淺談企業(yè)外購(gòu)商品房的房產(chǎn)稅合規(guī)管理

摘 要：伴隨社會(huì)發(fā)展，企業(yè)涉及房產(chǎn)稅相關(guān)業(yè)務(wù)愈加復(fù)雜，給企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理帶來(lái)挑戰(zhàn)。本文依據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例及其補(bǔ)充、解釋?zhuān)槍?duì)企業(yè)外購(gòu)商品房的房產(chǎn)稅合規(guī)管理進(jìn)行初步分析，并給出相應(yīng)的管理建議。

關(guān)鍵詞：稅務(wù)管理；房產(chǎn)稅

一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的商品房，由于存在賬務(wù)中確認(rèn)固定資產(chǎn)及辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等多個(gè)業(yè)務(wù)時(shí)點(diǎn)，實(shí)務(wù)中對(duì)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)存在認(rèn)識(shí)不清的情況。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）規(guī)定：購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅；購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

可見(jiàn)對(duì)于購(gòu)置新建商品房，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為交付使用的次月，購(gòu)買(mǎi)存量房為辦理完成權(quán)屬證書(shū)的次月。財(cái)務(wù)人員在實(shí)務(wù)中應(yīng)關(guān)注房屋接收過(guò)程中的驗(yàn)收環(huán)節(jié)，獲取業(yè)務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽署的驗(yàn)收證明等資料，留存?zhèn)洳椤?/p>

二、對(duì)外購(gòu)商品房進(jìn)行裝修

企業(yè)往往根據(jù)自己的需要對(duì)外購(gòu)商品房進(jìn)行裝修，外購(gòu)商品房確認(rèn)固定資產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)以及裝修工程的會(huì)計(jì)處理需引起關(guān)注。

根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第四號(hào)《固定資產(chǎn)》及其應(yīng)用指南、解答（財(cái)會(huì)〔2002〕18號(hào)），在初始計(jì)量中，只有自行建造的固定資產(chǎn)，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成成本。而企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商品房屬于外購(gòu)固定資產(chǎn)，對(duì)房產(chǎn)的裝修屬于對(duì)固定資產(chǎn)的更新改造，屬于后續(xù)支出，在房產(chǎn)投入裝修后，應(yīng)由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入在建工程，待更新改造項(xiàng)目達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后再轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。

外購(gòu)商品房的裝修工程應(yīng)當(dāng)計(jì)入房產(chǎn)稅計(jì)稅原值，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕173號(hào)）第一條：為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。第二條：對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）第一條規(guī)定：對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

可見(jiàn)裝修工程是否計(jì)入房產(chǎn)稅計(jì)稅原值，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施進(jìn)行判斷，判斷不清的按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是否計(jì)入固定資產(chǎn)進(jìn)行處理。企業(yè)財(cái)務(wù)人員切忌不要將房產(chǎn)裝修工程計(jì)入待攤費(fèi)用科目，防止少繳房產(chǎn)稅的情況出現(xiàn)。

三、外購(gòu)地下建筑房產(chǎn)稅問(wèn)題

企業(yè)外購(gòu)商品房往往涉及同時(shí)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位等地下建筑，地下建筑應(yīng)當(dāng)分清類(lèi)別予以處理。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）第一、二條規(guī)定：凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%）]×1.2%；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%）]×1.2%。房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門(mén)在上述幅度內(nèi)自行確定。對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

可見(jiàn)，一般企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品房地下車(chē)位與地上部分連為一體，不具備原值折讓條件。

四、企業(yè)稅務(wù)管理相關(guān)建議

（1）及時(shí)與業(yè)務(wù)部門(mén)溝通，掌握業(yè)務(wù)進(jìn)展及相關(guān)資料。由于財(cái)務(wù)處理在企業(yè)往往處于后端環(huán)節(jié)，待生米煮成熟飯極易導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此財(cái)務(wù)人員應(yīng)及時(shí)通過(guò)總經(jīng)理辦公會(huì)等決策環(huán)節(jié)知悉相關(guān)業(yè)務(wù)信息，并積極支持前端業(yè)務(wù)，提出財(cái)務(wù)管理建議，從業(yè)務(wù)源頭控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）重視相應(yīng)會(huì)計(jì)處理，夯實(shí)稅務(wù)管理基礎(chǔ)。相關(guān)會(huì)計(jì)核算是進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)及繳納的重要基礎(chǔ)，因此在財(cái)務(wù)管理部門(mén)內(nèi)部，稅務(wù)管理要統(tǒng)籌好與會(huì)計(jì)核算的關(guān)系，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。

（3）及時(shí)在稅務(wù)征管系統(tǒng)中進(jìn)行房產(chǎn)信息登記。由于房產(chǎn)稅采取按年征收，分期繳納的原則，大多數(shù)地方按季度或半年繳納一次，因此當(dāng)滿(mǎn)足納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)在稅務(wù)征管系統(tǒng)中進(jìn)行應(yīng)稅房屋基礎(chǔ)信息的登記。

（4）收集房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策，做好稅企溝通。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，涉及房產(chǎn)稅的政策問(wèn)題日益增多，加之房產(chǎn)稅的稅制體系建立時(shí)間較早，相關(guān)稅收政策散落在財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局及地方人民政府相關(guān)政策文件中，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)通過(guò)多種渠道全面收集房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策，在具體政策應(yīng)用上，要主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢(xún)，增加政策適用的確定性。

作者簡(jiǎn)介：戴重輝，1983年9月，男，北京人，本科，會(huì)計(jì)師，稅務(wù)管理、財(cái)務(wù)信息化方向