探析中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展問題及對(duì)策

霍夏芳

房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。其基本任務(wù)是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中資金的良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)金融的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房貸款，尤其是以住房抵押貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托保險(xiǎn)、典當(dāng)和貨幣結(jié)算以及代理房地產(chǎn)有價(jià)證券的發(fā)行與交易等。

本文主要從房地產(chǎn)信貸、住房公積金制度兩個(gè)方面來分析房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中存在的問題。

一、房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀及問題

（一）房地產(chǎn)信貸的發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題

自1998年全面住房改革以來，銀行信貸是房地產(chǎn)金融支持的主要方式，銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展，這對(duì)商業(yè)銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)房、拉動(dòng)住房投資、擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極的作用。但是，在其發(fā)展過程中，仍存在許多亟待解決的問題。

1.房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。前幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；馃幔?jī)r(jià)水漲船高，各大銀行“房貸之爭(zhēng)”此起彼伏，特別是在個(gè)人住房貸款市場(chǎng)，更是“精彩有加”。從目前來看，這塊銀行質(zhì)量最優(yōu)的貸款也隱含了不少問題：一些銀行暗中突破央行的規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)房發(fā)放零首付貸款，甚至還提供一定比例的無(wú)息貸款，或者高層房屋投資沒有達(dá)到2/3時(shí)，就開展個(gè)人住房按揭貸款，這使得銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。2010年4月15日，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%?？梢?，中國(guó)房地產(chǎn)政策已由之前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)。2010年出臺(tái)的多項(xiàng)抑制投機(jī)的政策已經(jīng)對(duì)房產(chǎn)交易量產(chǎn)生了較為明顯的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈也開始出現(xiàn)問題，貸款的風(fēng)險(xiǎn)加大。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一。在中國(guó)兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)開發(fā)公司中，絕大部分企業(yè)的資金來源50%以上依靠銀行貸款，其中部分企業(yè)的銀行貸款達(dá)到80%以上，除了銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎沒有別的融資渠道。在某些地區(qū)，存在一些民間融資，即地下錢莊，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供部分資金，但是，探究地下錢莊資金的來源，其很大一部分是銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)單純的依靠銀行進(jìn)行融資，勢(shì)必導(dǎo)致銀行金融體系的風(fēng)險(xiǎn)過度集中，引發(fā)金融危機(jī)。

3.貸款銀行缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)。目前，各貸款銀行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)貸款采取的是保守、穩(wěn)健的方針，加強(qiáng)了對(duì)抵押標(biāo)的物或信用的核實(shí)。但是，仍沒有解決貸款后期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題，致使銀行不良資產(chǎn)的比率始終居高不下，其主要原因是，現(xiàn)在銀行貸款的評(píng)估方式是靜態(tài)和被動(dòng)的，缺少一套監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。

（二）住房公積金制度的現(xiàn)狀和存在問題

1994年國(guó)務(wù)院發(fā)文全面推廣住房公積金制度以后，全國(guó)縣級(jí)以上城鎮(zhèn)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)的職工幾乎都進(jìn)入到住房公積金制度的覆蓋范圍。截至2007年底，全國(guó)累計(jì)有近5000萬(wàn)職工共提取住房公積金6625億元，其中80%用于購(gòu)建住房；累計(jì)有830萬(wàn)戶職工家庭獲得住房公積金貸款，貸款總額達(dá)8565億元。此外，住房公積金增值收益作為建設(shè)城鎮(zhèn)廉租住房的補(bǔ)充資金，截至2007年底累計(jì)提供79億元廉租住房資金，有力推動(dòng)了廉租住房制度的建立。

1.使用效率較低，并且使用不規(guī)范。截至2004年底，全國(guó)住房公積金繳存余額為4893.5億元，除去個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債外，全國(guó)仍有沉淀資金2086.3億元，占繳存余額的比例為42.6%。此外，挪用、擠占住房公積金的現(xiàn)象嚴(yán)重，一些地方住房公積金成為當(dāng)?shù)卣摹靶〗饚?kù)”，相當(dāng)數(shù)量的住房公積金被運(yùn)用到非住房建設(shè)項(xiàng)目，甚至有擠占、挪用公積金去炒股票、購(gòu)車或違規(guī)放貸，做高風(fēng)險(xiǎn)投資。這些違規(guī)現(xiàn)象不但直接影響到中國(guó)住房公積金制度的推行和房改的進(jìn)一步深化，而且增大了住房公積金的運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)。

