房地產(chǎn)業(yè)的信息溝通技術(shù)

□文/張晶晶

一、前言

房地產(chǎn)和建筑公司是非常重要的部門，運(yùn)用了大量的資本和大量的勞動(dòng)力。居住成本對(duì)于家庭和商業(yè)企業(yè)來說，是一個(gè)非常重要的預(yù)算項(xiàng)目，而建筑環(huán)境影響了人們生活的質(zhì)量和生產(chǎn)率。本文調(diào)查了信息和溝通技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)全過程的影響，主要表現(xiàn)在三個(gè)領(lǐng)域:（1）信息和溝通技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)成功運(yùn)用的調(diào)查；（2）房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)、服務(wù)質(zhì)量和生產(chǎn)率的評(píng)測；（3）對(duì)這些變化宏觀內(nèi)容的推斷，尤其是房地產(chǎn)周期的推斷。

二、房地產(chǎn)業(yè)總覽

房地產(chǎn)業(yè)一直是高交易成本的信息產(chǎn)業(yè)且極其無效率，原因是資產(chǎn)的異質(zhì)化和交易的不頻繁性。甚至評(píng)估當(dāng)前的市場價(jià)格遇到諸多嚴(yán)重問題。資產(chǎn)、資產(chǎn)所有人、街坊、公共服務(wù)、金融等諸多特性都能影響房地產(chǎn)價(jià)格。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格決定因素的大量文獻(xiàn)顯示，有上百種重要的價(jià)格預(yù)測變量。將這種復(fù)雜性與這些資產(chǎn)只賣一次或兩次的事實(shí)結(jié)合起來使得價(jià)格預(yù)測非常困難。其他因素決定了合適的土地運(yùn)用和資產(chǎn)價(jià)值。附近投資的樣式和外部因素，如噪音、空氣污染、交通擁擠等都需要被市場和城市規(guī)劃者們考慮進(jìn)去。房地產(chǎn)決策也依靠土地利用管制、金融機(jī)構(gòu)、合法契約和風(fēng)俗文化。這些意味著一些很小的因素，例如租約條例或者當(dāng)?shù)卣臎Q策，有時(shí)候能夠給資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生較大的影響。

戰(zhàn)略的不確定性也導(dǎo)致了重復(fù)利用信息問題。房地產(chǎn)決策問題使得情況很像囚徒困境，這種情況下個(gè)人理性抉擇變成了總體的不理性，單獨(dú)的工程價(jià)值被需求所評(píng)估，但是如果每個(gè)人都在這個(gè)地方建房就會(huì)導(dǎo)致市場崩潰。很明顯，這種問題起因于個(gè)人決定的不透明性，它可以靠更多的完整信息所解決。

另一個(gè)嚴(yán)重問題是信息不對(duì)稱和原則性沖突。投資者不像了解產(chǎn)業(yè)內(nèi)幕的人有那么多的信息。當(dāng)工程資金緊張的時(shí)候，甚至獨(dú)立專家如評(píng)估師也不得不報(bào)告好的景象。公司過分保護(hù)信息的文化深深地存在于房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)代理商被認(rèn)為是活的數(shù)據(jù)庫。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商擁有這樣的觀點(diǎn):關(guān)于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)僅僅屬于公司的私人信息。這種強(qiáng)烈的文化可能會(huì)隨著網(wǎng)上自由信息的獲取而改變。一些聰明的投資者注重市場無效率的成本，這種無效率是由錯(cuò)誤的信息導(dǎo)致的，從而使這些投資者變得更加期望獲得更好的數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)分析。然而，絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)認(rèn)為是局內(nèi)人的優(yōu)勢，并從周期得到利潤。無論如何，透明和市場效率將要減少風(fēng)險(xiǎn)，所以將減少資本成本，因此可以得到更加長期的發(fā)展:更多的工程、更加穩(wěn)定的就業(yè)、更少的破產(chǎn)和溫和的衰退。信息技術(shù)為實(shí)施這些變化提供了工具，與此同時(shí)，信息和溝通技術(shù)也正改變著公司運(yùn)轉(zhuǎn)的方式。

