房地產(chǎn)市場需要全國普查——對話北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長春

文︱本刊記者 鄂

對于全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場，也應(yīng)該普查、摸清底數(shù)，才能以此去調(diào)控市場，確定一手房市場規(guī)模多大，二手房市場如何流動，整個房地產(chǎn)市場就盤活了

漲幅不應(yīng)該像去年那么大

《小康》：2009年全國樓市銷售火爆有目共睹，據(jù)您預(yù)測，2010年的房地產(chǎn)市場總體走勢是怎樣的，量價都會繼續(xù)上漲嗎？如果繼續(xù)上漲，漲幅與2009年相比會是怎樣的？

馮長春：我認為2010年的房地產(chǎn)市場從量和價上都會保持一個向上的總體趨勢，房子的供應(yīng)量會增加，但不會增加得太快，價格也仍然會上漲，但不會出現(xiàn)像2009年那么大的漲幅?？偟内厔菔瞧椒€(wěn)上漲。

從量上來講，我們可以看到，今年政府在加大保障性住房的建設(shè)力度，雖然從施工層面上投入建設(shè)的總量還在增加，但現(xiàn)房的供應(yīng)量估計不會增長的太快。因為房地產(chǎn)都有一個建設(shè)的周期，那些保障性住房至少也要一年后才能上市。而對于商品房來說，在今年政策的調(diào)整下，原來拿地的那些開發(fā)商，可能有的當(dāng)時拿地的價格很高，如果今年的房價比他預(yù)期的低，他就會放慢開發(fā)速度觀望一段時間，這也會影響這部分商品房建設(shè)以及投入市場的速度，使供應(yīng)量的增長幅度降下來。

從價格上來講，我認為總體趨勢還將處于一個漲的過程，一是因為需求的剛性，二是因為土地的稀缺。只是漲幅應(yīng)該不會像去年那么大了。

《小康》：有人提出疑問，2009年在金融危機的影響波及下，像美國這樣的一些國家房地產(chǎn)市場都不行了，而我們卻在逆勢上漲，而且漲得更高更兇了，原因是什么？

馮長春：我想可能與多方面有關(guān)。主要有：一是和我們國家寬松的貨幣政策有關(guān)，搞房地產(chǎn)完全靠自有資金是不可能的，沒有哪個開發(fā)商能有那么多錢。在寬松的貨幣政策下，銀行給開發(fā)商貸款，開發(fā)商手里有錢了，肯定就敢往市場里投資了；二是國家為了促進房地產(chǎn)市場發(fā)展還出臺了一些優(yōu)惠政策，比如減免稅收、降低首付比例等，增強了民眾的購買力，又促使房價進一步上漲；三是消費心理，大家看到房價猛漲就覺得自己也趕緊買吧。

房價為什么一直漲

《小康》：按照您的說法，房價上漲是一個多種因素綜合作用的結(jié)果？

馮長春：是的，房價的上漲不可能是單一因素就能決定的。有人提出地價上漲了，成本提高了，房價就會跟著上漲，我認為那只是一個因素。我常常反問他們，如果地價降下來房價就會降下來嗎？房價主要還是由市場供需決定的。除此之外還有其他原因，例如城鎮(zhèn)化、人口不斷向大城市流動，以及建筑物材料價格的上漲、人工費用的上漲等等，都會共同作用促使房價上漲。

房地產(chǎn)市場是個周期性的市場，房價一旦漲得太快太高，民眾覺得承受能力有限時，就會開始抱怨，老百姓意見大了，社會輿論增加了，政府關(guān)注度也會相應(yīng)增加，然后就會出臺相應(yīng)政策來調(diào)控，房地產(chǎn)市場就會進入一個調(diào)整時期，原來達到波峰的房價就會慢慢降下來，進入新一輪的攀升上漲期。所以我認為，在我們國家政策對于房地產(chǎn)市場的影響比較大。我研究過北京1986年至2007年的房地產(chǎn)市場，在這20多年里房地產(chǎn)市場的每一次波動都與出臺的政策相關(guān)性較大，例如土地供應(yīng)收緊、貸款利率調(diào)整等，但值得注意的是，雖然在波動，但這20多年房價是在波動中曲線上漲的。在目前住房存在二元結(jié)構(gòu)的情況下，調(diào)控是必要的。但政策的連續(xù)性和長遠性考慮很重要。住房政策應(yīng)該加強保障性住房，商品房市場應(yīng)通過金融、稅收等杠桿去調(diào)節(jié)和引導(dǎo)，政府已經(jīng)意識到，一直向這個方向去努力。

房價還受區(qū)位的影響，比如現(xiàn)在北京二環(huán)、三環(huán)以內(nèi)好的樓盤新開盤的幾乎很少了，這些地段房子的價格是不會降下來的。我估計，在周期波動不景氣的情況下，大城市的一些開發(fā)商表面上給出的房價還是會很高，可能在成交的過程中會讓一些利，這就要看實際情況。

《小康》：您能具體評價一下今年國家出臺的調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場的影響嗎？

馮長春：像今年出臺的取消營業(yè)稅的減免、提高二套房貸款首付比例等政策，我覺得肯定會影響房地產(chǎn)市場的需求，尤其對于抑制房地產(chǎn)市場的投機行為肯定會發(fā)揮積極作用。在這里我想提一下有些人關(guān)于投資和投機之間概念的混淆，兩者是有區(qū)別的。例如你花錢買了好幾套房子，等到房價上漲就把它賣出去從中賺差價，這就屬于投機行為。而投資指的是，你花錢買了這套房子，并不會把它賣了，而是把它租出去，或者自己開個商店經(jīng)營，或者把它抵押出去貸款再投資別的經(jīng)營活動，這都屬于投資行為，房地產(chǎn)在這里屬于你的不動產(chǎn)。一旦政策調(diào)整了，投機的成本增加，肯定會對其產(chǎn)生抑制作用。

