小產(chǎn)權(quán)房合法化的法理探討

張玉蓮

(上海黃浦區(qū)業(yè)余大學(xué)，上海 212003)

小產(chǎn)權(quán)房合法化的法理探討

張玉蓮

(上海黃浦區(qū)業(yè)余大學(xué)，上海 212003)

我國(guó)現(xiàn)行的二元土地制度及城市房?jī)r(jià)的不斷飛漲使得小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)各地的城市房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上占據(jù)了一定的份額。給予城市居民、農(nóng)民的權(quán)利對(duì)等的保護(hù)是正義的基本要求；滿(mǎn)足城市居民多元化的住房需要和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)是秩序穩(wěn)定的基本要求；實(shí)現(xiàn)農(nóng)民、城市居民和政府利益的最大化是三方和諧共處的基礎(chǔ)。因此，小產(chǎn)權(quán)房合法化有其合理依據(jù)。

小產(chǎn)權(quán)房；正義；秩序；利益

小產(chǎn)權(quán)房又稱(chēng)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋銷(xiāo)售給了非農(nóng)業(yè)戶(hù)口的對(duì)象，由于其產(chǎn)權(quán)證是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)而不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，因此稱(chēng)為小產(chǎn)權(quán)房或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房從產(chǎn)生至今已有十幾年的歷史，伴隨著近十年來(lái)房?jī)r(jià)的一路上漲，小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展進(jìn)入空前繁榮時(shí)期。據(jù)了解，在全國(guó)各地的大中小城市都出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房，包括北京在內(nèi)的很多地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)占到了市場(chǎng)份額 20%以上，深圳等地更是高達(dá)40%-50%。［1］這一數(shù)據(jù)表明，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上占有一席之地。按照現(xiàn)行法律的規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或用作農(nóng)民宅基地，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因此，小產(chǎn)權(quán)房并不具有真正的產(chǎn)權(quán)，無(wú)法得到法律保護(hù)。筆者認(rèn)為，現(xiàn)行法律在制定之初沒(méi)有預(yù)見(jiàn)到當(dāng)今社會(huì)由于各種原因引起的商品房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升而為大多數(shù)人不能接受的現(xiàn)象，因此，法律應(yīng)承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法地位，賦予購(gòu)房人真正意義的產(chǎn)權(quán)。

一、基于正義價(jià)值的考慮

正義是人類(lèi)社會(huì)一種最基本的崇高美德和價(jià)值理想，而平等是正義理想的主要內(nèi)容之一。平等被近代以來(lái)的無(wú)數(shù)思想大家視為正義社會(huì)存在的前提和基礎(chǔ)。十九世紀(jì)法國(guó)著名思想家皮埃爾·勒魯說(shuō)：“現(xiàn)在的社會(huì)，無(wú)論從哪一方面看，除了平等的信條外，再?zèng)]有別的基礎(chǔ)。”［2］“當(dāng)今社會(huì)，從某方面觀察，除此原則外，別無(wú)其他基礎(chǔ)?！保?］這種判斷說(shuō)明，平等在正義價(jià)值中占有極其重要的地位。當(dāng)我們討論小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)該合法化這一論題時(shí)，首先應(yīng)從法理學(xué)的正義價(jià)值入手，以是否對(duì)公民的合法權(quán)益進(jìn)行了平等的保護(hù)作為衡量我國(guó)現(xiàn)行法律制度是否符合正義基本要求的重要標(biāo)尺。而我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制后，各種市場(chǎng)主體能否以平等的身份參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)同樣是衡量平等機(jī)制是否符合正義基本要求另一個(gè)重要的標(biāo)尺。小產(chǎn)權(quán)房的合法化與平等保護(hù)公民權(quán)益、與建立符合正義的平等機(jī)制之間存在著必然的聯(lián)系。

