淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及問題

江蘇盛和房地產(chǎn)股份有限公司 陳美華

淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及問題

江蘇盛和房地產(chǎn)股份有限公司 陳美華

自九月以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策與措施頻頻出臺(tái)，限購令、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)、三套房暫停貸款與嚴(yán)厲打擊捂盤令，使得一線城市出現(xiàn)價(jià)漲量跌的情況，房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒚媾R新一輪洗牌，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理也將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀概述

企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容是以價(jià)值形式反映的企業(yè)對(duì)生產(chǎn)資料的獲得和使用，人力、物力和財(cái)力的消耗，生產(chǎn)成果的實(shí)現(xiàn)和分配，目標(biāo)是產(chǎn)值最大化、利潤(rùn)最大化、股東財(cái)富最大化和企業(yè)價(jià)值最大化。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理主要包括：一是房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集管理，二是房地產(chǎn)企業(yè)投資運(yùn)用的管理，三是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本及費(fèi)用的管理，四是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃及企業(yè)利潤(rùn)分配的管理。

1.籌資管理

雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，但在資本市場(chǎng)融資很少，大多房地產(chǎn)企業(yè)仍舊依賴銀行貸款獲取資金。截止到2009年底在滬深兩地上市的房地產(chǎn)企業(yè)105家 （包括ST、*ST類），內(nèi)地在港上市的40有家，共只有145家房地產(chǎn)上市公司。

2.投資管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)投資項(xiàng)目的前期進(jìn)行充分研究，對(duì)房地產(chǎn)投資的進(jìn)行可行性分析與論證，避免投資具的盲目性和投機(jī)性。

3.成本管理

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施周期長(zhǎng)，而實(shí)施過程不可逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)成本進(jìn)展進(jìn)行有效的實(shí)時(shí)跟蹤，在資金的使用方面使用有效的管理工具，避免資金使用成本偏高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問題

1.資金占用大，融資不易，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問題資金占用大，融資不易，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金投入量大、籌資任務(wù)繁重，且財(cái)務(wù)管理周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)率偏低，更增加了資金的需求。從目前看房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌措渠道單一，主要是依靠銀行貸款，負(fù)債水平普遍較高。這就必然導(dǎo)致利息支出占成本的一定比例，使得建設(shè)周期越長(zhǎng)、利息支出越大。當(dāng)銀行惜貸時(shí)，一方面可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)不足或不能按時(shí)供應(yīng)，另一方面會(huì)增加企業(yè)的籌資成本，加大企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響企業(yè)獲利水平。

2.成本管理控制難度大

成本管理控制難度大隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及法制的逐步健全，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展就必須加強(qiáng)成本管理和成本控制。但是有的房地產(chǎn)企業(yè)往往只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的成本管理；有的企業(yè)只強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)部門加強(qiáng)成本核算，但沒有調(diào)動(dòng)企業(yè)內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全面成本管理。

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，其成本包括開發(fā)成本以及之后各個(gè)環(huán)節(jié)的成本，并且構(gòu)成復(fù)雜，持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理和控制是一個(gè)長(zhǎng)期不懈的任務(wù)。各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容因開發(fā)項(xiàng)目的不同而有所不同，即使是同類型開發(fā)項(xiàng)目有時(shí)也因時(shí)因地而不同。所以無論是策劃、設(shè)計(jì)、還是施工管理都必須與財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等部門進(jìn)行溝通，成本會(huì)計(jì)要合理控制成本，以保證預(yù)算管理與資金管理不脫節(jié)，確保整個(gè)工程優(yōu)化管理。

3.財(cái)務(wù)管理制度不健全

財(cái)務(wù)管理制度不健全由于國有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)在制度建設(shè)方面各有不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在最初的運(yùn)作階段，在財(cái)務(wù)管理方面很多工作都無據(jù)可依。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)權(quán)分割、資金分散、多頭開戶、私設(shè)小金庫和資金的賬外循環(huán)等情況都經(jīng)常發(fā)生。對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有做細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，還有可能造成在資金管理上的盲目運(yùn)作，財(cái)務(wù)管理工作疏忽了成本控制，只停留在單純的會(huì)計(jì)核算，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益；財(cái)務(wù)部門不能掌握款項(xiàng)的來龍去脈，也不明確資金的歸口部門，致使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層無法掌握項(xiàng)目資金的運(yùn)作情況。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

1.加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)

（1）可行性研究是對(duì)擬建投資的項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可行性研究階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估、分析正確與否，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定的發(fā)展，必須加強(qiáng)投資分析，防范投資失誤所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）借鑒投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合。不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和獲利能力均不同，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對(duì)策是進(jìn)行房地產(chǎn)不同項(xiàng)目類型組合投資，以適應(yīng)市場(chǎng)需要，能提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以調(diào)整企業(yè)的投資結(jié)構(gòu)，適當(dāng)?shù)卦黾咏?jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的投資，以獲得穩(wěn)定的資金來源與會(huì)計(jì)收益，減小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2.嚴(yán)格財(cái)務(wù)成本管理

在成本的控制上，首先應(yīng)當(dāng)降低土地開發(fā)成本，做好前期工作，在建設(shè)過程中，對(duì)以前的估計(jì)成本進(jìn)行調(diào)整，最好要做好長(zhǎng)期管理工作，做好事前、事中以及事后工作。

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本概預(yù)算及竣工決算，是確立工程造價(jià)、辦理工程價(jià)款結(jié)算、降低開發(fā)成本的重要依據(jù)，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)。要落實(shí)委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)與自辦機(jī)構(gòu)、自實(shí)審查相結(jié)合的財(cái)務(wù)監(jiān)督的原則，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)有效。

（2）施工建設(shè)成本是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。首先房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)招投標(biāo)的過程進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，防止暗箱操作，避免吃回扣現(xiàn)象，降低灰色成本和隱性成本。其次在施工隊(duì)伍的選擇方面，必須選擇一個(gè)相對(duì)信譽(yù)好的的施工企業(yè)以確保工程質(zhì)量，減少或杜絕因質(zhì)量問題而造成的建設(shè)成本的增加，控制質(zhì)量成本。

（3）注意工程簽證，特別是隱蔽工程的簽證。

3.完善財(cái)務(wù)監(jiān)督制度

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，只有建立并完善企業(yè)的內(nèi)部制度才能有效控制風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷完善財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，以降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

[1]潘春華.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理相關(guān)問題的探討[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2010（9）

[2]周興梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009（11）

[3]王艷芳.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的探討[J].現(xiàn)代商業(yè)，2008，(20)

（責(zé)任編輯：陽卓江）

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