關(guān)于解決好住房問題的兩條建議
——從借鑒新加坡的住房經(jīng)驗談起

新加坡是住房問題解決得比較好的國家之一，在世界住房界有口皆碑。

在我國，能不能借鑒新加坡的住房經(jīng)驗，一直存在著不同的看法。對此，做如下分析并提出兩條建議。

一、關(guān)于國家大小不同的問題

有人說，我國是一個13億人口的大國，新加坡只有3百多萬人口，相差太大。因此，新加坡的住房經(jīng)驗對我國不適用。

我國的房改，是城鎮(zhèn)住房制度改革，暫未包括農(nóng)村。住房建設(shè)在土地上，不能移動，具有很強(qiáng)的地域性。為此，我國在房改中十分強(qiáng)調(diào)，在中央統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各城市要因地制宜去解決好本城市的住房問題。新加坡人口3百多萬，面積6百多平方公里，屬于城市型國家，與我國一般的大城市大體相當(dāng)。新加坡的經(jīng)驗，實質(zhì)是如何解決好城市居民住房問題的經(jīng)驗。因此，我國的各個城市，可以適當(dāng)?shù)亟梃b新加坡的住房經(jīng)驗。

二、關(guān)于經(jīng)濟(jì)實力不同的問題

有人說，新加坡人均國內(nèi)生產(chǎn)總值2.6萬美元，而我國只有兩千多美元，相差太大。因此，新加坡的住房經(jīng)驗對我國不適用。

新加坡人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2.6萬美元，是近幾年的事。新加坡決定統(tǒng)建面對中低收入者的政府組屋，始于1961年，當(dāng)時人均國內(nèi)生產(chǎn)總值不足1千美元。1965年新加坡宣布獨立時，政府擁有的資產(chǎn)僅為1億新元。新加坡的專家指出，該國的住房制度，建立在政府經(jīng)濟(jì)實力弱、居民收入低的基礎(chǔ)上。這與我國開始房改時的經(jīng)濟(jì)條件大體相同。因而，我國完全可以適當(dāng)?shù)亟梃b新加坡的住房經(jīng)驗。

三、關(guān)于調(diào)控住宅價格和建設(shè)用地效果“不同”的問題

新加坡面對居民收入相對偏低的國情，認(rèn)真調(diào)控房價，做到40多年來每年的房價保持“微漲”的幅度。新加坡面對土地緊缺的國情，認(rèn)真調(diào)控住房套型以節(jié)約土地，40多年來始終把組屋的套型控制在42～125平方米之間，而且要求每年建設(shè)的組屋，100平方米以上套型不得超過總房量的30%。只有1998年，因為人均國內(nèi)生產(chǎn)總值連年較快提高，在有些人的建議下，曾經(jīng)試點地建設(shè)了一小批套型為145平方米的組屋。在1999年對試點進(jìn)行總結(jié)時，認(rèn)為145平方米的組屋不利于節(jié)約土地，決定仍把組屋套型的上限定為125平方米，并堅持至今。

我國也是一個中低收入者收入相對偏低和土地緊缺的國家，國務(wù)院一貫重視房價和住房套型的問題。2003年和2005年，在國務(wù)院兩次發(fā)出對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的文件中，都嚴(yán)肅地指出房地產(chǎn)業(yè)存在著住房建設(shè)規(guī)模增長過快、房價過高和大套型住宅比重過大這三個突出問題，要求各地認(rèn)真解決。在2006年我國政府發(fā)出的調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的文件中，更進(jìn)一步提出，在每年建設(shè)的住房總量中，90平方米以下套型的低價位住宅不得低于70%。在短短的4年時間里，我國政府對一個行業(yè)連續(xù)發(fā)出3個調(diào)控文件，在新中國的歷史上是空前的。它雄辯地證明我國政府對房地產(chǎn)業(yè)及其存在問題的高度重視。遺憾的是，這些文件提出的正確要求，在各地沒有很好地貫徹執(zhí)行。

可見，兩國的中央政府都同樣地對以上問題予以高度重視。差距在于，我國的“政令”沒有很好地落到實處。在2009年，我國有些城市的房價仍然上漲過快，大套型住宅的比重仍然偏大。

四、關(guān)于借鑒新加坡住房經(jīng)驗的兩條建議

要把國務(wù)院多次提出的宏觀調(diào)控任務(wù)落到實處，必須采取更為過硬的措施，特提出以下建議。

（一）建議盡早開征物業(yè)稅

新加坡物業(yè)稅率高達(dá)4%，重點是收大套型高房價“富人住宅”的稅，對于只住一套組屋的居民則予以有區(qū)別的優(yōu)惠。新加坡的專家指出，中小套型的組屋能受到廣大居民歡迎，以及新加坡的居民很少買兩套房，征收物業(yè)稅發(fā)揮了重要作用。順便指出，西方國家的中等收入者很少買兩套房，征收物業(yè)稅也是重要原因之一。

