對大慶市房地產價格持續(xù)上漲的原因分析

趙來生

（中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會大慶銀監(jiān)分局，黑龍江 大慶 163311）

對大慶市房地產價格持續(xù)上漲的原因分析

趙來生

（中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會大慶銀監(jiān)分局，黑龍江 大慶 163311）

2009年，大慶市房地產市場持續(xù)升溫，特別是房地產價格的持續(xù)上漲，引起了社會的廣泛關注。房地產價格的大幅度上漲，必將成為影響大慶市經(jīng)濟社會平穩(wěn)較快增長的不健康因素。因此，加強對房地產市場調控成為宏觀調控的一項主要任務。

房地產；價格上漲；分析

近年來，大慶市房地產市場持續(xù)升溫，特別是房地產價格的持續(xù)上漲，引起了社會的廣泛關注。房地產價格的大幅度上漲，必將成為影響大慶市經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的不健康因素。因此，加強對房地產市場調控成為宏觀調控的一項主要任務。

一、房地產量價齊漲，增勢強勁

2009年前7個月，受寬松貨幣政策影響，前期中央一系列促進房地產市場政策效應的顯現(xiàn)，房地產銷售市場表現(xiàn)得較為活躍。大慶市房地產開發(fā)市場已呈現(xiàn)出量價齊漲、投資規(guī)模回升的局面，開發(fā)建設規(guī)模主要指標均有不同幅度的上揚。

（一）投資——“迅速升溫”

受房價和成交量雙重利好的影響，4月份開始，房地產開發(fā)投資迅速回升，投資額逐步增長。開發(fā)總量不斷上升。我市已開工房地產項目35個，投資總規(guī)模達119.3億元，分別比上月增加17個和10.4億元。已完成開發(fā)投資額23.2億元，同比增長11.7%。從工程用途來看，住宅投資仍占主導地位，完成投資額18.7億元，同比增長1.2%，占全市開發(fā)投資額的80.6%；辦公樓完成投資0.2億元，同比增長69.7%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資1.4億元，同比增長90.7%；其他投資2.9億元，同比增長102.2%。

（二）銷售——“持續(xù)走強”

從各月銷售情況看，增幅呈現(xiàn)逐月回升勢頭，銷售量持續(xù)增大。2009年3月份，房屋累計銷售只有8.9萬平方米，同比下降68.9%。到7月份，全市房地產開發(fā)企業(yè)共銷售房屋111.2萬平方米，比去年同期增長5.1%。同時，空置面積減少。全市商品房空置面積為78.9萬平方米，同比下降19.1%。其中商品住宅空置面積為49.6萬平方米，同比下降23.9%。

（三）房價——“持續(xù)上漲”

從2009年4月份開始，我市房屋價格持續(xù)攀升。前4個月，平均房價為3607元／平方米。至7月末，全市累計平均房價達3655元／平方米，當月房價高達3885元／平方米。房價的上漲幅度也從3月份的18.1%上漲到7月份的27%。

（四）新建——“面積大增”

隨著我市城市建設、舊城改造步伐的不斷加快，房地產開發(fā)面積持續(xù)加大。全市商品房屋施工面積達328.9萬平方米，同比增長12.1%。其中住宅施工面積250.6萬平方米，占全部施工面積的76.2%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積45.5萬平方米，同比增長283.6%；其他房屋施工面積 26.4萬平方米，同比增長11.5%。

分析大慶市房地產市場運行變化，從房地產產業(yè)增加值上看，大慶市從2004年到2008年五年一直保持年均18%的增長，相對于地區(qū)生產總值年14%的高增長速度來說，房地產產業(yè)依然走在發(fā)展的前列，此次房地產高速增長的原因不僅僅是國家上一輪宏觀調控的政策結果，更重要的是全市人民對于住房改革的熱切需求和渴望的一種實現(xiàn)。從大慶市房地產投資數(shù)額來看，房地產開發(fā)投資額從2004年經(jīng)歷了一個兩年的直線上升，在2006年至2007年保持了兩年高位，2008年受國家大氣候的影響，未出現(xiàn)下降趨勢，2009年以來，繼續(xù)保持高位運行。從房地產銷售情況看，大慶市房地產銷售在近三四年里一直保持良好的成績，無論是住宅、寫字樓還是商業(yè)性地產的空置率都在一個相對較低的水平。從房地產成交量上來看，雖然在2007年至2008年出現(xiàn)一個小幅下降，但從總體趨勢來說，房地產交易市場從2009年4月份開始日趨活躍。其中不僅包括新開發(fā)的房地產交易，也包括二手房交易。房價方面，大慶市房地產價格在幾年中增長速度比較平穩(wěn)，年平均增速在10%左右，2008年在全國房市逐漸走向低迷的過程中，大慶的房地產價格卻漲勢看好。進入2009年以后，大慶的房價上漲幅度有些驚人。2008年，大慶一些銷量較好的新樓盤，其銷售價格也不過5000元/平方米左右，而2009年7月份，市內部分樓盤的銷售起價就達到6000元/平方米，有多個樓盤的銷售均價達到了5000元/平方米。新樓價格上漲，二手房價格也是“水漲船高”。許多位置好、離學校近、交通便利的老樓區(qū)房屋價格上漲幅度也較為明顯，漲幅多在4~5萬元/套之間。