2.歸集工作有待加強(qiáng)。住房公積金的覆蓋率不足，同時(shí)相當(dāng)一部分已經(jīng)建立住房公積金的縣、市財(cái)政和單位補(bǔ)貼不到位，職工的合法權(quán)益沒有得到充分保障。此外，部分企業(yè)住房公積金的繳存情況與企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益相掛鉤，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不善，使緩繳、欠繳造成住房公積金的隨意性較大，與住房公積金制度的強(qiáng)制性和穩(wěn)定性相背離。

3.住房公積金的增值渠道少，運(yùn)用手段差。根據(jù)1999年出臺(tái)的《住房公積金財(cái)務(wù)管理辦法》規(guī)定，我國(guó)住房公積金取得收益有四個(gè)渠道，一是委托存款利息收入；二是委托貸款利息收入；三是國(guó)債利息收入；四是其他收入。同時(shí)管理辦法又規(guī)定，住房公積金的增值收益只能用于建立住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租住房的補(bǔ)充資金。而按我國(guó)目前的銀行利率和住房公積金的存貸利率，住房公積金管理中心存貸利差收入最多可以應(yīng)付其管理費(fèi)用。目前，全國(guó)約有一半的住房公積金管理中心處于坐吃利差的狀況；而購(gòu)買國(guó)債也僅僅是作為住房公積金的一種保值手段，長(zhǎng)此以往，將無(wú)法建立住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和城市“廉”租住房的補(bǔ)充資金。因而，現(xiàn)行的住房公積金運(yùn)轉(zhuǎn)模式不具備應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)和補(bǔ)充住房資金的功能。

4.個(gè)人貸款業(yè)務(wù)不完善。2008 年末，全國(guó)個(gè)人貸款率（個(gè)人貸款余額／繳存余額）為50.30%。有學(xué)者計(jì)算，個(gè)貸率最優(yōu)范圍在43.85%—80%，這樣既保證住房公積金的提取、管理中心的正常運(yùn)作和風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的提取，又能獲得增值收益，在范圍內(nèi)貸款率越高收益越好。其次，一些地區(qū)住房公積金個(gè)人住房貸款率很高，甚至無(wú)法滿足所有的住房公積金貸款需求，還有一些地區(qū)住房公積金個(gè)人住房貸款率較低，大量住房公積金沉淀在銀行，不僅沒有很好發(fā)揮住房公積金在改善城鎮(zhèn)職工住房水平中的作用，還帶來了存款利率倒掛的損失。

二、促進(jìn)房地產(chǎn)金融發(fā)展的對(duì)策與建議

（一）促進(jìn)房地產(chǎn)信貸發(fā)展的建議

1.關(guān)于降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的建議。首先，銀行要提高認(rèn)識(shí)，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，增強(qiáng)防范意識(shí)，既要做到支持好的有前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目和個(gè)人購(gòu)房，又要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫累積所帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。其次，要按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購(gòu)房者攫取貸款，即對(duì)資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個(gè)人購(gòu)房者不得審批和貸款。再次，加強(qiáng)貸款管理，對(duì)發(fā)放的貸款實(shí)行全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)控。對(duì)開發(fā)商貸款要獨(dú)立開設(shè)賬戶，視工程進(jìn)展?fàn)顩r，分期撥付；適當(dāng)提高個(gè)人購(gòu)房首付款，抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費(fèi)者更為理智的進(jìn)行住房投資消費(fèi)，防止投機(jī)行為。最后，要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，形成有效的化解金融風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。