三、信息和溝通技術(shù)的運(yùn)用

1、通過網(wǎng)絡(luò)市場信息。在20世紀(jì)中期，每個(gè)主要國際多功能房地產(chǎn)公司采納因特網(wǎng)市場公司戰(zhàn)略的要旨。并不是所有這樣的戰(zhàn)略都完全成功，最初的非實(shí)際的期望慢慢退卻。但明顯的是，因特網(wǎng)變成了一個(gè)公司戰(zhàn)略的一個(gè)最主要因素。除了公司的網(wǎng)頁，一種財(cái)團(tuán)的形成，因特網(wǎng)也成為房地產(chǎn)銷售和租賃的一個(gè)重要廣告媒介。

2、虛擬的瀏覽增加了房地產(chǎn)銷售生產(chǎn)率。最初，一些人相信，在電腦前，用戶通過網(wǎng)絡(luò)瀏覽產(chǎn)品，查看周圍的用戶信息和得到貸款而不需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。這些最初的形式由于受到因特網(wǎng)泡沫的影響而失敗。網(wǎng)頁并未代替代理商，但它提高了服務(wù)質(zhì)量和生產(chǎn)率。可以預(yù)測的是，未來更多的家庭買房子無需代理商的出現(xiàn)，最后減少房子的展示和提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與客戶的效率。代理商可以通過網(wǎng)絡(luò)向客戶展示30間房子，而無需花4個(gè)星期六去展示20間房子。

3、評(píng)估方法和轉(zhuǎn)變時(shí)間。評(píng)估公司的主要資產(chǎn)，除了職員的技能，都是銷售數(shù)據(jù)的文件。其他的代理商，如水公司、規(guī)劃代理商、當(dāng)?shù)卣軌蛴妙~外的數(shù)據(jù)將各個(gè)房地產(chǎn)公司聯(lián)系起來。10年前，評(píng)估公司評(píng)估銷售數(shù)據(jù)，這是一個(gè)冗長乏味、耗時(shí)的尋找過程。這些銷售數(shù)據(jù)都將過期幾個(gè)星期，因?yàn)樾枰獣r(shí)間將用紙記錄下來的信息轉(zhuǎn)化成膠片?，F(xiàn)在，專門化的搜索引擎允許評(píng)估者訂購銷售數(shù)據(jù)。在一個(gè)包含信息和溝通技術(shù)的系統(tǒng)，銀行可以通過郵件來發(fā)出評(píng)估要求。

4、汽車辦公室。生產(chǎn)率的提高過程開始于傳真、私人數(shù)據(jù)助理、微型電話，是房地產(chǎn)的主要影響因素。傳真允許簽字的文件傳輸，談判從相距很遠(yuǎn)的地方就可以進(jìn)行，節(jié)約了時(shí)間。微型電話對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要影響，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)者可以利用這樣的電話在車?yán)锩嬉惶炜梢怨?jié)約大約1～2個(gè)小時(shí)。由于任務(wù)地點(diǎn)的不同，部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)通過電子商務(wù)來完成。電子郵件、有聲電子郵件、微型電話和網(wǎng)頁提高了代理商的效率和生產(chǎn)率。

5、家庭辦公室。電子郵件、傳真和可視會(huì)議增加了離開家工作能力的更深遠(yuǎn)維度。當(dāng)大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目正在進(jìn)行時(shí)，每天的利息費(fèi)用是非常大的，推遲會(huì)增加成本。房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑專家能夠?qū)?shù)據(jù)、建材信息和工程管理結(jié)合起來變成一個(gè)更加有效的系統(tǒng)來節(jié)約時(shí)間和金錢，最后導(dǎo)致邊際利潤提高和雇傭更少的員工。

