論美國反向抵押貸款制度及其對中國的借鑒作用

顧小娟，楊超男

論美國反向抵押貸款制度及其對中國的借鑒作用

顧小娟，楊超男

介紹反向抵押貸款的特點(diǎn)及其在美國的發(fā)展模式，分析反向抵押貸款在美國的發(fā)展制約因素，對比美國的相關(guān)制度，從反向抵押貸款的基本模式、制度設(shè)計(jì)等方面提出了構(gòu)建我國反向抵押貸款制度的立法建議。

反向抵押貸款；金融產(chǎn)品；發(fā)展模式

反向抵押貸款（reverse mortgage），是專為老年人設(shè)計(jì)的一種金融理財(cái)方式，指符合一定年齡要求（一般為退休年齡）的老年人以其擁有房屋所有權(quán)的房產(chǎn)作擔(dān)保，向貸款機(jī)構(gòu)申請反向抵押貸款，貸款機(jī)構(gòu)預(yù)估房屋未來的變現(xiàn)價值，扣除相關(guān)費(fèi)用后將剩余變現(xiàn)價值以約定的方式支付給老年借款人的一種特殊抵押貸款方式。該制度允許借款人繼續(xù)在房子里居住，直到永久搬離房屋或者去世時為止。反向抵押貸款能有效解決退休老人房產(chǎn)富有而現(xiàn)金拮據(jù)的窘困局面（house rich,cash poor），提高老年人生活質(zhì)量，減小家庭、國家的財(cái)政壓力。目前，我國大陸地區(qū)、香港地區(qū)及臺灣地區(qū)均在探索相關(guān)制度。

一、美國現(xiàn)行反向抵押貸款制度

（一）美國反向抵押貸款制度的主要特點(diǎn)

1.貸款成本多樣化。貸款成本指為取得反向抵押貸款需支付的各種費(fèi)用。在反向抵押貸款中，貸款人支付的費(fèi)用主要是房屋維修費(fèi)，借款人需支付的費(fèi)用包括：申請費(fèi)、保險費(fèi)、貸款完成費(fèi)和預(yù)留服務(wù)費(fèi)。

申請費(fèi)是用來支付房產(chǎn)價值評估和借款人信用調(diào)查的費(fèi)用。法律沒有規(guī)定借款人應(yīng)當(dāng)支付的具體數(shù)目，但限制最高額為2000美元或所選產(chǎn)品類型限定的房產(chǎn)價值的2%。保險費(fèi)是借款人繳納保險公司的費(fèi)用，它由兩部分組成：一部分是在貸款生效時一次性繳納的首付，可以從貸款額中直接扣除，數(shù)額相當(dāng)于房產(chǎn)價值或所選產(chǎn)品房產(chǎn)限定值的2%(二者以額度小的為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn))；另一部分是年保險費(fèi)，為貸款余額的0.5%，以月支付的方式支付。貸款完成費(fèi)指籌備簽署借款合同所需要的費(fèi)用，主要包括：房產(chǎn)鑒定費(fèi)、貸款文件制作費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保障費(fèi)用、報告費(fèi)用等。預(yù)留服務(wù)費(fèi)指借款合同生效后，貸款人從借款人貸款額中預(yù)扣的一部分用于管理借款人賬戶的服務(wù)費(fèi)。

2.貸款額影響因素的不穩(wěn)定性。反向抵押貸款借款人可獲得的貸款額取決于以下因素：借款人預(yù)期壽命年數(shù)、貸款支付方式以及當(dāng)前的利率。通常來講，借款人年齡越大，可獲得的貸款額越高；房產(chǎn)價值越高，可獲得貸款額越高；利率越高，可獲得的貸款額越低。而這幾項(xiàng)因素都具有不穩(wěn)定性，所以在美國評估借款人貸款額的一個不成文商業(yè)規(guī)是貸款人所支付的貸款總額不超過貸款償還時房產(chǎn)的賣價。

3.貸款支付形式多樣。美國當(dāng)前反向抵押貸款主要有五種支付方式：信用額度支付、定額月支付、任期定額支付以及信用額度支付與定額月支付的變更使用、信用額度支付與任期定額支付的變更使用，借款人可隨時免費(fèi)申請變更后兩種組合支付方式。

