建筑物區(qū)分所有權(quán)評(píng)析

孫蕾揚(yáng)

建筑物區(qū)分所有權(quán)評(píng)析

孫蕾揚(yáng)

通過(guò)對(duì)物業(yè)管理典型案件的分析，探討建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的實(shí)質(zhì)內(nèi)容及實(shí)踐意義。隨著高層建筑業(yè)的興起，該理論通過(guò)設(shè)置專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)妥善解決了疑難案件，有力保障了區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益。

建筑物區(qū)分所有權(quán)；專(zhuān)有權(quán)；共有權(quán)；成員權(quán)

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，由于房屋為國(guó)家所有，不存在建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的基礎(chǔ)。隨著住房制度的改革，住宅商品化后，住戶(hù)的身份由使用者轉(zhuǎn)化為所有人，且受到住宅建筑趨向高層化的影響，高層建筑的所有人有幾十個(gè)，甚至上百個(gè)，在權(quán)利歸屬、使用方式及人際關(guān)系上呈現(xiàn)出更為復(fù)雜的情形，從而導(dǎo)致“糾紛住宅”。《物權(quán)法》對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度做了專(zhuān)章規(guī)定，也宣告著業(yè)主權(quán)利基于此項(xiàng)制度的設(shè)立將受到更為全面的保障，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)對(duì)權(quán)利的必要限制促使自由的最大化實(shí)現(xiàn)。

一、案件的事實(shí)概要與分歧意見(jiàn)

案情：2000年初，陳某購(gòu)買(mǎi)了由海壇物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理的某小區(qū)第18號(hào)樓頂層房屋1套。2000年9月，陳某準(zhǔn)備對(duì)自己的房屋進(jìn)行重新裝修。在裝修前，陳某按照其所居住小區(qū)《業(yè)主公約》及其與海壇物業(yè)公司之間簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》的規(guī)定在物業(yè)管理公司辦理了裝修登記手續(xù)。在裝修過(guò)程中，海壇物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)，陳某從國(guó)外購(gòu)買(mǎi)了一只占地為9m2、自重為360Kg的浴缸，陳某欲將此浴缸安裝在房屋頂層。后經(jīng)海壇物業(yè)公司解釋與阻止，陳某表示要將浴缸安裝在房屋內(nèi)，并就安裝問(wèn)題多次與海壇物業(yè)公司交涉，海壇物業(yè)公司以安裝該浴缸需經(jīng)批準(zhǔn)及通過(guò)安全測(cè)定為由加以拒絕。2000年12月，陳某未通知海壇物業(yè)公司，自行在房屋內(nèi)吊裝大浴缸。2001年1月，海壇物業(yè)公司以陳某擅自安裝超負(fù)荷設(shè)施嚴(yán)重影響房屋安全為由訴至法院，要求陳某拆除浴缸，消除危險(xiǎn)。陳某辯稱(chēng)，我在自己的房屋進(jìn)行裝修是行使所有權(quán)的行為，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)權(quán)干涉。

法院在審理此案的過(guò)程中，依據(jù)雙方當(dāng)事人的申請(qǐng)，委托某市法庭科學(xué)技術(shù)鑒定研究所進(jìn)行鑒定。鑒定結(jié)論為：陳某房屋所在樓房是按照國(guó)家規(guī)定的建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)的，室內(nèi)樓板承重最大為280Kg/m2，超過(guò)該重量長(zhǎng)期安放，勢(shì)必影響大樓的結(jié)構(gòu)，而系爭(zhēng)浴缸每平方米的承重已超過(guò)規(guī)定的荷載。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：陳某在裝修過(guò)程中能否基于所有權(quán)行使對(duì)浴缸的處分權(quán)；物業(yè)公司是否有權(quán)阻止陳某處分其浴缸。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)理論分析

所有權(quán)自羅馬法以來(lái)，即為自由無(wú)限制之觀念所支配，所以羅馬法中規(guī)定“建筑物之所有權(quán)屬建筑物所附土地所有人?！痹谌祟?lèi)社會(huì)發(fā)展初期，建筑物一般歸一個(gè)主體單獨(dú)擁有，所以建筑物的物權(quán)主體單一而且清晰。但隨著人類(lèi)人口增多、居住問(wèn)題的產(chǎn)生及建筑技術(shù)的發(fā)展，一幢建筑物里存在多個(gè)所有權(quán)人，所有權(quán)人在實(shí)現(xiàn)各自的所有權(quán)時(shí)如果絕對(duì)自由無(wú)限制，將會(huì)產(chǎn)生大量糾紛。在現(xiàn)代民法所有權(quán)之限制的大趨勢(shì)下，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度逐步受到各個(gè)國(guó)家的重視，如奧地利在1948年制定了《區(qū)分所有權(quán)法》，日本在1962年制定了《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》（1983年對(duì)該法加以了修正），德國(guó)在1965年制定了《住宅所有權(quán)法》，法國(guó)也在同年制定了《住宅分層所有權(quán)法》。當(dāng)然中國(guó)也對(duì)該制度在《物權(quán)法》中用專(zhuān)章予以重視。

建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種什么樣的權(quán)利呢？據(jù)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。我們從以上規(guī)定中可以了解到，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合型權(quán)利，主要由3種權(quán)利所構(gòu)成：區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專(zhuān)有部分的單獨(dú)所有權(quán)，對(duì)共有部分的共有所有權(quán)，以及對(duì)區(qū)分建筑物加以管理的成員權(quán)。

