北京七月商品住宅市場分析報告

◎ 中國不動產(chǎn)研究中心 王 姍 黃 蕾

7月的北京商品住宅市場成交量出現(xiàn)了回升，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，本月北京住宅（含經(jīng)濟適用房、兩限房）簽約套數(shù)為5726套，較6月的4961套，大幅上漲15.42%，這是繼調(diào)控政策出臺以來成交量首次出現(xiàn)回升。7月住宅期房成交量為4960套，較6月的4241套增加16.95%，而現(xiàn)房全月成交套數(shù)為776套，相對于6月的720套呈現(xiàn)出小幅上升。經(jīng)過幾個月的觀望，成交量終于走出低估開始反彈，開發(fā)商通過降價推動更多的成交，部分消費者也因為價格降至心理價位選擇入市。

另一方面，成交均價和開盤均價連續(xù)兩個月回落，成交均價降至18877元/平方米，跌幅為3.22%；開盤均價也回落至22500元/平方米，下跌3.61%?？梢?，新政的后續(xù)效果逐步顯現(xiàn)，入市項目大多適應低迷的市場行情，采用低價入市的策略。

表1 2010年7月北京商品住宅市場主要數(shù)據(jù)一覽表

從本月的數(shù)據(jù)可以看出，經(jīng)過幾個月的觀望，政策影響已被市場部分消化，在短期內(nèi)不會出臺政策的預期下，開發(fā)商和消費者都針對市場行情做出了決策。我們認為，本月成交量出現(xiàn)回升，正是市場回暖的開始，而成交均價和開盤均價的下跌，更是促進了下一階段成交量企穩(wěn)回升。在市場各方的高度關注下，本次復蘇或以平穩(wěn)回升為主。（見表1）

一、行業(yè)政策

1.二季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)

國家統(tǒng)計局7月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，二季度中國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長7.9%，增速比一季度加快1.8個百分點。這是中國經(jīng)濟自2007年三季度以來同比增速連續(xù)七個季度回落后的首次加速。規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長9.1%，增速有所減緩，4月份增速比3月份小幅回落了0.3個百分點，5月份的增速比4月份的增速回落了1.3個百分點。值得關注的是，4月份匯豐銀行（HSBC）公布PMI開始出現(xiàn)下滑，5月份匯豐PMI比4月份下降2.5個百分點；5月份中國物流和采購聯(lián)合會（CFLP）公布的PMI指數(shù)比4月份下滑了1.8個點，其中11個分項指標中10項都在回落。二季度數(shù)據(jù)的不樂觀，使市場各方對下半年經(jīng)濟形勢開始出現(xiàn)擔憂，新經(jīng)濟刺激政策或?qū)⒕硗林貋怼?/p>

2.中央要求縣處級副職以上干部購買房產(chǎn)須申報

7月11日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳日前共同下發(fā)《關于領導干部報告?zhèn)€人有關事項的規(guī)定》。其中第四條規(guī)定：領導干部應當報告下列收入、房產(chǎn)、投資等事項。房產(chǎn)包括領導干部本人、配偶、共同生活的子女為所有權人或者共有人的房屋。此次新《規(guī)定》首次提及縣處級副職以上（含縣處級副職）干部必須申報本人、配偶、共同生活的子女的房產(chǎn)以及股票、基金等經(jīng)濟投資情況。

3.銀監(jiān)會：堅持房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松

7月20日，在中國銀監(jiān)會召開的今年第三次經(jīng)濟金融形勢通報會議上，針對近期有些地區(qū)逐步放寬對第三套房貸款以及對外地人在本地購房貸款的情況，劉明康指出，是要繼續(xù)貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》的精神，嚴格執(zhí)行《關于規(guī)范商業(yè)銀行個人住房貸款中二套房認定標準通知》要求，堅持調(diào)控力度不放松，確保政策實施的穩(wěn)定性和持續(xù)性。同時，要進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險管理，持續(xù)深入開展房地產(chǎn)及相關行業(yè)貸款壓力測試。

二、市場運行數(shù)據(jù)

1.供應情況

（1）可售商品住宅套數(shù)

