基于四象限模型的國(guó)外熱錢對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析

黃 海 林

(同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院,上海 201804)

基于四象限模型的國(guó)外熱錢對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析

黃 海 林

(同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院,上海 201804)

隨著金融危機(jī)的發(fā)生,國(guó)外投資者的投資方向逐漸發(fā)生了改變。鑒于對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展和人民幣升值的預(yù)期,大量國(guó)外熱錢涌入我國(guó),對(duì)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格,尤其是房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了巨大的推動(dòng),也導(dǎo)致了一定程度上的泡沫化。文章通過運(yùn)用四象限模型,定性分析了熱錢涌入對(duì)于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的影響。

國(guó)外熱錢;四象限模型;房?jī)r(jià)

熱錢(Hot money),一般指投機(jī)性的短期資本。其主要來源包括在國(guó)際信貸中部分高流動(dòng)性資本或異常資金,跨國(guó)公司所掌握的資金及一些暫時(shí)閑置或過剩資金;國(guó)際銀行擁有的短期資金及其外匯、信貸業(yè)務(wù)資金,各種投資者基金及其他專項(xiàng)基金,通常是以投機(jī)獲利為目的。在資本進(jìn)出之時(shí)往往容易引發(fā)金融市場(chǎng)動(dòng)蕩,具有投機(jī)性強(qiáng),流動(dòng)性快,隱蔽性強(qiáng)等特征,其投資對(duì)象主要是外匯、股票及其衍生產(chǎn)品市場(chǎng)。熱錢流入方式各種各樣,像虛假貿(mào)易虛假投資,通過香港金融市場(chǎng)進(jìn)入國(guó)內(nèi),地下錢莊,贍家款,貨柜夾帶現(xiàn)金等。業(yè)界通常的測(cè)算國(guó)外熱錢流入的方法,是當(dāng)期外匯儲(chǔ)備減去貿(mào)易順差和實(shí)際外商投資,根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算,貨幣從2003年到2007年熱錢流入量分別在378億美元、1141億美元、466億美元、600億美元和1170億美元。[1]50-52到2008年為止,中國(guó)國(guó)內(nèi)的熱錢總體規(guī)模約在5000億至10000億美元左右。[2]就目前情況來說下,A股市場(chǎng)限制較大,國(guó)債市場(chǎng)容量狹小,海外熱錢進(jìn)駐中國(guó),逐漸開始投入在中國(guó)的房地產(chǎn),尤其是上海、北京等大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),特別值得一提的是,房地產(chǎn)同時(shí)也是海外熱錢炒作人民幣的主要落腳點(diǎn)。下文將利用四象限模型系統(tǒng)分析國(guó)外熱錢對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

一、四象限模型介紹

四象限模型是美國(guó)學(xué)者丹尼斯.迪帕斯奎爾(Denise Dipasquale)教授和戚廉.C.惠頓(wi1liam C.Wheaton)教授在《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場(chǎng)》中提出的,現(xiàn)在廣泛運(yùn)用于分析房地產(chǎn)的各個(gè)影響因素,它的建立基礎(chǔ)是:住宅是一種耐用資本品,對(duì)住宅的擁有和購(gòu)買是一種投資行為,住宅的買賣交易決定了作為投資品的住宅價(jià)格。四象限模型中將住宅分為物業(yè)市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)子市場(chǎng),分別用兩個(gè)象限表示物業(yè)市場(chǎng)(存量市場(chǎng))和資產(chǎn)市場(chǎng)(新建住房市場(chǎng)),再用兩個(gè)象限將這兩個(gè)子市場(chǎng)聯(lián)系起來,最終形成一個(gè)包含四個(gè)象限的市場(chǎng)均衡。第一象限:代表了物業(yè)市場(chǎng),縱軸代表租金水平,橫軸代表住宅存量,在假定其他變量不變的情況,物業(yè)市場(chǎng)的供給是由住宅的存量所決定的,其組成的曲線向右下傾斜。第二象限,房租和房?jī)r(jià)的關(guān)系,橫軸變量為房?jī)r(jià),縱軸變量為房租,從原點(diǎn)出發(fā)的射線代表了房租和房?jī)r(jià)的關(guān)系,房?jī)r(jià)是房租的資本化率,也稱為租售比,租售比主要由利率和各種資產(chǎn)的投資回報(bào)率決定,2007年上海的資本化率在1:261左右。此存量的減少導(dǎo)致的租金價(jià)格的上升傳遞到價(jià)格上,帶來房?jī)r(jià)的上升。第三象限,資產(chǎn)市場(chǎng),也可成為增量市場(chǎng),或者開發(fā)市場(chǎng),橫軸變量為新建住宅量,縱軸變量為房?jī)r(jià),新建住宅的成本隨著開發(fā)量的增加而增加,是一條向右上傾斜的曲線。當(dāng)住宅價(jià)格市場(chǎng)處于均衡時(shí),即穩(wěn)定狀態(tài)時(shí),開發(fā)成本等于住宅價(jià)格,這時(shí)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為零,如果新建住房低于這一均衡數(shù)量,則開發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。第四象限,住宅存量與住宅增量,橫軸為住宅存量,縱軸為新建住宅,在一定時(shí)期內(nèi)住宅的存量變化等于新建住宅量將去房屋的拆除和折舊導(dǎo)致的存量損失(見圖1)。[3]43-51

