CBD范圍界定量化研究
——以南京市新街口CBD為例

魏宗財(cái)

(廣州市城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院，廣東 廣州 510060)

CBD范圍界定量化研究
——以南京市新街口CBD為例

魏宗財(cái)

(廣州市城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院，廣東 廣州 510060)

本文在總結(jié)國(guó)內(nèi)外CBD范圍界定方法的基礎(chǔ)上，依托實(shí)地調(diào)研的數(shù)據(jù)，采用墨菲指數(shù)法、商業(yè)辦公租金等值線(xiàn)法定量界定新街口CBD的范圍，并將其劃分為硬核和核緣兩部分，旨在為新街口CBD的發(fā)展提供范圍支撐，并以此提出CBD范圍界定的量化方法，期待為國(guó)內(nèi)CBD相關(guān)研究提供借鑒。

租金等值線(xiàn);墨菲指數(shù);新街口CBD

CBD(Central Business District，中央商務(wù)區(qū))是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展，在城市中心圍繞地價(jià)峰值點(diǎn)形成的土地利用高度化、集約化的區(qū)域，它集中了城市最高級(jí)別的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)［1］，是城市經(jīng)濟(jì)最具活力的地區(qū)。因此可以說(shuō)，CBD的建設(shè)既受到地方政府和社會(huì)力量的密切關(guān)注，也是學(xué)術(shù)界重點(diǎn)研究的領(lǐng)域和規(guī)劃實(shí)踐的重點(diǎn)［2］。南京是江蘇省省會(huì)，長(zhǎng)三角兩大副中心之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位居全國(guó)前列。而南京新街口CBD起步較早，擁有金鷹國(guó)際、商茂、置地廣場(chǎng)、招商國(guó)際金融中心等高檔寫(xiě)字樓，吸引了79家世界500強(qiáng)企業(yè)，聚集了德基廣場(chǎng)、大洋百貨、東方、新百、中央商場(chǎng)等超大型購(gòu)物中心，素有“中華第一商圈”美譽(yù)之稱(chēng)［3］，是古都南京一張絢麗的現(xiàn)代化“名片”。然而南京新街口CBD是否已經(jīng)發(fā)展成熟，它對(duì)南京及其周邊地區(qū)的發(fā)展有多大帶動(dòng)作用等，成為大家最為關(guān)注的問(wèn)題，而解決這些問(wèn)題的基礎(chǔ)需要首先解決當(dāng)前新街口CBD模糊且存在較大爭(zhēng)議的邊界問(wèn)題，明確其具體范圍，這也是進(jìn)行CBD研究的基礎(chǔ)。

1 國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究

CBD最早由芝加哥學(xué)派的伯吉斯在其創(chuàng)立的“同心圓模式”中提出，早期的學(xué)者從CBD的形態(tài)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其變化特征上來(lái)分析，試圖明確劃定CBD的界線(xiàn)，但往往由于因資料難以獲取而失?。?］。當(dāng)前，地理學(xué)家、社會(huì)學(xué)家、規(guī)劃專(zhuān)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家以及其他專(zhuān)業(yè)或行業(yè)的專(zhuān)家從不同的角度使用不同的方法對(duì)CBD邊界的界定進(jìn)行了研究，取得了一定的成果，其中，最具典型代表性的定量研究方法主要有以下4種:

1.1 地價(jià)峰值法

CBD的地價(jià)和租金要明顯高于城市的其他地區(qū)，通過(guò)大量的地價(jià)調(diào)查，在大比例尺的城市現(xiàn)狀用地圖上劃出地價(jià)等值線(xiàn)，找出地價(jià)的峰值點(diǎn)(可以有多個(gè))，并以地價(jià)峰值點(diǎn)為中心，選取一條合適的地價(jià)等值線(xiàn)作為CBD邊界的基本線(xiàn)，依據(jù)實(shí)際路網(wǎng)或建筑等進(jìn)行修改后，確定為CBD的實(shí)際邊界。但地價(jià)估值的不確定性較強(qiáng)，這導(dǎo)致CBD的邊界確定具有一定的浮動(dòng)性。

1.2 人口—機(jī)構(gòu)密集性法

通過(guò)實(shí)地調(diào)查，確定白天人口密度最高而晚間人口密度最低的地區(qū)以及單位土地面積上商店、辦公機(jī)構(gòu)數(shù)量最多的地區(qū)，然后將二者予以疊加，找出CBD的邊界。在條件允許的情況下，可以將人口—機(jī)構(gòu)密集性指標(biāo)和地價(jià)情況結(jié)合起來(lái)，以確定更為合理的CBD范圍。

