農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)再探
——兼談小產(chǎn)權(quán)房合法化問題

趙海萍

(鎮(zhèn)江高等專科學(xué)校，江蘇鎮(zhèn)江212003)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)再探
——兼談小產(chǎn)權(quán)房合法化問題

趙海萍

(鎮(zhèn)江高等?？茖W(xué)校，江蘇鎮(zhèn)江212003)

小產(chǎn)權(quán)房合法化問題的核心是農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制問題。我國現(xiàn)行法律實(shí)際上并沒有禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。從理論角度和現(xiàn)狀考察分析，農(nóng)民對(duì)其擁有的宅基地使用權(quán)都應(yīng)該有權(quán)自由流轉(zhuǎn)，因此小產(chǎn)權(quán)房合法化有其合理依據(jù)。我國應(yīng)完善相關(guān)立法并逐步放開宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制，還農(nóng)民的主人地位，使農(nóng)民真正擁有宅基地房屋的支配權(quán)。

宅基地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；小產(chǎn)權(quán)房；合法化；對(duì)策

農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為我國特有的一種用益物權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員(村民)在依法取得的集體組織所有的宅基地上建造自有房屋及其附屬設(shè)施，并對(duì)宅基地享有的占有、使用和有限制處分的權(quán)利。［1］隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，大量農(nóng)民涌向城市，各種原因促使他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農(nóng)村的房屋，而部分城鎮(zhèn)居民則迫于城市的高房價(jià)或其他原因需要在農(nóng)村買房，在這種供需刺激下，農(nóng)村房屋交易日益頻繁，出現(xiàn)了農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，產(chǎn)生了眾多“小產(chǎn)權(quán)房”。①“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)法律概念。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村在集體土地上集中建造的住宅，本是用來滿足本集體成員的居住需要，而實(shí)際上卻把剩余部分甚至全部銷售給城市居民，由于其只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明，沒有國家房管部門頒發(fā)的合法產(chǎn)權(quán)證（俗稱“大產(chǎn)權(quán)”），因而被稱之為小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房依我國現(xiàn)行法律為“非法”，但理論界對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)當(dāng)合法一直存有爭議。實(shí)際上小產(chǎn)權(quán)房是否合法關(guān)鍵在于宅基地使用權(quán)是否可以自由流轉(zhuǎn)，解決源頭才能真正解決問題。

一、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法分析

首先，具有最高法律效力的《憲法》第10條規(guī)定：土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)包括國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)，因此，我們有理由理解為集體土地使用權(quán)可依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓即流轉(zhuǎn)，具體形式包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)出資、作價(jià)入股等各種流轉(zhuǎn)方式?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”這說明《土地管理法》只是規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)，并沒有禁止農(nóng)村房屋的出賣。第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！痹摋l立法的本意是限制改變耕地用途、保持農(nóng)業(yè)用地?cái)?shù)量和國家糧食的供應(yīng)，因此該條禁止的對(duì)象是農(nóng)業(yè)用地而非農(nóng)村建設(shè)用地。另外，該條對(duì)除由破產(chǎn)和兼并導(dǎo)致集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)以外的其他情形并沒有通過明確列舉的方式界定，從邏輯上可以理解為在破產(chǎn)和兼并之外仍然有其他的情形，可以發(fā)生集體建設(shè)用地的合法流轉(zhuǎn)。這就表明，我國的農(nóng)村宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的，只是這種轉(zhuǎn)讓是有條件限制的轉(zhuǎn)讓。

其次，《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！笨梢?，《物權(quán)法》對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的問題并沒有“一棍子打死”，而是把集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的立法設(shè)計(jì)交給了《土地管理法》和國家有關(guān)規(guī)定，明顯給未來放開宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及小產(chǎn)權(quán)房合法化留下了法律空間。第155條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！痹摋l明確了宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，只是強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)讓必須及時(shí)辦理變更登記。變更和注銷登記在以前是不可能存在的，因此我們可以認(rèn)為這也是對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題一個(gè)小小的開禁。

