房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市可持續(xù)發(fā)展

□文/楊 波 楊亞西

一、城市可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵

關(guān)于可持續(xù)發(fā)展的含義，人們有不同的理解，現(xiàn)在為國(guó)際社會(huì)普遍認(rèn)可的可持續(xù)發(fā)展，是指既滿足當(dāng)代人的需要又不對(duì)后代人滿足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展。其核心思想是：健康的經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)建立在生態(tài)可持續(xù)能力、社會(huì)公正和人民積極參與自身發(fā)展決策的基礎(chǔ)上。

城市可持續(xù)發(fā)展是可持續(xù)發(fā)展理論在城市發(fā)展中的具體應(yīng)用，其內(nèi)涵大致相同。特別需要強(qiáng)調(diào)的是，城市可持續(xù)發(fā)展是同傳統(tǒng)發(fā)展完全不同的一種發(fā)展思想，它主要有以下含義：①區(qū)分了“增長(zhǎng)”和“發(fā)展”兩個(gè)概念，提出了新的發(fā)展觀。認(rèn)為對(duì)可再生資源的無(wú)節(jié)制索取和對(duì)不可再生資源的浪費(fèi)換來(lái)的增長(zhǎng)是“沒(méi)有發(fā)展的增長(zhǎng)”，過(guò)于急功近利，不僅難以實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，而且還會(huì)毀掉當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果。只有在自然生態(tài)平衡范圍內(nèi)，不具有退化生態(tài)效應(yīng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才具備可持續(xù)性，才是真正意義上的可持續(xù)發(fā)展；②突出代際和代內(nèi)兩種“公平”。可持續(xù)發(fā)展的概念最初提出時(shí)，強(qiáng)調(diào)的是“代際公平”，后來(lái)經(jīng)過(guò)處于不同發(fā)展階段的國(guó)家和地區(qū)的實(shí)踐，對(duì)可持續(xù)發(fā)展的公平性又做了重要補(bǔ)充：可持續(xù)發(fā)展不僅要追求“代際公平”，即當(dāng)代人的發(fā)展不應(yīng)損害下代人的利益，而且還要追求“代內(nèi)公平”，即一部分人的發(fā)展不應(yīng)損害另一部分人的利益；③追求“協(xié)調(diào)”發(fā)展。不斷優(yōu)化“自然——社會(huì)——經(jīng)濟(jì)”支持系統(tǒng)的外部適宜條件，節(jié)約利用非再生資源，合理利用可再生資源，加大對(duì)生態(tài)環(huán)境維護(hù)和優(yōu)化的關(guān)注和投入，使人類生活在更有序、更健康、更愉悅的內(nèi)外環(huán)境之中。

二、房地產(chǎn)過(guò)度無(wú)序開(kāi)發(fā)與城市可持續(xù)發(fā)展的矛盾

為加速城市化進(jìn)程以及保持經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，要求房地產(chǎn)業(yè)也快速發(fā)展。但房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度和無(wú)序發(fā)展，一方面會(huì)由于房地產(chǎn)資源的代際分配不公而導(dǎo)致社會(huì)福利的損失；另一方面會(huì)由于缺乏合理引導(dǎo)造成對(duì)城市生態(tài)環(huán)境的破壞，從而使房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)發(fā)展與城市可持續(xù)發(fā)展之間出現(xiàn)一定的矛盾。

（一）房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)導(dǎo)致社會(huì)福利損失。根據(jù)福利經(jīng)濟(jì)學(xué)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)福利的帕累托標(biāo)準(zhǔn)，如果既定的資源配置狀態(tài)的改變使得至少一個(gè)人的狀況變好，而沒(méi)有使任何人的狀況變壞，則說(shuō)明存在帕累托改進(jìn)。但帕累托改進(jìn)準(zhǔn)則太過(guò)于嚴(yán)格，在許多情況下，一個(gè)給定的政策總會(huì)使一些人受損，而另一些人受益，根本達(dá)不到帕累托改進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)，但這并不是說(shuō)該政策本身就沒(méi)有意義。為了應(yīng)對(duì)這種情況，經(jīng)濟(jì)學(xué)家修正了帕累托改進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)，以使它可以應(yīng)用于一些人有所得而另一些人有所失的情況。修正時(shí)主要是考慮了假設(shè)補(bǔ)償?shù)乃枷?，即如果在某一政策的?zhí)行中一方獲得的收益可以補(bǔ)償另一方的損失，并且還有一定的剩余的話，該項(xiàng)政策就是帕累托有效的。