二、促使大慶市房價上漲的因素

(一)大慶市仍處于房地產市場持續(xù)發(fā)展的階段

從國際經(jīng)驗來看，根據(jù)世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系，當人均GDP在1000~4000美元時，房地產進入高速發(fā)展期；當人均GDP進入4000~8000美元時，房地產進入穩(wěn)定快速增長期。大慶市在2008年全國城市人均GDP排名中，以人均8.13萬元位列第六位，是黑龍江省省會哈爾濱的2.86倍，居東北地區(qū)城市之首，成為我省唯一入圍前20位的城市，這就意味著今后相當長時期內大慶市的住宅產業(yè)將處于高速發(fā)展和穩(wěn)定快速增長時期。

（二）住房需求潛力巨大

首先，城市化水平的提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求的增加。大慶城市功能不斷完善，品位不斷提升，幾年來，大慶市下大功夫完善城市基礎設施，改造棚戶區(qū)，暢通城市交通網(wǎng)絡，投巨資恢復生態(tài)植被，改造湖泊泡沼，使城市功能得到完善。“綠色油化之都，天然百湖之城”已叫響全國，城市吸納人口、集聚人口的能力增加，對住房的需求比較旺盛。一是新增城鎮(zhèn)人口對住房的需求潛力巨大，大慶市每年新增落戶的城鎮(zhèn)人口大約近萬人，油田企業(yè)連續(xù)三年招工使得一些在外地發(fā)展的大慶油田職工子女返回大慶工作，這部分職工如今已經(jīng)進入婚齡期，他們的需求是剛性的，這是大慶樓市火爆的主要因素；二是在城鎮(zhèn)化過程中，城市流動人口增加。目前，大慶大企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，石油天然氣探明儲量不斷增加，采油技術不斷進步，以石化深加工等非油的接續(xù)產業(yè)也迅速壯大，國家及省政府支持大慶的發(fā)展，被國家列為資源型可持續(xù)發(fā)展城市，又被確定了裝備制造業(yè)的基地，還有哈大齊走廊建設的優(yōu)惠政策，化工產業(yè)、農副產品深加工、新材料、電子信息等產業(yè)的壯大發(fā)展，增加了城市的吸納能力，帶來了人流的集聚，外來人口的增加，也促進了房地產價格的拉升。

（三）消費結構升級

居民消費的重點已經(jīng)轉向住、行和教育等方面，住房是居民消費結構升級的主導產品，這將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。從購買力的角度來看，經(jīng)濟的快速發(fā)展和生活水平的顯著改善，使人們的購房意愿不斷提高，并且隨著對房價升高的預期，對住房的投資和投機需求增加，拉動了房產價格的上升。由于居民生活水平不斷提高，改善型購房需求是房地產市場健康發(fā)展的有力支撐。一些取得房改產權的居民產生以舊換新、以小換大的住宅需求；城市拆遷改造，創(chuàng)造了居民的住房需求。

（四）通脹預期下房地產投資增加

居民出于保值增值的考慮增加對房地產的持有。由于儲蓄利率相對偏低，居民儲蓄意愿不斷下降，而資本市場不穩(wěn)健，投資股市存在較大風險，在投資渠道有限的情況下，流動性資金過剩和投資渠道不足，大量的社會流動資金大多偏向于持有房地產。另外，房地產具有商品和資產雙重屬性，購置住宅不僅可以出租獲利，在通貨膨脹預期不斷加大的情況下，客觀上增加了人們對住房漲價的心理預期，產生了投資和投機需求，對房價上漲也起到了一定的推波助瀾作用。

