巴西、印度、中國(guó)與西方七國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)的比較研究

余 勁 任洪浩

巴西、印度、中國(guó)與西方七國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)的比較研究

余 勁 任洪浩

本文利用經(jīng)合組織提供的巴西、印度、中國(guó)及西方七國(guó)投入產(chǎn)出表,應(yīng)用投入產(chǎn)出模型,將巴西、印度、中國(guó)與西方七國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)及其變化進(jìn)行對(duì)比分析。得到以下研究結(jié)論:相對(duì)于西方七國(guó),巴、印、中三國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成熟,對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用波動(dòng)幅度較大;無(wú)論是西方七國(guó)還是巴、印、中三國(guó),房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用都小于國(guó)內(nèi)37個(gè)產(chǎn)業(yè)的平均值,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用和推動(dòng)作用較低;雖然房地產(chǎn)業(yè)占G DP比重高,但從關(guān)聯(lián)效應(yīng)來(lái)看,房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè) 投入產(chǎn)出模型 關(guān)聯(lián)效應(yīng)

引 言

國(guó)外部分學(xué)者對(duì)不同國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行橫向?qū)Ρ确治?。Pagliari等人從辦公、零售和倉(cāng)儲(chǔ)三個(gè)角度,對(duì)比分析了1985—1995年澳大利亞、加拿大、英國(guó)和美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投入產(chǎn)出關(guān)系①Pagliari J L,Webb J R,Canter T A,Lieblich F A.Fundamental Comparison of International Real Estate Returns.Journal of Real Estate Research,1997,13(3):317-347。Liu等人對(duì)澳大利亞、美國(guó)、荷蘭、加拿大、丹麥、法國(guó)、日本房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行研究②Liu C,Song Y,Langston C.Economic Indicator Comparisonsof Multination Real Estate Sectors Using the OECD Input-output Database.The International Journal of Construction Management,2005(5):59-75。Song等人用假設(shè)提取法取代了傳統(tǒng)的投入產(chǎn)出分析方法,從1960—1990年中抽取了5個(gè)時(shí)間段,對(duì)OECD七個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行研究。從總關(guān)聯(lián)效應(yīng)來(lái)看,澳大利亞、法國(guó)和美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)在研究期內(nèi)始終排在前五位,并且隨著樣本國(guó)家經(jīng)濟(jì)的成熟,房地產(chǎn)業(yè)的總關(guān)聯(lián)效應(yīng)逐步提高③Song Y,Liu C,Langston C.A Linkage Measure Framework for the Real Estate Sector.International Journal of Strategic Property Management,2005(9):121-143。但是,這些研究?jī)H僅是對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行對(duì)比,目前還沒(méi)有學(xué)者將發(fā)展中國(guó)家和發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)比。

在國(guó)內(nèi),大多數(shù)文獻(xiàn)僅針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究。況偉大、中國(guó)投入產(chǎn)出學(xué)會(huì)課題組、王岳平等計(jì)算得出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)均小于1,房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用和推動(dòng)作用都小于國(guó)內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的平均水平④況偉大.房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)研究.中國(guó)城市經(jīng)濟(jì).2006(5):40-42;中國(guó)投入產(chǎn)出學(xué)會(huì)課題組.我國(guó)目前產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析——2002年投入產(chǎn)出表系列分析報(bào)告之一.統(tǒng)計(jì)研究,2006(11):3-8;王岳平,葛岳靜.我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的投入產(chǎn)出關(guān)聯(lián)特征分析.管理世界,2007(2):61-68。然而,一些學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng),拉動(dòng)力大。李啟明認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)與40多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)相互關(guān)聯(lián)。根據(jù)投入產(chǎn)出模型測(cè)算,每100億元房地產(chǎn)產(chǎn)出可以誘發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)的產(chǎn)出286億元⑤李啟明.論中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系.中國(guó)房地產(chǎn),2002(6):13-16。任木榮等認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度最高,以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭引領(lǐng)第三產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將是下一階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的顯著特征⑥任木榮,蘇國(guó)強(qiáng),何曉春.房地產(chǎn)業(yè)與三次產(chǎn)業(yè)的灰關(guān)聯(lián)分析.統(tǒng)計(jì)與決策,2009(2):116-118。