最受歡迎的方式是信用額度支付，大約有60%的借款人選用這種方式。該方式有兩個優(yōu)點(diǎn)：第一，借款人可以根據(jù)實(shí)際需要靈活決定何時支取、支取多少貸款。第二，尚未支取的貸款余額可以根據(jù)市場利率增長利息，增加借款人的貸款額。定額月支付，指貸款人每月將固定的貸款額自動劃入借款人賬戶中。該方式的優(yōu)點(diǎn)是，無論借款人實(shí)際支取的貸款額是否已經(jīng)超過預(yù)估貸款額，只要借款人繼續(xù)居住在房中，就可持續(xù)支取固定費(fèi)用，故其使用比較普遍。任期定額支付，指在固定期間內(nèi)給借款人發(fā)放這一固定期間內(nèi)月付貸款總額。如約定每兩年支付一次，那么一次支付的費(fèi)用為24個月的定額支付總額。這種方式的好處在于可以一次性支取比定期定額方式多的貸款。后兩種組合支付方式為借款人充分運(yùn)用各種付款方式的優(yōu)點(diǎn)來支配自己的貸款額、滿足自己的實(shí)際現(xiàn)金需要提供了極大的便利。

4.貸款償還條件的特殊性。反向抵押貸款在規(guī)定情形發(fā)生時進(jìn)行償還，主要有以下幾種情況：所有借款人逝世、永久搬離房屋、提前出賣房屋。貸款清償有兩種方式：借款人或其繼承人償還貸款全部本息，結(jié)束貸款交易；貸款人變賣房產(chǎn)進(jìn)行貸款清償。

5.“無追索權(quán)”制度。反向抵押貸款中的“無追索權(quán)”制度包括兩方面內(nèi)容：貸款人實(shí)際支付的貸款額超出預(yù)估貸款額的，不得向借款人追索超額部分；房屋賣價高于預(yù)估貸款額的，貸款人必須返還差價。造成貸款人實(shí)際支付貸款超出貸款額的因素有：借款人實(shí)際壽命超出預(yù)計(jì)壽命、借款人選擇了恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品類型和適當(dāng)?shù)闹Ц斗绞饺〉昧俗畲罄孓D(zhuǎn)換和利息收入?！盁o追索權(quán)”制度，一方面可以防止借款人掠奪借款人財(cái)產(chǎn)，保護(hù)處于弱勢地位老年人的利益，另一方面加大了貸款人的利益風(fēng)險性。

6.發(fā)展模式多樣化。當(dāng)前美國的反向抵押貸款產(chǎn)品類型主要有：房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）、Ever Yours、住房持有者貸款（Home Keeper）、Transamerica Home First四種。

房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）是美國最先使用且適用范圍最廣選用人數(shù)最多類型，它是以政府為主導(dǎo)的發(fā)展模式。HECM對房產(chǎn)價值的限定較低，能保證大多數(shù)擁有低、中等房產(chǎn)價值的人符合申請條件，且利率浮動很小，貸款支付方式最為全面，貸款最終由聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會提供風(fēng)險擔(dān)保，所以是大多數(shù)借貸雙方備受青睞的選擇模式。但是這種模式不利于擁有高價房產(chǎn)的老年人實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有的不動產(chǎn)利益轉(zhuǎn)換，且具有嚴(yán)格的審批過程，程序復(fù)雜，所以美國在此基礎(chǔ)之上發(fā)展了金融機(jī)構(gòu)私營的Ever Yours模式。該模式對房產(chǎn)價值沒有最低限制、貸款費(fèi)用比較低、適合房產(chǎn)價值低或低收入者借款人因需求急需支取大筆費(fèi)用的人選擇。Home Keeper是政府監(jiān)管由聯(lián)邦全國抵押貸款聯(lián)合會直接向經(jīng)營反向抵押貸款的貸款機(jī)構(gòu)購買符合Home Keeper類型要求的反向抵押貸款產(chǎn)品。Home Keeper類型最大的優(yōu)點(diǎn)是投資與經(jīng)營分立，兩個貸款機(jī)構(gòu)可達(dá)到共贏目的；借款人在直接經(jīng)營反向抵押貸款類型的貸款機(jī)構(gòu)存在欺詐的情況下，依舊能從聯(lián)邦全國抵押貸款聯(lián)合會得到預(yù)期貸款額。Transamerica Home First是1999年Financial Freedom公司將之前倒閉的兩家私營公司經(jīng)營的反向抵押貸款合約購買回來，進(jìn)行證券化營業(yè)。

