當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)、銀行與經(jīng)濟(jì)發(fā)展

倪東明

(中國(guó)政法大學(xué) 商學(xué)院,北京 100088)

●經(jīng)濟(jì)與管理

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)、銀行與經(jīng)濟(jì)發(fā)展

倪東明

(中國(guó)政法大學(xué) 商學(xué)院,北京 100088)

房地產(chǎn)業(yè)的興衰對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生決定性的影響,如果使其朝著實(shí)際方向發(fā)展,中國(guó)經(jīng)濟(jì)必將快速發(fā)展;如果走向虛擬經(jīng)濟(jì)的一面,則會(huì)拖累中國(guó)經(jīng)濟(jì)并呈現(xiàn)出泡沫成分。本文從目前中國(guó)房地產(chǎn)基本態(tài)勢(shì)入手,通過(guò)研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及其政策導(dǎo)向,進(jìn)而分析了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響,最后提出要對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行體制變革。

房地產(chǎn);政策;銀行;制度

一、目前中國(guó)房地產(chǎn)基本態(tài)勢(shì)

2008年9月15日,注定是個(gè)極不平凡的日子。由于美國(guó)雷曼兄弟公司倒閉而引發(fā)的美國(guó)金融危機(jī)波及全球,使各國(guó)經(jīng)濟(jì)幾乎陷入衰退之中。中國(guó)經(jīng)濟(jì)在這場(chǎng)聲勢(shì)浩大的金融危機(jī)中也未能豁免,并殃及我國(guó)眾多領(lǐng)域。為了保障做為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)能夠減低危機(jī)沖擊,中國(guó)人民銀行自2008年10月27日起,將商業(yè)性住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例下調(diào)到20%,住房公積金貸款利率相應(yīng)下調(diào)0.27%。以這些優(yōu)惠措施(“三下調(diào)”)為契機(jī),旨在通過(guò)房地產(chǎn)消費(fèi)帶動(dòng)市場(chǎng)以進(jìn)一步盤(pán)活中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

然而,以房地產(chǎn)消費(fèi)帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的計(jì)劃卻將房地產(chǎn)由消費(fèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為投資市場(chǎng),具體表現(xiàn)為2009年4月至9月住房銷(xiāo)售開(kāi)始出現(xiàn)快速增長(zhǎng),尤其是住房預(yù)售增長(zhǎng)最快。是政府房地產(chǎn)優(yōu)惠政策開(kāi)始產(chǎn)生效應(yīng)了嗎?根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,2009全國(guó)房?jī)r(jià)上漲7.8%,但全國(guó)住房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額比住房均價(jià)上漲24%。以同樣的方法,也可計(jì)算出2009年12月份全國(guó)商品房?jī)r(jià)格同比上漲為33.8%,其中東部、中部、西部地區(qū)當(dāng)月同比分別上漲了33.4%、44.7%、23%。2009年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲100%的一線、二線城市很多,尤其是北京、上海、深圳、廣州、杭州等城市。

分析房?jī)r(jià)上漲的原因不難看出,2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額6.58萬(wàn)億,同比增長(zhǎng)35.6%,與上年同期多增加了20個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房按揭貸款18000億元,同比增長(zhǎng)3倍,余額4.76萬(wàn)億元。進(jìn)入房地產(chǎn)的資金達(dá)到57127億元,同比增長(zhǎng)44.2%,與去年同期多增加了40多個(gè)百分點(diǎn)。絕大多數(shù)資金來(lái)自銀行,比如銀行貸款達(dá)10310億元、預(yù)售款及其他為27459億元,僅此兩方面資金占進(jìn)入房地產(chǎn)的資金67%,個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款26000億,是2008年4倍多。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身來(lái)看,住房銷(xiāo)售面積93713萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)了42.1%,其中住宅的銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)為 85294萬(wàn)平方米,增幅達(dá)到43.9%。一般商品住房銷(xiāo)售金額43994億元,同比增長(zhǎng)了75.5%;住宅銷(xiāo)售金額為38157億元,同比增長(zhǎng)了80.0%。期房銷(xiāo)售金額33226億元,同比增長(zhǎng)了85.3%。也就是無(wú)論住房銷(xiāo)售面積還是住房銷(xiāo)售金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2007年的水平(與2007年同比分別為44723平方米和17590億元,分別超過(guò)了2倍多)。

