我國(guó)個(gè)人合作建房若干法律問(wèn)題探析

□王 莉

（河南省政法管理干部學(xué)院，河南鄭州450000）

我國(guó)個(gè)人合作建房若干法律問(wèn)題探析

□王 莉

（河南省政法管理干部學(xué)院，河南鄭州450000）

在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、住房供求失衡的背景下，個(gè)人合作建房確實(shí)可以在某種程度上解決中低收入老百姓住房難問(wèn)題，也能在一定程度上緩解住房市場(chǎng)的供應(yīng)壓力。然而，我國(guó)的個(gè)人合作建房現(xiàn)狀卻不容樂(lè)觀，在具體操作時(shí)遇到了重重阻力，步履艱難，質(zhì)疑聲四伏。因此，對(duì)我國(guó)個(gè)人合作建房若干法律問(wèn)題進(jìn)行探析是必要的、有意義的，將有利于促進(jìn)合作建房的健康發(fā)展。

個(gè)人合作建房；法律問(wèn)題；房?jī)r(jià)

在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、住房供求失衡的背景下，當(dāng)前一些房?jī)r(jià)較高的大中城市個(gè)人合作建房勢(shì)頭發(fā)展迅速。從實(shí)際情況看，個(gè)人合作建房確實(shí)可以在某種程度上解決中低收入老百姓住房難問(wèn)題，也能在一定程度上緩解住房市場(chǎng)的供應(yīng)壓力。自北京的于凌罡于2003年12月首次發(fā)出個(gè)人合作建房的倡議以來(lái)，民間對(duì)于合作建房的熱情越來(lái)越高，各地紛紛組建合作建房組織，意欲通過(guò)個(gè)人合作建房的方式，以較低價(jià)格實(shí)現(xiàn)安居之夢(mèng)；在溫州、深圳這種個(gè)人合作建房的方案甚至突破重重困難初步得以實(shí)現(xiàn)。［1］因此，對(duì)個(gè)人合作建房從法律視角進(jìn)行研究，將有利于促進(jìn)其健康發(fā)展。

一、我國(guó)個(gè)人合作建房的現(xiàn)狀

個(gè)人合作建房自2003年前后在國(guó)內(nèi)悄然興起后，因資金和土地等瓶頸束縛，一直無(wú)法取得突破。在如何規(guī)范個(gè)人集資行為，如何規(guī)范房屋建設(shè)、分配等多個(gè)環(huán)節(jié)，始終沒(méi)有明確的法律規(guī)定。2005年1月，建設(shè)部發(fā)函給北京、上海、成都、南京、廈門(mén)等城市要求匯報(bào)當(dāng)?shù)貍€(gè)人合作建房情況，并征求當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)主管部門(mén)意見(jiàn)，至今沒(méi)有下文。［2］

此外，各地政府部門(mén)對(duì)個(gè)人合作建房的要求也不盡相同。以溫州為例，以個(gè)人名義拿地是不被允許的，而北京國(guó)土資源部門(mén)卻明確表示，個(gè)人拿地沒(méi)有違反現(xiàn)有法規(guī)。北京個(gè)人合作建房發(fā)起人于凌罡說(shuō)，北京國(guó)土局對(duì)個(gè)人拿地表示支持，即將入市的大屯、花園路兩個(gè)項(xiàng)目將成為北京個(gè)人合作建房的目標(biāo)。

2006年11月15日，溫州市個(gè)人合作建房聯(lián)盟以1．0458億元取得了一個(gè)30畝地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，意味著個(gè)人合作建房在國(guó)內(nèi)首次進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段，重新點(diǎn)燃了無(wú)數(shù)人的安居夢(mèng)想。溫州之后，合作建房在全國(guó)各地呈現(xiàn)出星火燎原之勢(shì)，在房地產(chǎn)價(jià)格一線(xiàn)城市深圳、二三線(xiàn)城市河南鄭州等地取得了突破性進(jìn)展。2006年12月22日，位于深圳寶安區(qū)沙井街道的兩棟宿舍樓因債務(wù)問(wèn)題被法院強(qiáng)制委托拍賣(mài)，以林立人為首的深圳81名合作建房者成功地以601萬(wàn)元的價(jià)格獲得兩棟樓的產(chǎn)權(quán)。據(jù)介紹，這兩棟物業(yè)納稅后，每套房?jī)r(jià)約7．5萬(wàn)元，均價(jià)僅為1623元／平方米。而該區(qū)域正在銷(xiāo)售的商品房均價(jià)每平方米卻在6000元以上。2007年1月22日，浙江省金華市拍賣(mài)出讓的18塊土地，每塊僅有108平方米左右，參加競(jìng)拍的都是個(gè)人。與溫州等地的個(gè)人集資合作建房被熱炒而實(shí)際進(jìn)展緩慢的情況截然不同，鄭州合作建房的樓盤(pán)在默無(wú)聲息之中已經(jīng)封頂，在鄭州市惠濟(jì)區(qū)開(kāi)元路與鄭邙公路交匯處的建筑工地，鄭州自建房碩果初現(xiàn)，首期樓盤(pán)均價(jià)1380元／平方米。

