房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與防范

□文/周 勇

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平的提高，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求不斷增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有資金投入量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、項(xiàng)目政策性和地域性強(qiáng)等特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜多樣，并且存在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中。影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定因素很多，既有來(lái)自房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)本身，又有來(lái)自于周?chē)沫h(huán)境條件，甚至還有人們認(rèn)識(shí)的滯后性、財(cái)務(wù)管理可控性的局限性，乃至來(lái)自大自然的災(zāi)害等等。進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的分析及防范，從根本上講，就是要對(duì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資效益的各個(gè)因素變化及影響進(jìn)行分析，從而測(cè)定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，并進(jìn)行控制，可以有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資效益的提高，減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性與普遍性。風(fēng)險(xiǎn)的存在是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的，這是因?yàn)闆Q定風(fēng)險(xiǎn)的各種因素對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)主體來(lái)說(shuō)是獨(dú)立存在的，不論風(fēng)險(xiǎn)主體是否意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在，只要風(fēng)險(xiǎn)的誘因存在，一旦條件形成時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。管理者越來(lái)越重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的條件進(jìn)行研究，以降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率，但不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的偶然性和必然性。風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，但是并不是任何一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素最終都會(huì)演變?yōu)轱L(fēng)險(xiǎn)事件，風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生具有隨機(jī)性、偶然性，有時(shí)需要一定的時(shí)間和誘因。從總體上來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)的存在是必然的，但具體的風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生卻帶有偶然性。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的可變性。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，有些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)得到控制，有些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)發(fā)生并得到處理，同時(shí)在其每個(gè)階段又可能產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在大型項(xiàng)目中，由于風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，其可變性更加明顯。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的多樣性和多層次性。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、規(guī)模大、涉及范圍廣、風(fēng)險(xiǎn)因素?cái)?shù)量多且種類(lèi)繁雜，致使在全壽命周期內(nèi)面臨的風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，而且大量風(fēng)險(xiǎn)因素之間的內(nèi)存關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，各風(fēng)險(xiǎn)因素之間以及與外界因素交叉影響又使風(fēng)險(xiǎn)顯示出多層次性的特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析

1、政策風(fēng)險(xiǎn)。指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)及相應(yīng)的政策法律調(diào)整，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，受政策的影響很大，政府對(duì)房?jī)r(jià)的限制、貸款利率的規(guī)定、土地供應(yīng)量的控制、土地使用的約束、環(huán)境保護(hù)的要求，以及對(duì)投資規(guī)模、投資方向和稅收的控制等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。

2、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。指經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如市場(chǎng)需求、購(gòu)買(mǎi)力、利率、稅率、匯率等）變動(dòng)，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)。從可行性研究到樓盤(pán)上市的時(shí)段內(nèi)，市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大，消費(fèi)者的消費(fèi)需求也會(huì)發(fā)生變化。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時(shí)間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和地區(qū)性，使一個(gè)地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補(bǔ)另一地區(qū)的短缺，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益隨開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)不同而異。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。同時(shí)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在年內(nèi)的推出時(shí)機(jī)也同開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)，如一般住宅項(xiàng)目最好在年底推出，以適應(yīng)國(guó)人喜歡年終集中消費(fèi)的習(xí)慣。當(dāng)然，不同類(lèi)型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)時(shí)間的敏感程度也有所差別。

3、資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)切和破費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題，籌資風(fēng)險(xiǎn)指因使用借貸資金而導(dǎo)致的自有資金回報(bào)盈利的不確定性以及因?yàn)槿狈Y金導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)使前期投入的資金無(wú)法收回的可能性。當(dāng)投資中借貸比例越大時(shí)，籌資風(fēng)險(xiǎn)也越高。由于各種籌資方式所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同，因而各種籌資方式也具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。

4、建造風(fēng)險(xiǎn)。建造風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在招投標(biāo)、合同、承包商履約能力、成本、工期、質(zhì)量等方面。招投標(biāo)時(shí)要選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)模式，選擇符合條件的設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，需要訂立許多合同，如施工合同、材料供應(yīng)合同等。如果合同管理不善或合同執(zhí)行不嚴(yán)，可能出現(xiàn)合同糾紛，這種糾紛可能影響到項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本，給項(xiàng)目相關(guān)方都造成損失。如果承包商沒(méi)有履約能力，可能導(dǎo)致拖延工期，從而影響進(jìn)度及房屋銷(xiāo)售。建造成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中占很大的比例，如果建造成本不能得到有效控制，將會(huì)大幅增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。房產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最后產(chǎn)品，其質(zhì)量不僅影響到銷(xiāo)售，還影響到用戶(hù)的安全。因而，在建造過(guò)程中，應(yīng)充分保證房屋的質(zhì)量。