進(jìn)入2010年后僅1月至3月份,房屋施工面積 209687萬(wàn)平方米,增長(zhǎng) 29.3%,其中住宅161289萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)28.7%,新開(kāi)工住宅面積14914萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)37.5%;商品房銷(xiāo)售面積15360萬(wàn)平方米,增長(zhǎng) 35.8%;商品房銷(xiāo)售額7976億元,增長(zhǎng)57.7%,其中住宅6836億元,占比55.2%、期房銷(xiāo)售金額 6325億元占比67.9%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額6594億元,同比增長(zhǎng)35.1%,其中東部、中部、西部地區(qū)分別35.1%、28.2%、40.1%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流入資金16250億元,同比增長(zhǎng)61.4%;國(guó)內(nèi)貸款 3673億,同比增長(zhǎng)44.3%;定金及預(yù)收款 3749億元,同比增長(zhǎng)84.7%;個(gè)人按揭貸款2193億,增長(zhǎng)123%。

種種跡象表明,政府的過(guò)度優(yōu)惠金融政策導(dǎo)致房地產(chǎn)問(wèn)題的嚴(yán)重性,以致使房地產(chǎn)成了短期內(nèi)聚集財(cái)富的工具和財(cái)富轉(zhuǎn)移機(jī)制,房地產(chǎn)成為多數(shù)人利益受損的市場(chǎng),使得房地產(chǎn)盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的利益關(guān)系越來(lái)越無(wú)法調(diào)整。除了上述原因之外,房地產(chǎn)只有產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策而沒(méi)有公共政策,只有通過(guò)公共決策的方式才能調(diào)整房地產(chǎn)利益關(guān)系,協(xié)調(diào)各方利益均衡對(duì)等關(guān)系。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及政策導(dǎo)向

(一)影響房產(chǎn)供給的因素

1.房產(chǎn)的價(jià)格,即房?jī)r(jià)越高,越吸引更多房產(chǎn)商提供房產(chǎn)品,與房產(chǎn)供給量正相關(guān)。

2.房產(chǎn)商對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期,即房產(chǎn)商預(yù)期未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格上漲,則會(huì)加緊產(chǎn)出房產(chǎn)品,待到房產(chǎn)為成品時(shí)高價(jià)售出,因此這也與房產(chǎn)供給量呈正相關(guān)。

3.補(bǔ)貼的多少,即政府以“三降”(降低商業(yè)性住房貸款利率、降低首付比例、降低住房公積金貸款利率)來(lái)間接給予房產(chǎn)商和購(gòu)買(mǎi)者各種補(bǔ)貼,從而造成房產(chǎn)供給量增長(zhǎng),補(bǔ)貼與房地產(chǎn)供給量亦呈正相關(guān)。

(二)影響房產(chǎn)需求的因素

1.購(gòu)房者(消費(fèi)、投資)對(duì)未來(lái)價(jià)格變化的預(yù)期。預(yù)料未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格可能上漲(盡管可能只是一種心理預(yù)期)時(shí),會(huì)帶來(lái)當(dāng)期房產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng),形成房產(chǎn)需求高漲。

2.銀行積極的信貸政策。當(dāng)政府實(shí)施積極的貨幣政策進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí),必定通過(guò)銀行增發(fā)基礎(chǔ)貨幣并使之形成通貨,因而更多的貨幣則要求有更多的房產(chǎn)與之對(duì)應(yīng)(假設(shè)市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)特別偏好)。

3.購(gòu)房者對(duì)高收益的追求。盡管房產(chǎn)價(jià)格與房產(chǎn)需求呈反相關(guān),然而購(gòu)買(mǎi)者傾向于將房產(chǎn)作為獲益的投資工具,借以“高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”理念的作用,形成了房產(chǎn)價(jià)格高而需求旺盛的局面。

綜觀房產(chǎn)供需量與價(jià)格方面的力量對(duì)比,形成了需求價(jià)格超過(guò)供給價(jià)格的局面。而且,在當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)大背景下,由于國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,更為房地產(chǎn)打開(kāi)了膨脹的“大門(mén)”。通過(guò)圖一可以進(jìn)一步理解房地產(chǎn)供求關(guān)系:

圖一 房地產(chǎn)供求關(guān)系圖

分析圖一不難看出,由于政府積極地推行擴(kuò)大內(nèi)需及銀行高能貨幣的投放,使得房產(chǎn)供給量、供給價(jià)格雙上漲;而房產(chǎn)需求市場(chǎng)也呈現(xiàn)了對(duì)其需求量、價(jià)格的雙雙上揚(yáng)。而且,二者有逐漸接近的趨勢(shì),但能否、何時(shí)相交(即供需平衡)甚至需求曲線Q移至供給曲線S之下(即供大于求)的現(xiàn)象,在于政府推行的各種政策作用所致。

住房與許多商品有根本性區(qū)別就在于,住房具有不動(dòng)性、唯一性、必需性等特征,而且它還具備兩棲性即投資性與消費(fèi)性,因而容易出現(xiàn)壟斷性定價(jià)。若將房地產(chǎn)視為投資,則其定價(jià)不計(jì)入CPI,而做為消費(fèi)品是要計(jì)入 GDP的,所以房地產(chǎn)業(yè)的繁榮會(huì)帶來(lái) GDP的增長(zhǎng)而不會(huì)體現(xiàn)在CPI增長(zhǎng)上面。

政府、房地產(chǎn)商、銀行三方關(guān)系性締約活動(dòng),帶來(lái)了交易費(fèi)用的增加。

從圖二明顯地可以看出,從房地產(chǎn)業(yè)分工和專(zhuān)業(yè)化程度的提高,使生產(chǎn)費(fèi)用下降、交易費(fèi)用增加。然而,每提高一個(gè)單位的專(zhuān)業(yè)化水平,生產(chǎn)性費(fèi)用的減少幅度小于交易費(fèi)用減少的幅度(因?yàn)樯a(chǎn)費(fèi)用的曲線要比交易費(fèi)用的曲線更陡些),因而通過(guò)制度設(shè)計(jì)與實(shí)施使專(zhuān)業(yè)化程度每一步提高所節(jié)約的費(fèi)用正好等于或接近等于由此引起的交易費(fèi)用的增加,亦即在兩條曲線的交點(diǎn)A處,也就是說(shuō),A點(diǎn)應(yīng)該是制度出現(xiàn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

圖二

銀行信貸資本過(guò)度集中于房地產(chǎn)業(yè),而房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度依賴(lài)銀行資金。中國(guó)人民銀行實(shí)施全面寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人按揭貸款政策全面放松,引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)由以消費(fèi)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為主導(dǎo)。由于地方政府托市政策和對(duì)GDP的追求,使得地方政府介入房地產(chǎn)對(duì)資金的需求并通過(guò)行政命令參與銀行信貸政策,形成官、企、銀相互勾結(jié)的局面。

中國(guó)人民銀行的貨幣政策作為宏觀調(diào)控的主要手段,包括法定存款準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)或再貸款、公開(kāi)市場(chǎng)操作三大法寶。其中,國(guó)際金融危機(jī)后,中國(guó)人民銀行為了緩解經(jīng)濟(jì)疲軟,采取降低法定存款準(zhǔn)備金率的方式,經(jīng)由商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)高能貨幣由發(fā)行庫(kù)向業(yè)務(wù)庫(kù)的轉(zhuǎn)移,進(jìn)而流入社會(huì)形成通貨來(lái)治理經(jīng)濟(jì)。因?yàn)榉ǘù婵顪?zhǔn)備金率的降低,使得商業(yè)銀行向中央銀行上繳貨幣減少,形成更多的流動(dòng)資金用于信貸,這是一種經(jīng)濟(jì)膨脹效應(yīng)的具體體現(xiàn)。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求增加甚快,加之投資者具有樂(lè)觀的預(yù)期和相對(duì)寬松的金融環(huán)境,造成投資需求大于消費(fèi)需求。如果將成本劃分成真實(shí)成本和投機(jī)成本的話,那么真實(shí)成本會(huì)降低交易成本,而投機(jī)成本則會(huì)增加交易成本。根據(jù)科斯第二定理得知,在交易費(fèi)用為正的情況下,不同的權(quán)力界定,會(huì)帶來(lái)不同效率的資源配置。再依據(jù)科斯第三定理,可以進(jìn)一步明確產(chǎn)權(quán)的界定、安排和重新安排都存在交易費(fèi)用并且都有可能被過(guò)高的交易費(fèi)用所妨礙。交易成本其實(shí)很大一部分甚至主要一部分就是信息不完全,需要獲取更多的信息而造成的。交易成本是在與人打交道時(shí)所花費(fèi)的與潛在的交易對(duì)手相關(guān)的各種信息成本。信息成本包含著人與物質(zhì)世界打交道、人與人打交道時(shí)發(fā)生的信息成本,而交易成本僅指后者。在一個(gè)社會(huì)的一定時(shí)期內(nèi),道德水平越高,人們?cè)绞钦\(chéng)實(shí)、講信用,整個(gè)社會(huì)所需付出的交易成本就越少。因此,由于投機(jī)因素的存在而帶來(lái)相對(duì)較高的交易成本(如賄賂政府官員、買(mǎi)通銀行信貸人員等),易形成道德風(fēng)險(xiǎn)而使資金非正常流動(dòng),也造成了房地產(chǎn)名義價(jià)格高于實(shí)際價(jià)格的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

