房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的特點

□文/洪 紅 杜昌盛

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的特點

□文/洪 紅 杜昌盛

我國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了十多年的發(fā)展后，無論是開發(fā)商還是消費者，都已趨向成熟和理智。開發(fā)商對項目開發(fā)的前期工作，特別是項目可行性研究越來越重視，而經(jīng)濟評價是房地產(chǎn)項目可行性研究的重要組成部分。為了引導房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的質(zhì)量，本文從分析房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的特點出發(fā)，進而提出房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作的核心和措施。

經(jīng)濟評價；房地產(chǎn)項目；可行性研究

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的特點

（一）房地產(chǎn)項目財務分析的特點。除大片開發(fā)的新開發(fā)區(qū)項目需要對項目進行國民經(jīng)濟、特別是地區(qū)經(jīng)濟、社會、環(huán)境等影響的經(jīng)濟評價外，一般住宅、寫字樓、賓館等房地產(chǎn)項目，只作項目的財務分析即可。房地產(chǎn)項目的財務分析是從微觀上判斷項目可行性的評估分析活動。這里應注意以下兩點：

1、正確界定財務收入與財務支出。房地產(chǎn)項目的財務收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入等房地產(chǎn)經(jīng)營收入。房地產(chǎn)項目的財務支出，主要包括固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營資金、開發(fā)產(chǎn)品成本、管理費用、銷售費用、財務費用和稅費支出等。

2、正確計算財務評價指標。在進行房地產(chǎn)項目的財務分析時，應通過計算財務評價指標，進行項目的投資回收期、盈利能力、清償能力和資金平衡能力的分析。

（二）房地產(chǎn)項目不確定性分析的特點。房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括：臨界值分析、敏感性分析和概率分析。這里應注意兩方面的問題：

1、根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點合理確定項目的不確定性因素及分析指標。房地產(chǎn)項目不確定性分析的主要因素包括：銷售價格、銷售進度、預售售出比例、出租空置率、建筑容積率、可租售地產(chǎn)面積、開發(fā)周期、項目總投資、土地費用、建筑安裝工程費、融資比例、融資成本等。在對房地產(chǎn)項目的一個或多個不確定性因素進行敏感性分析時，還要選定用于敏感性分析的評價指標。這些指標應為：項目利潤總額、財務內(nèi)部收益率、最低產(chǎn)品售價、最低租金等。在具體選擇指標時，除了考慮房地產(chǎn)項目特點外，還應考慮分析的目的、計算的復雜程度。

2、進行臨界值分析時應抓住關鍵因素。臨界值分析是分析計算一個或多個不確定性因素的變化，使項目達到允許的最低效益的極限值，并通過不確定性因素的臨界組合，顯示項目風險程度的一種分析方法。就房地產(chǎn)項目進行這種分析，應著重選擇與之有關的敏感性因素來進行，如土地價格、工程費用、房屋售價、銷售量、房租和空置率等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究工作核心

項目可行性研究工作可以歸為三大核心，即市場調(diào)研與市場定位、技術分析和經(jīng)濟效益分析。

（一）房產(chǎn)市場調(diào)研與市場定位。這是通過對社會宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢進行調(diào)查和分析，從市場的需求結(jié)構(gòu)、市場容量供求情況、項目的凈增值能力、項目的競爭能力等方面對項目進行客觀的評價和分析；然后，在此基礎上確定項目開發(fā)的產(chǎn)品定位和建成后的銷售策略及周期計劃。

（二）技術分析。包括項目總進度統(tǒng)籌安排，即前期準備工作的計劃立項、規(guī)劃設計、拆遷方案、主體工程、環(huán)境工程、配套工程的進度安排、工程的給排水、供電、有線電視、電話、煤氣、寬帶及建設后期的道路、園林綠化、新材料、新工藝的應用等。

（三）財務分析。包括征地期、拆遷期、建設前期、中期和銷售期的各項成本核算和稅費支出，建設資金籌措和使用計劃，經(jīng)濟效益和社會效益評價、風險分析等。

三、房地產(chǎn)項目可行性研究改進措施

（一）建立科學的指標評價體系。項目指標評價體系是可行性分析的重要組成部分，包括規(guī)劃評價、設計方案評價、市場定位評價、經(jīng)濟評價等。其中，經(jīng)濟評價指標分兩方面，一是財務評價有財務收支、分析項目的財務盈利能力、償債能力及資金平衡狀況，判斷項目的財務可行性和風險預測等；二是綜合評價，從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度分析和計算房產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟的效益和費用，考察項目對社會經(jīng)濟的貢獻，判斷項目的社會經(jīng)濟合理性。

（二）加強項目風險分析。在經(jīng)濟評價的同時，加強項目運營中的不確定性分析，制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟環(huán)境和區(qū)域市場變動所帶來的投資風險。

（三）培育專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究市場，規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展。國家建設相關部門應加強對可行性研究工作的管理和引導，培育可行性研究專業(yè)市場。

（四）完善房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究審批備案制度和引進社會監(jiān)督機制。國家要加強房地產(chǎn)項目可行性研究的法律法規(guī)建設，房地產(chǎn)開發(fā)項目審批必須提交經(jīng)專業(yè)可行性研究機構(gòu)蓋章和國家注冊房地產(chǎn)評估師簽字認可的可行性研究報告。

[1]湯炎非，楊青.可行性研究與投資決策.武漢大學出版社，1998.

[2]李竹成.房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識與實務.團結(jié)出版社，2001.

[3]潘蜀健.房地產(chǎn)項目投資.中國建筑工業(yè)出版社，1999.

F293.3

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重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院）