“限購(gòu)令”能讓樓市降溫幾度?

張 芬

從4月新政出臺(tái)至國(guó)慶前夕,一系列相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控措施從未間斷,然而,樓市的反應(yīng)卻不盡如人意,成交量雖受到一定程度的影響,但房?jī)r(jià)不降反升。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,9月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.1%,創(chuàng)4月新政以來最大環(huán)比漲幅。

正當(dāng)樓市有可能出現(xiàn)大幅度反彈,開發(fā)商準(zhǔn)備在國(guó)慶假期“大顯身手”之際,9月29日,國(guó)家揮出第二波樓市調(diào)控組合拳:暫停發(fā)放第三套及以上房貸;首套房首付比例不低于30%;房?jī)r(jià)過高上漲過快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù),調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。一時(shí)間,已經(jīng)沸騰的樓市炸開了鍋,給開發(fā)商們期望的“金九銀十”來了個(gè)急剎車。

隨即,深圳、上海、廈門、寧波、福州等14個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布新一輪樓市調(diào)控細(xì)則,頒布“限購(gòu)令”,遏制房?jī)r(jià)過快上漲。

福州“限購(gòu)令”最嚴(yán)厲

國(guó)慶假期后第三天,福州市正式出臺(tái)《進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲的補(bǔ)充通知》,其中包括“限購(gòu)令”在內(nèi)的8條措施。

福州邛艮購(gòu)令”明確表示,從即日起至2010年12月31日,行政區(qū)域內(nèi)戶籍居民同一購(gòu)房家庭(包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女),只能在本市五城區(qū)新購(gòu)買一套商品住房;對(duì)于能夠提供在本市行政區(qū)域內(nèi)1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,只能在本市五城區(qū)購(gòu)買一套商品住房。

有業(yè)內(nèi)人士分析,在北京、上海、深圳、杭州、寧波、廈門6個(gè)城市中,深圳的“限購(gòu)令”嚴(yán)于其他5個(gè),惟一寬松的是,深圳市戶籍家庭,如果一套房子都沒有,可以新購(gòu)兩套住房。然而,與深圳“限購(gòu)令”相比,福州“限購(gòu)令”規(guī)定在福州區(qū)域內(nèi)戶籍居民家庭,如果沒有房子,也只能新購(gòu)買一套住房。綜合來看,福州版的“限購(gòu)令”最為嚴(yán)苛。

“出臺(tái)‘限購(gòu)令是針對(duì)目前樓市仍不穩(wěn)定的‘休克式療法,較之前出臺(tái)的調(diào)控政策更具行政干預(yù)色彩,基本目標(biāo)是控制投資性需求,對(duì)炒房者來說,這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)警示?！备Ｖ荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠教授表示。

井噴的假象

“限購(gòu)令”落地福州后,福州一手房成交量出現(xiàn)趕搭“新政末班車”的反彈行情。根據(jù)福州房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示,10月11日～17日福州全市住宅簽約1836套,與前一個(gè)統(tǒng)計(jì)周期相比,商品住宅成交量激增,出現(xiàn)井噴,增長(zhǎng)率高達(dá)454.68%。

有資深地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,近期福州網(wǎng)上簽約量的急劇增加,是開發(fā)商和購(gòu)房者都在和新政搶時(shí)間的結(jié)果。由于新政對(duì)居民購(gòu)買住房的套數(shù)有嚴(yán)格規(guī)定,使他們擔(dān)憂新購(gòu)住房可能無法辦理合同備案,于是紛紛趕在新政嚴(yán)格執(zhí)行前,完成房產(chǎn)登記。

王阿忠告訴記者,網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)具有一定的滯后性,通常反映的是前一至兩周甚至一兩個(gè)月前的成交情況。“‘限購(gòu)令緊隨國(guó)慶黃金周后出臺(tái),所以最近福州商品房備案量的井噴,很大一部分是假期已經(jīng)成交的項(xiàng)目在節(jié)后集中備案,并不反映‘限購(gòu)令出臺(tái)后市場(chǎng)的真實(shí)銷售情況?！彼硎尽?/p>

記者也從福州在售的幾家樓盤了解到,“限購(gòu)令”實(shí)行一段時(shí)間以來,樓盤銷量較之前的確有所下滑,尤其是中小戶型。世歐地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)蘇小斌表示,4月出臺(tái)的新政幾乎都是在信貸上做文章,提高首付比例和貸款利率等,而“限購(gòu)令”是直接切斷購(gòu)房者的購(gòu)買資格,勢(shì)必影響成交量。

雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新也表示,購(gòu)買二手房雖未“受限”,但受到整個(gè)市場(chǎng)觀望情緒的影響,一些二手房中介公司的簽約量有所下滑?！翱蛻籼湾X更謹(jǐn)慎了,房東比較好商量,議價(jià)空間也大了些。如果‘限購(gòu)令影響較大,二手房房?jī)r(jià)會(huì)有5%～10%幅度的調(diào)整?！编崘坌抡J(rèn)為。

解禁后才是真市場(chǎng)

福州版限購(gòu)令的出臺(tái),效力持續(xù)至年底,這意味著風(fēng)雨飄搖的住宅市場(chǎng)暫時(shí)塵埃落定。無論是剛性需求,還是投資性需求,限購(gòu)令之后的市場(chǎng)變化和政策走向,購(gòu)房者都翹首以盼。

“對(duì)投資者來說,重要的不是兩個(gè)月內(nèi)的選擇,而是限購(gòu)令解放后,市場(chǎng)的后續(xù)情況如何”,王阿忠表示,與股市投資不同,樓市投資的時(shí)間成本更大,因此需要對(duì)后市進(jìn)行長(zhǎng)線分析,尤其是對(duì)明年市場(chǎng)的預(yù)判。

有業(yè)內(nèi)人士表示,后市的政策走向是根據(jù)市場(chǎng)變化而定,“限購(gòu)令”解禁后,市場(chǎng)若真迎來強(qiáng)力反彈,必定引發(fā)更為嚴(yán)厲的市場(chǎng)調(diào)控,例如全面推行房產(chǎn)稅。當(dāng)然,政府也會(huì)用適當(dāng)方法逐漸釋放這種積壓需求,讓市場(chǎng)軟著陸,而不是報(bào)復(fù)性反彈。

對(duì)此,支持反方觀點(diǎn)的業(yè)內(nèi)人士則表示,由于本次限制的是投資性需求,對(duì)于理性的投資者,兩個(gè)月并不會(huì)壓抑過多的投資性需求,所以未來“限購(gòu)令”為短期政策,房?jī)r(jià)的下跌動(dòng)力不足,“限購(gòu)令”產(chǎn)生的心理影響大于實(shí)際影響。

王阿忠也指出,從政策本身來看,福州限購(gòu)令有臨時(shí)性,明年是否延續(xù)并未說明,這讓一些投資客或購(gòu)房者有想象空間。臨時(shí)性壓制短期內(nèi)肯定會(huì)使成交萎縮,但房?jī)r(jià)能否下跌,能下跌多少,還有待觀察。