圖1 房地產(chǎn)市場(chǎng)四象限模型

二、國(guó)外熱錢對(duì)房?jī)r(jià)影響的分析

從房地產(chǎn)直接投資來說,海外熱錢主要在第一和第三象限上對(duì)房?jī)r(jià)起著巨大的推動(dòng)作用。海外熱錢涌入導(dǎo)致存量的減少,境外熱錢涌入中國(guó)的一大途徑就是通過對(duì)于住房以及寫字樓的購(gòu)置并長(zhǎng)期持有,以上海為例,2007年1～5月,樣本企業(yè)銷售給境外人士的房屋面積和套數(shù)分別同比上升93%和122.7%。隨著大量的境外熱錢涌入房產(chǎn),對(duì)于房產(chǎn)的需求起了巨大的拉動(dòng)作用,由于對(duì)于房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)走高的預(yù)期,從2007年開始,大量的海外資金購(gòu)買住房以求將來房?jī)r(jià)升值后的套利,從而對(duì)于本土的存量減少有著重要的影響,引起了房租的上漲,在第二象限中,通過資本化率的傳導(dǎo)作用反映在房?jī)r(jià)上。由于價(jià)格的上升和外資對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng),第三象限中的房地產(chǎn)新項(xiàng)目開發(fā)量項(xiàng)目將增加,加上外資的不斷減少房產(chǎn)庫(kù)存量,拉動(dòng)需求(第一象限),房地產(chǎn)會(huì)形成一種虛假繁榮;由于對(duì)于房?jī)r(jià)上升的預(yù)期,大量的住房繼續(xù)被建造,住宅的囤積量開始增加,空置率升高,出現(xiàn)價(jià)格虛高。另一方面,國(guó)外熱錢對(duì)于房地產(chǎn)虛擬資本的投入,增加了金融的流動(dòng)性,從而使第一象限中的資本化率曲線逆時(shí)針旋轉(zhuǎn),即租售價(jià)格比例增大,提高了資產(chǎn)價(jià)格,也會(huì)促進(jìn)了新住宅項(xiàng)目的開發(fā),增加房地產(chǎn)的存量。

從間接方向來說,大量的熱錢涌入會(huì)導(dǎo)致超額的貨幣供應(yīng),從而增大人民幣的流動(dòng)性,帶來通貨膨脹,通貨膨脹的作用對(duì)于房?jī)r(jià)從兩個(gè)方面顯示,第一,政府土地政策適度緊縮,阻止經(jīng)濟(jì)過熱的增長(zhǎng)。[4]第二,引起物價(jià)水平的上漲,對(duì)于建筑物材的鋼材,水泥等建筑材料價(jià)格上升,從而增加開發(fā)成本,導(dǎo)致新項(xiàng)目開發(fā)的獲利水平降低,這會(huì)導(dǎo)致第三象限的成本曲線向左移動(dòng),新項(xiàng)目開發(fā)量減少,最終降低住宅存量水平(第四象限),導(dǎo)致房租(第一象限)和房?jī)r(jià)(第二象限)上升。大量的熱錢涌入對(duì)于人民幣匯率也有著重要的影響,增大人民幣的升值壓力,對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)造成推波助瀾的虛假繁榮,形成了外匯供應(yīng)的激增,另一方面,海外熱錢開發(fā)房產(chǎn),對(duì)于房產(chǎn)的進(jìn)行投資,房產(chǎn)一定程度上是作為炒幣的載體,在人民幣升值之后導(dǎo)致資本升值,結(jié)合通脹的影響,勢(shì)必導(dǎo)致投資者抬升房?jī)r(jià),由于一些地產(chǎn)商的利好預(yù)期,從而進(jìn)一步影響到開發(fā)量(第三象限),導(dǎo)致更多的存量,引起更大的泡沫,如果海外熱錢在獲得人民幣升值的差價(jià)后,逐漸撤出,將導(dǎo)致地產(chǎn)有所萎縮,進(jìn)而可能影響到整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

三、結(jié)語(yǔ)

國(guó)外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)造成對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一定的負(fù)面作用,房地產(chǎn)火爆,價(jià)格飆漲,泡沫頻現(xiàn),學(xué)術(shù)界也基本認(rèn)同國(guó)外熱錢大量流入是其主要原因之一。同時(shí),國(guó)外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)對(duì)正在施行的房地產(chǎn)調(diào)控新政產(chǎn)生一定的抵消作用,使房地產(chǎn)調(diào)控新政的作用大打折扣。因此,必須加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控管理,國(guó)家應(yīng)盡快完善相關(guān)法律法規(guī),實(shí)行外匯管制,有效地阻止這種投機(jī)性資本的流動(dòng)。進(jìn)一步加大調(diào)控力度,高度警惕“熱錢”對(duì)國(guó)家金融和經(jīng)濟(jì)安全造成的威脅,把熱錢的危害降至最低。

[1]賀瑛.國(guó)際金融學(xué)[M].上海:復(fù)旦大學(xué)出版社,2008.

[2]吉昱華,鄭劼.對(duì)當(dāng)前熱錢真實(shí)規(guī)的估計(jì)[N].中國(guó)證券報(bào),2008-07-22.

[3]豐雷.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社, 2003.

[4]鄧旭.境內(nèi)房企融資文化熱錢流入機(jī)遇[N].國(guó)際金融報(bào),2008-06-05.

(責(zé)任編輯 劉迎秋)

F83

A

1672-0040(2010)0008-02

2010-06-03

黃海林(1988—),男,山東淄博人,同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院,主要從事經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。