1.3 可達(dá)性法

一般情況下，在大、中城市的中心地區(qū)，都有一條疏導(dǎo)城市中心交通的環(huán)狀道路，沿著這條道路向外推延一定距離，即可初步劃定CBD的邊界，然后再根據(jù)城市中心歷史上和現(xiàn)實(shí)中的具體用地狀況作些調(diào)整。此種方法過(guò)多考慮既有道路因素對(duì)CBD的影響，雖操作簡(jiǎn)便，工作量較小但準(zhǔn)確性欠佳。

1.4 墨菲指數(shù)法

該方法由R.E.墨菲和J.E.萬(wàn)斯提出，并為大多數(shù)城市和區(qū)域規(guī)劃專(zhuān)家所推崇［5］。墨菲指數(shù)的概念和計(jì)算方法有兩個(gè)假設(shè):①商務(wù)活動(dòng)是CBD的功能本質(zhì);②商務(wù)空間的聚集程度是鑒定CBD范圍的綜合尺度。在此基礎(chǔ)上，提出中心商務(wù)高度指數(shù)(Central Business Height Index，CBHI)和中心商務(wù)密度指數(shù)(Central Business Intensity Index，CBII)，這充分體現(xiàn)了CBD在容量方面的特征。墨菲指數(shù)確定法界定CBD的技術(shù)路線(xiàn)是現(xiàn)實(shí)和合理的，對(duì)各種類(lèi)型的城市都較為適用［6］。

基于上述對(duì)CBD界定方法的評(píng)述，筆者結(jié)合南京新街口CBD發(fā)展的實(shí)際情況，通過(guò)利用對(duì)新街口建筑單體用途、租金的實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)及相關(guān)訪(fǎng)談信息，將墨菲指數(shù)確定法和地價(jià)峰值確定法相結(jié)合，采用GIS空間插值方法對(duì)新街口CBD的范圍進(jìn)行了界定，并進(jìn)一步將其分為硬核和核緣兩部分。

2 南京新街口CBD范圍的定量界定

2.1 研究范圍的劃定

為科學(xué)合理地確定南京新街口CBD的范圍，筆者結(jié)合現(xiàn)狀預(yù)調(diào)研與訪(fǎng)談的實(shí)際情況，將調(diào)查范圍在《南京市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃(2004－2010)》中劃定新街口CBD的現(xiàn)狀基礎(chǔ)適度外擴(kuò)，具體范圍為:東至龍?bào)粗新?，西至上海路、莫愁路，南至建鄴路、白下路，北至廣州路、珠江路;總面積約為5.9km2。

2.2 墨菲指數(shù)法界定范圍

(1)街區(qū)的劃分。依據(jù)墨菲指數(shù)的計(jì)算方法，主要參照城市現(xiàn)有路網(wǎng)格局(具體到城市三級(jí)道路)，將研究范圍劃分為66個(gè)街區(qū)(見(jiàn)圖1)。

(2)墨菲指數(shù)等值線(xiàn)的生成。空間插值常用于將離散點(diǎn)的屬性數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為連續(xù)的數(shù)據(jù)曲面，以便與其它空間現(xiàn)象的分布模式進(jìn)行比較。克里金插值法認(rèn)為任何空間連續(xù)性變化的屬性是非常不規(guī)則的，不能用簡(jiǎn)單的平滑數(shù)學(xué)函數(shù)進(jìn)行模擬，但可以用隨機(jī)表面給予恰當(dāng)?shù)拿枋?。該方法適合樣本數(shù)據(jù)量較大，分布均勻的空間分析中，其主要優(yōu)點(diǎn)是對(duì)一組空間數(shù)據(jù)點(diǎn)的關(guān)系來(lái)確定空間插值，因而更加客觀真實(shí)，同時(shí)可以通過(guò)誤差等值線(xiàn)確定預(yù)測(cè)區(qū)的誤差范圍大?。?］。

依據(jù)現(xiàn)狀調(diào)研得到的各棟建筑的層數(shù)和面積數(shù)據(jù)，計(jì)算得出不同街區(qū)的中心商務(wù)高度指數(shù)和中心商務(wù)密度指數(shù)，采用GIS空間分析方法，對(duì)兩個(gè)指數(shù)進(jìn)行普通克里金空間插值，得出兩個(gè)指數(shù)的等值線(xiàn)分布圖(見(jiàn)圖1、圖2)。