在這些研究的基礎(chǔ)上,部分學(xué)者將我國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比研究。王國(guó)軍等利用我國(guó)1997年投入產(chǎn)出表及美國(guó)、日本、英國(guó)、澳大利亞七八十年代投入產(chǎn)出表,將我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)與OECD四國(guó)進(jìn)行對(duì)比研究,認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)大多屬于第二產(chǎn)業(yè),與行政機(jī)關(guān)及其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)度過(guò)高,與自身關(guān)聯(lián)度過(guò)低,房地產(chǎn)業(yè)受政府的干預(yù)比較大、政策性比較強(qiáng)①王國(guó)軍,劉水杏.房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)研究.經(jīng)濟(jì)研究,2004(8):38-47。趙龍節(jié)等利用中美兩國(guó)2002年投入產(chǎn)出表,將我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與美國(guó)進(jìn)行對(duì)比,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)中的生產(chǎn)部門(mén)關(guān)聯(lián)度高于美國(guó),而與第三產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較低,對(duì)建筑業(yè)和金融業(yè)的依賴(lài)性強(qiáng)于美國(guó),而與自身的關(guān)聯(lián)性較弱,認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚處在數(shù)量積累和擴(kuò)張的粗放發(fā)展階段,而美國(guó)已走向質(zhì)量提升的集約發(fā)展階段②趙龍節(jié),閆永濤.中美房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出比較分析.經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較,2007(2):110-116。

雖然國(guó)內(nèi)已有的研究將我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)與發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行了對(duì)比分析,總結(jié)出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些特點(diǎn),取得了有價(jià)值的成果。但是,已有研究關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)大小沒(méi)有得出一致的結(jié)論。并且,已有文獻(xiàn)引用數(shù)據(jù)來(lái)源于不同的國(guó)家,而各個(gè)國(guó)家產(chǎn)業(yè)劃分存在一定差異,并且數(shù)據(jù)所處年份不一致,這導(dǎo)致計(jì)算結(jié)果存在較大偏差。此外,已有研究多用一個(gè)時(shí)間點(diǎn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)進(jìn)行分析,而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)得較晚,制度體系不健全,以單一年份的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,不能排除房地產(chǎn)業(yè)在某一年份表現(xiàn)出的特殊性,不利于分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的共性。因此,本文采用經(jīng)合組織發(fā)布的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù),將巴西、印度和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與意大利、英國(guó)、加拿大、日本、美國(guó)、法國(guó)、德國(guó)等七個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行對(duì)比研究,明確發(fā)展中國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)的大小,總結(jié)出發(fā)展中國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的共同特點(diǎn)以及我國(guó)的獨(dú)有的特點(diǎn),闡明與發(fā)達(dá)國(guó)家存在的差異及發(fā)展中國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)變化的趨勢(shì),為充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用、及房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的制定提出政策建議。

研究方法及數(shù)據(jù)來(lái)源

從投入產(chǎn)出關(guān)系來(lái)看,某一產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)反映了該產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是某一產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接地向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響,該產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求拉動(dòng)作用,用完全消耗系數(shù)表示;前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是某一產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接地需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響,該產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生供給推動(dòng)作用,用完全分配系數(shù)表示。

完全消耗系數(shù)計(jì)算公式如下:

其中B代表完全消耗系數(shù)矩陣,I代表單位矩陣,A代表直接消耗系數(shù)矩陣。

其中(I-A)-1為列昂惕夫逆矩陣(Leontief Inverse Matrices)。

完全分配系數(shù)計(jì)算公式如下:

其中F代表完全分配系數(shù)矩陣,I代表單位矩陣,D代表直接分配系數(shù)矩陣。

其中(I-D)-1為戈什逆矩陣(Ghosh Inverse Matrices)。

影響力系數(shù)是反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)某一部門(mén)增加一個(gè)單位最終使用時(shí),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)產(chǎn)品的需求波及程度。其計(jì)算公式為:

其中bij代表(I-A)-1(列昂惕夫逆矩陣)第i行第j列系數(shù)。δj代表影響力系數(shù),一個(gè)產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)大于1表明該產(chǎn)業(yè)影響力大于所有產(chǎn)業(yè)影響力的平均值,小于1表明該產(chǎn)業(yè)影響力低于平均水平。影響力系數(shù)越大,該產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用越大。

感應(yīng)度系數(shù)是反映當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)增加一單位最終使用時(shí),某一部門(mén)由此而受到的需求感應(yīng)程度,也就是需要該部門(mén)為其他部門(mén)的生產(chǎn)而提供的產(chǎn)出量。計(jì)算公式為:

其中dij代表(I-D)-1矩陣中第i行第j列系數(shù)。θj代表感應(yīng)度系數(shù),一個(gè)產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)大于1表明該產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度大于所有產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度平均值,小于1表明該產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度低于平均水平。該系數(shù)越大,該產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用越大。從另一角度講,該系數(shù)越大,國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)該產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用越大。

意大利、英國(guó)、加拿大、日本、美國(guó)、法國(guó)、德國(guó)等“西方七國(guó)”城市化率均達(dá)到穩(wěn)定階段,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟,對(duì)于發(fā)展中國(guó)家探索房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向具有很強(qiáng)的參考性。巴西、印度與中國(guó)同樣處于快速城市化和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段,三者可進(jìn)行相互對(duì)比借鑒。因此,本文選取該十個(gè)國(guó)家作為對(duì)比研究對(duì)象。為保持統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源的一致性,我們利用經(jīng)合組織(OECD)最新發(fā)布的1995年、2000年、2005年投入產(chǎn)出表(37×37部門(mén))對(duì)樣本國(guó)家進(jìn)行分析①由于各個(gè)國(guó)家每隔幾年編制一份投入產(chǎn)出表,且編制投入產(chǎn)出表需要的時(shí)間比較長(zhǎng),經(jīng)合組織(OECD)僅公布了Mid-1990s、Early 2000s、Mid-2000s三個(gè)時(shí)期樣本國(guó)家的投入產(chǎn)出表。其中意大利、英國(guó)、加拿大、日本、美國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、巴西和中國(guó)九個(gè)國(guó)家投入產(chǎn)出表均為1995、2000、2005年。而印度為1993/1994、1998/1999、2003/2004年,為表述方便,本文表格中均將印度標(biāo)為1995、2000、2005年。。由于在上世紀(jì)90年代,中國(guó)對(duì)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)進(jìn)行調(diào)整,OECD提供的1995中國(guó)投入產(chǎn)出表中房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出值均為0,因此,本文僅對(duì)2000年及2005年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)進(jìn)行分析。

計(jì)算結(jié)果及其分析

1.房地產(chǎn)業(yè)完全分配系數(shù)

從完全分配系數(shù)來(lái)看,在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn),七個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)單位最終產(chǎn)品和服務(wù)分配到第三產(chǎn)業(yè)的比例顯著高于第二產(chǎn)業(yè)。其中,意大利和美國(guó)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)完全分配系數(shù)最高,均在0.4以上,與第二產(chǎn)業(yè)的差距也最大。而三個(gè)發(fā)展中國(guó)家呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢(shì)。在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn),巴西房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的完全分配系數(shù)高于第二產(chǎn)業(yè),但二者相差不多。印度在1993/1994年階段,對(duì)第三產(chǎn)業(yè)分配比例低于第二產(chǎn)業(yè)。此后,對(duì)第三產(chǎn)業(yè)完全分配系數(shù)快速上漲。在2003/2004年階段達(dá)到0.468502,遠(yuǎn)高于第二產(chǎn)業(yè),同時(shí)也超過(guò)所有發(fā)達(dá)國(guó)家。2000年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的完全分配系數(shù)為0.360973,低于第二產(chǎn)業(yè),2005年兩系數(shù)均出現(xiàn)下降,二者差距縮小,但與第三產(chǎn)業(yè)完全分配系數(shù)仍低于第二產(chǎn)業(yè)。以上數(shù)據(jù)表明,發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高,房地產(chǎn)業(yè)更多的是為服務(wù)型產(chǎn)業(yè)提供產(chǎn)品和服務(wù),同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)完全分配系數(shù)比較穩(wěn)定。而經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段的巴西、印度和中國(guó),房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)正由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)過(guò)渡,完全分配系數(shù)波動(dòng)也比較大。這些特征符合各國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀。發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)以第三產(chǎn)業(yè)為主,而三個(gè)發(fā)展中國(guó)家仍處在由“二、三、一”向“三、二、一”過(guò)渡的階段。在未來(lái)的發(fā)展道路上,發(fā)展中國(guó)家應(yīng)充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)作用,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