再次，我國《擔(dān)保法》第37條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第34條第(五)項(xiàng)、第36條第3款規(guī)定的除外……”可以看出，《擔(dān)保法》對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押持禁止態(tài)度，但《擔(dān)保法》并沒有禁止農(nóng)民房屋所有權(quán)的抵押。因此當(dāng)房屋所有權(quán)上設(shè)定的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，根據(jù)“地隨房走”的原則，必然出現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的結(jié)果。這一禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押的規(guī)定意在禁止其流轉(zhuǎn)，但實(shí)際上無法達(dá)到立法者預(yù)期的效果，農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的附屬物也一并發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

綜上，我國現(xiàn)行的法律實(shí)際上并沒有禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只是對(duì)其附加了嚴(yán)格的條件和批準(zhǔn)程序。憲法和法律都為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新預(yù)留了操作和嘗試的空間，然而實(shí)踐卻夸大到禁止宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的地步。我國中央政府及國土資源部三令五申禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)主要依據(jù)是建設(shè)部的風(fēng)險(xiǎn)提示、總理的發(fā)言以及國土資源部的部委規(guī)章等，而不是法律。［2］根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第4條規(guī)定，“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”，農(nóng)村房屋買賣合同的效力只能以法律和行政法規(guī)的規(guī)定為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

二、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理論分析

首先，允許流轉(zhuǎn)是農(nóng)村宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)屬性的內(nèi)在要求。在我國，土地使用權(quán)是一種與土地所有權(quán)相并列的獨(dú)立的民事權(quán)利，是指“公民、法人及其他組織依法控制、支配全民所有或集體所有的土地及其收益，并排斥他人干涉的權(quán)利”。［3］可見，我國的土地使用權(quán)乃是一種獨(dú)立物權(quán)，在民法理論中屬用益物權(quán)。用益物權(quán)是指對(duì)他人所有的物，在一定范圍內(nèi)進(jìn)行占有、使用、收益、處分的他物權(quán)。用益物權(quán)以對(duì)標(biāo)的物的使用和收益為主要內(nèi)容，而收益主要體現(xiàn)于流轉(zhuǎn)中，若不允許集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，則難以實(shí)現(xiàn)使用權(quán)人的收益權(quán)能，這相當(dāng)于剝奪了農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)?！拔餀?quán)具有價(jià)值化趨勢，由注重對(duì)標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)支配演變?yōu)樽⒅仄淅脙r(jià)值，流轉(zhuǎn)以產(chǎn)生價(jià)值，成為交易的客體。即：一種財(cái)產(chǎn)再有價(jià)值，所有權(quán)再明確，如果它是靜止的，沒有交易流動(dòng)起來，那么他就失去了價(jià)值。財(cái)產(chǎn)只有在交換中，在流通中，才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值?！保?］依《物權(quán)法》第152條，宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地只有占有和使用、依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利，沒有收益的權(quán)利。宅基地使用權(quán)是一種權(quán)能不完整的用益物權(quán)，這是對(duì)宅基地使用權(quán)權(quán)能的縮減。因此，要明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利屬性，增加其“收益”權(quán)能，除去對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)行使的各種不當(dāng)限制。

其次，將農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓僅限于集體組織內(nèi)部，既違反平等原則，同時(shí)也損害了農(nóng)民的利益。城市居民和農(nóng)村村民同屬于我國公民，既然農(nóng)民可以到城市買房，那么城市居民也應(yīng)該可以到農(nóng)村買房，擇居的自由在村民和市民之間應(yīng)該是平等的，不應(yīng)存在差別待遇。再者，農(nóng)民一旦離開農(nóng)村進(jìn)入城市，其原有的房屋閑置，如果不允許自由轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村房屋將不再具有財(cái)產(chǎn)意義。換言之，即使農(nóng)村宅基地附近高樓林立，土地價(jià)格一漲再漲，但由于法律規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民便很難從宅基地獲得任何的收益。相反城市居民的房屋可以自由買賣，甚至可以很快增值，這必然造成兩者收益的不平等。