（五）開發(fā)成本的提高促使房價上漲

房價的高低由兩方面決定，供求關系和開發(fā)成本。從房地產的開發(fā)成本來看，首先是地價，大慶的地價居高不下，使房屋開發(fā)成本逐步攀升。住宅用地沒有招拍掛之前，很多地產商以極低的價格獲得了土地，當時每平方米土地僅有100元。而今天，隨著大慶城市建設用地的減少，尤其是東西兩個主城區(qū)地，每平方米的價格不低于800元，部分地價已經(jīng)超過了1200元/平方米。這樣高的土地價格自然會反映到房子的價格上；其次，人工成本上漲。以前，一個工時的人工費是50元，現(xiàn)在人工費用達到了100元，也反映在房價上；再次，房地產企業(yè)應繳的各種稅費，原材料等也都上漲，這些因素都推高了房價。

三、房地產行業(yè)發(fā)展中存在的問題

（一）房地產企業(yè)的市場競爭力不強

大慶市房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)數(shù)量不少，但是大多數(shù)是規(guī)模小、開發(fā)能力與技術力量薄弱，所能承建的項目層次低。這種細碎經(jīng)營致使行業(yè)整體的集中度低,開發(fā)成本費用大，開發(fā)效益不高。尤其市內的許多重大工程都有外省著名的企業(yè)進駐,這也暴露出企業(yè)在自身實力上的缺陷。市場核心競爭力的缺乏將使大慶市房地產業(yè)難以形成集團化、規(guī)?；?jīng)營。同時,開發(fā)商的整體素質還有待提高。開發(fā)企業(yè)的誠信理念、道德規(guī)范等基本方面直接關系到房地產業(yè)的發(fā)展。但嚴重違法違規(guī)、拖欠農民工工資等現(xiàn)象時常發(fā)生，影響著房地產業(yè)的市場形象與行業(yè)發(fā)展的健康氛圍，進而不利于其綜合素質的提高，甚至喪失僅有的市場競爭力。因此大慶市房地產業(yè)的社會誠信體系及監(jiān)督體系還需亟待完善。資質低開發(fā)能力不強，供給產品潛在價格提高。大慶市城市房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)行業(yè)特征突出表現(xiàn)為數(shù)量多、規(guī)模小、資質低、技術力量薄弱，開發(fā)能力不強。本次調研選擇的30戶樣本企業(yè)中，企業(yè)資質為一級企業(yè)占10%，二級企業(yè)占23%，三級企業(yè)占53%，其他資質企業(yè)占14%，開發(fā)企業(yè)資質先天不足。據(jù)大慶市建設局對191家三級資質的施工總承包和專業(yè)承包企業(yè)2008年度從業(yè)信用情況進行考核評價，行業(yè)信用等級良好68家，合格95家，基本合格16家，不合格企業(yè)12家。

（二）相關部門監(jiān)管不到位，價格主管部門缺位

目前，大慶市政府對城市定位、城市布局、發(fā)展方向作出遠景規(guī)劃，相對說規(guī)劃是較為嚴謹、科學和理性的，但執(zhí)行中隨意性較大。主要表現(xiàn)為：對房地產開發(fā)商的遷就、對利害部門局部利益的遷就、對房地產拉動GDP的關注和對買方的利益關注不足。因此造成了很多負面的影響，從房地產市場價格的角度考慮主要是房地產價格形成過度依賴市場，但這種市場價格基本是賣方?jīng)Q定市場價格的市場。近幾年，鋼材、水泥等建筑材料價格大幅上漲，廣告、中介等營銷費用不斷增加，土地價格成倍增長。這些都是推動房價上漲的重要因素，但卻不是房價持續(xù)上漲的決定性因素。房產價格背離了價值，漲價帶有更多的人為炒作和投機的成份?！秲r格法》中明確，出讓土地上的商品房是市場調節(jié)價，然而“市場調節(jié)價”的自由度，也讓一些開發(fā)商迷失，開發(fā)商在申領預售證時填寫的開盤均價與其實際成交均價相吻合的極少，給市場以價格的選擇權，沒有相關部門規(guī)范開發(fā)商的價格行為，公開、透明、公平的市場價格秩序受到挑戰(zhàn)。

（三）消費結構不盡合理，盲目投資助長了價格的上漲

從需求角度看，衣食住行是居民的最基本需求，老百姓購房需求，是房地產業(yè)健康發(fā)展的基礎。但目前因為供給方產品的單一、消費引導的偏差和投資渠道的單一，房地產消費和投資并存，尤其是房地產投機需求熱潮方興未艾，人均住房面積的參考作用有所下降，城市樓房空置率和價格雙升，導致中低收入者購房愈加困難，也阻滯了城市化進程。此外，公眾與開發(fā)企業(yè)之間的信息不對稱，導致很多人盲目跟風消費。