二、美國反向抵押貸款在發(fā)展中存在的障礙

（一）市場需求不足——源于借款人的猶豫

反向抵押貸款是專為老年人設(shè)立的金融理財(cái)產(chǎn)品，但是面對選擇，老人們?nèi)员憩F(xiàn)得猶豫不決。這是因?yàn)椋旱谝?，反向抵押貸款制度具有復(fù)雜性、高技術(shù)性和不穩(wěn)定性的特點(diǎn)，處于弱勢地位的老年人，很難清楚了解相關(guān)制度，所以擔(dān)心利益受損。第二，觀念障礙。通常，老人步入老年都是由國家、子女保障其晚年生活，老人的不動產(chǎn)死后由子女繼承。所以對于這種賣掉房產(chǎn)還貸款，以房養(yǎng)老的制度，老人及其親屬從觀念上不能很好接受。另外，許多老年人認(rèn)為他們辛苦半生才還清所有房屋貸款，晚年時不愿再舉新債。第三，交易費(fèi)用高。一方面體現(xiàn)在借款人需支付的貸款成本項(xiàng)目多、數(shù)額大，另一方面利率高，使得借款人所得到的貸款額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其房產(chǎn)價值。第四，擔(dān)心社會福利受到影響。如一些醫(yī)療保險、社會福利的享受都限定了最低收入標(biāo)準(zhǔn)，反向抵押貸款使得她們的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了限制?；谝陨项檻]，有些老年人寧可過拮據(jù)的生活也不愿意申請反向抵押貸款。

（二）市場發(fā)展規(guī)模小——源于貸款人的猶豫

反向抵押貸款能增加貸款人的貸款業(yè)務(wù)、保證其長期的利息收入，但是貸款人對這項(xiàng)業(yè)務(wù)仍表現(xiàn)出擔(dān)憂的投資態(tài)度。

第一，利益風(fēng)險。貸款額預(yù)估中存在諸多不穩(wěn)定因素，如利率變化可能超過限定的浮動范圍、借款人的實(shí)際壽命高于預(yù)期壽命、房屋貶值等種種情況，貸款人實(shí)際收入可能低于預(yù)估收入，甚至其發(fā)放的貸款額高于預(yù)估額，此時貸款人又不具有追索償還差額的權(quán)利，所以其利益收入具有很大風(fēng)險性。

第二，信譽(yù)敗壞。貸款人擔(dān)心在某些提前清償貸款的情形下，如老年人因身體原因不能很好修繕房屋，面對年邁的借款人，貸款人采取的清償行為會使他們的聲譽(yù)受到影響，從而影響其經(jīng)營收益。

第三，違約風(fēng)險。反向抵押貸款生效后，借款人仍然可能因?yàn)楹蠡诘盅憾崞鹪V訟。這種行為，對貸款人來說顯然是不公平的。首先法律已經(jīng)規(guī)定借款人在訂立合同后經(jīng)過三個工作日的期限才生效，為其提供了充足的考慮時間。另外，貸款人為有效成立反向抵押貸款已經(jīng)投入大量的人力、財(cái)力資源，借款人基于這種原因違約必然影響貸款人的合法利益收入。

第四，程序復(fù)雜、負(fù)擔(dān)沉重。首先，反向抵押貸款內(nèi)容復(fù)雜，申請期限長，從提出申請到最終訂立合同至少需要一年。其次，面對借款人的觀念障礙，貸款人需要投入很大精力進(jìn)行思想工作，但是如果申請過程中對方反悔，必然給自己帶來很大的工作負(fù)擔(dān)。第三，每月初貸款人必需給借款人郵寄核對賬單，如果借款人毫無限制地隨時、免費(fèi)變更支付方式，這勢必增加貸款人的工作負(fù)擔(dān)。

三、對我國發(fā)展相關(guān)制度的借鑒

我國雖已開始探索反向抵押貸款模式，但尚未建立反向抵押貸款制度。美國相關(guān)制度的發(fā)展對我國如何發(fā)展相關(guān)制度具有重要的借鑒意義。筆者認(rèn)為，發(fā)展我國相關(guān)制度應(yīng)當(dāng)解決好以下問題：

