房地產(chǎn)企業(yè)面對宏觀調(diào)控下的問題與財務管理對策

廈門海滄投資集團有限公司 鄭小涓

房地產(chǎn)企業(yè)面對宏觀調(diào)控下的問題與財務管理對策

廈門海滄投資集團有限公司 鄭小涓

房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，已經(jīng)成為我國當前重要的投資領(lǐng)域之一。但經(jīng)歷過金融危機的沖擊后，國家開始著手對房地產(chǎn)行業(yè)進行理性地宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展面臨巨大的挑戰(zhàn)。本文基于房地產(chǎn)業(yè)所處的行業(yè)背景，立足本土經(jīng)濟環(huán)境，重點分析了宏觀調(diào)控政策下非上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務管理中存在的問題及相應的對策。

宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)企業(yè) 財務管理 問題及對策

一、財務管理的概念與任務

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配、進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的任務

（1）籌集、管理和用好資金，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的需要，加速資金周轉(zhuǎn)，不斷提高資金運用的效能。

（2）積極組合資金，開辟房地產(chǎn)經(jīng)營市場，實現(xiàn)住宅商品化。

（3）通過財務活動加強經(jīng)濟核算，改善經(jīng)營管理，降低經(jīng)營成本，提高投資效益和經(jīng)濟效益。

（4）合理的納稅籌劃，合法的降低稅務成本，盡量最大限度地提高稅后利潤。

（5）按照企業(yè)實際情況，做到合理分配稅后利潤，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供強勁堅實的基礎(chǔ)。

二、財務管理中存在的問題

1、開發(fā)成本大幅提高，利潤水平下降

（1）土地價格上漲導致房產(chǎn)成本價格的成倍提高

近幾年來，國家歷次對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控都會減少建設(shè)用地的供給，尤其是04年8月31日以后土地使用權(quán)由原來的協(xié)議出讓改成招拍掛制度，土地價格大幅提高，進而提高了房地產(chǎn)開發(fā)的成本。以廈門島外某區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)近年取得的土地成本為例，原協(xié)議出讓的土地樓面價格為600元/平方米左右，2005年下半年通過掛牌取得土地的樓面價格為1200元/平米，2010年上升到5000元/平方米，前后價格漲了近10倍。

（2）鋼筋、水泥等主要建筑材料價格上漲

建筑所需原材料中鋼材，水泥所占比重最大，近幾年來價格均有不同程度上漲。按廈門地區(qū)公布的市場信息指導價，φ20以內(nèi)鋼筋2006年1月的價格是2982元/噸，目前上漲到4656元/噸。假設(shè)一棟建筑面積為10萬平方米的高層住宅，每平方米鋼筋含量98KG，其耗用的鋼材量因價格上漲因素總成本增加將1641萬元，每平方米增加了164.05萬元。建材價格的上漲，直接導致建筑成本的提高。

（3）人工成本增加

人工成本占主體造價15%左右，近年來由于市場勞動力緊缺，人工預算單價從2006年初的38元/工日上漲到目前的57元/工日，漲幅達50%。建造同樣一棟房子，因人工成本上漲導致10年總體建筑成本比06年增加3.75%。

2、融資難度加大，融資成本提高，企業(yè)資金鏈面臨嚴峻考驗

房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型行業(yè)，對非上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，資金來源主要依靠商業(yè)銀行的信貸資金。當國家實行緊縮性宏觀調(diào)控政策時，銀行會減少信貸供給，企業(yè)的資金鏈必將受到嚴峻的考驗。

（1）存款準備金率的上調(diào)，貸款難度加大

2006年6月至今，央行數(shù)次調(diào)整存款準備金比例。存款準備金的上調(diào)，大大減小了貨幣資金的流動性，影響房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款發(fā)放規(guī)模，房地產(chǎn)市場資金鏈進一步收緊，融資難度加大。

（2）銀行貸款利率上調(diào)，融資成本增加

2006年至2007年12月，中國人民銀行8次調(diào)整銀行存貸款基準利率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果在08-09年間沒有充分利用資金還舊貸新的話，目前的資金成本都還在6%以上，融資成本高。另外，近一年來 ，銀監(jiān)會連續(xù)出臺的 “三個辦法一個指引”，要求銀行貸款必須以資產(chǎn)評估作抵押，貸款資金必須使用到貸款項目上，不能挪用；單筆金額超過項目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金支付，嚴格執(zhí)行貸款人受托支付方式，這在一定程度上也加大了融資成本。

3、企業(yè)稅收成本加大，稅負高

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅眾多，分布于項目開發(fā)的前期、銷售和保有三個不同時間階段，稅負水平主要集中在所得稅和土地增值稅上。

新的所得稅法及實施條例頒布后，自2008年1月1日起，原享受低稅率優(yōu)惠政策的企業(yè)，在新稅法施行后5年內(nèi)逐步過渡到法定稅率。即企業(yè)所得稅稅率由2007年的15%逐年上調(diào)至2012年的25%，所得稅稅負大大提高；同時，從2007年2月1日起，土地增值稅的交納由先前的“預征制”轉(zhuǎn)為“清算制”也大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負。

三、對策分析

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀調(diào)控中存在的問題，企業(yè)要走出困境，就需要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理，構(gòu)建完善的財務管理體系。