地王的出現(xiàn)只是一個過渡現(xiàn)象

地王 2010年3月15日，北京國土局交易大廳，央企頻頻舉牌一日誕生了三個“地王”。

《小康》：在目前經(jīng)濟回暖的情況下，有人提出了一個“保增長還是保民生”的問題，對于房地產(chǎn)這一拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，國家的態(tài)度會不會依然曖昧，是解決百姓住房還是促進經(jīng)濟發(fā)展？二者是否矛盾？如何協(xié)調(diào)二者關(guān)系？

馮長春：其實就算法來講，房地產(chǎn)按照其對于經(jīng)濟增長的貢獻率來看，還達不到支柱產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，但是說房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)也有它的道理，它拉動了別的行業(yè)像建材、冶金、家裝、電器等行業(yè)的發(fā)展，同時解決了就業(yè)等問題。目前在我們國家，投資還是拉動經(jīng)濟增長的主要因素，消費作為經(jīng)濟增長拉動因素還是有些欠缺，美國70%的經(jīng)濟增長是消費拉動的，而我們70%是固定資產(chǎn)投資拉動，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)建設(shè)。

實際上保民生和保發(fā)展之間不該是矛盾的，應(yīng)該可以協(xié)調(diào)。這里凸顯出一個問題，一個是在制定政策時對一些問題分析不夠透徹，針對一個現(xiàn)象馬上出臺一個政策，但卻不是從長遠的可持續(xù)發(fā)展的角度全盤考慮的。對于全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場，我們的底數(shù)不清，沒有一個普查的機制。我認為，我們做人口普查、經(jīng)濟普查，房屋也應(yīng)該普查，摸清底數(shù)，這樣才能知道目前存量是多少，以此去調(diào)控市場，確定一手房市場規(guī)模多大，二手房市場如何流動，整個房地產(chǎn)市場就盤活了。要制定保障性住房的政策就必須要了解多少人是中低收入人群，我們一共要建多少保障性住房，根據(jù)我們資金計劃投入多少去制定計劃。當(dāng)然，我們國家太大，要做到這么細致還不太可能，但對于城市來說，應(yīng)該還是有可操作性的。

《小康》：2009年不斷涌現(xiàn)出的“地王”成為抬高房價的一大推手，2010年“兩會”一結(jié)束，北京土地市場就一天涌現(xiàn)三個新“地王”，并全部由央企制造，您怎樣看待這個現(xiàn)象？土地市場的熱鬧局面是否會持續(xù)？

馮長春：對于央企制造“地王”的說法，在中國發(fā)展高層論壇上國資委有官員針對國企進軍房地產(chǎn)行業(yè)受質(zhì)疑的現(xiàn)象表示：“如果將國企定位為經(jīng)濟組織，國企進入利潤較高的房地產(chǎn)行業(yè)，無可厚非；如果將國企定位為社會公共服務(wù)組織，那么應(yīng)該給與相應(yīng)的支持?！?他呼吁全國人大明確國企的定位。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員、著名經(jīng)濟學(xué)家吳敬璉先生表示，事實上中央十五屆四中全會對國企的定位早就有過明確表述，這個問題不需要再討論?！皣蟮赝躅l現(xiàn)，我們無法指責(zé)國企，這個問題關(guān)鍵在于誰給了國企那么多錢？去年9.5萬億的貸款國企得到了大量的資金。國企有了那么多錢，勢必要尋找合適的投資渠道。”可見“地王”出現(xiàn)的原因。主要是貨幣政策放寬后，開發(fā)商貸款變得很容易，加之房地產(chǎn)投資利潤相對較高，就很容易把錢投到地產(chǎn)市場上，也有一些開發(fā)商急功近利，看著市場挺好，等他拿了地以后房價降了下來，他干脆就不開發(fā)了，一些土地就被閑置了。

有時候不能完全說是土地供應(yīng)量少，而是有效供應(yīng)量不足，一些開發(fā)商拿了地卻不馬上建設(shè)，有些開發(fā)商卻等米下“鍋”，可能的結(jié)果就出現(xiàn)“囤地”現(xiàn)象。像北京加大土地一級開發(fā)的力度，去年投入了1000個億，使“生地”很快變?yōu)椤笆斓亍?，這樣拿著地就能建設(shè)，馬上就開工就叫有效供給，一年還沒開工就不叫有效供給。作為政府，必須要求開發(fā)商高價拿地后，要按照規(guī)定時間開發(fā)，否則就收回土地。這樣房地產(chǎn)企業(yè)在拿地時，就要考慮預(yù)期回報和風(fēng)險。

我想凡事都有一個冷靜的過程，地王的出現(xiàn)只是一個過渡現(xiàn)象?？傮w上看，土地資源有限，地價還是會上漲。從市場上來看，開發(fā)商明白國家試圖調(diào)控房地產(chǎn)市場的意圖后，也不可能拼命把地價抬高，總要有所顧慮的。另外，對于一些普通商品房、保障性住房項目用地，不一定采取競拍的方式，可以采用招標(biāo)的方式，不是單考慮出價高者得地，還要看誰家的規(guī)劃設(shè)計方案好、資金實力雄厚、開發(fā)經(jīng)驗豐富、能夠按期建成交付使用等因素。這樣也可以避免高地價的出現(xiàn)。

責(zé)編 張凡 xk_g2012@126.com