宏觀調(diào)控背景下中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)與機遇

邢兆強

（河北大學(xué)，河北 保定 071002）

一直以來，房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其產(chǎn)業(yè)鏈長、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，其能否快速、穩(wěn)定地發(fā)展直接影響我國整個宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢。2008年底，在一系列經(jīng)濟刺激政策及多種因素的影響下，我國房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整而迅速升溫，但2009年樓市的狂飆突進(jìn)澆滅了很多人的購房夢想，高房價超越了大部分社會成員的購買能力，引發(fā)了諸多深遠(yuǎn)的經(jīng)濟和社會問題，也引起了決策層的警惕。出于保障我國經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展的需要以及回應(yīng)社會各方的呼吁，始自于2009年底的新一輪宏觀調(diào)控開始了，房地產(chǎn)業(yè)下一步的大趨勢是土地使用趨于透明、銀行信貸大幅收緊、房地產(chǎn)業(yè)利潤空間在很大程度上被壓縮。進(jìn)入2010年后，面對個別城市火箭般上升的的房價和輿論的壓力，從中央到地方各級政府連打房地產(chǎn)市場調(diào)控“組合拳”，掀起新一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴。這新一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政涉及面廣泛、操作性更強、政策組合程度更高，已經(jīng)一定程度上改變了房地產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境。相對于一線大型房企，為數(shù)眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取金融機構(gòu)的授信和拿地方面本來就居于相對弱勢的地位，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商成為了宏觀調(diào)控中受沖擊最大的群體之一。所以，我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型企業(yè)應(yīng)該更新管理思想，不要一味地跟風(fēng)走，而要在客觀分析當(dāng)前自身所面臨的挑戰(zhàn)和機遇的基礎(chǔ)上揚長避短，發(fā)揮自身獨特的競爭優(yōu)勢，以期在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

一、我國中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要特點

1.企業(yè)規(guī)模不大、融資能力不強。眾所周知，房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)，企業(yè)規(guī)模及融資能力很大程度上決定了企業(yè)的生存與發(fā)展方向。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般成立時間不長，無論是在開發(fā)項目的規(guī)模還是在企業(yè)管理水平及運作能力等方面都相對薄弱。因為企業(yè)規(guī)模小且知名度不高等因素，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲取資金支持相對困難，主要依靠自有資金、合作建設(shè)單位資金、開發(fā)項目預(yù)售款等方式維持資金鏈。融資能力直接影響到中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的規(guī)模和企業(yè)的進(jìn)一步成長。但是從另一個角度考慮，相對于大型房企，廣大中小型房企規(guī)模小也可以節(jié)省大量企業(yè)內(nèi)部管理成本，而且靈活反應(yīng)、迅速決策，對顧客的需求可以及時響應(yīng)，更易及時發(fā)現(xiàn)和把握市場機會，也更容易及時根據(jù)市場需求變化調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，從而一定程度上規(guī)避風(fēng)險。

2.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于發(fā)展歷程短和受房地產(chǎn)業(yè)本身特點的影響存在較多的問題，在項目管理能力方面也處于劣勢。房地產(chǎn)開發(fā)都是以一個個項目的方式進(jìn)行的，項目管理的水平將從成本控制、融資水平、產(chǎn)品質(zhì)量等方面對企業(yè)利潤及后續(xù)項目的開發(fā)造成巨大影響。中小型房地產(chǎn)公司普遍成立時間不長，開發(fā)的項目不多，規(guī)模也不大，項目管理經(jīng)驗嚴(yán)重不足，所以與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，在項目管理能力方面也處于劣勢。比如：住宅商品沒有形成供、產(chǎn)、銷一條龍，在房地產(chǎn)市場上也缺乏品牌號召力；管理方法還處在定性分析為主，定量分析為輔，管理手段現(xiàn)代化程度較低；而且從目前住宅產(chǎn)品整個實現(xiàn)過程來看，住宅產(chǎn)品的投資決策、規(guī)劃與設(shè)計、建造與采購、直接銷售與物業(yè)管理，本應(yīng)該形成一條“價值鏈”，但是目前對于廣大中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，供、產(chǎn)、銷三大系統(tǒng)基本上處于各自為政、相互脫節(jié)狀態(tài)，既沒有按“價值鏈”的要求整合，也沒有對作業(yè)流程進(jìn)行系統(tǒng)化管理。

3.人才缺乏。在房地產(chǎn)行業(yè)，即使大企業(yè)的項目也是由一個項目團(tuán)隊來完成，中小企業(yè)只要用人得當(dāng)，在項目開發(fā)過程中與大企業(yè)相差不大。但由于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身實力弱和薪酬待遇低等問題，在吸引高級人才方面缺乏足夠競爭力，另外由于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般成立時間較短，開發(fā)的項目較少，因而員工不但缺乏經(jīng)驗，而且在項目開發(fā)實踐中學(xué)習(xí)提高的機會也就少，故而整體員工素質(zhì)提高的也較慢，再加上中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人力資源管理體制不完善，企業(yè)凝聚力較差，難以吸引或留住人才，最終導(dǎo)致了中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人才尤其是管理和技術(shù)人才缺乏。