專(zhuān)有所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)其專(zhuān)有部分所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并且具有排除他人干涉的權(quán)利。因此，對(duì)專(zhuān)有部分能享有與一般所有權(quán)相類(lèi)似的權(quán)利，具有絕對(duì)性、永久性及排他性。但由于此處的專(zhuān)有所有權(quán)共存于建筑物中，所以上下左右的相鄰關(guān)系比一般的相鄰關(guān)系更為密切，因此，區(qū)分所有權(quán)人在行使其專(zhuān)有權(quán)時(shí)，要受到比一般所有權(quán)更多的限制?！段餀?quán)法》第七十一條明文規(guī)定：業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。通過(guò)此條款設(shè)定的義務(wù)對(duì)專(zhuān)有權(quán)進(jìn)行了限制。但此處有一個(gè)重要的課題需要進(jìn)一步探討：危及建筑物的安全及損害其他業(yè)主的合法利益的具體標(biāo)準(zhǔn)是什么？關(guān)于建筑物的安全需要結(jié)合相關(guān)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)制定建筑物安全維護(hù)規(guī)范，而對(duì)于其他業(yè)主的合法權(quán)益也應(yīng)當(dāng)盡量細(xì)化。

共有權(quán)是區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物共有部分擁有的所有權(quán)。如果說(shuō)專(zhuān)有部分是構(gòu)成區(qū)分建筑物的基礎(chǔ)的話(huà)，那么共用部分便是聯(lián)系各個(gè)專(zhuān)有部分的紐帶。共用部分包括法定共有和約定共有。但《物權(quán)法》七十三條第一款只規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有。此處還需進(jìn)一步加以擴(kuò)充，如共用電梯、走廊、地基、屋頂平臺(tái)等均屬于共有部分。既然是共用就不得侵犯其他共有人的權(quán)利，主要承擔(dān)以下義務(wù)：對(duì)共有部分應(yīng)按使用性質(zhì)使用，不得隨意改動(dòng)共用部分，必要的改動(dòng)需經(jīng)全體共有權(quán)人的合意，不得侵占共用部分，要按應(yīng)有份額的比例分擔(dān)使用、維修和管理共用部分的費(fèi)用。通過(guò)以上義務(wù)的限定保證共有權(quán)人更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)共有部分地權(quán)利。

成員權(quán)是指所有權(quán)人基于在一幢建筑物之構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的、作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)，即物業(yè)管理中的權(quán)利與義務(wù)。通過(guò)對(duì)成員自由權(quán)的約束以確保居住的品質(zhì)。對(duì)于管理權(quán)的實(shí)現(xiàn)，《物權(quán)法》第八十一條第一款規(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理。

我們通過(guò)對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的探討繼續(xù)對(duì)案件進(jìn)行評(píng)析。

三、案件評(píng)析

陳某在裝修過(guò)程中能否基于所有權(quán)行使對(duì)浴缸的處分權(quán)？按照所有權(quán)的一般理論，所有權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán)，對(duì)于他人的干涉可以行使物上請(qǐng)求權(quán)加以排除。這也正是陳某自己在該案中所辯稱(chēng)，我在自己的房屋進(jìn)行裝修是行使所有權(quán)的行為，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)權(quán)干涉。根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論我們顯而易見(jiàn)得出結(jié)論：陳某的確擁有業(yè)主的專(zhuān)有所有權(quán)，但基于對(duì)專(zhuān)有所有權(quán)的限制，陳某在實(shí)現(xiàn)自己的專(zhuān)有權(quán)時(shí)不得危及建筑物的安全及損害其他業(yè)主的合法利益。在本案中，據(jù)鑒定陳某安裝超大浴缸的行為屬于明顯加大房屋荷載的行為，已經(jīng)侵害到了房屋整體構(gòu)造的安全并損害了其他業(yè)主的合法利益，導(dǎo)致陳某的專(zhuān)有權(quán)行使受到限制，他不能任意地行使對(duì)浴缸的處分權(quán)。

物業(yè)公司是否有權(quán)阻止陳某處分其浴缸？關(guān)鍵要考察物業(yè)公司的阻止有無(wú)法律上的依據(jù)。在本案中海壇物業(yè)公司以安裝該浴缸需經(jīng)批準(zhǔn)及通過(guò)安全測(cè)定為由加以拒絕，除此依據(jù)外，最主要的是看物業(yè)公司的權(quán)利來(lái)源，來(lái)源于其有管理權(quán)。但在建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中管理權(quán)是區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）享有的，物業(yè)公司是以何法律依據(jù)享受到了這項(xiàng)權(quán)利呢？是物業(yè)管理合同。在該合同中區(qū)分所有權(quán)人將自己所享有的管理權(quán)委托給了物業(yè)管理公司從而使其獲得了管理權(quán)。此處應(yīng)注意的是物業(yè)公司通過(guò)運(yùn)用管理權(quán)實(shí)現(xiàn)對(duì)全體業(yè)主權(quán)益的維護(hù)，與其說(shuō)是一項(xiàng)權(quán)利，更是一項(xiàng)義務(wù)。所以在本案中基于業(yè)主授予的管理權(quán)物業(yè)公司必須對(duì)陳某的行為予以阻止，否則構(gòu)成違約。

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DF521

A

1673-1999（2010）24-0063-02

孫蕾揚(yáng)（1979-），女，江蘇人，碩士，南京三江學(xué)院（江蘇南京210012）法律系講師，研究方向?yàn)榉▽W(xué)。

2010-09-16