對(duì)應(yīng)到可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)域，在“可持續(xù)發(fā)展是指既能滿足當(dāng)代人的需求，又不損害后代人滿足其需求之能力的發(fā)展”概念下，我們得到經(jīng)濟(jì)學(xué)中的可持續(xù)代際關(guān)系：①可持續(xù)發(fā)展下的代際關(guān)系其實(shí)是要維持一種“帕累托改進(jìn)”的代際關(guān)系；②由于代際之間不可避免地存在上代人對(duì)下代人利益的損害（比如不可再生資源的耗減），所以代際之間應(yīng)遵循修正后的帕累托改進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，即當(dāng)代人在可持續(xù)發(fā)展政策執(zhí)行中獲得的收益應(yīng)該能夠補(bǔ)償后代人因此獲得的損失，并且只有在當(dāng)代人的利益扣除支付的補(bǔ)償后還有剩余的情況下，可持續(xù)的代際公平關(guān)系才可能得到保持。本文運(yùn)用“代際補(bǔ)償”原理，分析由于房地產(chǎn)資源代際分配不公平而導(dǎo)致社會(huì)福利的損失情況。

在圖1中，用OP表示房地產(chǎn)價(jià)格，OQ表示房地產(chǎn)數(shù)量，用AF線表示房地產(chǎn)需求曲線，SMC表示考慮了代際補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)社會(huì)邊際成本，MC是沒(méi)有考慮代際補(bǔ)償關(guān)系的房地產(chǎn)社會(huì)邊際成本。顯然，由于代際補(bǔ)償?shù)拇嬖?，SMC應(yīng)嚴(yán)格處于MC之上。在包含了代際補(bǔ)償成本的SMC系統(tǒng)中，均衡的價(jià)格與需求量分別為P1與Q1，顯然E為均衡點(diǎn)。在不包含代際補(bǔ)償成本的MC系統(tǒng)中，均衡的價(jià)格與需求量分別為P2與Q2，B為均衡點(diǎn)。邊際成本曲線以下的面積是總成本，需求曲線下的面積可以看作總收益。第一種情況：當(dāng)均衡點(diǎn)在E點(diǎn)時(shí)，總收益是圖中的AOQ1E，總成本是OQ1EK，創(chuàng)造的凈福利（生產(chǎn)者剩余加消費(fèi)者剩余）是KAE，此時(shí)，均衡交易量是Q1。第二種情況：當(dāng)均衡點(diǎn)在B點(diǎn)時(shí)，也就是說(shuō)，由于人類經(jīng)濟(jì)行為未考慮代際經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問(wèn)題，所以均衡交易量由Q1變?yōu)镼2，即當(dāng)代人實(shí)現(xiàn)了超額的房地產(chǎn)資源需求，代際不公平問(wèn)題開(kāi)始凸現(xiàn)。此時(shí)總收益進(jìn)一步增加，增加額為Q1Q2BE那么大的面積，而總成本增加的幅度更大，為Q1Q2GE，與第一種情況比較起來(lái)，凈減少福利水平為EBG（圖中的陰影面積）。通過(guò)以上對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)，如果在房地產(chǎn)資源分配中不考慮代際補(bǔ)償，則代際不公平就會(huì)使得人類整體的福利水平降低。（圖1）