（一）小產(chǎn)權(quán)房合法化是平等地保護(hù)公民利益的需要

“平等權(quán)與自由權(quán)及財(cái)產(chǎn)權(quán)，是并列為受法治國(guó)家所保障的公民的三大基本權(quán)利?！保?］平等意味著法律面前人人平等。由于我國(guó)城市的房?jī)r(jià)不斷飛漲，有不少城市的中低收入家庭選擇了購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的房子來(lái)滿(mǎn)足其住房的需求。然而現(xiàn)行的法律對(duì)這種行為作出了禁止性規(guī)定。例如《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。”其中第2款規(guī)定：“前款所稱(chēng)依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！狈梢?guī)定表明，在我國(guó)利用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合法途徑是首先通過(guò)土地征收將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地，再通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式獲取土地使用權(quán)進(jìn)而進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)。2008年1月17日，國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。2008年7月15日，國(guó)土部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。2009年9月1日國(guó)土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房。正是這一系列的法律、政策的出臺(tái)，使得一部分城市中低收入居民喪失了選擇購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民房子的權(quán)利。盡管這些居民可以去購(gòu)買(mǎi)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的商品房，但是由于他們沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力，只好選擇放棄。即使有一部分人大膽購(gòu)買(mǎi)了農(nóng)民的房子，其合法權(quán)益也不能獲得法律的保護(hù)。當(dāng)有農(nóng)民反悔到法院請(qǐng)求確認(rèn)其與城市居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)，法院會(huì)根據(jù)現(xiàn)行的法律判決合同無(wú)效，并判決城市居民在法定期限內(nèi)騰房。這一事實(shí)說(shuō)明，現(xiàn)行法律沒(méi)有對(duì)中低收入城市居民的財(cái)產(chǎn)權(quán)給予與高收入城市居民的財(cái)產(chǎn)權(quán)同等的保護(hù)，這就侵犯了公民的平等權(quán)。“因此，時(shí)移事易，法律必須適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，因勢(shì)利導(dǎo)回應(yīng)時(shí)代的要求，而不能削足適履，硬將社會(huì)往僵化過(guò)時(shí)的法律中去套。那種教條主義的墨守成規(guī)，只能導(dǎo)致法律空轉(zhuǎn)，徒增行政成本，阻礙社會(huì)的發(fā)展。事實(shí)上，法律的權(quán)威不是來(lái)自于強(qiáng)制，而是來(lái)自于理性、公平與正義?！保?］顯然，現(xiàn)行的法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理不符合正義的價(jià)值理念，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法地位才能平等保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

（二）小產(chǎn)權(quán)房合法化符合市場(chǎng)主體身份平等的要求

就社會(huì)各類(lèi)主體而言，平等主要是指法律地位平等。尤其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，各類(lèi)主體需要以平等的身份參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。中國(guó)從步入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)至市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，所有的社會(huì)主體不論是公民還是法人等社會(huì)組織都面臨著要求身份平等的問(wèn)題。這是因?yàn)橛?jì)劃體制下形成了一系列的身份和等級(jí)的劃分，就社會(huì)組織而言，我國(guó)還存在國(guó)有、集體、私營(yíng)等不同類(lèi)型的市場(chǎng)主體。這就需要解決好不同身份的主體在各個(gè)方面的公平合理的待遇問(wèn)題，否則將會(huì)直接阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

眾所周知，我國(guó)實(shí)行二元制的土地制度，城鎮(zhèn)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村的土地屬于集體所有。也就是說(shuō)，在我國(guó)，土地的所有者有二：一是國(guó)家；二是集體。根據(jù)現(xiàn)行的土地管理制度，國(guó)有的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)w的土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。小產(chǎn)權(quán)房之所以不能辦理過(guò)戶(hù)登記，主要原因就在于集體的土地不能夠上市交易。這種制度等于在國(guó)有土地、集體土地之間分出三六九等，不允許集體土地的所有者入市交易，獲得土地的升值。這就意味著現(xiàn)行法律沒(méi)有賦予國(guó)家、集體兩種主體平等的身份，因此違背了正義的基本原則。據(jù)此，筆者認(rèn)為，只有允許集體土地上市交易，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法地位，才能實(shí)現(xiàn)國(guó)有、集體的身份平等，才能建立符合正義的平等機(jī)制。

