海南，不止是夢想

◎ 本刊記者 黎林峰

旅游地產(chǎn)方興未艾

數(shù)據(jù)顯示，自2005年以來，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)保持高位增長，年平均增幅在35%以上，房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)的比重也逐年上升，由2005年的18.82%上升至2009年1-5月的31.02%；商品房施工面積年平均增長率達24%以上；商品房銷售年均增幅在38.1%以上，70%以上的商品住房銷往島外，其中年均銷往境外約400套；購買對象遍布全國各省、直轄市、自治區(qū)，以及俄羅斯、美國等20多個國家和港澳臺地區(qū)。2008年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額達189.3億元，商品房銷售面積達337萬平方米，銷售額177.7億元。2009年1月-5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資完成85.78億元，占城鎮(zhèn)固定投資總額的31.02%，同比增長49.1%；全省商品房施工面積為1402.13萬平方米，同比增長41.2%，其中本年新開工面積306.69萬平方米，同比增10.7%。1月-5月份，全省商品住房累計銷售面積184.35萬平方米，同比增長2.42%。

海南島有著長達1528公里的海岸線，其中具備旅游房地產(chǎn)開發(fā)條件的岸線約占一半以上，這位海南的旅游地產(chǎn)發(fā)展提供了極為廣闊的發(fā)展前景。旅游地產(chǎn)理所當然成為海南房地產(chǎn)最大的特色，也當仁不讓地成為海南房地產(chǎn)的招牌。毫不夸張地說，它最大限度地張揚了海南沙灘、陽光、獻花、水果的熱帶風情，將資源化為財富，將財富與資源融合，一次次創(chuàng)造了中國房地產(chǎn)神話。

海南也是鍛煉、培養(yǎng)人的地方，中國房地產(chǎn)界涌現(xiàn)的諸多明星級的地產(chǎn)大腕如馮侖、潘石屹、劉博等等，都是在海南房地產(chǎn)摸爬滾打攫取了第一桶金后，才有了后來在中國房地產(chǎn)界的叱咤風云。

海南旅游房地產(chǎn)如今在國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)擁有特殊的戰(zhàn)略地位，萬科、富力、魯能、新世界、中信、華潤等知名企業(yè)紛紛進入，開發(fā)建設了一批濱海居住區(qū)、旅游度假酒店、高爾夫球場、游艇設施、主題公園等旅游房地產(chǎn)項目。

如僅聞名遐邇的三亞亞龍灣，就匯集了希爾頓、喜來登、紅樹林、伯爾曼、利茲卡爾頓、凱萊等國際知名品牌酒店，建成了亞龍灣五號、公主郡、申亞、高爾夫球場、商業(yè)服務中心等旅游房地產(chǎn)及其配套項目，已經(jīng)成為國內(nèi)外旅游度假的知名品牌。

如今，海南的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)從?？凇⑷齺喌戎行某鞘邢蛑苓叺貐^(qū)輻射，如文昌銅鼓嶺國際化生態(tài)旅游區(qū)、樂東龍沐灣旅游度假區(qū)、昌江棋子灣旅游度假區(qū)進入大規(guī)模開發(fā)建設階段。

統(tǒng)計顯示，目前已開工建設的項目總投資超過數(shù)百億元，一大批高端旅游度假酒店、度假村、旅游房地產(chǎn)如火如荼地建設著。

國際旅游島催熱樓市

2009年歲末，前往海南的游客達到了歷史巔峰。今年2月20日從海南省旅游委舉辦的新聞通氣會上傳來的消息稱，今年春節(jié)黃金周7天，海南全省共接待國內(nèi)外游客105.78萬人次，較去年增18.49%。