圖1 代際分配不公平導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)福利損失

以上是不考慮政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行干預(yù)而得出的結(jié)論，如果出現(xiàn)政府人為壓制城市土地出讓價(jià)格的現(xiàn)象，則會(huì)導(dǎo)致社會(huì)福利損失進(jìn)一步擴(kuò)大。在城市土地國(guó)有制條件下，一些城市政府為吸引外來(lái)投資，常常采取暗箱操作的方式，人為地將土地價(jià)格降到一個(gè)非常低的水平，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)的社會(huì)邊際成本曲線從MC向下平移至MC′。新的房地產(chǎn)供給曲線與房地產(chǎn)需求曲線相交于H點(diǎn)。此時(shí)房地產(chǎn)均衡數(shù)量為Q3，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于考慮代際補(bǔ)償時(shí)的均衡數(shù)量Q1，也大于不考慮代際補(bǔ)償時(shí)的均衡數(shù)量Q2。此時(shí)，社會(huì)凈福利損失進(jìn)一步擴(kuò)大為EHJ的面積。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)必將損害城市的可持續(xù)發(fā)展。（圖2）

圖2 政府操作土地價(jià)格導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)福利損失

（二）房地產(chǎn)無(wú)序開(kāi)發(fā)破壞城市生態(tài)環(huán)境。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，沒(méi)有一個(gè)以尊重生態(tài)規(guī)律和土地自然發(fā)展規(guī)律為依據(jù)的城市土地利用規(guī)劃進(jìn)行導(dǎo)引和約束，結(jié)果導(dǎo)致城市生態(tài)環(huán)境的巨大破壞，使得房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)發(fā)展與城市可持續(xù)發(fā)展呈現(xiàn)出極大的矛盾性。

第一，房地產(chǎn)無(wú)序開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致綠地減少，出現(xiàn)城市“荒漠”。在進(jìn)行城市土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)時(shí)，為了取得更多的生產(chǎn)、生活用地而不惜犧牲喻之為“城市之肺”的綠色植物用地。造成許多城鎮(zhèn)幾乎完全成為“混凝土之林”，城鎮(zhèn)硬質(zhì)景觀面積和軟質(zhì)景觀的比例嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，環(huán)境自凈能力大為降低。致使城市氧氣減少、塵土飛揚(yáng)、噪音倍增、熱島效應(yīng)和疾病增加。

第二，房地產(chǎn)無(wú)序開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致亂拆亂建，污染嚴(yán)重。由于城市發(fā)展缺乏遠(yuǎn)見(jiàn)，孤立地進(jìn)行千家萬(wàn)戶的分散投資、分散建設(shè)，急功近利，生態(tài)環(huán)境意識(shí)淡薄，導(dǎo)致亂拆亂建，重復(fù)施工，只建房屋，不重視市政及公共配套設(shè)施的建設(shè)，導(dǎo)致土地利用結(jié)構(gòu)混亂，工廠犬牙交錯(cuò)，污染嚴(yán)重。

第三，房地產(chǎn)無(wú)序開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致水土流失，自然災(zāi)害頻發(fā)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，出現(xiàn)占用公園添湖毀地進(jìn)行建筑的現(xiàn)象，其結(jié)果是嚴(yán)重地破壞了生態(tài)平衡，造成城市水土大量流失，使得水域面積大大減少，而萎縮后的湖泊基本上喪失了原有的調(diào)蓄功能，致使水旱災(zāi)害更加頻繁，影響范圍不斷擴(kuò)大。

第四，房地產(chǎn)無(wú)序開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致交通擁擠，城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率降低。由于缺乏科學(xué)規(guī)劃，居住區(qū)過(guò)分遠(yuǎn)離工作區(qū)，結(jié)果形成過(guò)度擁擠而集中的人流交通，給道路、交通、市場(chǎng)供應(yīng)、上學(xué)、就業(yè)增加了壓力。而我國(guó)城市本來(lái)就普遍存在路網(wǎng)稀疏、道路面積率低的問(wèn)題，日益增加的人流交通，使城市交通擁擠現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，造成城市交通運(yùn)轉(zhuǎn)節(jié)奏變慢，運(yùn)輸效率下降，成本提高，事故增多，影響城市社會(huì)生產(chǎn)和生活的正常運(yùn)行。