中心商務(wù)高度指數(shù)等值線(xiàn)。從圖1可以看出，研究范圍內(nèi)的中心商務(wù)高度指數(shù)呈現(xiàn)以新街口中心地段、大行宮為核心的兩大峰值地區(qū)。新街口西是以金鷹國(guó)際購(gòu)物中心(50層)、新華大廈(53層)和南京國(guó)際金融中心(52層)等為代表的超高層樓盤(pán)的聚集區(qū)域，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以商貿(mào)、商務(wù)、辦公、商業(yè)、金融、酒店、證券、零售等為主，樓房平均高度居全市之冠;而大行宮附近則擁有長(zhǎng)安國(guó)際大廈(30層)、龍臺(tái)國(guó)際大廈(28層)、新世紀(jì)廣場(chǎng)(32層)、長(zhǎng)發(fā)CFC雙子商務(wù)樓(29層)等超高層寫(xiě)字樓，產(chǎn)業(yè)以技術(shù)服務(wù)業(yè)和商務(wù)服務(wù)業(yè)等為主，如科巷新寓等高層居住區(qū)占有較高比重也是該地段中心商務(wù)高度指數(shù)偏高的重要原因之一。此外，北部的新世界中心，南部的福鑫大廈、中國(guó)人民銀行江蘇省分行等也是新街口地區(qū)高度較高的“孤島”，前者的產(chǎn)業(yè)以技術(shù)服務(wù)為主，而后者以辦公、金融等為主。

中心商務(wù)密度指數(shù)等值線(xiàn)。整體來(lái)看，中心商務(wù)密度指數(shù)峰值地區(qū)集中于新街口中心地段，半徑約在500m范圍的地區(qū)(見(jiàn)圖2)。該地區(qū)作為南京市經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，商業(yè)、商務(wù)、辦公機(jī)構(gòu)密集，呈面狀密集分布，具體包括南京新百、中央商場(chǎng)、商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng)、大洋百貨、金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、東方國(guó)際購(gòu)物中心、德基廣場(chǎng)等在內(nèi)的中高檔零售業(yè)，以金陵飯店、中心大酒店、招商國(guó)際商務(wù)中心、新華大廈(新華報(bào)業(yè))等為代表的商務(wù)服務(wù)業(yè)、新聞出版業(yè)，以沃爾瑪、華聯(lián)為代表的大型批發(fā)零售賣(mài)場(chǎng)，以五星電器、蘇寧電器、國(guó)美電器等為代表的電器零售業(yè)等。此外，中心商務(wù)密度指數(shù)較高還包括:研究范圍東部的大行宮地段在半徑100m的范圍內(nèi)聚集了長(zhǎng)安國(guó)際大廈、龍臺(tái)國(guó)際大廈、日月大廈等高樓，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)為主;南部的南京三中西側(cè)聚集了福鑫大廈、匯鴻大廈、中國(guó)銀河證券、金寶花園等，產(chǎn)業(yè)以商務(wù)辦公、酒店、證券等為主(見(jiàn)圖2)。

(3)基于墨菲指數(shù)的新街口CBD范圍。參照墨菲指數(shù)中CBD范圍劃定的要求(CBHI＞=1＆CBII＞=50%的連續(xù)街區(qū))，同時(shí)考慮街區(qū)劃分的完整性，劃定南京新街口地區(qū)的CBD范圍為:北至花橋路以北，東為長(zhǎng)白路，南到太平巷、馬府街，西達(dá)王府大街西側(cè)(見(jiàn)圖3)，總面積約為2.5km2。

圖3 基于墨菲指數(shù)的新街口CBD范圍

2.3 租金法確定范圍

(1)商業(yè)、辦公租金等值線(xiàn)的生成。通過(guò)對(duì)研究范圍內(nèi)各棟商業(yè)、商務(wù)、辦公等寫(xiě)字樓的現(xiàn)狀租金的調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分析，可以發(fā)現(xiàn)，新街口地區(qū)寫(xiě)字樓的日租金水平差異很大，其平均水平約為1.5元/m2，而長(zhǎng)發(fā)、置地等高檔寫(xiě)字樓的日租金值約為3.5元/m2。進(jìn)一步采用GIS空間分析方法進(jìn)行普通克里金插值，得出新街口地區(qū)日租金分布的等值線(xiàn)圖(見(jiàn)圖4)?？梢钥闯?，新街口地區(qū)的地租值在空間分布上沒(méi)有明確的規(guī)律可言，日租金峰值地區(qū)分布較為分散。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前南京市新街口地區(qū)寫(xiě)字樓空置率較低，基本維持在8%－10%左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于廣州、武漢、北京等CBD內(nèi)部寫(xiě)字樓的20%－30%的空置率，故筆者采用日租金1.5元/m2作為新街口CBD的外圍邊界(見(jiàn)圖5)。