在可售商品住宅供應套數(shù)方面，2010年7月北京市商品住宅可售房屋套數(shù)共計93,806套，與6月相比有小幅上漲，漲幅為4.82%。其中，可售期房套數(shù)為62,434套，環(huán)比上漲6.38%，未簽約現(xiàn)房套數(shù)基本與上月持平，為31,372套。商品住宅庫存量已連續(xù)多個月維持在10萬套以下，特別是調(diào)控政策出臺后三個月，市場也并未重現(xiàn)08年底09年初的高庫存量，可售商品住宅數(shù)量不足仍然是市場供應的主要問題。（見圖2-1）

（2）可售商品住宅面積

截止至2010年7月31日，北京市可售房屋面積共計1228.16萬平方米，環(huán)比微漲3.60%。其中，期房和現(xiàn)房的可售面積出現(xiàn)了不同程度的上揚，可售期房面積小幅上漲至796.95萬平方米，漲幅為4.72%，可售現(xiàn)房面積為431.28萬平方米，環(huán)比6月的424.50平方米，微漲1.60%。（見圖2-2）

2.成交情況

（1）成交房屋套數(shù)

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年7月北京的商品房簽約總量為10619套，環(huán)比6月的10243套，小幅回升3.67%。其中，住宅（含經(jīng)濟適用房、兩限房）簽約套數(shù)為5726套，較6月的4961套，大幅上漲15.42%，這是繼調(diào)控政策出臺以來成交量首次出現(xiàn)回升。7月住宅期房成交量為4960套，較6月的4241套增加16.95%，而現(xiàn)房全月成交套數(shù)為776套，相對于6月的720套呈現(xiàn)出小幅上升。

圖2-1 2009-2010北京商品住宅期房現(xiàn)房可售套數(shù)趨勢圖

圖2-2 2009-2010北京商品住宅期房現(xiàn)房可售面積趨勢圖

圖2-3 2009-2010北京市商品住宅簽約套數(shù)趨勢圖

圖2-5 2009-2010北京市商品住宅簽約面積 單位：萬平方米

圖2-6 2009-2010北京市商品房成交均價

（2）成交房屋面積

2010年7月北京的商品房簽約總面積為117.14萬平方米，環(huán)比6月的101.22萬平方米大幅上漲15.73%。其中，住宅（含經(jīng)濟適用房、兩限房）簽約面積為64.33萬平方米，快速上漲21.86%。

在期房方面，7月期房網(wǎng)上簽約總面積為68.65萬平方米，其中住宅簽約面積為51.89萬平方米，環(huán)比6月的41.49萬平方米，上漲25.07%。

在現(xiàn)房方面，北京商品房市場7月現(xiàn)房簽約面積為48.28萬平方米，其中住宅簽約面積為12.44萬平方米，環(huán)比6月的11.30萬平方米，上揚10.09%。

（3）成交價格

2010年7月，北京市商品住宅成交均價出現(xiàn)回升，達到18877元/平方米，環(huán)比微跌3.22%，在6月成交均價小幅回升的情況下，本月成交均價又出現(xiàn)了小幅回落，可見市場信心并未完全建立，市場回溫尚需時日。

3.取證開盤情況

7月份,北京新開盤項目僅有10個，新增供應2938套，環(huán)比分別減少48.4%。同時，在持續(xù)的政策調(diào)控下，商品住宅項目開盤均價第二個月出現(xiàn)了下降，整體開盤均價22500元/平方米，環(huán)比下降1636元/平方米，降幅為6.8%。

三、輿情指數(shù)排行榜

中國不動產(chǎn)研究中心通過監(jiān)測房地產(chǎn)主流常用網(wǎng)絡發(fā)布的內(nèi)容，提取數(shù)據(jù)計算得出輿情指數(shù)。輿情指數(shù)越高，說明該房產(chǎn)商或房產(chǎn)項目在特定時間段內(nèi)受到輿論批評越多。2010年7月中國不動產(chǎn)研究中心輿情指數(shù)排行榜如下：（如表2、表3）

表2

表3

CRRC簡介：

中國不動產(chǎn)研究中心（China Realty Research Center 英文縮寫CRRC）是專注于中國房地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的學術研究機構，注冊地中國香港，由搜狐網(wǎng)、搜狐焦點網(wǎng)牽頭成立，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會提供行業(yè)指導，國家信息中心經(jīng)濟預測部提供專業(yè)經(jīng)濟分析技術支持。該機構還囊括了國內(nèi)國際知名的經(jīng)濟學家，產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術咨詢專業(yè)提供商等方面的機構作為理事研究單位。