理性的個(gè)人追求自身利益的強(qiáng)大動(dòng)力,既是經(jīng)濟(jì)衰退的主要原因,也是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和繁榮的主要源泉。無(wú)論這種結(jié)果是好還是壞,都依賴(lài)于人為的社會(huì)制度結(jié)構(gòu),這種制度結(jié)構(gòu)指限制人類(lèi)行為并將他們的努力導(dǎo)入特定渠道的正式和非正式的規(guī)則(包括法律和各種社會(huì)規(guī)范)及其實(shí)施效果。

房地產(chǎn)商作為社會(huì)現(xiàn)實(shí)的有限理性經(jīng)濟(jì)人(即在人與環(huán)境的關(guān)系中追求財(cái)富最大化),必然受制于環(huán)境的不確定性、信息的不完全性及人的認(rèn)識(shí)能力的有限性,因而通過(guò)設(shè)定一系列規(guī)則(制度)來(lái)減少人們選擇上的差別和制度規(guī)則上的差別,構(gòu)建有限的稀缺性資源組合。制度是個(gè)人與資本存量之間,資本存量、物品與勞動(dòng)產(chǎn)出及收入分配之間的過(guò)濾器,并通過(guò)成本-效益分析提高制度效率。制度變遷的來(lái)源是相對(duì)價(jià)格和偏好的變遷。中國(guó)房地產(chǎn)以國(guó)際金融危機(jī)為拐點(diǎn),以政府刺激經(jīng)濟(jì)政策為依托,以購(gòu)買(mǎi)者對(duì)房屋的偏好為導(dǎo)向,實(shí)施了一系列上揚(yáng)房?jī)r(jià)的方式,譬如雇傭無(wú)關(guān)人員充當(dāng)購(gòu)房客、各微觀房產(chǎn)商經(jīng)濟(jì)主體形成寡頭壟斷等。

無(wú)效率的制度抑制甚至阻礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與發(fā)展,要正視制度在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用,將制度作為經(jīng)濟(jì)分析的一個(gè)內(nèi)生變量來(lái)處理。制度的建立是為了減少交易成本,減少個(gè)人收益與社會(huì)收益之間的差異,激勵(lì)個(gè)人和組織從事生產(chǎn)性活動(dòng),最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

由于房地產(chǎn)商會(huì)把大量資源投到政治交易活動(dòng)中,生產(chǎn)性活動(dòng)會(huì)受到抑制,因而財(cái)富再分配領(lǐng)域的收益率大于生產(chǎn)領(lǐng)域的收益率,這樣出現(xiàn)買(mǎi)空賣(mài)空的現(xiàn)象。因此,只有有效的政治規(guī)則才能糾正這種歪曲的房地產(chǎn)資源配置,或者,通過(guò)制度創(chuàng)新來(lái)抑制(或最大限度地減少)權(quán)錢(qián)交易、尋租、腐敗等這些(軟政權(quán))問(wèn)題。