二、基于秩序穩(wěn)定的考慮

秩序是人類(lèi)社會(huì)生存和發(fā)展的基本條件，任何社會(huì)都是在一定的秩序軌跡上運(yùn)行著的。從價(jià)值論意義的角度上來(lái)看，法有多種價(jià)值，諸如正義、自由、平等、公平、效率、秩序等等，而在這些價(jià)值當(dāng)中，法律秩序是基礎(chǔ)性的價(jià)值之一。現(xiàn)代社會(huì)的法律既追求秩序，又兼顧其他法的價(jià)值。就正義與秩序的關(guān)系而言，二者是緊密相聯(lián)、融洽一致的。正如博登海默所言：“一個(gè)法律制度若要恰當(dāng)?shù)赝瓿善渎毮?，就不僅要力求實(shí)現(xiàn)正義，而且還要致力于創(chuàng)造秩序……在一個(gè)健全的法律制度中，秩序與正義這兩個(gè)價(jià)值并非時(shí)常沖突，相反，它們卻緊密相聯(lián)、融洽一致。一個(gè)法律制度若不能滿(mǎn)足正義的要求，那么長(zhǎng)期下去就無(wú)力為政治實(shí)體提供秩序與和平。而在另一方面，如果沒(méi)有一個(gè)有序的司法行政制度來(lái)確保相同情況相同對(duì)待，那么也不能實(shí)現(xiàn)正義。因此，秩序的維持在某種程度上是以存在著一個(gè)合理的、健全的法律制度為條件的，而正義需要秩序的幫助來(lái)發(fā)揮它的基本作用。為人們所要求的這兩個(gè)價(jià)值的綜合體，可以用這句話(huà)加以概括，即‘法律旨在創(chuàng)設(shè)一種正義的社會(huì)秩序’?！保?］現(xiàn)行的土地制度在維護(hù)社會(huì)秩序的過(guò)程中曾經(jīng)起到了積極的作用，但是其因脫離時(shí)代而顯得有些滯后，成了阻礙中低收入城市居民購(gòu)買(mǎi)房子的絆腳石，也為加劇社會(huì)矛盾埋下了隱患。社會(huì)矛盾的加劇，必然會(huì)造成社會(huì)動(dòng)蕩不安的局面，必然會(huì)影響社會(huì)秩序的穩(wěn)定，而小產(chǎn)權(quán)房的合法化可以在一定程度上緩解社會(huì)矛盾，起到穩(wěn)定社會(huì)秩序的作用。

（一）小產(chǎn)權(quán)房合法化可以滿(mǎn)足多元化的住房需要，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定

住房是人的生存需要，是人的一項(xiàng)基本權(quán)利。特別是對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，“居者有其屋”、“安居樂(lè)業(yè)”更是千百年傳承下來(lái)的文化傳統(tǒng)，有居則安、有產(chǎn)則寧。然而在我國(guó)，不少房地產(chǎn)商采取囤地的措施，使供給始終小于需求；而作為買(mǎi)方的居民，在需求大于供給的局面上基本上沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的能力，這正是長(zhǎng)期以來(lái)城市房?jī)r(jià)居高不下的主要原因。城鎮(zhèn)居民能不能買(mǎi)得起房，主要取決于其收入水平與房?jī)r(jià)水平的關(guān)系?，F(xiàn)在我們已知房?jī)r(jià)收入比“公認(rèn)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”在4至6倍之間。然而，2009年在我國(guó)的城市居民的房?jī)r(jià)收入比在15倍以上，有些城市甚至超過(guò)了20倍。這種狀況導(dǎo)致70%以上的城市家庭沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)住宅的能力。如果高房?jī)r(jià)問(wèn)題不能解決，勢(shì)必會(huì)激起民怨民憤，進(jìn)而影響社會(huì)安定。而小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)不僅滿(mǎn)足了中低收入家庭的購(gòu)房需求，而且可以幫助政府釋放民怨民憤，分解不和諧的因素，進(jìn)而起到維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的作用。