二、我國(guó)個(gè)人合作建房的內(nèi)涵及法律依據(jù)

（一）我國(guó)個(gè)人合作建房的內(nèi)涵和實(shí)質(zhì)

所謂個(gè)人合作建房，是指具有完全民事行為能力的自然人，通過(guò)協(xié)議組成相應(yīng)的合作建房組織，以獲得住房為目的，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)行共同出資、共同決議、共同管理、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)建成房地產(chǎn)依照約定進(jìn)行分配的一種非營(yíng)利性民事活動(dòng)。個(gè)人合作建房最本質(zhì)的特征在于，通過(guò)協(xié)議組成組織，有效地集合有合作意向的建房人以及他們的資金，并通過(guò)建立某種議事規(guī)則對(duì)資金進(jìn)行通暢、透明地管理和運(yùn)用、對(duì)各個(gè)合作建房人的利益進(jìn)行合乎合作建房目的的協(xié)調(diào)。［3］而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的其他工作，例如資金監(jiān)管、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督等，都可以通過(guò)委托專(zhuān)業(yè)的商事主體進(jìn)行。所以，個(gè)人合作建房的根本在于如何有效地集合、管理個(gè)人資金，如何有效地組織全體合作人進(jìn)行協(xié)作，如何有效地疏通全體合作人的不同意見(jiàn)。這一切都建諸于如何組成一個(gè)合理高效運(yùn)營(yíng)的個(gè)人合作建房組織之上。換而言之，個(gè)人合作建房能否取得成功，最關(guān)鍵的是個(gè)人合作建房組織能否最大限度地消除合作人內(nèi)部之間意見(jiàn)和利益的分歧，建立起一套既可以使各個(gè)合作人的意見(jiàn)得以充分的表達(dá)，又能保證個(gè)人合作建房組織可以行使高效決策權(quán)的制度。

另外，個(gè)人合作建房不是對(duì)當(dāng)今社會(huì)專(zhuān)業(yè)化分工的一種顛覆，它依然需要借助于專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、勘測(cè)等市場(chǎng)主體的專(zhuān)門(mén)知識(shí)，實(shí)行社會(huì)分工。它和以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同之處僅僅在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的組成方式和內(nèi)部運(yùn)作方式以及最后的房屋分配形式。此外，個(gè)人合作建房組織的另外一個(gè)重要特征是，其對(duì)內(nèi)實(shí)行非營(yíng)利性運(yùn)作方式，對(duì)外則按照一般商事主體的交易規(guī)則進(jìn)行民商事活動(dòng)，接受?chē)?guó)家有關(guān)部門(mén)的監(jiān)管，體現(xiàn)出明顯的對(duì)內(nèi)公益性與對(duì)外非公益性相結(jié)合的特點(diǎn)。

（二）我國(guó)個(gè)人合作建房的法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》和《中華人民共和國(guó)建筑法》是目前我國(guó)對(duì)城市建設(shè)管理的最重要的法律，是直接適用各種建筑物的統(tǒng)籌規(guī)劃、立項(xiàng)許可、施工審批等法律。在這兩部法律中，沒(méi)有任何禁止個(gè)人可以建房的規(guī)定。

1990年國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，該條例的第2條非常明確地規(guī)定了“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。”在該行政法規(guī)中，也未見(jiàn)禁止個(gè)人合作建房的規(guī)定。