（四）房地產貸款增長迅速

據(jù)調查，截至2009年7月末，全市個人住房類貸款總規(guī)模859358萬元，比年初增加264033萬元，增長44.35%，高于信貸增幅28.45個百分點。其中住房公積金貸款712487萬元，比年初增加229511萬元，增長47.52%；銀行個人購房貸款余額146871萬元，比年初增加34522萬元，增長30.73%。開發(fā)商及土地儲備貸款62500萬元，比年初增加54000萬元，增長635.29%。房地產貸款業(yè)務快速發(fā)展，對改善居民居住條件、推動居民住房投資、擴大內需、拉動經(jīng)濟增長作出了重要貢獻。但如此規(guī)模發(fā)放房地產貸款，使房地產貸款風險日增，根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房不良貸款將在未來3到8年間出現(xiàn)，也就是說3年以后，個人住房貸款違約率將上升，不良貸款的風險將開始逐漸暴露出來。對房地產開發(fā)貸款而言，除開發(fā)商開發(fā)資金來自于銀行貸款外，消費者的購房資金也來自于銀行貸款和住房公積金，建筑企業(yè)墊付的工程資金也有很多來自于銀行貸款，使銀行的風險防范面臨多種壓力。大慶市情況則與國內大形勢有所區(qū)別，目前房地產開發(fā)企業(yè)，資金主要來源于企業(yè)自籌、定金及預收款、銀行貸款這三種形式，房地產融資渠道單一，絕大部分資金來源還是從銀行取得，對銀行依賴度過高。銀行由于有實物抵押，認為房地產抵押貸款是非常安全的，從而增加貸款額度。但隨著房地產價格的上漲，房地產金融潛在風險正在逐步積聚。住房公積金管理機構在“關注民生，保障民生，使百姓住有所居”的強大輿論中以及為追求最大增值收益而過度地降低貸款門檻，放寬貸款條件、提高貸款額度，違反有關法律法規(guī)的規(guī)定簡化貸款程序，此舉出發(fā)點無可非議，在眼前雖能滿足一部分中低收入家庭解決住房困難的需求，但從長遠來看，隨著貸款規(guī)模的急劇膨脹，房地產泡沫破裂及其他相關因素的變化，住房公積金貸款風險也將凸顯出來，一旦風險變成現(xiàn)實，作為負債經(jīng)營的住房公積金管理中心將面臨巨大危機，必將造成資金損失，直接影響繳存住房公積金職工的切身利益，進而動搖住房公積金制度，極易造成類似美國次貸危機的風險。

此外，銀行業(yè)機構房地產行業(yè)貸款產品單一，利率定價模式過于簡單，沒有很好地根據(jù)國家的調控政策，開發(fā)不同貸款利率的多樣化產品，發(fā)揮金融機構信貸引導房地產布局、產品多樣化和經(jīng)濟適用房的開發(fā)，在引導消費上作用發(fā)揮不到位。

四、規(guī)范發(fā)展房地產市場的建議

（一）加強對房地產的宏觀調控

政府要加強對房地產的宏觀調控的前瞻性和科學性，改善對房地產市場的監(jiān)督管理，完善調控手段，提高調控能力，促進房地產業(yè)健康、穩(wěn)定、有序的均衡發(fā)展，防止大起大落，避免房地產泡沫的產生。為此必須首先加強房地產市場統(tǒng)計工作，完善房地產市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產發(fā)展的相關數(shù)據(jù)進行分析、公布，可以全面及時、準確的掌握房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監(jiān)控和指導，以實現(xiàn)對房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。

（二）強化保障住房建設

要建立多層次的市場供應體系，大幅提高經(jīng)濟適用住房和廉租房比重，控制高檔商品房數(shù)量。要建立完善住房供應保障體系，借鑒中央對農民直接補貼的經(jīng)驗，探索建立住房補貼機制，保障中低收入家庭的住房需求。要建立有效的房地產信息發(fā)布機制，及時公布住房供應信息，嚴厲打擊發(fā)布虛假信息、欺騙誤導消費者、惡意哄抬房價等行為。