表1 房地產(chǎn)業(yè)與三次產(chǎn)業(yè)完全分配系數(shù)

從具體產(chǎn)業(yè)來(lái)看,在所有樣本國(guó)家中,房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、其他商服業(yè)完全分配系數(shù)均高于0.01,而這些產(chǎn)業(yè)又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),通過(guò)這些產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)可以間接、有力地推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但巴西、印度、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與這些主要后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的完全分配系數(shù)仍低于七個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家。因此,在調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)與“三次產(chǎn)業(yè)”后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)的同時(shí),應(yīng)注意調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)與具體產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度。從與發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)的差距出發(fā),逐步調(diào)整房地產(chǎn)業(yè),促進(jìn)其健康發(fā)展,發(fā)揮其對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用。

2.房地產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)

從完全消耗系數(shù)來(lái)看,在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn),“西方七國(guó)”與第二產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)平均值分別為0.122682、0.123369和0.118101。印度與巴西略低于“西方七國(guó)”。印度與第二產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)為0.103319、0.121033和0.100684,巴西均不足0.1。而在研究期內(nèi),中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)顯著高于任何一個(gè)樣本國(guó)家。在2005年和2000年,分別為0.342323和0.634983。雖然該系數(shù)在研究期內(nèi)大幅下降,但仍是“西方七國(guó)”平均值的兩倍多,是巴西和印度的三倍以上。

在巴西,房地產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)小于其他樣本國(guó)家,并呈現(xiàn)出下降趨勢(shì),到2005年僅為0.039854。發(fā)達(dá)國(guó)家之間,該系數(shù)相差較大,但總體呈上升趨勢(shì)。但中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)呈現(xiàn)出相反的變化趨勢(shì)(見(jiàn)表2)。2000年,發(fā)達(dá)國(guó)家平均值為0.238440,2005年該系數(shù)小幅上升至0.243156。中國(guó)則由0.321857降低至2005年的0.222493。

從以上分析可以看出,發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)出對(duì)第三產(chǎn)業(yè)消耗量高于對(duì)第二產(chǎn)業(yè)消耗量,巴西與印度也呈現(xiàn)出同樣的特征,而中國(guó)對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的消耗量高于對(duì)第三產(chǎn)業(yè)消耗量。并且,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)出對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的總消耗量高于“西方七國(guó)”、印度和巴西。其中對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的消耗量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他樣本國(guó)家,這說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用顯著高于“西方七國(guó)”、印度和巴西,房地產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)出對(duì)物質(zhì)型產(chǎn)品的消耗遠(yuǎn)高于其他國(guó)家,房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率仍處在較低水平。隨著經(jīng)濟(jì)和科技的發(fā)展,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率有所上升,其對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用逐步下降。

表2 房地產(chǎn)業(yè)與三次產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)

從與房地產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)高的具體產(chǎn)業(yè)來(lái)看,各個(gè)樣本國(guó)家存在差異,但是全部樣本國(guó)家單位房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出需要建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、其他商服業(yè)投入多于其他產(chǎn)業(yè)。在英、加、日三國(guó),100元房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出需完全消耗3元以上的建筑業(yè)產(chǎn)出、5元以上的金融保險(xiǎn)業(yè)產(chǎn)出以及3元以上的其他商服業(yè)產(chǎn)出,其他發(fā)達(dá)國(guó)家與巴、印、中的消耗系數(shù)略低但高于其他產(chǎn)業(yè)。因此,在印、巴、中三國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)與建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、其他商服業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。并且,針對(duì)各國(guó)的差異,調(diào)整好與房地產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)較高的產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3.房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度和影響力系數(shù)

