今天，你說房價了嗎？

本刊記者 鳳鳴

近日，REICO工作室發(fā)布“2010年1季度房地產市場運行狀況與預測”報告時指出，全國70大中城市一季度房價同比上漲10.6%。2003年之后的中國房價一直在飛速上漲，以北京為例，五環(huán)內均價是31680元/平方米，7年內北京房價增幅達453%，也接近5倍。每一天，都會聽到身邊的人在討論房價，從大街上隨便拉一個人都能對房價發(fā)表一番言論。某兒童飲料廣告說：“今天，你喝……了嗎？”但是現(xiàn)在卻變成了：“今天，你說房價了嗎？”

大眾言論連連看

先來看一下重中之重的政府工作報告。2004年以來，政府工作報告談房價共有三次：2004年提出的是“穩(wěn)定房價”；2006年改成“調控住房價格”；今年則是“防止房價過快上漲”。

在3月5日政府工作報告之后，各種各樣的“掏心話”開始登場，先是住建部部長姜偉新的“政治表態(tài)”：“房價能穩(wěn)定，總理都說了，不穩(wěn)定怎么行，肯定行！不行也得行！”接下來是住建部副部長郭允沖的“一瓢冷水”，聲稱“住建部在調控房價方面幾乎沒有什么手段”。

3月7日，中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲談及房價時坦承：“上海的房價很高，需要進一步采取綜合性措施予以遏制?！倍驮诓痪们?，俞書記曾因為說過“調控房價并不難，難的是下決心真調”這樣的“掏心話”而被網絡廣為傳播。

無論是“政治表態(tài)”，還是“潑冷水”，或者道出“決心難下”的無奈，也或者直接講出“政府不要與民爭利”的大實話，這些話，都是官員內心真情的流露，如此的集體流露真情，在以往的兩會上是很少見的。官員的真話，起碼讓我們看到了兩個問題，一個是房價實在是太高了，已經觸動了官員內心最柔軟的部分。另一個是面對高房價，官員的內心已經有了調控的初衷，但一些客觀原因讓他們騎虎難下。官員的無奈，其實就是調控的契機。對于土地財政的現(xiàn)狀，以及長期維系土地財政的副作用，官員們的心里是非常明白的。他們也想在沒有引發(fā)公眾更多不滿的情況下，對地方財政的亞健康現(xiàn)狀進行醫(yī)治，從而帶動GDP的健康發(fā)展。然而牽一發(fā)而動全身，在單純以GDP數量論英雄的情況下，換誰站到政府的位置上，都很難下決心。因為誰先動真格的，誰就政績不保。

新華社重磅出擊

作為國家級媒體，新華社重磅推出批評報道比較少見。但是，從3月28日到4月2日，新華社以《紅火景象下的樓市之憂》為開篇評論，連續(xù)6天播發(fā)評論，對房地產當前的問題進行了全方位的解讀。

3月28日，《紅火景象下的樓市之憂》。2009年，全國房地產開發(fā)投資較上年增長16.1%，商品住宅投資增長14.2%，遠高于GDP8.7%的增幅。透支未來的賣地財政,決定了房地產市場難以持續(xù),更意味著依靠這種方式拉動經濟發(fā)展難以持久。

3月29日，《不能讓樓市成為投機者的樂園》。一個不爭的事實是，過去幾年我國房地產市場的投機色彩愈來愈濃：先有“溫州炒房團”，后有“山西炒房團”“內蒙古炒房團”，“先富起來”的地方、“先富起來”的人們南征北戰(zhàn)攻城略地。

3月30日，《堅決消除房價中的“腐敗成本”》。從掌權者直接受賄后為開發(fā)商提供便利轉為較隱蔽的“權房交易”，低價購房、轉賣套利，繼而更隱蔽地以權力為“干股”，幕后參與房地產開發(fā)，房地產商與腐敗官員為逃避法律制裁，可謂煞費苦心。

3月31日，《瘋狂的房價叫板土地招拍掛》。從經濟學的角度講,現(xiàn)有的土地招拍掛屬于供給壟斷和需求競爭型。這種供給壟斷與需求競爭并存的模式,必然造成需求方惡性競爭,導致地價不斷暴漲。

4月1日，《“土地財政”還能維持多久》。瘋狂拿地、推高地價房價的背后，總能看到一些地方政府的影子。把出讓土地作為地方的主要財源，在某種程度上是一種“一榮俱損”的短期行為。如此情況下，又如何寄希望于地方政府主動控制房價？由此為經濟社會協(xié)調發(fā)展埋下隱患。

4月2日，《稅收杠桿應發(fā)揮更大作用》。房地產市場健康與否，關乎經濟全局，房價高低更關乎百姓利益。因此，房地產調控應該迅速找到有效抓手。隨著市場經濟體制的逐步健全，行政調控已不能解決所有問題，應該讓符合市場規(guī)律、可靈活運用的稅收杠桿發(fā)揮更大作用。