（二）小產(chǎn)權(quán)房合法化可以促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

有人認(rèn)為，建造小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)商因?yàn)閺霓r(nóng)民那里直接得到土地，他們的樓盤(pán)自然比向政府交納土地使用權(quán)出讓金的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)便宜得多。所以，建造小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)商與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不在一個(gè)起跑線(xiàn)上。為了確保房屋市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，就應(yīng)該禁止小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房破壞了現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。筆者認(rèn)為這種看法不正確。房地產(chǎn)的“現(xiàn)有秩序”是什么?誰(shuí)是“現(xiàn)有秩序”的最大受益者？顯然不是廣大百姓，而是城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，直接威脅和動(dòng)搖了某些開(kāi)發(fā)商的壟斷暴利。而這樣的壟斷暴利，為某些政府部門(mén)和某些官員進(jìn)行權(quán)力資本尋租提供了“黑色土壤”。紀(jì)檢部門(mén)公布的一些大案要案，反映出某些官員的貪污腐敗大多與房地產(chǎn)和土地出讓有關(guān)?？梢?jiàn)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)“秩序”在某種意義上是一種官商勾結(jié)的“秩序”，是一種不合理的秩序。據(jù)此表明，小產(chǎn)權(quán)房破壞現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)“秩序”的說(shuō)法是站不住腳的。相反，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)為市場(chǎng)提供了更多的房源，為打破房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有的不公平的“秩序”奠定了基礎(chǔ)。因此，當(dāng)集體土地可以上市交易，當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房的地位得到承認(rèn)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加公平有序。

三、基于各方利益最大化的考慮

利益是需要主體以一定的社會(huì)關(guān)系為中介，以社會(huì)實(shí)踐為手段，使需要主體與需要對(duì)象之間矛盾狀態(tài)得到克服，即需要的滿(mǎn)足。［6］當(dāng)需要對(duì)象得不到充分滿(mǎn)足時(shí)就成為利益，需要主體就會(huì)追求這種利益。追求利益就是利益主體在一定的約束條件下追求自身效用最大化，并以此為驅(qū)動(dòng)力從事社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)，不斷改變外界對(duì)象特別是創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富，從而使人們的需求和需求對(duì)象之間的矛盾不斷得以克服。小產(chǎn)權(quán)房涉及的利益結(jié)構(gòu)中，利益主體包括農(nóng)民、城市居民、政府。小產(chǎn)權(quán)房合法化將使得各方的利益得到平衡，正如有些學(xué)者所言，小產(chǎn)權(quán)房合法化能夠達(dá)到三贏的目的。［7］在三方主體中，城市居民所能獲得的實(shí)惠就是小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)降低了房?jī)r(jià)，城市居民可以買(mǎi)到和他們收入水平相符合的房子，滿(mǎn)足了他們的住房需要。這一點(diǎn)在上文中已經(jīng)有了一定篇幅的論述，在這里主要探討農(nóng)民和政府所獲得的利益。