再次，不允許宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)會(huì)產(chǎn)生一系列悖論和實(shí)踐中的尷尬局面。比如，農(nóng)民死亡后，建在宅基地上的房屋本應(yīng)作為私人財(cái)產(chǎn)被繼承，但如果繼承人不是本集體成員而是城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民不能申請(qǐng)取得或者繼受取得集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)，因此享有繼承權(quán)的公民便不能繼承被繼承人的房屋，這明顯違反《憲法》第13條保護(hù)公民的繼承權(quán)的規(guī)定，有失公正。又如，因宅基地使用權(quán)可以在本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，所以本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部之間可以進(jìn)行出租、出賣、贈(zèng)與，根據(jù)“地隨房走”原則，房屋受讓人、承租人和受贈(zèng)人事實(shí)上可以擁有該房屋附隨的宅基地使用權(quán)，而房屋受讓人、承租人和受贈(zèng)人本身可能作為本集體組織成員已合法地?fù)碛幸惶幷兀@便導(dǎo)致了“一戶多宅”現(xiàn)象的產(chǎn)生，而這種情況是合理存在并有現(xiàn)實(shí)意義的。但《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”所以，“一戶一宅”的法律規(guī)定在現(xiàn)實(shí)中顯得蒼白無力，這樣的法律沖突已成為農(nóng)村宅基地管理中亟待解決的問題。

三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀考察

（一）“空心村”現(xiàn)象和“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象大量存在

城市在初期發(fā)展階段吸納了大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，致使廣大僻靜的村莊“人去樓空”，造成住房和宅基地的大量閑置；同時(shí)，一部分率先富裕起來的農(nóng)民們在進(jìn)城購房后，他們留在農(nóng)村的宅基地受現(xiàn)行宅基地流轉(zhuǎn)政策的限制，不能進(jìn)行公開合法的轉(zhuǎn)讓而被迫閑置，導(dǎo)致許多農(nóng)村出現(xiàn)“空心村”現(xiàn)象。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，近年來東部發(fā)達(dá)地區(qū)有5%至10%的農(nóng)民在城市里購房，約有1500萬戶左右宅基地處于閑置、空巢狀態(tài)。［5］農(nóng)民向城市遷移，城市向農(nóng)村擴(kuò)張，這種人口上的雙向流動(dòng)以及“城市化”和“反城市化”的兩種趨勢在客觀上刺激了農(nóng)村宅基地市場的發(fā)育和形成。同時(shí)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市近郊，作為農(nóng)民財(cái)產(chǎn)重要組成部分的房地產(chǎn)必然大幅增值。在巨大的經(jīng)濟(jì)利益面前，郊區(qū)農(nóng)民利用宅基地進(jìn)行變相買賣，并且開發(fā)建設(shè)了大量的小產(chǎn)權(quán)房，私下、變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的現(xiàn)象大量存在。這不僅嚴(yán)重?fù)p害了法律的權(quán)威，也損害了國家、集體的利益，導(dǎo)致土地利用的混亂，影響了土地市場的正常秩序，而且造成了產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的狀況，不利于對(duì)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。因此，以明確的法律規(guī)范對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)問題加以規(guī)制已成為立法上迫在眉睫的問題。

（二）我國集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)啟動(dòng)

小產(chǎn)權(quán)房占用的集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)早在上世紀(jì)90年代就已開始，1999年底國土資源部批準(zhǔn)安徽省蕪湖市開展試點(diǎn)工作，隨后又批準(zhǔn)江蘇省蘇州市、河南安陽市、浙江省湖州市、廣東省佛山市等地作為試點(diǎn)。2005年6月23日，廣東省頒布《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。依該《辦法》，廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地可以上市流轉(zhuǎn)，但集體建設(shè)用地不得建商品房；村民出賣和出租住房后，不得再申請(qǐng)新宅基地。也就是說，廣東省農(nóng)村集體土地將與國有土地一樣，按“同地、同價(jià)、同權(quán)”的原則，被納入統(tǒng)一的土地市場。廣東省因此成為全國第一個(gè)在全省范圍內(nèi)推行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的省份。雖然這還不是小產(chǎn)權(quán)房得以合法化的法律依據(jù)，但至少在小產(chǎn)權(quán)房合法化的道路上邁進(jìn)了一大步。2007年7月1日起開始正式實(shí)施的《佛山市推進(jìn)舊村居改造示范村居建設(shè)的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）比《辦法》更進(jìn)一步。根據(jù)該《意見》，村居之間甚至可以突破行政區(qū)域界限，聯(lián)合建設(shè)農(nóng)民公寓，以實(shí)現(xiàn)更高程度的人口集聚、資源共享和城市社區(qū)管理。［6］