1、做好投資項目可行性分析

項目投資之前要做好項目的可行性分析，不能完全憑主觀隨意性。企業(yè)在掛牌拿地之前，要事先了解地塊所處的周邊環(huán)境，規(guī)劃方案，建設(shè)條件，做好市場分析和價格預測，確定樓盤的定位等。其次，根據(jù)土地掛牌文件的要求做好項目成本測算，取得盈虧平衡點的土地價格。土地價格確定后，做好投資估算、籌資計劃、項目的經(jīng)濟效益分析和現(xiàn)金流量估算。做好投資項目的可行性分析，為投資決策提供科學的依據(jù)，能有效地預防投資風險，獲得項目投資收益。

2、做好成本的精細化管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理應貫穿于項目的前期設(shè)計、工程招標、施工的過程管理、竣工決算、房產(chǎn)銷售等環(huán)節(jié)的始終。土地價格的提高，建筑材料、人工成本的上漲，都是不可改變的經(jīng)濟現(xiàn)實，因此，挖掘內(nèi)部潛力，加強成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的核心內(nèi)容。

（1）項目設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計階段是房產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點，設(shè)計方案直接影響到投資的規(guī)模及建設(shè)周期。首先應采取招標的方式，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位；設(shè)計單位選定后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應積極參與到整個設(shè)計過程，使設(shè)計單位充分理解開發(fā)企業(yè)的意圖，認清設(shè)計要解決的根本問題，避免出現(xiàn)施工過程中的設(shè)計變更及返工現(xiàn)象。

（2）招標階段的成本控制

所有超過200萬的工程項目均需進行工程招投標，通過審查施工單位資質(zhì)、技術(shù)資金實力，確定信譽良好、實力雄厚的施工單位中標，為企業(yè)今后的工程管理和項目實施提供保障。合理低價中標價為企業(yè)的成本控制提供依據(jù)。

（3）施工階段的成本控制

施工過程中要加強現(xiàn)場簽證的管理，盡量減少變更設(shè)計。建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等部門、人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量。所有設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證均須監(jiān)理單位、甲方、設(shè)計單位、乙方共同簽字，方為有效。設(shè)計變更應力求在施工階段的前期完成，工程變更應嚴格按照既定的工作程序進行，手續(xù)要齊全，變更依據(jù)、內(nèi)容、圖紙、資料、文件要求清楚、完整，嚴禁通過工程變更增加工程內(nèi)容。

（4）工程結(jié)算階段的成本控制

工程結(jié)算的審核在成本費用管理中的作用不可小看，預決算部門要對工程施工圖紙了然于胸，掌握施工合同條款內(nèi)涵，設(shè)計變更簽證條理清晰，竭盡所能排除施工單位的一切“鉆空子”行為，將工程成本費用控制在目標成本費用范圍內(nèi)。

（5）營銷費用控制

按年初制定的預算嚴格控制營銷費用。費用支出中數(shù)額最大的是營銷推廣費用，因此，對每次的推廣活動必須有詳盡的方案及費用預算，活動結(jié)束后要有成果分析，避免沒有效益的費用支出。

3、拓寬融資渠道，降低資金成本

（1）加強與金融機構(gòu)、信托公司、券商以及中介機構(gòu)的聯(lián)系和溝通，拓寬思路，利用房地產(chǎn)信托資金、發(fā)行企業(yè)債券、經(jīng)營性物業(yè)抵押等多種融資方式籌措資金。

（2）利用品牌優(yōu)勢與銀行協(xié)商，爭取銀行授信額度，爭取優(yōu)惠利率。

（3）在企業(yè)資金寬松的情況下，用利率低的貸款置換利率高的貸款。

（4）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低短期貸款比例，增加中長期企業(yè)貸款。

（5）集團成立結(jié)算中心，通過結(jié)算中心這個內(nèi)部銀行進行統(tǒng)籌安排、合理調(diào)度資金，為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供資金支持。

4、做好納稅籌劃

普遍認為，售價越高，企業(yè)獲得的利潤和現(xiàn)金就越多，其實不盡如此，售價提高增加的收入可能還不夠土地增值稅的支出。因此，企業(yè)在確定銷售價格時應認真做好利潤和稅收的測算，以銷售普通住宅為例，增值額超過20%就必須交納土地增值稅，若測算出增值額略超過20%，則應采取降低售價、提高成本扣除限額的方式降低增值額，以達到免交土地增值稅的目的。

稅法規(guī)定，交納的土地增值稅可在項目所得稅前扣除，房產(chǎn)項目交付使用當年就必須進行所得稅匯算，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應盡快完成項目的工程決算，使土地增值稅清算和所得稅匯算同步，一來匯算的房地產(chǎn)開發(fā)成本真實完整，二則土地增值稅清算金額可在所得稅前列支，大大降低企業(yè)所得稅支出。

結(jié)束語

由于近年來地價飛漲、房價快速攀升不僅加大了銀行的信貸風險，更引發(fā)了越來越嚴重的社會問題。為避免社會問題進一步惡化，國家的政策導向已經(jīng)從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移到其他產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要繼續(xù)生存和發(fā)展必須要通過財務管理來控制成本和費用，確保資金運動的正常循環(huán)和周轉(zhuǎn)，以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本，從而提高在行業(yè)中的競爭力，立于不敗之地。

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