1991年12月31日，由國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組頒發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》第6條：“住房投資和建設(shè)體制問(wèn)題。住房投資和建設(shè)體制的改革，就是把現(xiàn)行由國(guó)家、企業(yè)統(tǒng)包的住房投資體制，轉(zhuǎn)換成國(guó)家、集體、個(gè)人三方面共同負(fù)擔(dān)的住房投資體制。各地政府應(yīng)大力支持單位或個(gè)人的集資、合作建房，特別是結(jié)合‘解危’、‘解困’進(jìn)行的集資、合作建房。計(jì)劃、金融、財(cái)政、稅收、城建、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門(mén)應(yīng)該積極配合、支持，通過(guò)減免稅費(fèi)等扶持政策，努力降低建房造價(jià)……。”

1992年2月14日，由國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）。該《辦法》的宗旨：“為了鼓勵(lì)城鎮(zhèn)職工、居民投資合作建造住宅，解決城鎮(zhèn)居民住房困難，改善居住條件，加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)住宅合作社的組織與管理，制定本辦法?！痹摗掇k法》對(duì)城鎮(zhèn)居民合作建造住宅的成立、行政管理、如何運(yùn)行、減免稅費(fèi)的優(yōu)惠政策及建造后的房屋歸屬問(wèn)題等都作了詳細(xì)的規(guī)定。該《辦法》的出臺(tái)是國(guó)家在結(jié)合北京、上海、沈陽(yáng)、武漢、昆明等城市的實(shí)踐運(yùn)作情況及成功經(jīng)驗(yàn)之基礎(chǔ)上制訂出來(lái)并向全國(guó)范圍內(nèi)推廣應(yīng)用的。

1994年7月18日，由國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第26條：“鼓勵(lì)集資合作建房，繼續(xù)發(fā)展住房合作社，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，充分發(fā)揮各方面積極性，加快城鎮(zhèn)危舊住房改造?！?/p>

從上述法律、法規(guī)、規(guī)章的具體規(guī)定可以看出，我國(guó)不但不禁止個(gè)人合作建房，而且從解決目前我國(guó)城市房?jī)r(jià)過(guò)高、住房緊張的現(xiàn)實(shí)狀況考慮，政府對(duì)個(gè)人合作建房的態(tài)度是鼓勵(lì)與支持的。

三、我國(guó)個(gè)人合作建房的諸多法律障礙及解決方法

客觀地說(shuō)，我國(guó)個(gè)人合作建房并不缺乏法律支撐，但我國(guó)的個(gè)人合作建房現(xiàn)狀卻不容樂(lè)觀，在具體操作時(shí)遇到重重阻力，步履艱難，質(zhì)疑聲四伏。筆者針對(duì)我國(guó)個(gè)人合作建房操作過(guò)程中遇到的諸多障礙，選擇幾個(gè)典型問(wèn)題進(jìn)行分析，并對(duì)解決方法進(jìn)行初步的探討。

（一）個(gè)人合作建房組織的法律性質(zhì)定位

個(gè)人合作建房組織如何進(jìn)行法律定位，是合作建房中首先遇到的障礙。個(gè)人合作建房組織的性質(zhì)不確定，勢(shì)必會(huì)影響該組織的內(nèi)部運(yùn)行，增加合作人合作的交易成本，增加個(gè)人合作建房夭折的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也難以得到立法對(duì)個(gè)人合作建房的支持。從目前出現(xiàn)的個(gè)人合作建房組織的形態(tài)看，主要有合伙制、公司制、代理制、社團(tuán)制等幾種模式。我們有必要對(duì)上述模式從法律視角進(jìn)行探討，以便發(fā)現(xiàn)其對(duì)于個(gè)人合作建房的利弊。