（三）司法實(shí)務(wù)的現(xiàn)狀考察——從“宋莊畫家村”案件的判決效果分析

司法實(shí)踐中，各地法院審理有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案件時(shí)，對(duì)有關(guān)宅基地使用權(quán)案例裁判做法不一。這一方面體現(xiàn)出法律規(guī)范的模糊，更重要的是突顯了有關(guān)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題的法律價(jià)值的認(rèn)識(shí)差異。另一方面，有些法院審判時(shí)直接回避宅基地是否可以流轉(zhuǎn)這一棘手問題，而按合同關(guān)系進(jìn)行解決，進(jìn)而出現(xiàn)了“合法但不合理”的的判決結(jié)果。以“宋莊畫家村”案件為例，①我們從法律規(guī)范的角度評(píng)析其審判結(jié)果，該法院的判決毫無疑問是正確的，但這種判決與普通大眾的預(yù)期大相徑庭。普通大眾認(rèn)為這樣的判決是助長了不誠信的商業(yè)行為。應(yīng)該說，當(dāng)年簽訂合同都是雙方自愿的，如今農(nóng)民眼看房價(jià)漲了不甘心，又看到法律對(duì)自己有利，便無所顧忌地撕毀合同。這種行為雖然合法但不符合情理，既與法律追求的公平正義的價(jià)值不相符，同時(shí)也反映出一種法律失范的現(xiàn)象。面對(duì)法律的禁止性規(guī)定和政府的嚴(yán)格禁令，為什么購買小產(chǎn)權(quán)房者明知有法律風(fēng)險(xiǎn)卻愿意購買？這說明法律秩序在強(qiáng)行干預(yù)生活秩序，法律秩序在無視人們的生活秩序。馬克思曾告誡我們：“法律是人的行為本身必備的法律，是人的生活的自覺反映?！保?］這種法律秩序與生活秩序的沖突令我們不得不思考其背后存在的問題——法律的滯后。因此，立法者應(yīng)盡快修改相關(guān)法律，讓法律貼近生活，讓法意融通人意。

四、實(shí)施對(duì)策與建議

為克服宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的不利影響及現(xiàn)行土地管理制度的種種弊端，我們應(yīng)該在《憲法》和《立法法》的框架內(nèi)通過完善相關(guān)法律來實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)。

首先，落實(shí)《憲法》第10條第4款的內(nèi)容，從法律上賦予農(nóng)村集體土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)同等的轉(zhuǎn)讓權(quán)利?！稇椃ā返?0條第4款規(guī)定：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！倍F(xiàn)行《土地管理法》將土地使用權(quán)限制解釋為國有土地使用權(quán)，違反憲法，因此要解決“同地、同價(jià)、同權(quán)”問題，必須在法律上明確國有土地使用權(quán)與集體所有土地的使用權(quán)具有同等的法律地位。市場經(jīng)濟(jì)的主體應(yīng)該同等對(duì)待，顯然，“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定已經(jīng)滯后于社會(huì)的發(fā)展，違反了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。因此，國家應(yīng)撤銷這一規(guī)定，并出臺(tái)相應(yīng)的法律歸還農(nóng)民完全的物權(quán)，發(fā)揮土地的最大利用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)城市居民與農(nóng)村居民的相對(duì)平等。