通過(guò)計(jì)算,得到各個(gè)樣本國(guó)家全部37個(gè)產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度與影響力系數(shù),在此基礎(chǔ)上,將兩個(gè)系數(shù)按大小分別進(jìn)行排序。限于篇幅,僅將各樣本國(guó)房地產(chǎn)業(yè)系數(shù)值及位次列出,具體結(jié)果見(jiàn)表3和表4。

由表3可以看出,在所有樣本國(guó)家中,美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)最高,在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn)均高于0.70。但是在所有樣本國(guó)家中,德國(guó)和印度房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)所有產(chǎn)業(yè)中位次最靠前,對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用最為顯著,從另一個(gè)角度來(lái)講,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)德國(guó)和印度房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用最大;日本房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)最低,三個(gè)研究時(shí)點(diǎn)均在0.51以下,2005年降至0.363837,其他發(fā)達(dá)國(guó)家感應(yīng)度系數(shù)均處于0.50至0.76之間。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)平均值為0.6309731,相對(duì)于其他樣本國(guó)家而言,處于中等水平。

表3 各樣本國(guó)房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)

從影響力系數(shù)來(lái)看,相對(duì)于其他樣本國(guó)家而言,美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)系數(shù)值最大,在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn)平均值為0.735297,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用最大;意大利與巴西系數(shù)值最小,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不足;其余樣本國(guó)家影響力系數(shù)均在0.52至0.75之間。同時(shí)期內(nèi),中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)處于0.59至0.77之間,平均值高于巴西和印度。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)較高,對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用處于較高水平。

表4 各樣本國(guó)房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)

在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn)各發(fā)達(dá)國(guó)家感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)發(fā)生了不同方向、不同幅度的變化,但多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都處于較穩(wěn)定的水平,變化幅度較小。僅美國(guó)影響力系數(shù)從1995年的0.665365增長(zhǎng)到2005年的0.784116,日本和德國(guó)感應(yīng)度系數(shù)出現(xiàn)大幅下降①2005年,日本房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)下降到0.363837,不僅低于其余六個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家,也低于同期的三個(gè)發(fā)展中國(guó)家。。而在三個(gè)發(fā)展中國(guó)家,兩個(gè)系數(shù)均出現(xiàn)了大幅度的變化。巴西與印度感應(yīng)度系數(shù)出現(xiàn)大幅上漲,至2005年,兩國(guó)系數(shù)均在0.70以上。但中國(guó)卻出現(xiàn)明顯的下降,到2005年,降低為0.567803。伴隨著感應(yīng)度系數(shù)的下降,中國(guó)房地產(chǎn)影響力系數(shù)也出現(xiàn)了下降,而印度出現(xiàn)了較大幅度的上升。從感應(yīng)度和影響力系數(shù)的變化中可以看出,發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較成熟,其影響力和感應(yīng)度處于比較穩(wěn)定的水平,而處于快速城市化進(jìn)程中的發(fā)展中國(guó)家,房地產(chǎn)業(yè)仍處于成長(zhǎng)階段,容易受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步的影響,在成長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)較大的波動(dòng)變化。

雖然在研究期內(nèi)發(fā)達(dá)國(guó)家之間感應(yīng)度系數(shù)和影響力系數(shù)大小存在很大的差異,并且部分國(guó)家感應(yīng)度系數(shù)大于影響力系數(shù),部分國(guó)家影響力系數(shù)大于感應(yīng)度系數(shù)。但是從兩系數(shù)在所有產(chǎn)業(yè)中的位次來(lái)看,研究期內(nèi)所有樣本國(guó)家感應(yīng)度系數(shù)位次始終高于影響力系數(shù)位次。這表明,無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家,還是處于快速發(fā)展階段的巴西、印度和中國(guó),房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用比拉動(dòng)作用更為顯著。從另一方面反映出,國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的拉動(dòng)作用大于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。

