淺談房地產(chǎn)成本控制

泉州市洛江區(qū)房地產(chǎn)管理處 洪天配

淺談房地產(chǎn)成本控制

泉州市洛江區(qū)房地產(chǎn)管理處 洪天配

房地產(chǎn)成本控制主要是對房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制。因?yàn)檫@些費(fèi)用既是可控制的資本費(fèi)用又是對房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的費(fèi)用，對這些費(fèi)用的控制是實(shí)現(xiàn)對整個(gè)開發(fā)成本費(fèi)用控制的前提。一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)一旦可做到一下三個(gè)階段的成本控制，就可以有效地減少整個(gè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤及收益的最大化。三個(gè)階段控制關(guān)鍵在設(shè)計(jì)階段和施工階段，著重控制這兩個(gè)階段對整個(gè)項(xiàng)目的成本可完全控制。

成本控制 降低成本 提高收益

如何合理、有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制與管理，對于每個(gè)房地產(chǎn)公司而言都是急需迫切解決的課題?？偠灾?，開發(fā)成本的合理、有效控制可以順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤和盈利的最大化。但是，怎樣才能有效地開源節(jié)流，實(shí)現(xiàn)豐地產(chǎn)成本的有效控制，還需要進(jìn)一步研究分析。

一、事前控制階段

（1）土地成本：主要包括土地出讓金、土地征用費(fèi)或拆遷安置的補(bǔ)償金、土地稅費(fèi)等。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說取得的土地方式主要有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前主要以后兩種方式為主。隨著國家土地管理政策的趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用有進(jìn)一步上升的趨勢。

（2）建安成本：主要包括室內(nèi)建安裝修工程、設(shè)備安裝工程兩大項(xiàng)。此成本則以公司以往項(xiàng)目最終結(jié)算進(jìn)行分析得出經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，則可用于成本控制依據(jù)使用。一般經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分地上層數(shù)地下層數(shù)、別墅、高層住宅、寫字樓、酒店類等分類統(tǒng)計(jì)，以便后期項(xiàng)目編制目標(biāo)成本使用。設(shè)備安裝根據(jù)需要的設(shè)備進(jìn)行計(jì)取，如電梯、空調(diào)、發(fā)電機(jī)組等等；

（3）市政環(huán)境成本：主要包括供電工程、供水工程、供氣工程、園林綠化工程、市政道路工程、排水排污工程、智能化工程。此類費(fèi)用的計(jì)取，可采用不同標(biāo)準(zhǔn)定不同費(fèi)用計(jì)取。一般在供電、供水、供氣工程可按150元/平方計(jì)取。園林綠化工程一般在設(shè)計(jì)前可規(guī)定園建與綠化設(shè)計(jì)比例，一般綠化設(shè)計(jì)面積越多，園建設(shè)計(jì)面積越少，則可大大降低成本。

（4）市政公共設(shè)施費(fèi)用：市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施和各種營利性的配套設(shè)施等所發(fā)生的費(fèi)用。（5）開發(fā)間接成本：主要為監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、樁基檢測費(fèi)、防雷檢測費(fèi)、消防檢測費(fèi)、室內(nèi)環(huán)境檢測費(fèi)、咨詢費(fèi)。此類收費(fèi)主要按公司與長期合作公司簽訂合同為依據(jù)計(jì)取。

（6）貸款利息：房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。

二、事中控制階段

（1）設(shè)計(jì)階段控制主要為施工圖出圖前的成本控制，一般較大型房地產(chǎn)公司經(jīng)過多年累積均有設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)圖庫，標(biāo)準(zhǔn)圖庫的建立可大大降低成本，且可更精確控制成本。有利于購地測算，拍賣叫地價(jià)上調(diào)的空間可大大增加。在此階段如沒有標(biāo)準(zhǔn)圖庫，則設(shè)計(jì)概算尤其重要。在最終圖紙齊全的情況下，才能有效控制變更數(shù)量及修改數(shù)量，在招標(biāo)階段就可以直接與施工單位進(jìn)行總價(jià)包干，或者綜合單價(jià)圖紙范圍報(bào)干，對建安的成本也可盡量控制住，最多增加少量設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。由于建安成本基本占總成本（除土地成本外）70%，則總體成本也就得到有效控制。（2）施工階段控制主要在施工圖出圖后成本控制。一般在施工過程中控制主要體現(xiàn)在現(xiàn)場簽證的控制，返工少，現(xiàn)場增加內(nèi)容少，減少交叉施工損失等現(xiàn)場情況，可減少現(xiàn)場簽證數(shù)量，從而降低建安成本。

（3）在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng)定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說施工隊(duì)伍和材料是最關(guān)鍵的。

三、事后控制階段

事后控制階段主要以結(jié)算控制為主，結(jié)算階段控制一般情況下有兩種效益組成：一種效益是直接效益，該校一主要為同施工單位的對數(shù)階段，嚴(yán)格按照工程量清單或者定額計(jì)價(jià)方式計(jì)算工程量及綜合單價(jià)分析，材料調(diào)差，取費(fèi)。匯總出整個(gè)工程各單項(xiàng)工程結(jié)算造價(jià)，作為工程款支付依據(jù)，即為該項(xiàng)目最終建安成本數(shù)據(jù)；另一種效益為間接效益，主要為統(tǒng)計(jì)分析再利用階段，根據(jù)本公司已做項(xiàng)目或者分析其他項(xiàng)目結(jié)算數(shù)據(jù)，按分部分項(xiàng)進(jìn)行分析，找出差異且進(jìn)行對比分析，匯總出不同類型的住宅或別墅單方造價(jià)，則可利用于后期購地或者項(xiàng)目測算用，效益更為長遠(yuǎn)。

從以上三個(gè)階段可看出，房地產(chǎn)成本控制是一個(gè)極為復(fù)雜、多變的費(fèi)用控制實(shí)施手段。如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)可做到對以上三個(gè)階段有效的成本控制，該項(xiàng)目的成本就可以得到有效地控制，從而，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目利潤及收益的最大化。

結(jié)語

總之，在房地產(chǎn)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的今天，我們希望房地產(chǎn)各方企業(yè)都要保持冷靜、理性的頭腦，對于房產(chǎn)開發(fā)商來說，成本的控制室最理性的事，多在成本上下功夫，房價(jià)方面少關(guān)注一點(diǎn)，因?yàn)楫吘故袌鍪菦Q定房價(jià)的主要因因素，而成本的管理、控制卻掌握在自己的手中。 要最終實(shí)現(xiàn)成本低控的戰(zhàn)略要求，房地產(chǎn)企業(yè)就必須建立起相應(yīng)地優(yōu)化流程，嚴(yán)格對各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行控制，以最終取得高效的運(yùn)營效益。

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（責(zé)任編輯：羅寧）

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