探析房產(chǎn)稅

黃前柏

這是個(gè)有趣的故事。

一個(gè)城市里有三個(gè)人，甲有5套房，不上班，靠收房租生活；乙有一套房，上班賺工資；丙租房，在菜場(chǎng)賣菜。

忽然有天要收房產(chǎn)稅了，丙說：“太好了，我沒房，收那幫炒房人的稅，我全力支持，房?jī)r(jià)大跌了，我就可以買房了?！?；乙說：“沒關(guān)系，我只有一套，收那幫炒房人的稅，我支持，房?jī)r(jià)大跌了，我可以再買一套?！保患渍f：“哦，房產(chǎn)稅收多少？1%對(duì)吧，下個(gè)月房租漲5%?！?

房租上漲了，丙很郁悶，想換個(gè)房子，發(fā)現(xiàn)大家房租都漲了，只好忍。不過也不能吃虧，明天菜價(jià)也漲5%，恩，就這么干。乙和甲去買菜，發(fā)現(xiàn)菜價(jià)漲了，很郁悶，想換個(gè)菜場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)菜價(jià)都漲了，只好少吃點(diǎn)了。

于是乎，生活水平就這樣下降了，CPI就這樣升高了。

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這不是個(gè)簡(jiǎn)單的故事。關(guān)于房產(chǎn)稅出臺(tái)的猜測(cè)和博弈，究竟將會(huì)給我們帶來(lái)什么樣的影響？

進(jìn)入11月，房產(chǎn)稅漸行漸遠(yuǎn)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康“房產(chǎn)稅出臺(tái)‘按月計(jì)算，離推出最終時(shí)間不會(huì)超過一年”的言論更是讓市場(chǎng)充滿了猜想。

時(shí)機(jī)窗口

“房產(chǎn)稅出臺(tái)腳步越來(lái)越快，但是我們首先要搞清楚它的大背景，房產(chǎn)稅出臺(tái)是我國(guó)稅制改革的基本趨勢(shì)?！敝?cái)稅專家、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓告訴記者。

劉桓認(rèn)為，從各國(guó)稅制來(lái)看，主要由三個(gè)稅種支撐，包括流轉(zhuǎn)稅、所得稅和財(cái)產(chǎn)稅。從財(cái)產(chǎn)稅來(lái)看，主要包括遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅開征目前條件不成熟，毫無(wú)疑問，房產(chǎn)稅將是“十二五”稅改的重點(diǎn)。

從最近這些年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來(lái)看，存在著“越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲”的怪現(xiàn)象。之前的調(diào)控也動(dòng)用過稅收工具，提高二手房轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、所得稅等，但這些多增的稅收基本上都被轉(zhuǎn)嫁到了買家頭上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其中重要原因在于房地產(chǎn)稅制流通環(huán)節(jié)畸重、保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀。

今年4月份，號(hào)稱“史上最強(qiáng)”房地產(chǎn)調(diào)控的“新國(guó)十條”出臺(tái)，多少還是讓亢奮的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了稍許冷卻，部分一線城市出現(xiàn)“價(jià)量齊跌”的現(xiàn)象。

但值得注意的是，9月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲9.1%，環(huán)比上漲0.5%，停止了連續(xù)3個(gè)月的環(huán)比下降，開始轉(zhuǎn)漲。北京告別負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.2%，房?jī)r(jià)上漲壓力還在加大。

“房產(chǎn)稅出臺(tái)時(shí)機(jī)主要看此次房地產(chǎn)調(diào)控的效果，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，管理層將不惜一切代價(jià)出重拳，不排除房產(chǎn)稅會(huì)提前出臺(tái)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為。

這樣又回到一個(gè)問題：當(dāng)前出臺(tái)房產(chǎn)稅到底是調(diào)控房?jī)r(jià)還是為地方財(cái)政構(gòu)建穩(wěn)定的財(cái)源？

“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，是讓地方政府有一個(gè)穩(wěn)定的主體稅種，逐步取代廣為詬病的土地財(cái)政，但從短期來(lái)看，調(diào)控房?jī)r(jià)的因素更多一些，而且我堅(jiān)信對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控一定有用，對(duì)投機(jī)者來(lái)說一定會(huì)帶來(lái)沖擊?！眲⒒刚f。

然而，財(cái)科所副所長(zhǎng)劉尚希卻不這么認(rèn)為，“在房?jī)r(jià)上漲的情況下，房產(chǎn)稅百分之百都可以轉(zhuǎn)嫁，房產(chǎn)稅對(duì)住房消費(fèi)有一定的調(diào)節(jié)作用，但對(duì)住房投機(jī)，幾乎沒有調(diào)節(jié)作用?！?/p>