從全國四面八方涌進海南的人們，除了去享受溫暖的陽光和沙灘，更多地把目光盯住了海南的樓市。在國務院頒布《關(guān)于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》前后，海南樓市再次炙手可熱，達到了歷史新高。有業(yè)內(nèi)人士向媒體透露，僅在海南建設國際旅游島獲得國務院批準后的5天內(nèi)，整個海南省商品房銷售量就超過了2008年全年銷售量的總和171.12億元。數(shù)據(jù)顯示，2009年海南房地產(chǎn)完成投資278個億，占到我國房地產(chǎn)投資總量的0.78%。

據(jù)媒體報稱，三亞鳳凰島是奧運火炬在中國的第一個落腳點。在這個三亞灣與大東海相鄰處填海造出的人工島上建設的三亞鳳凰島項目，2010年1月11日開盤，據(jù)稱項目開盤前收到的購房誠意金達5000萬元。開盤當天推出700套，均價每平米6.5萬元，當天便銷售一空?！爱敵踹@些客戶在交誠意金的時候，連戶型都不問?！比齺嗻P凰島發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理陳璐這樣告訴記者。

三亞鳳凰島絕非個案。據(jù)《南國都市報》報道，售樓處甚至不讓購房者看房，許多島外居民來三亞，不論價格高低就直接把房買走。不僅瀕臨一線海景，所據(jù)海岸線長達12公里的某大型項目均價漲至13000元/平米，就連地處腹地的文昌，最高房價亦高達14000元/平米。

國務院辦公廳2009年12月31日發(fā)布的《國務院關(guān)于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》(簡稱《意見》)稱，要保持海南房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。積極引導和發(fā)展與旅游業(yè)相適應的房地產(chǎn)業(yè)，科學規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，鼓勵有實力、有信譽的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)的星級賓館、度假村等房地產(chǎn)項目。加強產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開發(fā)、建設、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。穩(wěn)步發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)。鼓勵發(fā)展家庭旅館經(jīng)營和房屋租賃經(jīng)營。加強保障性住房建設，逐步改善城鄉(xiāng)居民的住房條件。條件成熟時，在海南開展房地產(chǎn)投資信托基金試點。

分析人士指出，在獲批建設國際旅游島后，中央給予了海南大量的優(yōu)惠政策，這些優(yōu)惠政策包括免關(guān)稅、免簽證和放航權(quán)，并且在財稅、融資、土地利用、簽證、航權(quán)、教育、醫(yī)療、會展等方面采取由中央提出總體意見，相關(guān)部委專門出臺更加具體的配套政策的措施。這些優(yōu)惠政策必將加快島內(nèi)吸引資金的步伐，不僅能夠有效推進海南旅游業(yè)的發(fā)展，同時還會帶動島內(nèi)全行業(yè)的發(fā)展。

海南的地產(chǎn)版圖在橫空出世的“國際旅游島”概念下，被爭相涌入的發(fā)展商迅速改變：北起?？谀现寥齺喌臇|海岸線上，正在開發(fā)的休閑地產(chǎn)大盤超過20個，總投資額超過1000億元，工地的圍擋連綿數(shù)百公里長，發(fā)展商觸角還在向海南內(nèi)陸延伸，海南省五指山、瓊中的樓市也因此水漲船高。

一時間，用火爆已經(jīng)不能形容海南樓市當時的狀況。

“瘋狂，非常瘋狂！”據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，海南國際旅游島規(guī)劃獲批消息公布后的第一天，海南清水灣的“星海傳說”開售，推出600套房子，酒店式公寓均價為1.7萬/平米，別墅均價則為3.5萬/平米，結(jié)果四小時內(nèi)全部賣光。

再現(xiàn)地產(chǎn)泡沫？

海南樓市的瘋狂自然而然令人想起1993年的海南房產(chǎn)泡沫。當時海南不過六七百萬人口，爛尾樓卻占到全國的十分之一。房地產(chǎn)信貸不良率高達80%以上。

國務院44號文件《國務院關(guān)于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》的出臺催熱海南地產(chǎn)，這種資源優(yōu)勢推動與投資商大量涌入造成的房價地價大幅上漲，會不會再現(xiàn)當年的地產(chǎn)泡沫？