（一）小產(chǎn)權(quán)房合法化可以使農(nóng)民充分享受土地增值的利益

如前所述，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村集體土地要經(jīng)過(guò)國(guó)家征收才能進(jìn)行流轉(zhuǎn)。實(shí)踐中，政府在征收集體土地時(shí)對(duì)農(nóng)民的土地補(bǔ)償金極低，對(duì)被征地農(nóng)民的安置工作往往做得不夠到位，使得農(nóng)民很難得到完全的救濟(jì)。征收土地后，土地被高價(jià)轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出商品房在市場(chǎng)出售。整個(gè)過(guò)程中，當(dāng)?shù)卣㈤_(kāi)發(fā)商獲得了幾倍甚至十幾倍于支付給農(nóng)民補(bǔ)償金的巨額利潤(rùn)。因此在土地征收收益分配上，農(nóng)民不能充分享受到土地資產(chǎn)的收益，這對(duì)農(nóng)民是不公平的。筆者認(rèn)為，農(nóng)民作為集體土地主人，理應(yīng)成為農(nóng)村土地增值的最大受益者。而小產(chǎn)權(quán)房正是農(nóng)民享受農(nóng)村土地增值的最佳渠道。在調(diào)查中得知，現(xiàn)在不少農(nóng)村的主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)是村辦企業(yè)或者聯(lián)營(yíng)企業(yè)。這些企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)工業(yè)產(chǎn)品，往往成功率不高，而且還給農(nóng)村帶來(lái)了污染問(wèn)題。相反，如果承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法地位，則不僅不會(huì)給農(nóng)村帶來(lái)污染問(wèn)題，而且還為農(nóng)村的發(fā)展提供新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)?？梢?jiàn)小產(chǎn)權(quán)房合法化是農(nóng)民保護(hù)自身價(jià)值、享受土地利益的一個(gè)最佳的辦法。

（二）小產(chǎn)權(quán)房合法化可以使政府利益最大化

不同類(lèi)型的需求主體，其利益內(nèi)容具有很大的差別。就政府利益而言，不僅包括經(jīng)濟(jì)利益，還包括政治利益。就經(jīng)濟(jì)利益而言，政府本身不直接進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不直接創(chuàng)造社會(huì)物質(zhì)財(cái)富，其行為結(jié)果不可以用貨幣衡量，它也不以追求經(jīng)濟(jì)利益為其根本目的。但是政府權(quán)力的充分行使和職能的徹底實(shí)現(xiàn)離不開(kāi)一定的物質(zhì)資源：對(duì)于整個(gè)政府而言，有豐富的礦產(chǎn)資源，大量的財(cái)政收入；對(duì)于各部門(mén)而言，有部門(mén)的收入，現(xiàn)代化的辦公設(shè)備，舒適的工作場(chǎng)所；對(duì)于官員而言，有足以維持自己及家庭基本生活的薪水，有房子，汽車(chē)等。就政治利益而言，對(duì)于國(guó)家，其內(nèi)容包括很高的合法性認(rèn)同，穩(wěn)定的社會(huì)秩序，很高的政治權(quán)威，巨大的國(guó)際影響力等有利于政府維護(hù)其統(tǒng)治和掌握國(guó)家政權(quán)的利益；對(duì)于部門(mén)，包括很大的權(quán)力，在同級(jí)各部門(mén)中有很高的地位，對(duì)于政府的政治統(tǒng)治和社會(huì)管理有較大的貢獻(xiàn)；對(duì)于官員個(gè)人，包括有較高的地位，良好的聲譽(yù)，公眾對(duì)其工作的認(rèn)可等。筆者認(rèn)為，政府最重要的利益是政治利益，經(jīng)濟(jì)利益只是其追求政治利益的必要前提和基本條件，而且追求政治利益比追求經(jīng)濟(jì)利益更能夠增進(jìn)公共利益。