4.國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控對中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成較大影響。其中影響最大的當(dāng)屬土地和信貸政策，這是因為房地產(chǎn)行業(yè)對土地這種特殊資源的絕對依賴，且房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，其中尤以土地政策對中小房地產(chǎn)企業(yè)的影響更大。國家對土地的調(diào)控政策對于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說既是壓力又是動力，既是挑戰(zhàn)也是機遇。一方面，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本地市場上面臨本地大型房地產(chǎn)企業(yè)、外來大型房地產(chǎn)企業(yè)、本地其他實力相當(dāng)?shù)闹行⌒头康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三重壓力，再加上國家控制土地供應(yīng)量、規(guī)范土地使用權(quán)出讓方式的宏觀政策環(huán)境，使得重重壓力下的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地獲取更難上加難。于是，中小房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該把目光投向房地產(chǎn)市場起步較晚、市場空間巨大但競爭壓力相對較小的中小城市，跨區(qū)域發(fā)展；但另一方面，國家規(guī)范土地使用權(quán)出讓方式的政策也使土地市場更加公開透明，在一定程度上可以降低中小型房地產(chǎn)企業(yè)以往所遭受的跨區(qū)域發(fā)展的地方保護(hù)主義障礙?？偟膩碚f，嚴(yán)峻的市場形勢使得中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展成為其生存和發(fā)展的必然選擇。

二、宏觀調(diào)控背景下中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展遭遇的主要挑戰(zhàn)

1.宏觀調(diào)控使得獲取土地的難度加大。由于我國土地制度的特殊性，使得土地成為國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的一把利劍。2010年以來短短幾個月，國務(wù)院各部委便連續(xù)出臺多項土地方面的文件和通知。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。通知中提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。緊接著4月19日，住建部又發(fā)出要嚴(yán)查和打擊開發(fā)商捂盤惜售等加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知。新一輪的宏觀調(diào)控主旨在于控制新增土地供應(yīng)量，打擊土地囤積行為，規(guī)范土地市場的秩序，進(jìn)一步緊縮“地根”。再加上禁止土地協(xié)議出讓，完全實行招標(biāo)、拍賣和掛牌方式，這些因素綜合起來使得企業(yè)在未來獲取土地的成本和難度加大。

2.企業(yè)融資門檻抬高，資金需求缺口緊張。房地產(chǎn)業(yè)本來就是資本密集型產(chǎn)業(yè)，日趨收緊的信貸政策，新的房地產(chǎn)金融和稅收政策對于開發(fā)企業(yè)的資金實力和融資能力提出了更高的要求。同時在土地出讓上，各地政府為了達(dá)到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的規(guī)模效益，往往是大幅土地整體出讓，這使得所需企業(yè)的實力門檻大大提高，這對于自身資金實力更遜一籌的眾多中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如何獲得自身發(fā)展所需土地儲備就更是必須面對的一個難題了，所以面對新形勢，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)峻資金挑戰(zhàn)的同時也面臨著開發(fā)斷檔的尷尬。

3.新一輪房地產(chǎn)企業(yè)的整合競爭加劇。伴隨著中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，眾多原來非主營房地產(chǎn)的有實力大集團(tuán)和外資紛紛進(jìn)入，房地產(chǎn)市場的競爭進(jìn)一步加劇。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)和城市拓展過程中，必然要遭遇國內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)和新加入企業(yè)的激烈競爭，且隨著國家調(diào)控政策特別是土地政策日趨緊縮，開發(fā)企業(yè)之間競爭形勢嚴(yán)峻，各地房地產(chǎn)市場競爭也更加激烈。

4.調(diào)控政策上的不確定性。房地產(chǎn)調(diào)控政策的不確定性。國家出臺的土地、金融等方面的宏觀調(diào)控政策接連出臺，變數(shù)較多，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展影響較大，政府、市場等方面可能出現(xiàn)各種風(fēng)險。政策上的不確定性和風(fēng)險加大，對中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略決策、實施能力提出嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

5.政策體系上的不健全和管理機構(gòu)的不完善。一是政策體系不健全。我國《中小企業(yè)促進(jìn)法》已經(jīng)公布實施四年多了，但是至今都沒有出臺相關(guān)的實施細(xì)則，政策措施缺乏系統(tǒng)性，實際操作意義不強。二是管理機構(gòu)不完善。雖然成立了中小企業(yè)管理局等對口管理部門，但這些部門目前更多的還只是做一些宏觀指導(dǎo)和協(xié)調(diào)性質(zhì)的工作，實際職能有限。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在很多方面都受到不同程度的歧視，如在一些土地項目招標(biāo)上，對企業(yè)資質(zhì)、成立年限等方面規(guī)定過高的條件，將眾多中小型開發(fā)企業(yè)排斥在競標(biāo)之外。

