誰在為高端物業(yè)買單?

程 香

2005年,湯臣一品以11萬元/平方米的天價入市時,不少人認為這只不過是個營銷策略。開盤一年零成交量,直到2006年8月3日,湯臣一品以單價13萬/平方米的價格成交后,一夜間創(chuàng)造了中國豪宅的最高天價。前四年只賣出了4套,慘淡業(yè)績似乎也證明了人們當(dāng)初的判斷。但2009～2010年,截止至10月15日,本刊記者在上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”查詢到,湯臣一品目前已售出110套!

短短一年時間,是什么讓“硬扛”了多時的“第一豪宅”華麗重生?16萬元/平方米的如此天價背后究竟是淮在買單?

豪宅動輒千萬元一套

今年春節(jié)后,福州報端一則新聞引起了人們熱議:《樓市真冷?30013萬別墅,悄然賣出》,報道爆料,建發(fā)領(lǐng)域一棟售價3000萬元的樓王,被神秘富豪買家悄然買走,刷新福州當(dāng)時價位最高的豪宅成交紀(jì)錄。此前,福州豪宅成交紀(jì)錄分別由世茂天城和融僑觀邸所保持,在2009年樓市火爆的情況下,創(chuàng)造單筆成交總價超過2000萬元的紀(jì)錄。位于閩侯的高爾夫別墅云畝天朗電在今年6月份高峰時賣到3600萬元/套;融僑水鄉(xiāng)溫泉別墅如今2000萬元已難覓賣家。政策一再調(diào)控,高端物業(yè)卻不冷反熱。高端物業(yè)到底有何種魅力,令買家豪擲千萬?

千萬豪宅,看似“天價”,事實上,未來的升值潛力卻是不可估量。不動產(chǎn)投資,特別是豪宅的投資,以稀為貴,以千年資源為貴。

這兩年,樓市雖有起伏,但豪宅領(lǐng)域卻是受影響最小的一部分,甚至穩(wěn)定增長。富人們越來越重視對豪宅的投資,開始流行“囤”別墅。從長遠來看,別墅產(chǎn)品是越來越稀缺,尤其是頂級的獨棟別墅,無關(guān)房市冷熱。這一收藏趨勢,已經(jīng)被越來越多的人所肯定。據(jù)專家估計,對于長期的投資者來說,2011年福州豪宅市場預(yù)計還會有12%～14%的增長。

誰在為高端物業(yè)買單?

那么,究竟是誰在為那些千萬元級別的豪宅買單?

“購買千萬豪宅的客戶群,年齡在30歲～50歲之間。他們通常事業(yè)成功,追求生活品質(zhì),對房間數(shù)量等基本功能配置要求比較多。不過,一個比較明顯的現(xiàn)象是,千萬元豪宅的客戶群年齡層,有向下的趨勢?！睒I(yè)內(nèi)人士稱,在總價300萬～1000萬元的高端物業(yè)中,有一批20～30多歲的年輕業(yè)主。

“從他們的年齡來看,如果沒有家里的支持,或者非自己創(chuàng)業(yè),想要購買這樣的房子,顯然是不可能的。實際上,雖然他們是業(yè)主,但他們的父母是實際的出資人?！?/p>

一售樓小姐透露,曾有一位20多歲的年輕人開寶馬來買別墅,而他的父親是私營業(yè)主。還有一對開酒樓的80后新婚夫婦購買別墅,“為什么要買這么大的房子?因為男方是大家庭,兄弟姐妹有4個,加上父母和將來要出生的小孩,除了別墅其它戶型無法滿足?！?/p>

本刊采訪的一位公園道一號別墅業(yè)主告訴記者,隨著年齡的增長,他的財富、品位也在與日俱增。十年來,他經(jīng)歷了單位宿舍、第一套80平方米的小戶型婚房、第二套150平方米的大房,直到如今搬進了聯(lián)排別墅?！艾F(xiàn)在有了小孩。換個大點的房子給孩子提供一個好的成長環(huán)境。加上我和太太的父母每年也會過來住上幾個月,還要留一間客房和保姆房,原來的房子已經(jīng)住不下了。