其次，法律應(yīng)明確確立“地隨房走”原則，把農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以隨房屋一起轉(zhuǎn)讓明確寫入法律。宅基地是房屋存在的基礎(chǔ)，買房人如果只能購買地上房屋，那么房屋的經(jīng)濟(jì)價(jià)值及使用價(jià)值就得不到完整體現(xiàn)。另外，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離的狀態(tài)也為以后糾紛的發(fā)生埋下隱患。因此，為了解決交易雙方當(dāng)事人的后顧之憂，最大限度地發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，在依法變更房屋所有權(quán)登記后，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，但同時(shí)要強(qiáng)制規(guī)定轉(zhuǎn)讓房屋人轉(zhuǎn)讓房屋后，不得再申請(qǐng)宅基地。

再次，法律應(yīng)允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)單獨(dú)流轉(zhuǎn)，明確規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式包括出賣、出租、抵押、贈(zèng)與或入股等。因?yàn)檗r(nóng)村宅基地本身就是農(nóng)民的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，其使用權(quán)屬于農(nóng)民的物權(quán)，農(nóng)民對(duì)其應(yīng)該有完全的支配權(quán)。宅基地使用權(quán)不得自由流轉(zhuǎn)的規(guī)定顯然削弱了農(nóng)民的融資能力以及其他利益，嚴(yán)重制約了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)對(duì)相關(guān)法律（如《土地管理法》）做出相應(yīng)調(diào)整和修改。

最后，隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，相應(yīng)的司法解釋也將出臺(tái)，但這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國農(nóng)村宅基地市場發(fā)展的需要。我國應(yīng)加快建立和完善宅基地流轉(zhuǎn)的其他配套制度或出臺(tái)一部專門的有關(guān)宅基地使用權(quán)的法律法規(guī)，允許宅基地使用權(quán)在一定條件下自由流轉(zhuǎn)，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)更加健康、有序和穩(wěn)定地流轉(zhuǎn)。

［1］郭明瑞.關(guān)于宅基地使用權(quán)的立法建議[J].法學(xué)論壇,2007(1):19-21.

［2］趙海萍.小產(chǎn)權(quán)房合法化問題的立法探討[J].湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2009(2):101-106.

［3］符啟林.城市房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度研究[M].北京:法律出版社,2000:68.

［4］湯浩,劉旦.我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)研究[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì),2009(3):30-32.

［5］方益波.城鄉(xiāng)“土地剪刀差”加劇呼喚土地制度新一輪改革［EB/OL］.http://jjckb.xinhuanet.com/gnyw/2008-10/09/content_121623.htm,2008-10-09.

［6］童大煥.小產(chǎn)權(quán)房非得通過立法來解決嗎？[J].法律與生活,2007(15):21.

［7］[德]馬克思,恩格斯.馬克思恩格斯全集第 1 卷[M].北京:人民出版社,1995:72.

【責(zé)任編校：王 歡】

Thinking of Rural Building Transaction

（Zhenjiang College,Zhenjiang 212003,China）

The coreoflegalization ofminor-property-right house isthelimitofruralbuildingtransaction.Asamatter offact,the existinglawdoes notprohibitthetransaction.And peasants could freelytransferthe right touse house sitesthey owned in theory and practice.Therefore,legalization of minor-property-right house is reasonable.We should perfect relevant legislation to open up the limit of rural building transaction step by step,give ownership back to peasants,and make them as true owners of controlling homestead house.

right to use house site;transaction;minor-property-right house;legalization;countermeasure

D923.2

A

16732391（2010）04—0050—04

20100505

趙海萍（1976-），女，山西文水人，法學(xué)碩士，鎮(zhèn)江高等?？茖W(xué)校人文科學(xué)系講師，主要研究方向?yàn)槊裆谭▽W(xué)。

本文是作者主持江蘇省教育廳2008年度高校哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目"小產(chǎn)權(quán)房的法律問題研究"（08SJD8200034）的階段性成果；鎮(zhèn)江高等?？茖W(xué)校2008年度校級(jí)課題（200841625）的階段性成果；江蘇省"青藍(lán)工程"優(yōu)秀青年骨干教師資助項(xiàng)目(蘇教師200830 號(hào))。