（三）強化對房地產行業(yè)的監(jiān)管職能

相關房地產管理部門要增強服務意識，轉變工作作風，提高工作效率。要清理現(xiàn)行的規(guī)章制度，凡是有利于規(guī)范市場秩序和促進房地產市場發(fā)展的，就要不折不扣地執(zhí)行，保證落實；凡是不利于規(guī)范市場秩序和促進房地產市場發(fā)展的，就要及時糾正。要及時對上級和房地產的產業(yè)政策作出反應，確保政策落實到位。房地產業(yè)過熱，如果不加以正確引導，很有可能發(fā)展成為房地產泡沫，造成經(jīng)濟不穩(wěn)，影響擴內需、保增長政策的落實。對此，應該保持清醒的頭腦和認識，決不能不顧客觀實際情況，使房地產業(yè)過度熱起來。要想方設法促使房地產業(yè)勻速發(fā)展。一是合理規(guī)劃國家和地方的房地產業(yè)的開發(fā)，指導房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、循序漸進地進行開發(fā)，使房地產業(yè)的發(fā)展步入規(guī)范化、制度化軌道，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。二是嚴格控制房地產開發(fā)用地的總量，有關部門要盡快完善建筑用地和房地產項目立項、審批、管理、處罰等實施辦法，避免盲目擴大商品房開發(fā)用地，以穩(wěn)定地價、房價。這樣開發(fā)者、投資者、消費者才會有投資的信心。三是加快推進商品房銷售（預售）管理辦法，遏制投機者狂炒樓花，使房地產的價格恢復正常價位。四是狠剎房地產業(yè)中不正之風，嚴厲查處房地產開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為。

（四）銀行和住房公積金機構應理性地開展房地產信貸業(yè)務

一是銀行要提高認識，高度重視房地產信貸風險及其危害性，增強防范金融風險的意識。要改變把房地產信貸當作低風險品種開發(fā)的觀點。既要支持好的有前景的房地產項目和個人購房，又要嚴防房地產泡沫累聚的潛在風險。對目前出現(xiàn)的房地產虛熱要適當降溫，不要忽視風險，唯利潤而利潤，相互間大打房地產信貸“爭奪戰(zhàn)”，不讓不良開發(fā)商和購房者鉆空子，要讓房地產信貸業(yè)務步入理性運行的軌道。二是加強住房信貸業(yè)務的關注，建立以風險控制為中心的業(yè)務監(jiān)管機制。首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產行業(yè)風險監(jiān)控、評價、分析機制及報告制度。加強對房地產市場走勢，重點區(qū)域房價、地價變化的跟蹤研究，防范和規(guī)避產品性及區(qū)域性風險。其次，要定期或不定期地對房地產市場進行調查，及時了解與行業(yè)相關的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產經(jīng)營的政策變化、土地政策調整、市場動向、市政建設、城市發(fā)展戰(zhàn)略動向，應該及時地加以分析，適時調整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。三是按照有關規(guī)定，嚴格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者攫取貸款。嚴格控制不具備房地產開發(fā)資格的企業(yè)或個人開發(fā)房地產項目。對資本金達不到規(guī)定標準、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個人購房者，不得審批和貸款。四是加強貸款管理，對發(fā)放的貸款實行全過程動態(tài)監(jiān)控。對開發(fā)商貸款要獨立開設賬戶，視工程進展情況，分期撥付。當開發(fā)商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發(fā)商。這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。適當提高個人購房首付款，抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。五是運用利率杠桿，調整樓房開發(fā)結構。對高檔住宅適當上浮利率，對廣大群眾需要的經(jīng)濟適用房采取下浮利率，以此來促進開發(fā)商開發(fā)適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產泡沫的出現(xiàn)。五是銀行要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施，形成有效的化解金融風險機制。

（五）開發(fā)企業(yè)應合理經(jīng)營，不斷創(chuàng)新產品與服務，多方拓寬融資渠道

一是投資決策理性化、投資規(guī)模理性化。根據(jù)企業(yè)自身的資金實力，認真進行市場調研，正確進行目標市場定位，合理安排投資規(guī)模。投資結構理性化，認真接受政府指導，看準市場趨向，適應中低收入者需求，多開發(fā)中低價位住房。二是注重品牌戰(zhàn)略。在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)的市場行為往往成為決定企業(yè)命運的關鍵因素。企業(yè)應當承擔一定的社會責任，對消費者負責，遵紀守法，以規(guī)范的市場行為建立良好的公眾形象，從而贏得市場。

〔責任編輯：李 霞〕

F293.30

A

1002-2341(2010)02-0070-05

2010-03-08

趙來生（1965—），男，黑龍江肇源人，副主任科員，從事銀行業(yè)運行分析研究。