當(dāng)然,除了以上自住改善型需求的消費者以外。高端物業(yè)電不乏看好其升值空間的實力投資者。

福州置房網(wǎng)總經(jīng)理楊明對本刊記者講述了兩個他親自見證的投資故事:

一位原本做茶葉的先生,現(xiàn)金流比較充裕,幾年來通過投資房產(chǎn)獲得不菲收益。它最開始涉及房產(chǎn)投資還是在2002年,無意間被朋友拖著去買房,當(dāng)時陽光城剛開盤,一人買了兩套。每套100多平方米,不到30萬元,用來給員工做宿舍,兼做小倉庫。2005年,地方不夠用,于是把朋友的那兩套也買過來,加起來有一整層。之后,房價開始“刷刷上漲”,每套評估價值已達100多萬元。這一年,因為家人增多,居所也從普通公寓換成頂層復(fù)式樓。2008年,他又被朋友拖去買了融匯山水的聯(lián)排別墅,總價120萬元,如今已升值至四五百萬元了。自此,從不經(jīng)意間介入房地產(chǎn)投資,嘗到甜頭后,這位先生如今已走出福州,今年在武漢、重慶各自購置了房產(chǎn)。從被動到主動,從中小戶型到高端豪宅,投資故事越演越精彩!

還有一位做童裝貿(mào)易的先生,在2004年以50萬元本金入場,做商業(yè)地產(chǎn)投資,如今身家已高達兩三千萬。他又是如何做到的呢?楊明介紹,這位先生通常以“整租一定位包裝一重新裝修一轉(zhuǎn)租”的方式經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)。原本或許雜亂無章、硬件條件并無優(yōu)勢,但地段不錯、具有升值潛力的商業(yè)地段,他常常兩三層租下,經(jīng)過重新定位和裝修后,煥然一新,租金也大幅提高租出。長期下來,收益可觀,漸漸由整租轉(zhuǎn)為購買。

從事二手房網(wǎng)站經(jīng)營多年,楊明觀察發(fā)現(xiàn),不管是自住也好,投資也好,升值最快最大的,“毫無疑問,當(dāng)然是高端物業(yè)?！彼f,“高端物業(yè)在推出伊始,價值往往并不被大眾所知。譬如地段并不是很好,配套也并不齊全等等。但是其自身的光芒,得天獨厚的自然環(huán)境,是其它不足無法掩蓋的,也是保證持續(xù)升值的前提。”

所以,這就要求投資具備良好的投資眼光和信心,從價值洼地開始,尋找那些“黃金被稻草包著的地方”,而后把稻草剝開,閃耀在你面前的,可能就是金燦燦的黃金了。

在福州,高端物業(yè)價值洼地在何方?

說起投資要有眼光,人人都認同,但真正能看準(zhǔn),確實也需要功夫。楊明對本刊記者透露了他眼中福州房產(chǎn)的價值洼地,即便房價一路上漲,投資這幾塊高端物業(yè),無異于前文所述的“剝開稻草的黃金”,升值潛力很大。

一是市區(qū)的頂層復(fù)式:這相當(dāng)于“城內(nèi)別墅”,有天有院落,只是沒有挨近地面,但占盡“天”的優(yōu)勢,視野開闊,居住適宜。而且,目前來看,頂層復(fù)式價值尚未被挖掘,價格不高,很多甚至是連買帶送。

二是福州城市西端,沿閩江一帶的高端住宅區(qū),因占盡江景優(yōu)勢,未來無可復(fù)制,升值潛力巨大:

三是馬尾海邊?？措娪拔覀冎?歐美一些富豪喜歡在海邊蓋別墅,福州除了閩江、烏龍江,還有沿海優(yōu)勢。任何海邊城市,海邊別墅都是最有價值的。如果將來福州海邊有出現(xiàn)高端樓盤,可大膽人手。

四是“還有一塊處女地,在倉山學(xué)院區(qū)。”楊明說,“那一帶濃郁的學(xué)院風(fēng),老別墅、老教堂形成的文化氣息,特別適合依山而建高端別墅區(qū)。現(xiàn)在開發(fā)商們都棄之不理,可惜了。