⒈合伙制。個(gè)人合作建房活動(dòng)的各個(gè)合作人之間的關(guān)系性質(zhì)應(yīng)當(dāng)是合伙，但個(gè)人合作建房組織不能永遠(yuǎn)保持合伙的性質(zhì)，而且合伙固有的缺點(diǎn)不能滿(mǎn)足個(gè)人合作建房的需要。這種缺點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：⑴合伙要求合伙事務(wù)必須經(jīng)過(guò)全體合伙人的一致同意方可進(jìn)行。這雖然體現(xiàn)了合伙人共同經(jīng)營(yíng)、共同管理的原則，但極大地犧牲了效率，甚至導(dǎo)致合伙事務(wù)（個(gè)人合作建房事務(wù)）由于各個(gè)合作建房人意見(jiàn)不一致而寸步難行。⑵合伙不具有法人資格，合伙人一般都要對(duì)合伙債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。如果將這一規(guī)則引入個(gè)人合作建房組織，則實(shí)際上意味著讓合作人為自己并不熟悉甚至都未謀面的陌生人提供巨額擔(dān)保，這在理論上和實(shí)踐上都無(wú)法行得通。⑶組成合伙最關(guān)鍵的是各個(gè)合伙人彼此高度的信任。而個(gè)人合作建房由于需要的資金數(shù)額巨大，所以需要吸納大量的合作人參加，而合作人之間彼此都不熟悉，更談不上彼此高度信任。［4］（p33－35）

⒉公司制。從法律規(guī)范是否完備清晰角度看，公司制無(wú)疑是最優(yōu)選擇。個(gè)人合作建房運(yùn)動(dòng)可以通過(guò)注冊(cè)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，而且可以借助于公司法規(guī)定的公司治理結(jié)構(gòu)來(lái)最大限度降低內(nèi)部成本和外部交易風(fēng)險(xiǎn)，提高運(yùn)作效率。但是，無(wú)論從個(gè)人合作建房運(yùn)動(dòng)的初衷、本質(zhì)還是運(yùn)行需要看，公司形式都不適合個(gè)人合作建房組織。［5］（p413－415）主要原因有：⑴公司天然具有的營(yíng)利性特征和個(gè)人合作建房組織的非營(yíng)利性特征存在矛盾。個(gè)人合作建房組織存在的根本目的不在于自身的盈利，而是為全體合作者提供低價(jià)住房，滿(mǎn)足全體合作者的安居需要。⑵公司股東退出機(jī)制不符合個(gè)人合作建房合作人退出機(jī)制的需要。根據(jù)我國(guó)《公司法》的規(guī)定，有限公司的股東不能撤回出資，其要想退出公司股東的身份，必須將其在公司中的股份進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?？墒牵趥€(gè)人合作建房運(yùn)動(dòng)中，合作者的退出是比較寬松的。根據(jù)目前出現(xiàn)的個(gè)人合作建房模式，準(zhǔn)備退出的合作者只需要向合作建房組織繳納一定數(shù)量的違約金即可抽回出資。⑶個(gè)人合作建房合作者所購(gòu)房屋數(shù)量和參加合作的資金都被限制，不能一股獨(dú)大。為抵制炒房行為、平抑房地產(chǎn)價(jià)格，個(gè)人合作建房組織一般都限制每個(gè)合作人購(gòu)買(mǎi)合作建房的數(shù)量（一般都是合作人僅限購(gòu)一套）。由于購(gòu)房數(shù)量受到限制，所以，必然會(huì)導(dǎo)致合作人出資的數(shù)量受到限制。這樣，就必然導(dǎo)致各個(gè)合作人之間發(fā)言權(quán)的失衡，不利于協(xié)調(diào)各個(gè)合作人之間的利益和意見(jiàn)。

⒊代理制。代理制最大的優(yōu)點(diǎn)是成本較低、組織關(guān)系簡(jiǎn)單。代理制不適合個(gè)人合作建房組織的最大原因在于風(fēng)險(xiǎn)太大。數(shù)百甚至上千的合作人將巨額資金委托給一個(gè)外部獨(dú)立組織進(jìn)行管理、運(yùn)營(yíng)，他們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系僅僅靠一紙委托代理協(xié)議進(jìn)行維系，而沒(méi)有其他的民主決策和制約機(jī)制。雖然代理人在處理代理事務(wù)的時(shí)候有向委托人進(jìn)行報(bào)告的義務(wù)，但事實(shí)上合作人是無(wú)法知悉代理人進(jìn)行資金運(yùn)用過(guò)程中的全部信息的。在這種信息極端不對(duì)稱(chēng)的情況下，極易產(chǎn)生“道德風(fēng)險(xiǎn)”，而合作人除了一紙委托協(xié)議外，再無(wú)其他可以制約代理人的手段，這種風(fēng)險(xiǎn)是極大的。

