住宅建設(shè)項(xiàng)目投資管理與控制

王 暉

（廣西區(qū)直房改辦，廣西 南寧 530021）

一般來說，住宅建設(shè)項(xiàng)目具有建設(shè)周期長、投資規(guī)模大、投資構(gòu)成復(fù)雜、建設(shè)環(huán)節(jié)多、影響投資變化的因素多等特點(diǎn)，這就決定了投資的管理與控制必定是一個動態(tài)的變化的過程，其中包括對投資計劃的分析論證，對投資計劃執(zhí)行情況的跟蹤、檢查、分析和評估，及時發(fā)現(xiàn)計劃執(zhí)行中出現(xiàn)的偏差，分析偏差產(chǎn)生的原因，并針對出現(xiàn)的偏差采取針對性的措施，及時糾正和消除產(chǎn)生偏差的原因，使項(xiàng)目建設(shè)獲得預(yù)期的投資效益和社會效益。

住宅建設(shè)一般可分為項(xiàng)目決策階段、設(shè)計階段、招標(biāo)階段和施工階段等，按照建設(shè)項(xiàng)目的各個階段分別設(shè)置投資控制目標(biāo)進(jìn)行投資控制是常用的方法。在分階段進(jìn)行投資控制的過程中，要特別注意客觀因素的變化對投資控制的影響，主要采用技術(shù)手段進(jìn)行控制。

1 住宅建設(shè)項(xiàng)目決策階段的投資管理與控制

項(xiàng)目決策在項(xiàng)目建設(shè)中處于十分重要的地位，盡管不同的決策者可能面對不同的決策目標(biāo)和不同的決策問題，但都必須遵循合理的決策程序，堅持科學(xué)決策、民主決策的原則，認(rèn)真做好項(xiàng)目前期工作，才能提高決策的正確性，避免決策失誤。

在住宅建設(shè)項(xiàng)目決策階段，首先要做好市場分析，在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，預(yù)測市場前景和走向，進(jìn)行市場競爭策略研究以及市場定位和營銷策略研究；經(jīng)過市場分析后提出項(xiàng)目建設(shè)方案，進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，并做融資方案分析與財務(wù)分析；同時要在資源利用、環(huán)境影響、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等方面進(jìn)行分析與評價，最后采取經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合的手段進(jìn)行多方案比選，確定最佳的投資方案。也就是說，通過對房地產(chǎn)市場、國家經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目效益等多方面進(jìn)行深入的可行性研究后，對擬投資項(xiàng)目的開發(fā)位置、規(guī)模、功能、房型組合等進(jìn)行決策，估算項(xiàng)目的總投資并預(yù)測合理的項(xiàng)目成本支出費(fèi)用、銷售價格、投資收益率等目標(biāo)控制值。正確的投資決策不僅決定住宅項(xiàng)目建設(shè)的投資成本與收益，其估算值還是項(xiàng)目開發(fā)投資管理目標(biāo)的最高限額，貫穿于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程，控制著項(xiàng)目決策之后設(shè)計、招標(biāo)和施工階段的投資支出。

實(shí)踐證明，住宅建設(shè)項(xiàng)目從醞釀、構(gòu)想開始，通過可行性研究決策之后，進(jìn)入項(xiàng)目設(shè)計、招標(biāo)和施工階段，直至竣工驗(yàn)收交付使用，項(xiàng)目建設(shè)前期工作對于投資控制有著至關(guān)重要的作用。因此，掌握科學(xué)的方法，做好項(xiàng)目決策階段的工作，是避免投資決策失誤、提高建設(shè)項(xiàng)目綜合效益的有效途經(jīng)。

2 住宅建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計階段的投資管理與控制

工程設(shè)計階段是決定投資控制目標(biāo)的關(guān)鍵階段，是正確處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系、確定和控制建設(shè)項(xiàng)目投資的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。工程設(shè)計是否經(jīng)濟(jì)合理，對控制建設(shè)項(xiàng)目投資具有十分重要的意義。工程設(shè)計投資控制的中心思想是采取預(yù)控措施，促使設(shè)計在滿足質(zhì)量和使用功能的前提下，不超過設(shè)計投資并盡可能地實(shí)現(xiàn)節(jié)約。住宅建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計階段的投資管理與控制的主要措施有：