（一）確立合理的發(fā)展模式

如前文所述，美國先后開發(fā)了四種不同類型的反向抵押貸款產(chǎn)品，無論哪種類型，發(fā)展初期政府都給予制度上、政策上的支持、保障。然而美國政府只對具有一定公益性意義的HECM產(chǎn)品采取了主導(dǎo)模式，并設(shè)立特定機(jī)構(gòu)推出相關(guān)保險為貸款機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，使其成為絕大多數(shù)老年人的首選產(chǎn)品。

我國發(fā)展相關(guān)制度應(yīng)當(dāng)采取怎樣的模式？筆者認(rèn)為，首先，反向抵押貸款在我國發(fā)展初期應(yīng)當(dāng)將其定位于具有一定公共意義、利于社會保障的貸款制度，政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)、鼓勵、支持相關(guān)制度的發(fā)展。第二，我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)尚不成熟，法律制度環(huán)境不完善，將反向抵押貸款這樣一項(xiàng)涉及眾多老年人晚年生活、金融市場創(chuàng)新及社會穩(wěn)定的金融產(chǎn)品完全交由商業(yè)性機(jī)構(gòu)運(yùn)作是不可靠的。商業(yè)機(jī)構(gòu)的贏利性決定其在高風(fēng)險、高復(fù)雜的金融產(chǎn)品運(yùn)營中必然威脅借款人的利益；第三，考慮到金融產(chǎn)品運(yùn)營的高專業(yè)性，反向抵押貸款完全由政府按照養(yǎng)老保障制度進(jìn)行運(yùn)作也是不現(xiàn)實(shí)的。社會公益的不贏利性及沉重的運(yùn)作負(fù)擔(dān)反而使得反向抵押貸款失去本來的意義。第四，我國金融業(yè)發(fā)展主要是分業(yè)經(jīng)營，對于反向抵押貸款這種混業(yè)經(jīng)營金融產(chǎn)品每個金融機(jī)構(gòu)都難以控制其整體風(fēng)險，而且對于這種利益不確定、政策不確定帶有一定公益性的金融產(chǎn)品，他們也不愿意冒這種風(fēng)險。所以，當(dāng)前我國發(fā)展反向抵押貸款的主要模式應(yīng)當(dāng)是政府主導(dǎo)、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合負(fù)責(zé)運(yùn)營的試點(diǎn)模式。具體而言，以政府進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)管、提供相關(guān)擔(dān)保、完善相關(guān)制度為前提，由商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行具體的制度設(shè)計(jì)、銷售和管理。

（二）建立、完善相關(guān)制度、政策

1.從立法上明確反向抵押貸款制度的發(fā)展目標(biāo)。

美國國家住房法案(the National Housing Act)(1987)詳細(xì)闡述了美國政府對于反向抵押貸款的政策，明確了其發(fā)展的主要目標(biāo)：為滿足部分老年人口的特殊需要，增加貧困老人的收入，允許把不易變現(xiàn)的住房價值轉(zhuǎn)化為可供當(dāng)期消費(fèi)的流動性資產(chǎn)或者收入；支持、鼓勵私營公司積極參與反向抵押貸款業(yè)務(wù)，增加反向抵押貸款市場供給方面的競爭；確定反向抵押貸款市場需求規(guī)模，改進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，更好滿足老年人群的需求。我國當(dāng)前反向抵押貸款處于探索階段，市場并不成熟，鑒于其特有的復(fù)雜性、風(fēng)險性及一定的公益作用，為了促進(jìn)反向抵押貸款的發(fā)展也應(yīng)當(dāng)從立法上明確其性質(zhì)及發(fā)展模式等制度。