⒋社團(tuán)制。社團(tuán)制通常采用注冊(cè)社會(huì)團(tuán)體法人的方式，將所有意欲參加合作建房的自然人吸納為會(huì)員，通過(guò)章程明確會(huì)員享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，并聚集會(huì)員的資金依照章程進(jìn)行旨在實(shí)現(xiàn)合作建房目的的使用。筆者認(rèn)為，以目前國(guó)外盛行的合作社作為藍(lán)本設(shè)計(jì)的社團(tuán)制，無(wú)疑是最適合個(gè)人合作建房活動(dòng)的組織方式。理由如下：⑴合作社適應(yīng)了個(gè)人合作建房活動(dòng)非營(yíng)利性的特點(diǎn)。合作社的成員與合作社之間具有非營(yíng)利的特點(diǎn)，成員關(guān)心的是安居這種非營(yíng)利性目的的實(shí)現(xiàn)，而并非借助于合作社進(jìn)行營(yíng)利。⑵合作社形式既滿(mǎn)足了個(gè)人合作者表達(dá)意見(jiàn)的暢通性需要，也保證了個(gè)人合作建房活動(dòng)必須的效率性需要。一方面，合作社通過(guò)章程賦予參加合作建房的合作者以合作社成員的權(quán)利，成員間以依據(jù)章程規(guī)定的程序向有權(quán)機(jī)關(guān)及時(shí)反映自己的意見(jiàn)和建議。另一方面，合作社通過(guò)設(shè)立權(quán)力機(jī)關(guān)、執(zhí)行機(jī)關(guān)和監(jiān)督機(jī)關(guān)來(lái)保證合作建房事宜高效率的進(jìn)行，防止出現(xiàn)由于各個(gè)合作人的不同意見(jiàn)而導(dǎo)致合作建房事宜陷于停頓。同時(shí)，這些機(jī)構(gòu)也可以充分地對(duì)參加合作社的成員進(jìn)行有效約束，防止出現(xiàn)代理制、合伙制中出現(xiàn)的約束不足的缺陷。

（二）個(gè)人合作建房資金集合與非法集資

個(gè)人合作建房組織募集資金，其本質(zhì)依然是各個(gè)合作人的個(gè)人集資行為。目前，有些地方的主管機(jī)關(guān)之所以不支持個(gè)人合作建房運(yùn)動(dòng)，也是質(zhì)疑個(gè)人合作建房的集資恐有“非法集資”之嫌。所謂非法集資，是指單位或者個(gè)人未依照法定程序經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，以發(fā)行股票、債券、彩票、投資基金證券或者其他債權(quán)憑證的方式向社會(huì)公眾籌集資金，并承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物以及其他方式向出資人還本付息或給予回報(bào)的行為。根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于取締非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)中有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，非法集資具有幾個(gè)顯著特征：⑴未經(jīng)有關(guān)部門(mén)依法批準(zhǔn)，包括沒(méi)有批準(zhǔn)權(quán)限的部門(mén)批準(zhǔn)的集資以及有審批權(quán)限的部門(mén)超越權(quán)限批準(zhǔn)的集資；⑵承諾在一定期限內(nèi)給出資人還本付息，還本付息的形式除以貨幣形式為主外，還包括以實(shí)物形式或其他形式；⑶向社會(huì)不特定對(duì)象即社會(huì)公眾籌集資金；⑷以合法形式掩蓋其非法集資的性質(zhì)。

個(gè)人合作建房的資金募集與非法集資有天壤之別。首先，個(gè)人合作建房的資金始終是存放在合作者個(gè)人賬戶(hù)里，唯一與儲(chǔ)蓄不同的是，合作者應(yīng)當(dāng)依照合作章程和協(xié)議的規(guī)定負(fù)有按時(shí)定額向確定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目支付工程款的義務(wù)，而這種支付和資金流向必須處于銀行的嚴(yán)密監(jiān)管之下，同時(shí)其使用情況還要經(jīng)過(guò)個(gè)人合作建房組織和其他專(zhuān)業(yè)資金監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)督?？梢?jiàn)，在這個(gè)過(guò)程中，個(gè)人合作建房組織沒(méi)有任何“集資”的行為，更談不上須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。其次，個(gè)人合作建房者提供的資金僅作建房之用，不存在還本付息或給予回報(bào)的情況。由此可見(jiàn)，個(gè)人合作建房與非法集資在本質(zhì)特征上具有巨大差異。但是，建房者集體以外的單位或個(gè)人，以集資建房名義向社會(huì)公眾招募資金，自行或委托房地產(chǎn)公司將房屋建成后，再以?xún)?yōu)惠價(jià)格出售給集資者的，就有可能涉嫌非法集資。