三、城市可持續(xù)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)在要求

關(guān)于城市可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題，聯(lián)合國(guó)第二次人居會(huì)議副秘書長(zhǎng)喬治·威廉認(rèn)為，只要把發(fā)展定義為：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)公平、更好的生活質(zhì)量、更好地與環(huán)境之間的協(xié)調(diào)平衡，就將導(dǎo)致更好、更具有人性的城市出現(xiàn)。因此，城市可持續(xù)發(fā)展要求房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展既要滿足城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)土地的需要，又要提高公共設(shè)施、綠地等用地水平，提高人居環(huán)境質(zhì)量，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，節(jié)約用地，保證房地產(chǎn)資源的公平分配。具體如下：

（一）城市可持續(xù)發(fā)展要求合理有效地進(jìn)行城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。城市土地是城市持續(xù)發(fā)展的基本資源條件，是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)載體，城市發(fā)展和城市更新的一切內(nèi)容最終都是落實(shí)在城市土地資源開(kāi)發(fā)過(guò)程中。隨著城市職能向均衡化和綜合化方向發(fā)展，增加了對(duì)城市土地資源的需求量，使城市土地的稀缺性更加明顯。如何緩解城市發(fā)展和城市更新過(guò)程中的這一基本矛盾，是關(guān)系到能否實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。其有效途徑是遵循土地有償使用的原則，充分發(fā)揮地租調(diào)節(jié)機(jī)制在城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化配置、城市土地空間布局和城市土地集約利用中的作用。同時(shí)，對(duì)一些特殊意義的土地利用類型，如城市綠化用地、廣場(chǎng)用地和道路用地等，應(yīng)通過(guò)行政、規(guī)劃和管理手段，從數(shù)量和比例上加以保證。城市用地結(jié)構(gòu)的合理化應(yīng)是用地的高度有機(jī)化的合理組織，達(dá)到結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、組織有序、相容性好、功能互補(bǔ)，并能達(dá)到自我修復(fù)完善的互補(bǔ)共生狀態(tài)。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展與信息社會(huì)的到來(lái)，城市用地與建筑物在性質(zhì)和使用功能上的兼容性越來(lái)越強(qiáng)，多功能、綜合性已成為土地開(kāi)發(fā)的一種趨勢(shì)。

（二）城市可持續(xù)發(fā)展要求不斷優(yōu)化城市土地生態(tài)結(jié)構(gòu)，提高城市環(huán)境質(zhì)量。城市既是人們從事各項(xiàng)生產(chǎn)活動(dòng)的場(chǎng)所，又是人們生活、娛樂(lè)的場(chǎng)所。城市可持續(xù)發(fā)展要求充分體現(xiàn)以人為主體的發(fā)展思想，強(qiáng)調(diào)人的身心健康。因此，城市必須有優(yōu)越的環(huán)境質(zhì)量條件，不斷優(yōu)化城市生態(tài)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)城市環(huán)境污染的綜合防治，是提高城市環(huán)境質(zhì)量最根本的保證。城市更新過(guò)程中，無(wú)論是舊城區(qū)改造，還是新城區(qū)的建設(shè)，與城市生態(tài)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)密切相關(guān)的是城市綠化用地面積。在城市更新改造過(guò)程中，盲目占用城市綠化用地及片面追求高密度的城市建筑，都不可能優(yōu)化城市生態(tài)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。

（三）城市可持續(xù)發(fā)展要求公平地分配房地產(chǎn)資源。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和土地的有償使用，對(duì)土地配置的經(jīng)濟(jì)效率起到了有效的作用，但在土地經(jīng)濟(jì)效益被提高的同時(shí)，也出現(xiàn)了包括土地與空間在內(nèi)的城市資源分配貧富不均的不公平現(xiàn)象。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在強(qiáng)調(diào)“合理配置”的同時(shí)卻擴(kuò)大了富人與窮人之間對(duì)房地產(chǎn)資源占有的不平等。在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不僅僅要考慮土地配置的經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題，更應(yīng)注意城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)土地資源配置的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益進(jìn)行協(xié)調(diào)的綜合安排，并力求做到公平地分配房地產(chǎn)資源。

[1]曲福田.可持續(xù)發(fā)展的理論與政策選擇[M].北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2000.

[2]葉劍平，謝經(jīng)榮.房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究 [M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2005.

[3]宋旭光.可持續(xù)發(fā)展測(cè)度方法的系統(tǒng)分析[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003.

[4]劉洪玉，張紅.房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2006.