2.1 優(yōu)選方案設(shè)計和工程設(shè)計單位

設(shè)計方案的選擇需要建設(shè)單位通過對設(shè)計方案的合理性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行綜合對比分析，從若干備選方案中選出最佳的設(shè)計方案。選擇設(shè)計方案，要根據(jù)當(dāng)時的市場環(huán)境，結(jié)合實(shí)際條件，綜合考慮決策階段確定的市場定位、規(guī)模、功能、房型組合等多種因素，進(jìn)行方案比選。一般采用設(shè)計方案競選和工程設(shè)計招標(biāo)的方式來確定優(yōu)秀的設(shè)計方案和設(shè)計單位，從而促使設(shè)計單位實(shí)現(xiàn)確定的住宅建設(shè)項(xiàng)目功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、工期控制目標(biāo)、投資控制目標(biāo)，采用先進(jìn)技術(shù)，降低工程造價。

2.2 執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)是國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要技術(shù)規(guī)范，是進(jìn)行工程建設(shè)勘察、設(shè)計、施工及驗(yàn)收的重要依據(jù)。正確應(yīng)用設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，對于提高住宅建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計階段的投資控制水平是十分必要的。這就要求設(shè)計單位和建設(shè)單位充分溝通，了解工程設(shè)計項(xiàng)目的使用對象、建設(shè)規(guī)模和功能要求，選擇相應(yīng)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范作為依據(jù)，合理確定住宅工程面積分配、功能分區(qū)以及材料、工藝、裝修標(biāo)準(zhǔn)和單位面積造價控制指標(biāo)，從而提高住宅工程的經(jīng)濟(jì)性和合理性。

2.3 推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計

標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計就是在設(shè)計過程中，對于一定范圍內(nèi)的通用部分，采用標(biāo)準(zhǔn)圖作為設(shè)計依據(jù)，從而促進(jìn)建筑生產(chǎn)工業(yè)化水平，加快工程進(jìn)度，節(jié)約材料，降低投資。推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，要求在設(shè)計階段投資控制與管理中，對功能和要求相近的住宅工程，按照統(tǒng)一的建筑模數(shù)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計。建筑物的柱網(wǎng)、層高及其他構(gòu)件參數(shù)尺寸力求統(tǒng)一化。因此，采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，可以節(jié)省設(shè)計力量，縮短設(shè)計周期，提高勞動生產(chǎn)率，加快工程建設(shè)進(jìn)度。

2.4 推行限額設(shè)計

限額設(shè)計就是用確定的投資估算控制初步設(shè)計，用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計。也就是將工程設(shè)計投資額和工程量分解到各專業(yè)或按單項(xiàng)、單位、分部分項(xiàng)工程進(jìn)行細(xì)分，在確保實(shí)用功能的前提下，經(jīng)過分解后的各部分（專業(yè)）設(shè)計不得超出相應(yīng)的投資限額，使建設(shè)項(xiàng)目總投資在設(shè)計階段得到有效的控制。

限額設(shè)計要求建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施的決策和設(shè)計各階段都要有明確的限額目標(biāo)，施工階段要嚴(yán)格控制設(shè)計變更，需要變更的問題盡可能在設(shè)計階段解決，并且在設(shè)計變更前要做到先算賬后變更，嚴(yán)格控制工程造價。在限額設(shè)計中，要采用同一造價指標(biāo)進(jìn)行各階段、各專業(yè)的造價限額分配，即以編制投資估算或初步設(shè)計概算時采用的造價依據(jù)作為統(tǒng)一的限額設(shè)計依據(jù)，盡可能避免價格變動對限額設(shè)計的影響。

在住宅建設(shè)項(xiàng)目中，經(jīng)濟(jì)合理的工程設(shè)計不僅能使建設(shè)投資得到有效控制，而且對建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制和工期控制以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)和社會效益都將起到?jīng)Q定性作用。

3 住宅建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)階段的投資管理與控制

住宅建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施前的工程招標(biāo)是通過應(yīng)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價辦法和市場競爭機(jī)制，有組織地通過公開、公平、公正的投標(biāo)競爭，從眾多的投標(biāo)人中擇優(yōu)選定中標(biāo)人，以達(dá)到節(jié)省投資，獲得高質(zhì)量的工程和服務(wù)的目的。工程招標(biāo)是在市場經(jīng)濟(jì)條件下競爭最為充分的采購方式，是對項(xiàng)目建設(shè)的組織、管理、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等多方面進(jìn)行全面控制的有效手段。因此，工程招標(biāo)是住宅建設(shè)項(xiàng)目工程采購的首選方式。

由于我國建筑市場管理秩序仍有待改善，工程招投標(biāo)過程中的舞弊現(xiàn)象屢見不鮮，為了確保投資建設(shè)項(xiàng)目自身的利益，建設(shè)單位在工程招標(biāo)中要做好以下幾點(diǎn)：