（三）個(gè)人合作建房資金使用的安全保障

個(gè)人合作建房資金使用的安全是合作者最為關(guān)注的問(wèn)題之一。筆者以為，資金安全問(wèn)題的解決有賴(lài)于個(gè)人合作建房運(yùn)動(dòng)發(fā)起者對(duì)資金安全和使用制度的縝密設(shè)計(jì)，也有賴(lài)于所有合作者充分協(xié)商之后形成的集體智慧。目前比較成型的方案是“分次定向轉(zhuǎn)賬制度”，即確定了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之后，在個(gè)人合作建房組織的組織和監(jiān)督下，在銀行等金融部門(mén)的監(jiān)督下，各個(gè)合作者根據(jù)合作協(xié)議和章程的規(guī)定，按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，從自己的賬戶(hù)內(nèi)分次、按時(shí)向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目注入資金。資金的注入和使用情況由銀行和合作建房組織共同出具書(shū)面文件加以披露，接受合作者監(jiān)督。同時(shí)，在每次轉(zhuǎn)賬之前，都安排出合理期限供所有合作者通過(guò)合作建房組織章程規(guī)定的程序，對(duì)轉(zhuǎn)賬方案、資金使用情況等問(wèn)題進(jìn)行質(zhì)詢(xún)。該制度優(yōu)點(diǎn)有二：其一，可以避免資金集中于合作組織領(lǐng)導(dǎo)者手中，出現(xiàn)“非法集資”和“卷款外逃”的可能；其二，使得合作者有充足的時(shí)間對(duì)資金的轉(zhuǎn)賬方案和使用情況進(jìn)行質(zhì)詢(xún)。該制度的缺點(diǎn)在于運(yùn)行成本較高，可能會(huì)令合作者感覺(jué)麻煩。

同時(shí)，為妥善安排合作建房的項(xiàng)目資金使用，控制資金風(fēng)險(xiǎn)，保障所有合作建房項(xiàng)目出資人的利益，個(gè)人合作建房組織可以根據(jù)實(shí)際情況來(lái)制定相關(guān)的《合作建房資金管理辦法》和《資金風(fēng)險(xiǎn)控制操作規(guī)范》。在《合作建房資金管理辦法》中可以對(duì)資金范圍、籌集、使用、出資人的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任、資金的管理機(jī)構(gòu)與風(fēng)險(xiǎn)控制等方面進(jìn)行明確規(guī)定；在《資金風(fēng)險(xiǎn)控制操作規(guī)范》中，對(duì)合作建房各階段資金的風(fēng)險(xiǎn)及控制進(jìn)行方案制定。比如，在項(xiàng)目建設(shè)階段，可以根據(jù)建設(shè)階段持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、資金開(kāi)銷(xiāo)較大的特點(diǎn)，在方案中明確規(guī)定本階段的風(fēng)險(xiǎn)控制手段等?？梢越梃b的手段如：通過(guò)和銀行簽署的定向劃賬協(xié)議，限制付款賬號(hào)，保證資金安全；執(zhí)行授權(quán)批準(zhǔn)制度，明確資金使用的授權(quán)額度；同時(shí)，在具體業(yè)務(wù)執(zhí)行中，執(zhí)行一般授權(quán)和特殊授權(quán)，一般授權(quán)由總經(jīng)理負(fù)責(zé)，特殊授權(quán)由董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)；落實(shí)資金審批制度，大額資金的動(dòng)用必須經(jīng)過(guò)股東大會(huì)的同意；大額或特大額的資金調(diào)用，須提前公示等。

（四）個(gè)人合作建房流轉(zhuǎn)