分析人士指出，1993年的海南房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生有著特殊的社會背景，當時的中國正處在經(jīng)濟改革的關(guān)鍵時期。

時隔十七年，我們來簡單回顧一下當時的經(jīng)濟社會情形。

1993年1月5日至10日，全國經(jīng)濟體制改革工作會議在北京召開。會議指出，1993年的改革工作，要緊緊圍繞建立社會主義市場經(jīng)濟體制的改革目標，進一步解決經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟體制中的深層次問題，既在體制轉(zhuǎn)換的一些重要領域取得實質(zhì)性進展，又能促進國民經(jīng)濟更好更快地發(fā)展。

1993年3月8日，國務院批轉(zhuǎn)國家體改委《關(guān)于1993年經(jīng)濟體制改革要點》，要求各地各部門根據(jù)實際情況認真貫徹執(zhí)行?！兑c》提出，本年經(jīng)濟體制改革工作的主要任務是：繼續(xù)貫徹落實《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制條例》，以轉(zhuǎn)換國有企業(yè)經(jīng)營機制、轉(zhuǎn)變政府經(jīng)濟管理職能為重點，圍繞把企業(yè)推向市場這一中心環(huán)節(jié)，加快企業(yè)改革；以加快價格改革為契機，配套推進財稅、金融和計劃體制改革；大力發(fā)展市場體系，加快以改革進口管理體制為重點的外貿(mào)體制改革；全面推進社會保障制度和住房、土地使用制度改革；提高綜合改革試點水平，切實做好新體制建設的基礎性工作。

1993年4月1日，中共中央召開經(jīng)濟情況通報會。4月13日，海南省召開慶祝建省辦特區(qū)五周年大會。

1993年12月1日至4日，全國經(jīng)濟工作會議在北京召開。會議指出：我國國民經(jīng)濟在去年快速發(fā)展的基礎上，今年繼續(xù)保持快速發(fā)展的勢頭，總的形勢是好的。對于經(jīng)濟快速發(fā)展中出現(xiàn)的突出矛盾和問題，黨中央和國務院及時采取了加強和改善宏觀調(diào)控的措施，經(jīng)過各級政府和各個部門的共同努力，已經(jīng)取得了積極成效。

該年度，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為34634.4億元，比上年增長13.5%，其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長4.7%、19.9%和10.7%。全社會固定資產(chǎn)投資總額13072.3億元，比上年增長61.8%。

我們注意到，當年經(jīng)濟運行中的主要問題是：市場價格漲幅過高；固定資產(chǎn)投資在建規(guī)模過大；基礎產(chǎn)業(yè)和基礎設施發(fā)展緩慢。“加強和改善宏觀調(diào)控”是當年全國經(jīng)濟工作會議上作出的結(jié)論，也是當年經(jīng)濟工作的重要內(nèi)容。

具體到海南樓市，當時市面上僅有30%左右的房地產(chǎn)被用于居住和商務活動，而70%的房地產(chǎn)屬于炒房，被投機者囤積起來，以致大量資金被套牢，造成樓市泡沫影響經(jīng)濟健康進程，以至于最終資金鏈斷裂，銀行被大量不良信貸拖累，泡沫破裂。

海南省委書記衛(wèi)留成認為上個世紀90年代海南的房地產(chǎn)泡沫形成的原因主要有四點，一是海南處于建省辦經(jīng)濟特區(qū)之初，法律法規(guī)不夠健全，土地市場管理不規(guī)范；二是政府宏觀調(diào)控能力較弱，市場投資主體魚龍混雜，不少銀行盲目融資甚至直接參與房地產(chǎn)投資；三是當時全省的規(guī)劃和各市縣的規(guī)劃都沒有做好；四是當時全國的經(jīng)濟總量和對海南房地產(chǎn)的真實需求都較小。