這些年，我國城市居民買兩套房“蔚然成風(fēng)”。筆者曾就此訪問過好幾個城市的同仁，他們估計（因為沒有統(tǒng)計數(shù)）自己所在城市，擁有兩套房的居民至少占居民總數(shù)的30%以上。而買了3套住房以上的居民也不是一個小數(shù)目。我國土地緊缺，只能推行一戶居民享有一套適當(dāng)住房的政策，并對一戶居民擁有兩套住房以及大套型住宅比重過大進(jìn)行抑制。最近幾年，不僅建設(shè)售價上千萬的住宅頗有越建越多的趨勢，而且有幾個城市還建成了售價上億元的特大豪宅。有幾位老同志著文，對這種“豪宅風(fēng)”深表憂慮。確實應(yīng)該引起我們的高度重視。如果征收物業(yè)稅，并按3～4%的稅率計算，售價1億元豪宅每年得交三、四百萬元的稅（豪宅過多占用國家寶貴的土地資源和住房資源，理應(yīng)多交稅），必然會產(chǎn)生有力的抑制作用，而且國家還會增加收入?？梢姡M早推行物業(yè)稅，并對大套型豪宅征收較高稅率，除了引導(dǎo)住房的理性消費，抑制一戶居民買兩套房和大套型住宅比重過大外，對于平抑房價，促進(jìn)住房建設(shè)規(guī)模合理化，以及通過稅收增加政府財政收入等許多方面，都能產(chǎn)生積極作用。

（二）建議各城市適時成立保障住房組建公司

新加坡政府下設(shè)建屋局，負(fù)責(zé)中低收入者“政府組屋”的組織建設(shè)和分配。這一重要舉措：能夠有效地控制中低收入者住房的房價、套型和供應(yīng)對象；能夠合理地安排住房的建設(shè)規(guī)模；由建屋局將住宅建設(shè)任務(wù)直接發(fā)包給建筑單位施工，不經(jīng)過房地產(chǎn)商這個環(huán)節(jié)，能夠較大程度地節(jié)約建設(shè)成本；建屋局把組屋出售給中等收入者，能夠堅持不賠不賺的原則（實際操作會略有盈余），可以減少政府的負(fù)擔(dān)。因此，新加坡的專家認(rèn)為，實施政府組屋是解決好新加坡中低收入者住房問題重要的組織保證。

近年來，我國各地在建設(shè)保障住房進(jìn)程中，出現(xiàn)了兩個值得注意的問題。一是，有的城市經(jīng)濟(jì)適用住房按商品房售價的70%定價，許多供應(yīng)對象買不起；二是，有的城市政府反映承擔(dān)加快保障房建設(shè)任務(wù)過于吃力。這兩個問題所反映的一個主要問題，是保障房價格過高。據(jù)了解，目前各城市住房建設(shè)中每平方米的建安工作量，多在2000元以下，房價很高的北京市，多在2000元以內(nèi)。有些中小城市，則低于1000元。由于保障房有土地出讓和稅費方面的優(yōu)惠，如果借鑒新加坡的組建辦法，將每平方米保障房的售價，控制在一個相當(dāng)?shù)偷膬r位，也可以做到不賠錢?？紤]到我國實行的是政企分開政策，不宜照搬新加坡由政府建屋局組建的辦法。因而建議各城市，根據(jù)本市保障房近期和長遠(yuǎn)的建設(shè)任務(wù)，成立一個或幾個國營的、微利的保障住房組建公司。這些公司接受政府的委托，承擔(dān)保障房的組織建設(shè)、出售和出租任務(wù)。這些公司承擔(dān)建設(shè)保障房任務(wù)的近期目標(biāo)，是逐步覆蓋中中、中下和低收入者住房的組建和供應(yīng)，大體上占城市住宅建設(shè)總量的50～60%，具體進(jìn)程由各城市從實際出發(fā)制定逐步推進(jìn)的規(guī)劃。這一舉措的重大作用是：1、可以大幅度地降低保障房價格，既能使絕大多數(shù)中中、中下收入者買得起房，又使政府具有承擔(dān)加快廉租屋建設(shè)和補(bǔ)貼中下收入者的能力；2、可以有效地控制保障房的房價、套型和供應(yīng)對象；3、這也適用于棚戶區(qū)改造和解決農(nóng)民工住房；4、保障房的建設(shè)和管理任務(wù)十分龐雜，需要大量的人力。我國各城市管理住房的公務(wù)員偏少，實在管不過來，又不大可能大幅度地增加管住房的公務(wù)員。這條建議，則可把大量保障房的工作交由組建公司來辦，政府只負(fù)監(jiān)管之責(zé)。還要指出，把公務(wù)員從繁瑣的事務(wù)中解脫出來，反而有利于提高政府的監(jiān)管水平，把保障房的事情越辦越好；5、有利于房地產(chǎn)業(yè)的長治久安和可持續(xù)發(fā)展。但也要清醒地看到，如果采納這兩項建議，對于已經(jīng)形成的過大的住房建設(shè)規(guī)模和過高的房價，將會產(chǎn)生影響，并會進(jìn)而影響城市財政收入、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對此，如何權(quán)衡利弊，趨利避害，希望各級政府在決策時審慎考慮和做出妥善的處置。目前，不少城市來自房地產(chǎn)方面的收入，要占城市財政收入的40%以上，并成為不利于落實宏觀調(diào)控任務(wù)的一條重要原因?？煞窨紤]，將共享稅的大部分調(diào)給地方，把出讓土地的收入的大部分調(diào)給中央。這樣調(diào)整，既能保證地方的財政收入，又能避免地方過分地依賴“以地生財”。