6、房地產(chǎn)管理軟件包含了管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)管理者非常依賴管理軟件來安排他們的工作，以使工作更加有效率和避免犯錯(cuò)。在線銀行和租賃可以更好地控制現(xiàn)金流和減少工作負(fù)擔(dān)。在因特網(wǎng)之前，房地產(chǎn)管理者每個(gè)月前都期盼租戶能夠付清租金。如果租金5天內(nèi)沒有付清，那么租戶將會(huì)收到一份催付信。額外的償付要求和錯(cuò)誤提示將間歇地發(fā)出，在這個(gè)長期的過程中，更大損失的可能性會(huì)隨著未付賬單的增加而增加。

7、信托業(yè)務(wù)專家公司。信息和溝通技術(shù)使得分類專業(yè)領(lǐng)域變?yōu)榭赡埽缧磐袠I(yè)務(wù)。財(cái)產(chǎn)經(jīng)理人必須通過法律代表其他人將不同賬戶的錢收集起來，而不是將公司或私人的資金結(jié)合起來。

8、全球招待業(yè)市場。信息和溝通技術(shù)變革了旅行和旅游市場成本。當(dāng)?shù)氐穆糜尉职艘幌盗凶∷藓驮绮颓鍐?，如地圖、價(jià)格、郵件地址、電話號(hào)碼、房間照片、美食早餐菜單和到城市中心的步行距離，一個(gè)電話和郵件就能預(yù)定。

9、商業(yè)銷售和租賃數(shù)據(jù)庫。一個(gè)國際房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)庫可以得到租賃到期數(shù)據(jù)、建筑特點(diǎn)的趨勢等?，F(xiàn)在有經(jīng)驗(yàn)的代理商所擁有的信息通過利用數(shù)據(jù)庫技術(shù)變得更加完全，而且這種信息能夠使在其他地區(qū)的公司也能同樣得到。

10、公共土地記錄和稅收數(shù)據(jù)庫。在美國，可交易頭銜的理解和保證需要專業(yè)觀點(diǎn)和頭銜保險(xiǎn)，在許多司法審判中，公共記錄被轉(zhuǎn)移到電子數(shù)據(jù)文檔里面。這種文檔能夠完成歷史頭銜鏈，而且每天都能夠更新。

11、房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)。有一些網(wǎng)頁專門賣房地產(chǎn)市場信息，而不是關(guān)于某一家房地產(chǎn)的。澳大利亞房地產(chǎn)議會(huì)，一個(gè)代表建筑擁有者和管理者的工業(yè)組織創(chuàng)造了房地產(chǎn)指數(shù)，使得金融市場能夠遵循價(jià)格和回到時(shí)間序列。價(jià)格和整個(gè)回報(bào)指數(shù)允許資金管理者比較房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)等級(jí)。這些指數(shù)在結(jié)合房地產(chǎn)基本市場和金融股票、債券和其他資產(chǎn)市場方面起著重要作用，因此當(dāng)減少資本成本的同時(shí)增加了流動(dòng)性和效率。

四、總結(jié)

最初，傳真、微型電話、房地產(chǎn)管理和評(píng)估的專門軟件受到廣泛運(yùn)用。緊接著，網(wǎng)頁和數(shù)據(jù)庫被主要運(yùn)用為溝通工具來向用戶和消費(fèi)者傳遞大量的信息，同時(shí)也傳遞給房地產(chǎn)專家自己。這些網(wǎng)頁和數(shù)據(jù)庫變成市場混合非常重要的部分。趣聞報(bào)告暗示這些對(duì)于市場效率和生產(chǎn)率的提高起到了重要作用，這些將通過工業(yè)領(lǐng)域傳播。

[1]趙海東.基于信息不對(duì)稱理論的房地產(chǎn)中介市場.遼寧經(jīng)濟(jì)，2009.1.

[2]陸建新.在法律框架下建構(gòu)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng).中國房地產(chǎn)，2009.2.

[3]謝守明.溝通管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的應(yīng)用.科學(xué)與管理，2009.1.