繞不過的立法

對(duì)于房產(chǎn)稅的開征，普通百姓的第一感覺就是怎么又要征稅？

一位專家告訴記者，“房產(chǎn)稅比較復(fù)雜，如果開征，相關(guān)部門首先要做的工作就是讓公眾慢慢熟悉它，接受它?，F(xiàn)在輿論天天熱炒房產(chǎn)稅，或許就是相關(guān)部門在有意識(shí)地做好輿論引導(dǎo)工作?！?/p>

該專家解釋，房產(chǎn)稅是直接稅，而且是直接稅里面最直接的稅。個(gè)人所得稅還可以通過代扣代繳的形式，不是你自己從口袋里掏錢交稅，而直接交稅感覺是不太一樣的。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項(xiàng)，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多大50項(xiàng)，加起來(lái)就是60多項(xiàng)。另?yè)?jù)一位房地產(chǎn)人士算過的一筆賬，開發(fā)商所承擔(dān)的稅費(fèi)包括：土地費(fèi)用在內(nèi)的各種稅費(fèi)，對(duì)住宅總體開發(fā)成本、銷售價(jià)格的影響較大的項(xiàng)目依次為土地費(fèi)用（約30%），稅收（約10%），其他各種合理和不合理費(fèi)用（約15%-20%），政府通過稅收、土地、各項(xiàng)收費(fèi)共拿走了房?jī)r(jià)的55%左右。

而且，房產(chǎn)稅開征還存在重復(fù)征稅的問題。對(duì)于買房者來(lái)說，已經(jīng)攤了土地出讓金，相當(dāng)于攤了70年的租金，如果再付土地持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，就存在二次征稅的嫌疑。

從2010年開始，老百姓會(huì)發(fā)現(xiàn)，“房產(chǎn)稅”這個(gè)詞出現(xiàn)得越來(lái)越多，漸漸取代了原來(lái)官方“物業(yè)稅”的提法。

其實(shí)早在1986年，中國(guó)就已經(jīng)有了房產(chǎn)稅，1986年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《房產(chǎn)稅暫行條例》，征收范圍是城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。1985年，全國(guó)人大授權(quán)國(guó)務(wù)院對(duì)于有關(guān)經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開放方面的有關(guān)問題，必要時(shí)可以根據(jù)憲法制定暫行的規(guī)定或者條例，這是當(dāng)時(shí)《房產(chǎn)稅暫行條例》出臺(tái)的特殊背景。

“既然中國(guó)已經(jīng)有了房產(chǎn)稅，就沒必要新開一個(gè)稅種，根據(jù)憲法，新開一個(gè)稅種需要人大審批?！鄙鲜鰧＜艺J(rèn)為，官方現(xiàn)在頻繁提到房產(chǎn)稅，可能是管理層希望繞過復(fù)雜的立法程序，盡快推動(dòng)房產(chǎn)稅的出臺(tái)。

但在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這樣的做法顯然不合適。劉桓認(rèn)為，房產(chǎn)稅要出臺(tái)根本上還是要立法，以法律作保障。但遺憾的是，在中國(guó)現(xiàn)有的二十余個(gè)主要稅種中，目前只有企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅是通過人大立法開始征收的。

“據(jù)了解，房產(chǎn)稅方面的相關(guān)法律已經(jīng)‘上會(huì)到人大，年底就應(yīng)該會(huì)出臺(tái)一些意見”劉桓透露。

合理邊界

目前，包括上海、重慶、深圳等幾個(gè)城市已經(jīng)在著手準(zhǔn)備房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。從這些城市流傳的版本來(lái)看，爭(zhēng)議比較大的地方還是稅率、稅基等幾個(gè)方面。

首先就稅率來(lái)看。楊紅旭認(rèn)為，0.3%～0.8%是可以接受的范圍。從上海版本來(lái)看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收稅率可能為0.3%-0.4%。照此計(jì)算，一套總價(jià)220萬(wàn)元的住宅，年繳房地產(chǎn)稅約8800元。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，一些多套房產(chǎn)擁有者，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的得益，會(huì)遠(yuǎn)超放棄租金或征收房地產(chǎn)稅帶來(lái)的損失。假設(shè)房地產(chǎn)稅征收稅率小于1%，那么房?jī)r(jià)年漲幅超過1%就足以抵消其帶來(lái)的持有成本增加，而近幾年一線城市實(shí)際房?jī)r(jià)年漲幅均超過了兩位數(shù)。這樣的話，房產(chǎn)稅可能還不足以有動(dòng)力促使空置房投入流轉(zhuǎn)。

另外，累進(jìn)稅率也被提及。據(jù)悉，重慶市可能采取“套數(shù)越多、面積越大”—稅率逐級(jí)提高的累進(jìn)稅率計(jì)算方式，其原理與個(gè)人所得稅的累進(jìn)稅率相同。