(2)基于租金等值線(xiàn)的新街口CBD范圍。以日租金1.5元/m2作為新街口CBD的外圍邊界，同時(shí)考慮到街區(qū)的完整性，確定新街口CBD的范圍:東至長(zhǎng)白街，北達(dá)珠江路、廣州路，南到建鄴路、白下路，西至莫愁路(見(jiàn)圖5)，總用地面積約為4.0km2，除東北、西北、東南、西南四角非服務(wù)業(yè)用地集中布局外，基本反映了當(dāng)前從租金水平上顯示的南京新街口CBD的范圍。

2.4 新街口CBD范圍的綜合界定

可以看出，租金等值線(xiàn)法確定的新街口CBD范圍要稍大于墨菲指數(shù)法確定的范圍，這在一定程度上說(shuō)明目前新街口CBD的總體租金仍處于較低水平。

進(jìn)一步將墨菲指數(shù)、租金等值線(xiàn)兩種方法確定的新街口CBD范圍進(jìn)行空間疊加，取其交集，考慮街區(qū)劃分的完整性等因素，將新街口CBD的范圍劃定如下:北至花橋路以北，東為長(zhǎng)白路，南到太平巷、馬府街，西達(dá)王府大街西側(cè)，總面積在2.2km2左右(見(jiàn)圖6)。

圖6 新街口CBD硬核－核緣范圍

參照墨菲指數(shù)對(duì)CBD硬核(hard core，CBHI＞4.0＆CBII＞80%)、CBD核緣(core fringe，CBHI＞1.0＆CBII＞50%)的界定［4］，確定新街口CBD的硬核和核緣。CBD硬核，即CBD的核心區(qū)域，該地區(qū)內(nèi)從事商業(yè)服務(wù)活動(dòng)的高度指數(shù)和密度指數(shù)均達(dá)到最高值，是CBD的核心所在。南京新街口CBD硬核范圍為北至長(zhǎng)江路，東至洪武北路、洪武南路，西至王府大街西側(cè)，南至淮海路，且沿中山東路南北兩側(cè)呈軸線(xiàn)狀延伸到大行宮附近，總用地面積為0.8 km2。CBD核緣為CBD的外緣區(qū)域，是CBD范圍內(nèi)從事服務(wù)活動(dòng)相對(duì)較弱地區(qū)，多為分散型的服裝、日用百貨、電子、超市等零售業(yè)以及餐飲住宿業(yè)等，對(duì)CBD外擴(kuò)起到重要“連帶”效應(yīng);新街口CBD的核緣范圍為除去硬核的地區(qū)，其邊界和CBD邊界一致，總用地面積約為1.4 km2。

3 結(jié)論

本文在對(duì)南京新街口地區(qū)建筑單體現(xiàn)狀調(diào)研的基礎(chǔ)上，運(yùn)用GIS空間分析方法從墨菲指數(shù)法、租金等值線(xiàn)兩個(gè)角度對(duì)新街口CBD的邊界進(jìn)行定量界定，并將兩種分析方法的結(jié)果進(jìn)行疊加，最終將南京新街口CBD的具體范圍界定為:北至花橋路以北，東為長(zhǎng)白路，南到太平巷、馬府街，西達(dá)王府大街西側(cè)，總面積為2.2km2。并在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步將新街口CBD的硬核和核緣兩部分進(jìn)行了界定，分析了它們主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的差異，這豐富了CBD范圍界定的量化方法。

(編輯:劉文政)

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AbstractBased on the summarizing of extension definition methods of CBD international and domestic，by using the data of site investigation，the extension of Xinjiekou CBD is defined quantitatively by apoting Murphy Index and commerce＆business rent Contour，so as to determine the existing size of Xinjiekou CBD，which is divided into two parts:hard core and core fringe to support the study of later development of Xinjiekou CBD.The paper puts forward a simple，operational，quantitative method of extension definition of CBD，which can provide some references for domestic CBD-related research.

Key wordsrent Contour;Murphy Index;Xinjiekou CBD

Quantification Study on Extension Definition of CBD:A Case Study of Xinjiekou CBD

WEI Zong-cai
(Guangzhou Urban Planning＆Design Survey Research Institute，Guangzhou Guangdong 510060，China)

K902

A

F062.11002－2104(2010)05專(zhuān)－0044－04

2010-08-17

魏宗財(cái)，碩士，規(guī)劃師，助理工程師，主要研究方向?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)學(xué)，城市與區(qū)域規(guī)劃。