權(quán)力的管理方式也談實(shí)施物業(yè)管理第三方監(jiān)管

張海港

權(quán)力的管理方式在理論上是可以有無限多種的，三權(quán)分立的結(jié)構(gòu)方式只是其中的一種——制衡結(jié)構(gòu)。如果純粹地以權(quán)力管理模式的角度觀察可以發(fā)現(xiàn)，人類已經(jīng)在現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)展和運(yùn)用了多種多樣的權(quán)力管理形式。其中我們熟知的有兩種——那就是權(quán)力的監(jiān)管結(jié)構(gòu)方式和權(quán)力的契合結(jié)構(gòu)方式。

根據(jù)北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人透露：“類似于房屋質(zhì)量監(jiān)理的物業(yè)第三方監(jiān)管將在年內(nèi)全面推廣施行。物業(yè)第三方監(jiān)管將幫助業(yè)主在與開發(fā)商進(jìn)行前期物業(yè)交接，以及入住后更換物業(yè)時(shí)，對(duì)小區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行評(píng)估；協(xié)助業(yè)主在選擇物業(yè)企業(yè)時(shí)，測(cè)算物業(yè)費(fèi)價(jià)格；負(fù)責(zé)判定小區(qū)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，測(cè)算物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。幫助業(yè)主監(jiān)測(cè)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，避免發(fā)生糾紛?！?/p>

目前物業(yè)管理中存在的兩方主體：業(yè)主和物業(yè)公司，而將要引進(jìn)的第三方類似于建筑業(yè)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，是一個(gè)中立的第三方?？磥?，主管機(jī)關(guān)是希望這個(gè)第三方與業(yè)主和物業(yè)企業(yè)一起，形成契合結(jié)構(gòu)的權(quán)利監(jiān)管。

有意思的是，此前福建廈門建設(shè)局有過同樣的想法并付諸實(shí)施，但結(jié)果卻是以失敗而告終。廈門建設(shè)局計(jì)劃引入監(jiān)理、咨詢公司介入物業(yè)與業(yè)主的監(jiān)管制約，曾多次動(dòng)員很多企業(yè)來試水，但是市場(chǎng)反應(yīng)效果不理想。廈門建設(shè)局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)介紹這一情況時(shí)說：“當(dāng)引入第三方機(jī)構(gòu)的設(shè)想最初提出時(shí)，很多業(yè)主堅(jiān)決反對(duì)。請(qǐng)一個(gè)專業(yè)的監(jiān)理公司或者咨詢公司，無疑需要全體業(yè)主共同掏錢。”

不過，廈門實(shí)施失敗并不意味著物業(yè)管理第三方監(jiān)管不可行，物業(yè)管理第三方監(jiān)管是否能夠順利進(jìn)行，還取決于實(shí)施的時(shí)機(jī)、方式、方法以及具體的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)。

契合模式下的權(quán)力監(jiān)管是伴隨著工業(yè)文明而來的新型權(quán)力管理模式，它們對(duì)管理對(duì)象的管理效率是明顯高于權(quán)力拆分結(jié)構(gòu)下的制衡方式的。而且監(jiān)管過程更加適用于制度建設(shè)不很完善，但目標(biāo)明確的創(chuàng)新性對(duì)象。管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)業(yè)已證明，這種管理方式是制度依賴性較弱的，是可以在制度設(shè)計(jì)完成之前就開始運(yùn)作的一種有效的權(quán)力管理方式。目前的物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及業(yè)主整體情況與契合模式下的權(quán)力監(jiān)管適用性較為接近。

其實(shí)，在目前物業(yè)管理現(xiàn)狀下，施行物業(yè)第三方監(jiān)管是一個(gè)較合適宜的舉措，也是一次有益的探索和創(chuàng)新。至少可以部分緩和解決以下四個(gè)方面的問題。