在這種方式之下，個(gè)人被征收房地產(chǎn)稅的稅率，可能因個(gè)人名下?lián)碛凶》康奶讛?shù)、面積的不同而不同。對(duì)于別墅和面積超過200平方米以上的大戶型住宅物業(yè)，將首先被直接征收房地產(chǎn)稅。同時(shí)，對(duì)于評(píng)估價(jià)格超過重慶主城區(qū)平均價(jià)格三倍以上的住宅，亦將被開征房地產(chǎn)稅。在此過程中，依據(jù)面積，劃定檔次，而后依據(jù)已劃定的檔次，逐級(jí)調(diào)高稅率。

除此之外，在重慶，如果一人或一戶擁有四套及以上住宅，將直接被征收房地產(chǎn)稅，并直接課以累進(jìn)稅率。以控制個(gè)人或者家庭，占有“過多的、非自住”的住房資源，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的“去投資化”目的。

但也有專家認(rèn)為，如果采用累進(jìn)稅率，則其抑制投資性需求和奢侈性需求的作用都將增強(qiáng)。但累進(jìn)稅率存在累進(jìn)級(jí)距不易把握、計(jì)算較復(fù)雜、征稅成本相對(duì)較高、有可能打擊納稅人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)積極性的缺點(diǎn)，還需進(jìn)一步深入探討。

第二就是稅基。楊旭紅分析，根據(jù)重慶房產(chǎn)稅方案的基本思路是，形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的住房制度體系。重慶方案最有可能的選擇就是“面積＋套數(shù)”的辦法。

具體來(lái)說，超過免稅面積落在前兩套房的部分，稅率為1.5%；超過免稅面積落在第三套的部分，稅率為3%；超過免稅面積落在第四套的部分，稅率為5%；超過免稅面積落在第五套的部分，稅率為10%；超過免稅面積落在第六套或以上的部分，稅率為20%。此外，計(jì)稅時(shí)點(diǎn)定為上一年度12月31日，房產(chǎn)數(shù)據(jù)和申報(bào)的家庭成員，皆以此為準(zhǔn)。

而從上海房產(chǎn)稅方案來(lái)看，據(jù)復(fù)旦大學(xué)金融資本市場(chǎng)研究中心主任謝百三介紹，上海房產(chǎn)稅可能最新出臺(tái)的第四套方案實(shí)施，即對(duì)原來(lái)（新稅出臺(tái)前）的存量舊房（無(wú)論幾套）均不征稅，對(duì)新稅出臺(tái)后的增量（新買的住房）征稅，而且如果新房未達(dá)到規(guī)定面積的也不征稅。

謝百三介紹，第四套方案也是對(duì)原來(lái)第二套方案的再修改，只對(duì)新房超面積的部分征稅，但原來(lái)的存量舊房，也就是居民們?cè)瓉?lái)已買的住房和新買的二手房都不用再征房產(chǎn)稅。這種方法對(duì)普通居民的原有財(cái)產(chǎn)不會(huì)造成什么傷害，已買了房的人都不用擔(dān)心被征稅，估計(jì)實(shí)施起來(lái)社會(huì)阻力會(huì)小一些，但是對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果將較為有限。

這與賈康最近的“舊房舊辦法，新房新辦法”的觀點(diǎn)不謀而合。

值得注意的是，此次房產(chǎn)稅改革，決策層傾向于以房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，而不是此前規(guī)定的房產(chǎn)原值。按照原值征收房產(chǎn)稅難以體現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)，但按市場(chǎng)評(píng)估值征稅，意味著房產(chǎn)稅稅負(fù)將隨房產(chǎn)價(jià)格的上升而“水漲船高”。

另外，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房產(chǎn)稅遲遲不出臺(tái)還有一個(gè)重要的原因是相關(guān)技術(shù)不完善。劉桓介紹，這方面問題主要有：房產(chǎn)登記不完善、由于歷史原因產(chǎn)權(quán)混亂、數(shù)字不準(zhǔn)確、異地置業(yè)統(tǒng)計(jì)難、沒有公信力的評(píng)估機(jī)構(gòu)等等，現(xiàn)在各地的稅務(wù)部門也在加快推進(jìn)，為房產(chǎn)稅出臺(tái)創(chuàng)造條件。

“雖然房產(chǎn)稅出臺(tái)還面臨很多難題，但不代表不能推進(jìn)，我個(gè)人一直很主張房產(chǎn)稅早日出臺(tái)，但是一定要有步驟?！眲⒒刚J(rèn)為，首先是要先易后難。重點(diǎn)地區(qū)重點(diǎn)推進(jìn)，不搞一刀切，也可以為其他地方積累經(jīng)驗(yàn)；可以先征收豪宅然后向普通住宅推行；其次是逐步過渡。有步驟地推進(jìn)房產(chǎn)稅，不能讓老百姓突然感受到稅收帶來(lái)的壓力。

“一定要保障老百姓住房的權(quán)利，我堅(jiān)決主張第一套基本住宅不征稅。”劉桓說。