房地產(chǎn)業(yè)目前在市場(chǎng)機(jī)制中的錯(cuò)誤資源配置,使人們將大部分精力放在非生產(chǎn)性的尋租上而不是生產(chǎn)性的尋利上,造成社會(huì)收入分配的扭曲,導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制失靈(尤其是價(jià)格機(jī)制失靈),具體表現(xiàn)為房產(chǎn)價(jià)格越高越有人買(mǎi),主要是公款或干部借權(quán)受房,引致房屋價(jià)格高漲,這樣就影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定持續(xù)地向前正常發(fā)展。

當(dāng)制度供給不足時(shí),政府通過(guò)強(qiáng)制性制度變遷對(duì)此進(jìn)行彌補(bǔ),以克服制度變遷中的外部效應(yīng)(包括外部正效應(yīng)和負(fù)效應(yīng))問(wèn)題。然而,令人奇怪的是,準(zhǔn)入制度使官僚政客受益而不是消費(fèi)者。在當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè),由于土地市場(chǎng)的不健全及土地產(chǎn)權(quán)制度方面的問(wèn)題,大量的土地采用批租的形式,而政府官員掌握了這種權(quán)力,使得一些房地產(chǎn)商通過(guò)走后門(mén)、找關(guān)系來(lái)批租土地,形成房地產(chǎn)交易熱的背后是大量的權(quán)錢(qián)交易和一些官員的腐敗。同時(shí),當(dāng)?shù)卣苍谀S房?jī)r(jià)、地價(jià)的上揚(yáng),因?yàn)槭艿骄揞~租金的誘惑。對(duì)于房地產(chǎn)這種要素市場(chǎng)的腐敗問(wèn)題,源于該領(lǐng)域市場(chǎng)化程度還比較低,權(quán)利的滲透空間比較大,也說(shuō)明缺乏有效的制度規(guī)則。如果提高房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度,勢(shì)必降低權(quán)力滲透的空間,進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格。

為刺激抵押貸款運(yùn)行,房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)將房貸的款項(xiàng)打包出售給特殊目的的實(shí)體進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)隔離。這樣,發(fā)起者的利益與放貸數(shù)量成正比例的關(guān)系,降低了對(duì)借款人的信用資歷的要求,因而產(chǎn)生了道德風(fēng)險(xiǎn)。由于其他的監(jiān)管部門(mén)又不能及時(shí)、有效地進(jìn)行監(jiān)管,使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)累積越來(lái)越大。同時(shí),大部分投資者樂(lè)觀地認(rèn)為如果房?jī)r(jià)持續(xù)攀升,即使他們的可支配收入不足以支付貸款,房?jī)r(jià)上升的速度也會(huì)比銀行基準(zhǔn)利率上升的速度要快。一旦未來(lái)銀行將利率調(diào)高則會(huì)使借貸者無(wú)法償還房地產(chǎn)本息,加之由于房?jī)r(jià)上升到一定程度使得房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求下降,從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌,進(jìn)而造成房地產(chǎn)借貸者資不抵債。如果出現(xiàn)違約現(xiàn)象,這就意味著資金鏈從源頭上斷裂,風(fēng)險(xiǎn)會(huì)依次傳導(dǎo),使得商業(yè)銀行承擔(dān)相當(dāng)一部分損失,使其流動(dòng)性急速消失。另外,隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng),城市化進(jìn)程的加快,城市住房需求強(qiáng)勁,同時(shí)人民幣升值帶來(lái)一部分國(guó)外熱錢(qián)投機(jī)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè),房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲,銀行大規(guī)模介入房地產(chǎn)行業(yè),加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金供給;政府持續(xù)調(diào)控政策的出臺(tái)和宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入加息周期,將會(huì)使房?jī)r(jià)出現(xiàn)滯漲或下降的趨勢(shì),最終使房地產(chǎn)“虛假的繁榮”回歸原形。

四、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制變革探究

2009年及2010年的前幾個(gè)月以來(lái)房地產(chǎn)過(guò)度繁榮能否持續(xù),未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展導(dǎo)向如何,歸根結(jié)底取決于信貸政策變化、房地產(chǎn)稅收政策、土地政策及社會(huì)保障政策等。尤其是銀行信貸政策對(duì)房地產(chǎn)的走勢(shì)起著至關(guān)重要的影響,因?yàn)檫@涉及到建設(shè)資金血脈的“貫通”還是合理流動(dòng)。