可以緩和物業(yè)管理“弱市場(chǎng)化”問題

我們一直講物業(yè)管理市場(chǎng)化，其實(shí)直到現(xiàn)在，物業(yè)管理行業(yè)依然不能說是市場(chǎng)化，只能說是弱市場(chǎng)化。市場(chǎng)化有一個(gè)明顯特征，那就是雙方主體買賣自由。我們可以看看，現(xiàn)在的物業(yè)管理項(xiàng)目中，有多少是公開招標(biāo)，又有多少是靠關(guān)系或房地產(chǎn)母公司開發(fā)的項(xiàng)目來接管的。去年我受邀參加評(píng)標(biāo)了七個(gè)寫字樓項(xiàng)目的邀請(qǐng)招標(biāo)，招標(biāo)的結(jié)果是七家中有六家最終都選擇了集團(tuán)下屬或本系統(tǒng)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)，只有一家例外，還是因?yàn)檎袠?biāo)方?jīng)]有下屬的物業(yè)公司。當(dāng)然了，住宅類型的物業(yè)項(xiàng)目由于法規(guī)規(guī)定，公開招投標(biāo)多一些，但是最終執(zhí)行的效果幾乎一樣，特別是前期物業(yè)管理項(xiàng)目，清一色的父子兵。這樣的物業(yè)項(xiàng)目貿(mào)易保護(hù)主義，短期看似保護(hù)了物業(yè)企業(yè)，實(shí)際上極大地阻礙了這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，造成了行業(yè)中的許多從業(yè)者工作積極性下降，人才流失(企業(yè)干好干壞一個(gè)樣，職員干好干壞也一個(gè)樣)，物業(yè)企業(yè)怎么能有創(chuàng)新，又怎么能有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)何談服務(wù)水平和管理水平提升，物業(yè)的保值和增值又如何保障？

物業(yè)管理的市場(chǎng)化弱，賣方市場(chǎng)相對(duì)不流通是造成物業(yè)糾紛和問題的一大根本和主要原因。

實(shí)施物業(yè)第三方監(jiān)理能夠很好地緩和這個(gè)問題，第三方監(jiān)理可以就物業(yè)企業(yè)管理項(xiàng)目中存在的一些問題做出較為客觀的報(bào)告，由于這個(gè)報(bào)告可能影響到日后物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)自然要有壓力和動(dòng)力去努力解決，比起我們目前通過企業(yè)自查和行業(yè)主管部門評(píng)比改進(jìn)管理和服務(wù)的方式，就要客觀得多，也有效得多。況且現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)由于希望與開發(fā)商長期合作等諸多因素，不便于指出驗(yàn)收中的諸多問題，導(dǎo)致項(xiàng)目接管后的物業(yè)質(zhì)量問題引發(fā)業(yè)主諸多不滿。而物業(yè)第三方監(jiān)理可以在與開發(fā)商進(jìn)行前期物業(yè)交接驗(yàn)收階段，對(duì)公共部位的設(shè)施設(shè)備詳細(xì)驗(yàn)收記錄，為以后因房屋質(zhì)量問題引發(fā)的糾紛提供了可靠的責(zé)任承擔(dān)依據(jù)。物業(yè)企業(yè)降低了風(fēng)險(xiǎn)，又增強(qiáng)了項(xiàng)目管理的動(dòng)力。

可以完善和發(fā)展物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

我們經(jīng)常講質(zhì)價(jià)相符，物業(yè)費(fèi)和服務(wù)水平相對(duì)應(yīng)?，F(xiàn)在，衡量物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)水平的標(biāo)準(zhǔn)主要是兩個(gè)方面，即資質(zhì)等級(jí)和創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。說實(shí)話，用物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)來衡量管理服務(wù)水平就如同認(rèn)為長得漂亮的就一定能當(dāng)好演員一樣沒有必然聯(lián)系，物業(yè)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)只說明企業(yè)管理的物業(yè)面積比較大，注冊(cè)資金比較多而已。我見過的許多二、三級(jí)物業(yè)企業(yè)由于拓展項(xiàng)目的愿望比較迫切，從而對(duì)在管項(xiàng)目倍加珍惜，他們服務(wù)得更細(xì)、更用心。而創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)可以說對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)有一定的參考意義，不過由于缺乏日常的監(jiān)管，現(xiàn)狀也不太樂觀。

由于第三方監(jiān)管需要對(duì)自己的評(píng)估結(jié)果承擔(dān)法律責(zé)任，就會(huì)在無形中督促和監(jiān)管物業(yè)企業(yè)按照簽訂的物業(yè)服務(wù)合同和服務(wù)級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。同時(shí)，第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)為了自身發(fā)展，會(huì)較為客觀地評(píng)判物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平，發(fā)展和完善經(jīng)過市場(chǎng)實(shí)踐檢驗(yàn)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使得物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)得以細(xì)化、更具操作性，從而促使物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平。這樣經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)和完善的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，才是最權(quán)威、最具生命力和業(yè)主認(rèn)可的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