而這四點在今天都已發(fā)生了根本性變化。當前的“海南熱”與國家政策指引有著直接關(guān)系。國家對海南大量優(yōu)惠政策的出臺及海南獨特的地理位置與資源優(yōu)勢吸引開發(fā)商與投資商大量涌入，造成海南房價地價大幅上漲。分析人士指出，與1993年相比，如今海南全島的規(guī)劃包括國際旅游島的規(guī)劃相對完善，政府的調(diào)控能力也較1993年更為增強，“開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島”作為海南發(fā)展前景的規(guī)劃更加明晰，“世界一流的海島休閑度假旅游目的地”、“全國生態(tài)文明建設示范區(qū)”、“國際經(jīng)濟合作和文化交流的重要平臺”、“南海資源開發(fā)和服務基地”、“國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地”的戰(zhàn)略定位也進一步提升了海南發(fā)展的后勁。這些方面都說明與1993年相比，海南省房地產(chǎn)市場的發(fā)展具備了更加穩(wěn)固的基礎。

理性引導海南樓市

盡管有國際戰(zhàn)略作堅強的后盾，一套房子從2009年10月的每平方米13500元，到今年1月，房價就漲到了每平方米24000元。無論如何，瘋漲的房價還是暴露出海南房地產(chǎn)市場中存在著一定程度的盲目性和投機性。

在“世界一流的海島休閑度假旅游目的地”、“全國生態(tài)文明建設示范區(qū)”、“國際經(jīng)濟合作和文化交流的重要平臺”、“南海資源開發(fā)和服務基地”、“國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地”的戰(zhàn)略定位之下，房地產(chǎn)只能是大戰(zhàn)略格局下的一個分支組成，如果因此超前透支政策和資源，結(jié)果只會加劇海南原有的不平衡格局。

不少有識之士對海南火爆的房地產(chǎn)業(yè)潑了冷水，過度擴張的房地產(chǎn)給城鎮(zhèn)基礎設施帶來巨大的壓力。因為歷史的原因，海南部分市縣還缺乏城鎮(zhèn)污水處理設施，現(xiàn)有的污水處理設施和管網(wǎng)不能承擔快速增長的壓力。同時垃圾處理等設施也趕不上建設速度。

“十一五”期間，海南開工建設25個污水處理項目，確保2010年全省所有市縣都必須建成生活污水處理廠。據(jù)了解，這25家污水處理廠總設計規(guī)模73.3萬噸/日，目前已具備39.4萬噸/日的污水處理能力。

與此同時，正在抓緊建設的路網(wǎng)、電網(wǎng)、通信網(wǎng)、水路交通網(wǎng)、空中交通網(wǎng)等基礎設施都在圍繞國際旅游島的核心緊張地進行中。

今年3月20日，海南省人民政府副省長姜斯憲在博鰲國際旅游論壇地產(chǎn)與旅游主題論壇上發(fā)表演講。姜斯憲發(fā)言開始就表示：“海南不會重蹈覆轍，我們對海南房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展有信心?！?/p>

他說，今年1月15日，面對海南房地產(chǎn)價格上漲過快的問題，海南省委、省政府作出“兩個暫?！钡臎Q定，即明確在今年3月底之前，暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目。隨后，海南又先后出臺了若干具體規(guī)定，盡可能公開市場信息，規(guī)范房產(chǎn)交易和土地轉(zhuǎn)讓。

這些舉措實施后，被外界廣泛解讀為旨在抑制投機性購房，控制地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。

姜斯憲在演講中指出，海南省委、省政府把加強保障性住房建設作為今年的一號民生工程。今年擬開工建設的保障性住房包含廉租房、經(jīng)濟適用房、雙限房、公共租賃房以及棚戶區(qū)改造等超過十萬套?！叭绻@些計劃能順利完成，可直接或間接使全省約八分之一的城鎮(zhèn)家庭從中受益，也有利于抑制房價上漲。”姜斯憲說。