2.大力拓寬房地產(chǎn)融資渠道。目前房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人購(gòu)房的資金主要來源于銀行間接融資，在房地產(chǎn)信貸占款規(guī)模居高不下、金融風(fēng)險(xiǎn)增大的情況下，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來源多元化的格局。首先，可以推出房地產(chǎn)投資信托基金，“疏”“堵”結(jié)合，不僅能分流房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求，從源頭上削減房?jī)r(jià)上漲的壓力，還能為房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定的直接融資，減少銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一舉多贏之策。其次，大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化，向社會(huì)大眾籌集開發(fā)資金。目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，只有50多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上融資。應(yīng)積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，但要適度，注意風(fēng)險(xiǎn)的防范。再次，將保險(xiǎn)資金引入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)。保險(xiǎn)資金數(shù)額巨大、運(yùn)用周期長(zhǎng)，能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)貸款卻潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。銀監(jiān)會(huì)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，確保銀行業(yè)安全、穩(wěn)定、高效的運(yùn)行；對(duì)于銀行違規(guī)信貸進(jìn)行懲處，特別是對(duì)于以貸謀私、收受開發(fā)商或個(gè)人賄賂等行為進(jìn)行嚴(yán)格查處；同時(shí)建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)告制度，定期向各家銀行通報(bào)有關(guān)情況，減少銀行間內(nèi)耗，防止開發(fā)商和購(gòu)房者鉆銀行的空子，掩蓋并轉(zhuǎn)移矛盾。

（二）改善住房公積金制度的建議

1.規(guī)范住房公積金使用投向，提高資金使用效率。根據(jù)各地資金的實(shí)際需求，在保證政策性支付的前提下編制住房公積金使用計(jì)劃，慎重確定資金使用方向，堅(jiān)決抵制挪用和平調(diào)住房公積金。按照政策規(guī)定的先后順序，優(yōu)先將住房公積金用于職工個(gè)人住房消費(fèi)貸款，其次用于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的貸款投資，最后才考慮住房公積金的商業(yè)性投資運(yùn)營(yíng)，堅(jiān)決防止用于高風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域和其他非法經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

2.擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面，合理確定繳存率。推行住房公積金制度方面，根據(jù)地方和部門差異，綜合考慮各地實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、企事業(yè)負(fù)擔(dān)能力和職工工資收入等因素，合理確定公積金繳存率十分重要。如果公積金繳存率過高，反倒成為居民的一項(xiàng)負(fù)擔(dān)；但如果定得太低，則不能盡快籌集到足夠的住房投資基金，也不利于改善居民的住房消費(fèi)狀況。其次，要重點(diǎn)解決住房公積金覆蓋面小的問題，強(qiáng)化歸集手段，使各個(gè)企業(yè)充分認(rèn)識(shí)繳納住房公積金和繳納職工養(yǎng)老保險(xiǎn)金具有同等的重要性。對(duì)于拒不執(zhí)行國(guó)家房改政策，擅自不實(shí)行住房公積金制度，并且拖欠、挪用公積金的單位，特別是只重個(gè)人政績(jī)不為職工履行義務(wù)的單位負(fù)責(zé)人，要追究其行政責(zé)任，并實(shí)施相應(yīng)的處罰，以維護(hù)職工享有的合法權(quán)益。

3.針對(duì)住房公積金的運(yùn)用手段差，增值渠道少的建議。按照有關(guān)規(guī)定，利用住房公積金買賣國(guó)債應(yīng)遵循保值增值原則，不得因買賣國(guó)債造成資金損失；嚴(yán)禁委托理財(cái)。在國(guó)家有關(guān)部門沒有制定新的規(guī)定之前，各管理中心一律暫停在證券交易市場(chǎng)進(jìn)行國(guó)債買賣和回購(gòu)業(yè)務(wù)，只能通過銀行間債券市場(chǎng)和商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)進(jìn)行。此外，中央銀行票據(jù)具有利率高、收益好、流動(dòng)性強(qiáng)、購(gòu)贖靈活、安全性好等優(yōu)點(diǎn)，在政策上將中央銀行票據(jù)、政策性金融債券納入住房公積金的國(guó)債投資范圍，增加住房公積金在銀行間債券市場(chǎng)上國(guó)債投資的品種，便于住房公積金管理中心根據(jù)自身對(duì)流動(dòng)性、收益性的要求，優(yōu)化國(guó)債投資結(jié)構(gòu)。

4.靈活住房公積金貸款業(yè)務(wù)。例如可以拓寬住房公積金的貸款群體，如大學(xué)畢業(yè)生、轉(zhuǎn)業(yè)軍人等免除申請(qǐng)住房公積金貸款的連續(xù)繳存時(shí)間限制，還可以開展住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)等，從而提高住房公積金個(gè)人住房抵押貸款率。

（作者單位：內(nèi)蒙古大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）