由于政治體制造成市場(chǎng)失靈、經(jīng)濟(jì)泡沫,因而以法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角去審視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),構(gòu)建相應(yīng)的法律規(guī)則并使之具有長(zhǎng)期性和權(quán)威性,以監(jiān)督技術(shù)和道德效應(yīng)去顯現(xiàn)投資者的剩余索取權(quán)(即成本-收益比),規(guī)范房地業(yè)的市場(chǎng)合約性并消滅非市場(chǎng)合約性的企業(yè),通過(guò)公開(kāi)透明的方式抑制房地產(chǎn)利益集團(tuán)坐享其成的局面。在長(zhǎng)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,制度是至關(guān)重要的,并把社會(huì)、政治規(guī)則及政治制度結(jié)構(gòu)內(nèi)生化。

影響制度供給的外生變量有:憲法秩序、現(xiàn)存制度安排、制度設(shè)計(jì)成本、現(xiàn)有知識(shí)積累、實(shí)施新安排的預(yù)期成本、規(guī)范性行為準(zhǔn)則、公眾態(tài)度、上層決策者的預(yù)期凈收益等。實(shí)際制度狀態(tài)偏離制度均衡的程度,可以解釋我國(guó)不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的差異。針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行制度變遷,盡管這種變遷屬于較“年輕”的體制,且有可能面對(duì)利益相關(guān)者的排斥,但只要以長(zhǎng)期制度變遷的思想進(jìn)行,必將像較古老的制度一樣產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

促進(jìn)“軟政權(quán)”(例如設(shè)租-尋租、腐敗等)向“硬政權(quán)”(例如制度化、法律化等)轉(zhuǎn)變,以合理界定既得利益。鑒于房地產(chǎn)商會(huì)對(duì)新制度規(guī)則作出符合自身利益的理解,往往以機(jī)會(huì)主義的態(tài)度實(shí)施新規(guī)則。確定規(guī)章制度、降低交易費(fèi)用,改善資源配置和福利分配,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因?yàn)橹贫染哂蓄A(yù)期性、持久性、穩(wěn)定性這些特點(diǎn)。建立制度來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)秩序,將房地產(chǎn)業(yè)的外部性(正、負(fù)外部性)內(nèi)在化并抑制各種損人利己的行為。由于房地產(chǎn)商行為是自我利益的內(nèi)在考慮和追求(即機(jī)會(huì)主義傾向)而成本外化的逃避經(jīng)濟(jì)責(zé)任的行為,它的存在是交易費(fèi)用的源泉。然而,挖空心思去尋找制度漏洞并利用這個(gè)漏洞使自己收益最大化,或者由于特權(quán)思想的作用而使制度軟化,這些行為均會(huì)顯現(xiàn)在新制度推行后的房地產(chǎn)業(yè)中,因?yàn)樽岳庾R(shí)高于他利意識(shí)縈繞在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的思潮里。

要促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展,必須加快房地產(chǎn)體制創(chuàng)新,杜絕體制短視行為,以長(zhǎng)遠(yuǎn)制度設(shè)計(jì)與實(shí)施為基點(diǎn),建立戰(zhàn)略利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益相結(jié)合的政策規(guī)章,以服務(wù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為最終目標(biāo),將指針定向在內(nèi)質(zhì)性的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際而不是名義增長(zhǎng),打破各種泡沫因素,迎著長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)而發(fā)展。因此,如何構(gòu)建適宜的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)制度是中國(guó)經(jīng)濟(jì)真正成熟發(fā)展的重要組成部分。

[1]李志輝.中國(guó)銀行業(yè)的發(fā)展與變遷[M].上海:上海人民出版社,2008.

[2]易憲容.當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)及政策走向[M].北京:中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所,2010.

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F293.3;F830.2

A

1008-2603(2010)04-0021-05

2010-06-23

倪東明,男,中國(guó)政法大學(xué)商學(xué)院博士研究生,經(jīng)濟(jì)師。

(責(zé)任編輯:王 荻)