有些人認(rèn)為，個(gè)人合作建房房屋流轉(zhuǎn)要受到限制，不能自由流通。主要原因在于個(gè)人合作建房具有公益性的特點(diǎn)，其根本目的是為了滿(mǎn)足公民的安居權(quán)。筆者認(rèn)為，個(gè)人合作建房運(yùn)動(dòng)雖然具有公益性的特點(diǎn)，其目的也是為了滿(mǎn)足公民的安居權(quán)，但是這并不能構(gòu)成合作建房房屋不能流轉(zhuǎn)或者限制流轉(zhuǎn)的理由。因?yàn)閭€(gè)人合作建房是一種市場(chǎng)行為，不受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策的照顧，它在市場(chǎng)中的地位與其他開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)并無(wú)區(qū)別。從根本上說(shuō)，個(gè)人合作建房是一種市場(chǎng)背景下的互助行為，由于這種互助行為省去了房屋初始銷(xiāo)售的利潤(rùn)空間，所以?xún)r(jià)格便宜。但是，其價(jià)格的便宜與國(guó)家給予經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)惠政策而導(dǎo)致的價(jià)格便宜明顯不同，也和國(guó)家給予住宅合作社優(yōu)惠政策大為不同。合作者取得的房屋所有權(quán)是完全所有權(quán)，不應(yīng)當(dāng)因?yàn)槠鋬r(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格就對(duì)其流轉(zhuǎn)進(jìn)行限制。

然而，為避免個(gè)人合作建房成為富人投資再次增值的工具，可以對(duì)個(gè)人合作建房的流轉(zhuǎn)對(duì)象進(jìn)行限定。比如可以參照經(jīng)濟(jì)適用住房流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，明確要求流轉(zhuǎn)對(duì)象必須是首次購(gòu)房者，是無(wú)房戶(hù)用于自住性質(zhì)用房，或者是原有住房陳舊、標(biāo)準(zhǔn)低的人群用于改善性質(zhì)的住房。在目前情況，可以借鑒2007年11月7日重慶市出臺(tái)的《重慶市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》中對(duì)合作建房的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)重慶市新出臺(tái)的《重慶市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》，重慶一些機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位建的集資房以及合作建房被認(rèn)定為是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，集資房與合作建房的申請(qǐng)條件、上市條件、銷(xiāo)售對(duì)象審核等也將嚴(yán)格按照購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

綜上所述，個(gè)人合作建房是中低收入人群為實(shí)現(xiàn)住房權(quán)利和追求改善生活質(zhì)量的行為；是參與者在法律許可的前提下，通過(guò)自助、互助解決住房問(wèn)題的實(shí)踐。盡管個(gè)人合作建房在發(fā)展過(guò)程中可能會(huì)存在一些問(wèn)題，但是公民的權(quán)利不能被剝奪。因此，政府應(yīng)當(dāng)盡快制定法律、法規(guī)規(guī)范合作建房行為，確保中低收入人群權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。

［1］林春霞．首例個(gè)人合作建房預(yù)計(jì)十月動(dòng)工［EB／OL］．http：／／news．sohu．com／20080813／n258807704．shtml，2008－08－13．

［2］吳勇．鄭州合作建房失敗——未籌集到300萬(wàn)保證金［N］．中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊，2007－03－27．

［3］耀振華．房地產(chǎn)的共同開(kāi)發(fā)和委托開(kāi)發(fā)探析［J］．政法論壇，1997，（02）．

［4］沈宗靈．法學(xué)基礎(chǔ)理論［M］．北京大學(xué)出版社，1998．

［5］楊與齡．房屋之買(mǎi)賣(mài)、委建、合建或承攬［M］．臺(tái)灣正中書(shū)局，1981．

（責(zé)任編輯：徐虹）

Legal Issues of Individual Cooperative Housing in China

Wang Li

Continued to rise in the price，supply and demand imbalance in the context of housing，cooperative housing individuals can do to some extent to solve the difficult problem of housing low－income people，but also to some extent ease the pressure on the housing market．However，my personal cooperative housing situation is not optimistic about the specific operation in all kinds of obstacles，with difficulty，voices of doubt four volts．Cooperative housing on our personal conduct of a number of legal issues is necessary，meaningful and will help promote the healthy development of cooperative housing．

Individual cooperative housing；Legal issues；Searches analyzes

D923．2

A

1007－8207（2010）09－0079－04

2010－05－11

王莉（1976—），女，河南桐柏人，河南省政法管理干部學(xué)院環(huán)境資源能源法研究中心講師，法學(xué)碩士，研究方向?yàn)榄h(huán)境法、國(guó)際環(huán)境法。