3.1 投標(biāo)人的資格審查

通過了解投標(biāo)人的財務(wù)狀況、資質(zhì)條件、技術(shù)能力、經(jīng)營業(yè)績、管理水平和資信等方面的情況，以及是否具有類似工程的施工經(jīng)驗(yàn)、人員、施工機(jī)械配置情況以及項(xiàng)目經(jīng)理的情況等，事先淘汰不合格的投標(biāo)人，排除將合同授予不合格投標(biāo)人的風(fēng)險。選擇施工質(zhì)量可靠、誠實(shí)信用、資產(chǎn)良好的施工承包商和供應(yīng)商，非常有利于建設(shè)單位進(jìn)行工程造價管理和住宅建設(shè)投資的控制。

3.2 評標(biāo)工作

評標(biāo)是由依法組建的評標(biāo)委員會根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，遵循“公平、公正、科學(xué)、擇優(yōu)”的原則，通過對投標(biāo)文件的分析比較和評審，向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告并推薦中標(biāo)候選人的過程。評標(biāo)方法一般有：經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法和綜合評估法，其中綜合評估法又包含綜合評分法、最低評標(biāo)價法和性能價格比法。經(jīng)評審的最低投標(biāo)價法適用于招標(biāo)人對技術(shù)、性能沒有特殊要求的一般項(xiàng)目，普通住宅建設(shè)工程即屬此類。評標(biāo)時，建設(shè)單位要對項(xiàng)目的“最低投標(biāo)價”做到心中有數(shù)，在正式確定中標(biāo)單位之前，一般都對得分最高的一兩家潛在中標(biāo)單位的標(biāo)函進(jìn)行質(zhì)詢，旨在對投標(biāo)函中有意或無意的不明和筆誤之處作進(jìn)一步明確和糾正，避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競標(biāo)。

3.3 工程承包合同的簽訂

工程承包合同的管理對住宅建設(shè)項(xiàng)目投資的管理與控制有著重要的影響，根據(jù)《建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》規(guī)定，合同價可以采用固定價、可調(diào)價和成本加酬金三種方式。在工程實(shí)踐中，采用哪一種合同計價方式，應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程的特點(diǎn)，以及對工程費(fèi)用、工期和質(zhì)量的要求等，綜合考慮項(xiàng)目的復(fù)雜程度、工程設(shè)計工作的深度、工程施工的難易程度、工程進(jìn)度要求的緊迫程度后確定。并且，建設(shè)單位通常為招標(biāo)文件的起草者，居于合同的主導(dǎo)地位，應(yīng)把握機(jī)會確定一些重要的合同條款，以最大限度地維護(hù)自己的權(quán)益，達(dá)到對建設(shè)成本的有效控制。同時要初步明確合同結(jié)算方式，合同價變更規(guī)定，材料、設(shè)備的供應(yīng)方式，分包工程管理等內(nèi)容，避免“低報價、高索賠”的發(fā)生。

4 住宅建設(shè)項(xiàng)目施工階段的投資管理與控制

經(jīng)過招投標(biāo)階段落實(shí)了住宅建設(shè)工程的施工單位，建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)入施工階段。施工階段是把原材料、半成品和設(shè)備按照設(shè)計圖變成工程實(shí)體的過程，是實(shí)際發(fā)生資金支付的主要階段，是建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)價值和使用價值實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵時期，也是住宅建設(shè)項(xiàng)目投資管理和控制的關(guān)鍵時期。在這一階段采取有效措施加強(qiáng)工程造價管理，管好用好資金，對建設(shè)項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有至關(guān)重要的意義。住宅建設(shè)項(xiàng)目施工階段，要從投資目標(biāo)控制、工程變更與合同價款調(diào)整、索賠控制和工程竣工結(jié)算等方面進(jìn)行投資管理與控制。

4.1 施工階段投資目標(biāo)控制

在施工階段進(jìn)行投資目標(biāo)控制就是要把計劃投資額作為投資控制的目標(biāo)值，采用動態(tài)控制原理，在施工過程中定期進(jìn)行投資實(shí)際值與目標(biāo)值的比較，發(fā)現(xiàn)并找出實(shí)際支出額與投資控制目標(biāo)之間的偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因，并采取有效措施加以控制，以保證投資控制目標(biāo)值的實(shí)現(xiàn)。要在項(xiàng)目投資目標(biāo)層層分解的基礎(chǔ)上編制資金使用計劃，合理地確定投資控制目標(biāo)值。然后根據(jù)實(shí)際投資與計劃投資、實(shí)際工程進(jìn)度與計劃工程進(jìn)度的差異進(jìn)行投資偏差和進(jìn)度偏差分析，找出產(chǎn)生偏差的原因，并采取相應(yīng)的糾偏措施加以控制。在數(shù)量分析的基礎(chǔ)上可以將偏差的類型分為四種形式：