根據(jù)現(xiàn)行的稅收制度，地方政府所拿到的稅種很少，值錢(qián)的稅種更少。地方政府手里沒(méi)什么錢(qián)，只有靠土地出讓掙錢(qián)。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是在沒(méi)有繳納土地出讓金的前提下建造并且銷(xiāo)售的。如果承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法地位，政府將損失掉土地出讓金這部份收入，政府的經(jīng)濟(jì)利益也隨之而減少。然而，從政治利益的角度來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房合法化最大的得益者還應(yīng)是政府。首先，小產(chǎn)權(quán)房合法化可以幫助政府抑制高房?jī)r(jià)，提高民眾對(duì)政府的滿(mǎn)意度。眾所周知，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)年年調(diào)控，年年“調(diào)空”。小產(chǎn)權(quán)房不僅可以為市場(chǎng)提供充足的房源，而且可以幫助政府真正破除開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的操控壟斷，達(dá)到抑制房?jī)r(jià)、使之回歸到合理水平作用。其次，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，在一定意義上為農(nóng)村節(jié)約了土地。在小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)之前，有些地方一畝地蓋幾間房子或蓋一棟樓房供一戶(hù)人家居住，土地被浪費(fèi)的現(xiàn)象非常嚴(yán)重?，F(xiàn)在農(nóng)民把自己的宅基地和建設(shè)用地節(jié)省出來(lái)，過(guò)去只能一畝地一戶(hù)的，現(xiàn)在因?yàn)樯w了高樓，可能就能住幾倍、甚至十多倍的人口和家庭。最后，小產(chǎn)權(quán)房在提高農(nóng)民收益的同時(shí)，為解決農(nóng)民的社會(huì)保障問(wèn)題奠定了基礎(chǔ)。由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房幫助政府做到了以前政府想做而未做成的事情，政府的政治利益也將隨之而增加。

綜上所述，小產(chǎn)權(quán)房合法化是一場(chǎng)土地和房屋供應(yīng)的革命。它打破了政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的格局，從而使地價(jià)和房?jī)r(jià)有所回落。它改變了不合理的利益分配格局，開(kāi)創(chuàng)了農(nóng)民、城市居民和政府三方共贏的局面。盡管如此，在當(dāng)前形式下，小產(chǎn)權(quán)房的合法化仍然面臨著重重阻力，小產(chǎn)權(quán)房的合法化的過(guò)程仍然漫長(zhǎng)而艱難。無(wú)論如何，我們期待著“居者有其屋”、“安居樂(lè)業(yè)”的和諧社會(huì)早日實(shí)現(xiàn)。

［1］曹倩.最后的瘋狂已上演：2008年小產(chǎn)權(quán)房“大限”將至？[EB/OL].http://house.focus.cn/newshtml/422714.html,2008-01-24.

［2］[法]皮埃爾·勒魯.論平等[M].王允道譯.北京:商務(wù)印書(shū)館,1988:6,27.

［3］陳新民.德國(guó)公法學(xué)基礎(chǔ)理論(下冊(cè))[M].濟(jì)南:山東人民出版社,2001:670.

［4］高軍.法社會(huì)學(xué)視野中的“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象透視[J].延邊大學(xué)學(xué)報(bào),2008,41(3):34.

［5］[美]博登海默.法理學(xué)：法律哲學(xué)與法律方法[M].鄧正來(lái)譯.北京:中國(guó)政法大學(xué)出版社,1999:318.

［6］王偉光,郭寶平.公共利益論[M].北京:人民出版社,2002:89.

［7］胡星斗.批判任志強(qiáng)：全部炸彈小產(chǎn)權(quán)房？[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊,2007(28).

【責(zé)任編校：王 歡】

Legal Discussion on Legalization of Minor-property-right House

Zhang Yulian

(Shanghai Huangpu Sparetime College,Shanghai 212003,China)

ThepresentdualisticlandsysteminChinaandtheprecipitousriseofhousingpricesincitymaketheminorproperty-right houses accounting for a certain share in sale housing markets.It is necessary to offer peasants and urban population with equal treatment based on justice,and it is also necessary to meet the housing needs of diversity of urban population and promote fair competition in real estate market based on order.Benefits maximum for peasants,urban population and government is the basis of harmony coexisting.Therefore,legalization of minor-property-right house is reasonable.

minor-property-right house;justice;order;benefit

D920.0

A

1673 2391（2010）04—0013—04

20100519

張玉蓮（1975 ），女，上海黃浦區(qū)業(yè)余大學(xué)（大同學(xué)院）講師，主要研究方向?yàn)樵V訟法學(xué)。

江蘇省教育廳2008年度高校哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究基金項(xiàng)目“小產(chǎn)權(quán)房的法律問(wèn)題研究”（項(xiàng)目編號(hào)08SJD8200034）。