房價確實猛于虎

說到房價，隨便從路邊拉出一個人來都能說上一段，而且有自己的道理。在當下這種大環(huán)境下，群眾對于房價那離譜的漲勢還是頗有怨言的。國土資源部最新發(fā)布的一份報告稱，2009年全國住宅平均價格為4474元／平方米，漲幅達25.1%。國家統(tǒng)計局數據顯示，一季度房價上漲12% ，銷售額增長58%。該份統(tǒng)計數據還單列了今年3月份的單月房價情況。數據顯示，3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價格同比上漲14.2%，新建商品住宅價格同比上漲15.9%。新建房分類型看，與去年同月相比，經濟適用房銷售價格上漲1.3%；商品住宅銷售價格上漲15.9%，其中普通住宅銷售價格上漲15.1%，高檔住宅銷售價格上漲18.5%。90平方米及以下的新建住宅銷售價格上漲19.0%。分地區(qū)看，與去年同月相比，70個大中城市新建商品住宅銷售價格均上漲，其中漲幅最大的5個城市是：海口64.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%。二手住宅銷售價格同比上漲9.5%。分地區(qū)看，同樣由三亞領漲，與去年同月相比其中漲幅最大的5個城市是：三亞50.4%、?？?0.4%、深圳23.9%、溫州18.6%、銀川16.2%；價格下降的城市只有泉州，下降0.9%。用一個詞概括當下的房地產市場形勢，那就是“漲聲一片”。

一般工薪階層等普通民眾買房，是為了居住。但房價過高，將使他們將收入的大部分投入到了房子中，如我國居民的收入與房價值比已經遠高于美國等發(fā)達國家。為了供房，使得他們不得不節(jié)衣縮食，從而在食品、衣裝、文化等方面的消費必然大大縮減。這種節(jié)衣縮食，使得一批本應有可能升為中產階級的人士，變成了貧困階層。也就是說，高房價可能會消滅一批潛在的中產階級，一批對具有邊際消費傾向很強的中產階級被高房價消滅了，社會失去了對穩(wěn)定具有支持作用的中產階級，貧困普遍化，貧富差距進一步拉大，這是必然的。在國外，辦公室的白領大概屬于中產階級了。但在中國，辦公室的白領有幾個承認自己是中產階級？在高房價的擠壓下，越來越多的家庭為了一套房子耗盡了一生的財富，甚至是幾代人的積蓄，這已經成為了社會不可承受之重。

國外模式參考

2008年金融危機爆發(fā)以前，法國房地產市場曾經出現(xiàn)過連續(xù)10年的高速增長。數據顯示，1997年到2007年的10年里，法國二手房價格飆升了148.7%，而居民收入僅增長了51.3%。受金融危機影響，法國房地產市場去年以來一度出現(xiàn)了量價齊跌的現(xiàn)象。法國全國房地產聯(lián)合會公布的數據顯示，一年來，法國包括獨立住宅和公寓的二手房價格均大幅下跌，已分別下跌8.9%和7.2%。二手房價格的回落對購房者來說無疑是個好消息，不少購房者紛紛利用價格回歸理性、房貸利率降低的大好時機出手購房?？傮w上，隨著法國經濟的逐漸復蘇，房地產市場也開始蘇醒，價格降幅縮小，交易量也有所回升。

雖然房價有所下降，但由于此前經歷了多年的上漲，法國目前的房價也不是普通人，尤其是年輕人所能承受得起的。另外，即便買得起房，養(yǎng)房的負擔也比較重，每年房產稅、房屋保險、物業(yè)費等就是一筆不小的開支。

不過，雖然巴黎的房價不是普通人所能承受得起的，但好在政府在社會保障住房方面做得比較到位，政府修建了大量的廉租房，基本可以滿足低收入群體的住房需求。另外，外省的房價也要遠遠低于巴黎。

英國、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發(fā)前有較大幅度上漲，危機后這些國家的房地產市場隨著美國急劇下滑。相比之下，被贊為“房價十年不漲”的德國，則繼續(xù)保持著平穩(wěn)的態(tài)勢。分析其緣由，獨具特色的德國房地產制度，起到了關鍵性作用。

據統(tǒng)計，金融危機之前，德國物價水平平均每年漲幅2%，而名義房價每年僅上漲1%，也就是說扣除掉物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之后的30年中，德國的平均房價僅上漲了60%，而同期個人名義收入額已經增長了三倍。

分析德國房價不漲的內在原因，主要是因為：

其一，確保房屋充足供應。政府鼓勵所有公司修建居民住宅，建房投資將全額免交所得稅，甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場“企業(yè)建房熱”。

其二，德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，為穩(wěn)定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行“先存后貸”的合同儲蓄模式。

其三，有發(fā)達的房屋租賃市場。德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。

其四，德國鼓勵自建房、合作建房，打破開發(fā)商對房屋供應的壟斷。合作建房占每年新建住宅總數的比例超過30%。

其五，德國建立了地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行“指導價”制度。各類地產價格并不是由房地產商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評估認定。

而“指導價”之所以能夠得到執(zhí)行，還是緣于其有效的“執(zhí)行威懾機制”。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%，根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為。

對比一下中國的房地產市場。以北京市為例，北京市人大常委會主任、黨組書記杜德印表示，北京市房子的建設成本每平方米不過3000元，包括水泥、鋼筋及工人工資等。根據北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數據，北京市四環(huán)路以內的期房價格已經突破每平方米3萬元，不僅如此，連六環(huán)外的住宅期房均價也已經突破了每平方米萬元大關。中國所有的開發(fā)商利潤都在500%以上，如果按照德國的法律，這是不可思議的事情。

高房價不是不可以，商品房本來就應該是針對高收入人群的。只是，沒有相應的保障房去照顧中低收入的人群，長久下去會給社會帶來很多不安定的因素。只要國家把保障房工作做到位，相信中低收入家庭不會抱怨房價高，不會去追求對自己而言不切實際的高價商品房。