5、技術(shù)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開(kāi)發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致工程成本增加，從而影響項(xiàng)目形成后的租售。另外，開(kāi)發(fā)商主觀上對(duì)開(kāi)發(fā)成本、租金售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤，導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)，或不足以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的可能性而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，自然因素（如洪水、火災(zāi)、地震等）也不容忽視，一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當(dāng)大的。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范措施

通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制的方式對(duì)可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)提出降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性和減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度和措施，以達(dá)到防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。

1、工程自然條件風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。建設(shè)場(chǎng)地的自然條件發(fā)生重大變化的可能性較小。項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始前，應(yīng)進(jìn)行充分而仔細(xì)的地質(zhì)勘探、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)價(jià)、水土條件評(píng)價(jià)等預(yù)評(píng)價(jià)。根據(jù)專(zhuān)業(yè)部門(mén)的評(píng)價(jià)而采取必要的防范措施，可將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。并且在項(xiàng)目前期工作中，嚴(yán)格把關(guān)，在勘察設(shè)計(jì)中，投入大量資源和精力，進(jìn)行重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)估和多方案比選，做好前期工作。

2、施工風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。強(qiáng)化安全意識(shí)，事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行，并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，減輕開(kāi)發(fā)商所面臨的未來(lái)不確定性。另外，應(yīng)特別加強(qiáng)項(xiàng)目的招標(biāo)管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。

3、資金風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，資金是項(xiàng)目建設(shè)的基本條件，在目前企業(yè)自身實(shí)力尚未壯大的情況下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，由于投資較大，而企業(yè)自有資金不足，需要銀行等金融機(jī)構(gòu)的開(kāi)發(fā)貸款支持，根據(jù)工程項(xiàng)目的進(jìn)程落實(shí)資金來(lái)源，否則，即使工程最終完工也會(huì)給項(xiàng)目的后期銷(xiāo)售帶來(lái)不利影響，同時(shí)也可能會(huì)失去潛在的市場(chǎng)份額。而到項(xiàng)目銷(xiāo)售階段，由于大部分消費(fèi)者無(wú)法一次性付清房款，需要銀行提供按揭貸款支持。因此，房地產(chǎn)業(yè)必須加強(qiáng)與銀行業(yè)合作，以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)容量，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

4、外部條件風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。項(xiàng)目的建設(shè)將得到各相關(guān)部門(mén)的大力支持。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，做好工程各配套項(xiàng)目建設(shè)的協(xié)調(diào)工作，使項(xiàng)目的交通、供電、供氣、電信、供水等外部建設(shè)與項(xiàng)目建設(shè)同步，或者超前，以規(guī)避這些外部條件帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)必須與環(huán)境保護(hù)相結(jié)合，必須堅(jiān)持“三同時(shí)”原則，即環(huán)境保護(hù)工程與基礎(chǔ)設(shè)施工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)使用，以切實(shí)保護(hù)好城市環(huán)境。

5、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平密切相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也是不斷變化的，不排除市場(chǎng)需求減弱的可能性。因此，投資者應(yīng)充分重視市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加大市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的力度，不斷拓寬服務(wù)領(lǐng)域。通過(guò)對(duì)政策走勢(shì)、樓市價(jià)格、項(xiàng)目建設(shè)銷(xiāo)售數(shù)量、消費(fèi)需求變化、客戶(hù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性分析，以提高投資決策的前瞻性和科學(xué)性。

6、從管理方面來(lái)看，在項(xiàng)目業(yè)主的管理部門(mén)形成強(qiáng)有力的組織，增強(qiáng)管理協(xié)調(diào)能力。注重和各部門(mén)相關(guān)人員及時(shí)溝通協(xié)調(diào)，交換意見(jiàn)，確保項(xiàng)目更加順利。在項(xiàng)目發(fā)展時(shí)期，對(duì)業(yè)主項(xiàng)目管理人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，挑選優(yōu)秀中青年骨干進(jìn)行針對(duì)性培養(yǎng)，使他們盡快成長(zhǎng)。同時(shí)，招聘、引進(jìn)一批既有理論知識(shí)，又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的綜合性人才，從而保證項(xiàng)目實(shí)施和今后的運(yùn)營(yíng)管理有充分的人才支撐。

7、銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，以及市民購(gòu)買(mǎi)力的不足，能否如期將樓盤(pán)銷(xiāo)售出去也是項(xiàng)目的一大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，但如若運(yùn)作得當(dāng)，能夠化不利為有利。因此，建議房地產(chǎn)商除了提前與租戶(hù)、客戶(hù)簽訂租約或預(yù)售合同外，還應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售力量，成立專(zhuān)門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)，全力進(jìn)行銷(xiāo)售。加大市場(chǎng)宣傳推廣力度，提高項(xiàng)目的知名度。

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