盡管各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與部分產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)、完全分配系數(shù)較高,但是這只局限于少數(shù)產(chǎn)業(yè),從整體來(lái)看,無(wú)論是西方發(fā)達(dá)國(guó)家,還是處于快速發(fā)展進(jìn)程中的巴西、印度和中國(guó),房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)均小于1,且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)37個(gè)產(chǎn)業(yè)中位次靠后。從表3來(lái)看,十個(gè)樣本國(guó)家在三個(gè)研究時(shí)點(diǎn)的感應(yīng)度系數(shù)均低于1且位次均在24位之后,從表4來(lái)看,除印度2003/2004年影響力系數(shù)處于28位外,樣本國(guó)家在各研究時(shí)點(diǎn)感應(yīng)度系數(shù)均在30位之后。這些數(shù)據(jù)表明,十個(gè)樣本國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和推動(dòng)作用低于所有產(chǎn)業(yè)的平均值,對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用不足。盡管發(fā)展中國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展階段,影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì),但是從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,即使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟了,兩系數(shù)值也不會(huì)超過(guò)1,其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用和拉動(dòng)作用均小于37個(gè)產(chǎn)業(yè)的平均值。因此,從房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)來(lái)看,房地產(chǎn)業(yè)不適宜作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

小結(jié)及政策建議

綜合以上分析,相對(duì)于“西方七國(guó)”,巴西、印度和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)高,單位產(chǎn)出所需中間投入量多,房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效率相對(duì)低下。并且,與其他樣本國(guó)家不同,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)出對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的消耗量高于對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的消耗量,這表明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)技術(shù)服務(wù)消耗少,對(duì)存量開(kāi)發(fā)和質(zhì)量改善不足,消耗物質(zhì)型產(chǎn)品多,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍處于數(shù)量粗放增長(zhǎng)階段。因此,發(fā)展中國(guó)家,尤其是中國(guó),應(yīng)改進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)技術(shù),提高生產(chǎn)效率。同時(shí),根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu),加強(qiáng)對(duì)存量房的開(kāi)發(fā),改善存量房屋質(zhì)量,將對(duì)物質(zhì)產(chǎn)品的消耗轉(zhuǎn)化為對(duì)服務(wù)型產(chǎn)品的消耗,拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

從完全分配系數(shù)來(lái)講,“西方七國(guó)”和印度房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的投入高于第二產(chǎn)業(yè)。巴西更多的用于最終消費(fèi),對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的投入較少。中國(guó)對(duì)第二產(chǎn)業(yè)分配率高第三產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品較多地用于物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn),對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用較低。因此,巴西和中國(guó)在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整的同時(shí),也要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整,強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)對(duì)服務(wù)業(yè)的推動(dòng)作用,促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)由“二、三、一”向“三、二、一”過(guò)渡。

不論是七個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家還是處于快速發(fā)展階段的巴西、印度和中國(guó),房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)低于1,在37個(gè)產(chǎn)業(yè)中位次靠后,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用和拉動(dòng)作用較低。雖然隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)的成熟,巴西感應(yīng)度系數(shù)、印度感應(yīng)度和影響力系數(shù)有所提高,但根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),這種提高是有限度的,其帶動(dòng)作用也不會(huì)達(dá)到所有產(chǎn)業(yè)的平均水平。因此,從房地產(chǎn)業(yè)前向和后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)來(lái)看,房地產(chǎn)業(yè)不適宜作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在產(chǎn)業(yè)政策制定過(guò)程中,各國(guó)只需要保證房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出滿(mǎn)足人民需要和其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要即可,不需給予特別的政策支持。

(責(zé)任編輯:張曉薇)

F293·30

A

1007-1369(2010)5-0026-12

2010.8.15

余勁,西北農(nóng)林科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授;任洪浩,西北農(nóng)林科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院在讀碩士,712100。