可以改善業(yè)主與物業(yè)的信息不對(duì)稱，降低和減少物業(yè)糾紛

現(xiàn)在很多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司存在矛盾，但因?yàn)闃I(yè)主不具備物業(yè)管理以及相關(guān)法律、技術(shù)方面的專業(yè)知識(shí)，難免會(huì)遇到很多糾紛。很多樓盤品質(zhì)越來越高，房屋的結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施的維護(hù)等等許多都需要較高的技術(shù)門檻，一般的業(yè)主憑自己很難看出物業(yè)公司的工作是否達(dá)標(biāo)，所以需要專業(yè)人員來支持。

因?yàn)榈谌降闹辛⑿院蛯I(yè)性，對(duì)于業(yè)主的關(guān)心和重大投訴，業(yè)委會(huì)與物業(yè)企業(yè)重大矛盾，由第三方監(jiān)理負(fù)責(zé)溝通和解釋會(huì)比物業(yè)企業(yè)直接面對(duì)獲得更好的效果，業(yè)主更容易理解和接受。避免了雙方矛盾激化，從而降低和減少物業(yè)糾紛的發(fā)生。

至于有人擔(dān)心的請(qǐng)物業(yè)管理第三方監(jiān)理需要花費(fèi)的費(fèi)用問題，大可放心讓市場(chǎng)規(guī)則去解決。我們?cè)囅胂?，房產(chǎn)新項(xiàng)目落成，聘請(qǐng)了第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目(可以代表業(yè)主驗(yàn)收，并測(cè)算小區(qū)物業(yè)費(fèi)初始價(jià)格，將價(jià)格形成機(jī)制在售樓處公示)與沒有聘請(qǐng)第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)項(xiàng)目比較，客戶更愿意選擇哪個(gè)呢？當(dāng)然是前者。至于業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)管理項(xiàng)目要不要請(qǐng)、愿不愿意請(qǐng)物業(yè)管理第三方監(jiān)理，就留給業(yè)主大會(huì)去選擇吧。

其實(shí)，從宏觀上講，政府機(jī)構(gòu)以前對(duì)于一些物業(yè)管理項(xiàng)目類型的物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)就是一個(gè)物業(yè)管理第三方監(jiān)理的雛形。即將施行的第三方監(jiān)理能不能獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，做到公平公正，有一個(gè)重要因素，那就是讓物業(yè)企業(yè)與業(yè)主雙方都能認(rèn)可的監(jiān)理評(píng)估物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。這一系列的標(biāo)準(zhǔn)，需要政府主管部門制定。

據(jù)了解，北京市物業(yè)管理第三方監(jiān)理施行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)在做充分準(zhǔn)備并計(jì)劃相繼出臺(tái)。比如，北京市物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)制定完畢，即將出臺(tái)《新建物業(yè)交接標(biāo)準(zhǔn)》。將來第三方機(jī)構(gòu)將根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行驗(yàn)收階段的操作，從而做出具法律效力的評(píng)估報(bào)告。

政府選擇第三方機(jī)構(gòu)的對(duì)象也會(huì)影響到這一規(guī)劃執(zhí)行的效果，第三方的性質(zhì)定位應(yīng)當(dāng)是：類似于物業(yè)顧問公司，監(jiān)督施工方的日常工作。但這個(gè)第三方既不能是物業(yè)公司，也不能是業(yè)主維權(quán)的代表。必須對(duì)物業(yè)管理知識(shí)有全面的掌握，做到“到位但不越位”，實(shí)施執(zhí)行者的角色。

之所以不贊成選擇一些純粹代表業(yè)主維權(quán)的相關(guān)人士運(yùn)作物業(yè)管理第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)，是因?yàn)殡m然他們?cè)跒闃I(yè)主謀取利益，但是由于過分的“民粹意識(shí)”往往導(dǎo)致忽略另一方主體即物業(yè)企業(yè)的利益，可能最終造成項(xiàng)目棄管或物業(yè)價(jià)值的縮水和貶值。

第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)評(píng)估首先要考慮到物業(yè)企業(yè)的“企業(yè)性質(zhì)”，企業(yè)運(yùn)營的前提是基于合理的利潤空間。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，只有主體雙方共贏，方能獲得長久的合作。物業(yè)第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)只有平衡好物業(yè)企業(yè)與業(yè)主雙方面的利益，才能促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。