三、宏觀調(diào)控背景下中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的新機遇

1.國家經(jīng)濟保持快速穩(wěn)定的增長態(tài)勢，城市化進(jìn)程加速。目前我國正處于經(jīng)濟的上升周期，連續(xù)多年宏觀經(jīng)濟保持健康發(fā)展，市場經(jīng)濟機制逐步完善。宏觀經(jīng)濟環(huán)境的穩(wěn)定為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供了良好的市場預(yù)期。21世紀(jì)是中國實現(xiàn)城市現(xiàn)代化的世紀(jì)，占世界人口1/5的中國必將迎來高速推進(jìn)城市化的時期。在這個工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化高速發(fā)展的階段，作為經(jīng)濟引擎的房地產(chǎn)業(yè)將會在城市化的進(jìn)程中起至關(guān)重要的作用。但是城市化進(jìn)程中新老城市居民由于社會背景、消費理念和收入水平等的差異對住房有不同的需求，在這種背景下中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易做到提供差異化的房地產(chǎn)產(chǎn)品來滿足市場上不同水平的購房需求。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡管因為自身資金實力小，產(chǎn)品規(guī)模勢必不會很大，但完全可以在產(chǎn)品上實現(xiàn)小規(guī)模、個性化、差異化特點，滿足消費者的需求，從而達(dá)到和大型房地產(chǎn)企業(yè)差異化競爭之目的。

2.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃陸續(xù)出臺，長三角、珠三角、環(huán)渤海等各大區(qū)域經(jīng)濟帶進(jìn)入新一輪發(fā)展高峰期。未來5至7年，珠三角、長三角、環(huán)渤海灣三大經(jīng)濟圈都將進(jìn)入新一輪的發(fā)展機遇期，對中國總體經(jīng)濟實力的貢獻(xiàn)將會進(jìn)一步增大。從區(qū)域投資情況看，資本有逐步向中國北部地區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢；從市場潛力看，近年來隨著國家各項區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的陸續(xù)出臺，長三角、珠三角、環(huán)渤海等三大區(qū)域經(jīng)濟帶進(jìn)入新一輪發(fā)展高峰期。尤其需要注意的是以北京奧運和天津濱海新區(qū)開發(fā)為契機，環(huán)渤海經(jīng)濟圈將進(jìn)入新一輪的發(fā)展機遇期，京津冀地區(qū)在中國經(jīng)濟發(fā)展中的份量將日顯重要，很多學(xué)者預(yù)言這將成為中國經(jīng)濟的第三個區(qū)域增長極，成為拉動中國北方經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)動機。國家振興東北以及中部崛起戰(zhàn)略的實施，也為二三四線城市經(jīng)濟的復(fù)蘇和騰飛奠定良好的基礎(chǔ)。隨著振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的推行和實施，國家加大了對東北各省市的投資和扶持力度，東北各地展開新一輪的開發(fā)和建設(shè)高潮。中部崛起戰(zhàn)略是繼西部大開發(fā)戰(zhàn)略、振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略之后的又一大區(qū)域性戰(zhàn)略，這些戰(zhàn)略的推行和實施，必將帶動這些區(qū)域二三四線城市經(jīng)濟的復(fù)蘇和騰飛，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定良好的支持環(huán)境。隨著這些地區(qū)經(jīng)濟的快速崛起和城市化水平的進(jìn)一步提高，房地產(chǎn)市場的容量也能夠快速增大，而這無疑為廣大中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間

3.房地產(chǎn)市場秩序趨于制度化和規(guī)范化，愈加完善，有利于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更多的市場機會。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，無論是維護(hù)消費者合法權(quán)益，還是為開發(fā)商提供一個公開平等的競爭環(huán)境，都對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，營造良好市場環(huán)境，具有十分重要的積極意義。隨著國家宏觀調(diào)控的深入以及中央各部委和各級政府的重視和推行，房地產(chǎn)市場秩序有了較大的改觀，在未來幾年內(nèi)，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序仍是調(diào)控的重點，這將極大地加速市場秩序趨于制度化和規(guī)范化，創(chuàng)建一個公開、公平、公正的市場秩序。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該找準(zhǔn)定位，盡量回避在一線大城市和大型房地產(chǎn)企業(yè)競爭，更多地轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊的二、三、四級中小城市，這樣做有以下好處：一是有利于尋求新的適合自己的發(fā)展空間，通過空間的轉(zhuǎn)換來取得競爭優(yōu)勢；二是在這些經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，由于其地價、房價總體較低，所以上升空間更大一些，從而可以獲得較高的投資回報率；三是可充分利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策，解決資金和拿地上的難題。在對市場進(jìn)行充分細(xì)分的基礎(chǔ)上，選擇適合自己資金實力和技術(shù)專長的市場，進(jìn)入大型企業(yè)不屑一顧的領(lǐng)域，如很多中小城市里的城市更新、棚戶區(qū)改造及廢棄地改造等項目，這樣做更容易獲得良好的發(fā)展機會。

［1］辛余太，辛巖.略論宏觀調(diào)控背景下中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之路［J］.學(xué)術(shù)理論與探索，2008，（7）.

［2］劉衛(wèi)衛(wèi).宏觀調(diào)控背景下中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展之路［J］.上海房地，2008，（1）.

［3］崔慶云，宏觀調(diào)控下中小型房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略制定的研究［D］.中南大學(xué)碩士論文，2005.