（1）投資增加且工期拖延。這種類型是糾正偏差的主要對象，必須引起高度重視。

（2）投資增加但工期提前。這種情況下要適當(dāng)考慮工期提前帶來的效益，如果增加的資金值超過增加的效益時，要采取糾偏措施。

（3）工期拖延但投資節(jié)約。這種情況下是否采取糾偏措施要根據(jù)實(shí)際需要而定。

（4）工期提前且投資節(jié)約。這種情況下不需要采取糾偏措施。

施工階段投資偏差的糾正與控制要采用動態(tài)控制原理，結(jié)合施工現(xiàn)場實(shí)際情況，依靠有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和工作人員通過各方面的努力共同實(shí)現(xiàn)糾偏。同時，需要建設(shè)單位協(xié)調(diào)參建各方，精心組織施工，挖掘各方潛力，節(jié)約資源消耗，重視施工各階段投資控制，從組織、管理、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等多方面采取措施，控制投資。

4.2 工程變更與合同價款調(diào)整

由于住宅項(xiàng)目的建設(shè)周期長、涉及的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際情況與招投標(biāo)時的情況相比發(fā)生一些變化，從而產(chǎn)生工程變更并導(dǎo)致合同價款調(diào)整。為了盡量避免產(chǎn)生工程變更，勘察設(shè)計階段的工作一定要細(xì)致，盡可能在設(shè)計階段解決潛在的可能導(dǎo)致發(fā)生工程變更的問題，招標(biāo)文件中體現(xiàn)的工程量要全面準(zhǔn)確，防止在實(shí)施中變更施工項(xiàng)目或增減工程量。

在施工過程中出現(xiàn)工程變更，現(xiàn)場工作人員必須根據(jù)實(shí)際情況和相關(guān)資料，分析產(chǎn)生變更的原因，分清責(zé)任，評估工程變更的費(fèi)用和工期。對于工程變更的處理，要求如果出現(xiàn)了必須變更的情況，應(yīng)當(dāng)盡快變更，工程變更后要盡快落實(shí)，同時要對工程變更的影響做進(jìn)一步的分析。

《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》約定的工程變更價款的確定方法如下：

（1）合同中已有適用于變更工程的價格，按合同已有的價格變更合同價款。

（2）合同中只有類似于變更工程的價格，可以參照類似價格變更合同價款。

（3）合同中沒有適用或類似于變更工程的價格，由承包人提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)工程師確認(rèn)后執(zhí)行。

4.3 施工階段索賠控制

工程索賠是在工程承包合同履行中，當(dāng)事人一方由于另一方未履行合同所規(guī)定的義務(wù)或者出現(xiàn)了應(yīng)當(dāng)由對方承擔(dān)的風(fēng)險而遭受損失時，向另一方提出賠償要求的行為。工程索賠一般由當(dāng)事人違約、不可抗力或不利的物質(zhì)條件、合同缺陷、合同變更、監(jiān)理人指令、其他第三方原因等因素構(gòu)成。因此，在面對工程索賠時，必須以合同為依據(jù)，及時、合理地處理索賠，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)主動控制，盡量減少索賠。這就要求建設(shè)單位在工程管理過程中，盡量將工作做在前面，減少索賠事件的發(fā)生。這樣能夠使工程順利地進(jìn)行，降低工程投資、減少施工工期。

4.4 工程竣工結(jié)算

工程竣工結(jié)算是工程承包人按照工程承包合同完成所承包的全部工程，經(jīng)驗(yàn)收質(zhì)量合格，符合合同要求之后，向發(fā)包人進(jìn)行的最終工程價款結(jié)算。工程竣工結(jié)算審查是竣工結(jié)算階段的重要工作，經(jīng)審查核定的工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價的依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收后編制建設(shè)項(xiàng)目竣工決算、確定住宅建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本和銷售價格的重要依據(jù)，直接影響項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的體現(xiàn)。工程竣工結(jié)算過程中，建設(shè)單位與監(jiān)理單位要密切協(xié)作，核對合同條款、檢查隱蔽工程驗(yàn)收記錄、落實(shí)設(shè)計變更簽證、按圖核實(shí)工程量、嚴(yán)格執(zhí)行定額單價、按照規(guī)定計取各項(xiàng)費(fèi)用、防止各種計算錯誤，對竣工結(jié)算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

綜上所述，住宅建設(shè)項(xiàng)目投資管理與控制需要建設(shè)單位建立健全投資管理和控制體系，在項(xiàng)目建設(shè)各個階段，通過優(yōu)化建設(shè)方案、工程設(shè)計方案、資源配置方案和施工方案，采取科學(xué)的方法和有效措施，運(yùn)用動態(tài)控制原理將建設(shè)項(xiàng)目投資控制在投資計劃限額之內(nèi)，確保建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和投資控制按既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，使住宅建設(shè)項(xiàng)目獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。