2.完善專業(yè)咨詢制度。美國的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)從性質(zhì)上可分為兩類：一類是非盈利性組織提供的免費(fèi)咨詢服務(wù)。如房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換國家中心、美國退休人員聯(lián)合會（AARP）和美國住房與城市發(fā)展部（HUD）設(shè)立的專業(yè)律師咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。一類是貸款人根據(jù)聯(lián)邦法律規(guī)定為借款人提供的合格的法律顧問。法律規(guī)定借款人在申請反向抵押貸款時必須提供由咨詢機(jī)構(gòu)出示的經(jīng)咨詢?nèi)撕灦ǖ淖稍冏C明書。這樣的咨詢制度一方面有利于促進(jìn)反向抵押貸款制度的宣傳，同時可以確保老年人在充分了解貸款性質(zhì)的情況下作出貸款決定。我國在設(shè)立相關(guān)制度上可以借鑒美國的成熟經(jīng)驗(yàn)，從公益機(jī)構(gòu)、運(yùn)營機(jī)構(gòu)兩個層面設(shè)置咨詢機(jī)構(gòu)，同時完善美國相關(guān)制度的不足。對于咨詢?nèi)嗽谧稍兒笠蛑饔^不愿或客觀不符合申請條件給政府、咨詢機(jī)構(gòu)、貸款人帶來財(cái)政或人力負(fù)的問題，筆者認(rèn)為可以設(shè)置合理的咨詢財(cái)務(wù)支出制度。政府應(yīng)當(dāng)在財(cái)政上適當(dāng)補(bǔ)助一部分。另一部分則應(yīng)當(dāng)由咨詢?nèi)俗约撼袚?dān)。如果咨詢者最終選擇了申請反向抵押貸款，則可以由貸款機(jī)構(gòu)補(bǔ)償申請者的相關(guān)咨詢費(fèi)用。

3.建立信息披露制度。1994年9月23日，美國總統(tǒng)克林頓簽署了Riegle社區(qū)發(fā)展法案，專門用于監(jiān)督控制反向抵押貸款運(yùn)行。該制度詳細(xì)規(guī)定了反向抵押貸款的信息披露制度以及信息披露的時間、內(nèi)容。認(rèn)為對于具有高風(fēng)險、不穩(wěn)定性的反向抵押貸制度建立合理的信息披露制度，不僅有利于保障弱勢地位老年人的知情權(quán)財(cái)產(chǎn)，同時可以提高貸款機(jī)構(gòu)的工作效率，減少不必要的資源浪費(fèi)，有助于反向抵押貸款的發(fā)展。所以，我們也應(yīng)當(dāng)建立合理的貸款信息披露制度。在信息披露的內(nèi)容上應(yīng)當(dāng)全面，并應(yīng)盡可能反映存在的風(fēng)險，具體包括：各項(xiàng)貸款費(fèi)用、借款人的壽命預(yù)估、房產(chǎn)價值、選擇不同貸款支付方式可獲得的貸款額等。

美國的信息披露時間是在至少距借款合同發(fā)生效力三天前。因合同生效時間不確定，導(dǎo)致信息披露時間也具有不確定性。所以，我國應(yīng)當(dāng)將信息披露制度設(shè)立在審批程序前，即審查結(jié)果、評估結(jié)果確定后。這樣不僅可以有效避免不必要的運(yùn)行成本浪費(fèi)，而且有利于審批機(jī)構(gòu)對貸款機(jī)構(gòu)執(zhí)行披露情況的監(jiān)督。

4.政策上的優(yōu)惠。政策上的優(yōu)惠主要集中在兩方面。第一，稅收優(yōu)惠。根據(jù)美國《國內(nèi)稅收服務(wù)》(IRS)的規(guī)定，反向抵押貸款得到的費(fèi)用不屬于個人收入，不屬于納稅范圍；申請反向抵押貸款同時申請購買養(yǎng)老金的，購買年金的稅費(fèi)應(yīng)從貸款額中扣除繳納；因反向抵押發(fā)起費(fèi)用的增值產(chǎn)生的利息在貸款期限滿之前不可扣除；借款人逝世后，買賣抵押的房屋無需繳納相關(guān)稅費(fèi)。我國可采取類似的稅收優(yōu)惠制度。第二，社會保障和福利待遇的保證。美國關(guān)于反向抵押貸款后社會保障和福利待遇的保證政策，消除了借款人地?fù)?dān)憂，吸引了更多老年人，促進(jìn)了反向抵押貸款制度的發(fā)展。目前我國在醫(yī)療保險、最低生活保障等社會福利的享受政策中也都限定了最低收入標(biāo)準(zhǔn)，反向抵押貸款使得申請人的現(xiàn)金收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了限制，影響其獲得社會保障和福利待遇。所以，在我國推出反向抵押貸款，政府應(yīng)當(dāng)采取積極的政策保障貸款人原來享有的社會保障。

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D922.282

A

1673-1999（2010）18-0056-03

顧小娟（1983-），山西朔州人，中國政法大學(xué)（北京100088）2009級經(jīng)濟(jì)法博士研究生，研究方向?yàn)榻鹑诜?；楊超男?984-），吉林白城人，廣州暨南大學(xué)研究生。

2010-06-09