房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)階段的風(fēng)險分析及應(yīng)對策略

林 悅

房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)階段的風(fēng)險分析及應(yīng)對策略

林 悅

福建省科技咨詢服務(wù)中心

我國房地產(chǎn)開發(fā)項目在建設(shè)階段存在自然、工程施工招標(biāo)和設(shè)備采購、合同、工期、質(zhì)量、組織與管理、索賠等風(fēng)險，對此，應(yīng)建立相應(yīng)的監(jiān)控體系和風(fēng)險應(yīng)對策略。

房地產(chǎn)項目 建設(shè)階段 風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)是我國新發(fā)展階段一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高、帶動性強、與國民經(jīng)濟和人民生活聯(lián)系密切，其發(fā)展態(tài)勢關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)、建設(shè)存在諸多問題，特別是在項目建設(shè)階段，由于管控不力以及對風(fēng)險認(rèn)知不夠，使得公司蒙受太多不必要的損失。

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成項目的建設(shè)，并通過預(yù)租預(yù)售早日落實客戶并回收資金。由于項目建設(shè)階段的風(fēng)險多可采用措施加以防范，投資風(fēng)險比前期階段低，但仍有較多不可防范的風(fēng)險存在。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)階段的主要風(fēng)險包括: 自然風(fēng)險、工程施工招標(biāo)和設(shè)備采購風(fēng)險、工程合同風(fēng)險、工期拖延風(fēng)險、項目質(zhì)量風(fēng)險、組織與管理風(fēng)險、工程索賠風(fēng)險等。

1 項目建設(shè)階段的風(fēng)險分析

1.1 自然風(fēng)險

自然風(fēng)險主要指惡劣天氣情況，如嚴(yán)寒、臺風(fēng)、暴雨等；未預(yù)料到的工程水文地質(zhì)條件，如洪水、地震、泥石流等。對于自然風(fēng)險，承包方和業(yè)主方的項目管理者都應(yīng)該具有事先預(yù)見性，并積極采取有效的防范措施，以使自然風(fēng)險對工程造成人力、財力和物力的損失減到最低。

1.2 工程施工招標(biāo)和設(shè)備采購風(fēng)險

工程施工和設(shè)備采購風(fēng)險是招標(biāo)方式和招標(biāo)過程中出現(xiàn)的串標(biāo)、惡意低價中標(biāo)高價索賠、行賄受賄等違法舞弊行為而形成的風(fēng)險。工程招標(biāo)和設(shè)備采購貫穿項目的全部過程，次數(shù)多、管理控制時間長，風(fēng)險眾多。招標(biāo)過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素有：資格預(yù)審工作不到位；投標(biāo)單位不回標(biāo)、中途退出；投標(biāo)單位出現(xiàn)串標(biāo)嫌疑；投標(biāo)單位存在低價中標(biāo)高價索賠嫌疑；評標(biāo)、決標(biāo)時出現(xiàn)的問題沒有及時解決；內(nèi)部人員可能存在舞弊行為等。

1.3 工程合同風(fēng)險

工程合同風(fēng)險就是項目的合約履行能力風(fēng)險。施工合同按主體分為總承包合同、專業(yè)分包合同等。按照價格分為總價合同、單價合同、成本加酬金合同。合同風(fēng)險常見因素有合同類型選擇錯誤、合同條款擬定措辭不嚴(yán)謹(jǐn)、合同條款前后矛盾、合同內(nèi)容不完備、合同簽訂前不做審核工作等。此外，總承包合同風(fēng)險常見為黑白合同和墊資施工、不按時支付工程款造成合同履行困難。

1.4 工期拖延風(fēng)險

工期拖延風(fēng)險指工程在施工過程中由于主觀和客觀原因造成的工程實際情況和計劃差異引起的風(fēng)險。工期延誤的主觀原因是不可原諒延誤，是承包商的責(zé)任或過錯引起的，不僅得不到工期延長，也得不到費用補償，還要賠償由此而發(fā)生的費用和工期的拖延；客觀原因是可原諒延誤，如施工過程中，由于受天氣、地質(zhì)等因素影響而引起工期拖延。工期拖延風(fēng)險的后果是：錯過項目的最佳預(yù)售時機、影響銷售回款、延期交房引起索賠、影響相關(guān)分包施工造成更大工期拖延，最終會導(dǎo)致工程投入和管理成本的大幅增加。

1.5 項目質(zhì)量風(fēng)險

項目質(zhì)量風(fēng)險是由于設(shè)計不當(dāng)和施工質(zhì)量問題造成糾紛沖突而引起的風(fēng)險。包括在項目決策階段，由于經(jīng)濟技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計階段，違反設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)造成的質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計認(rèn)識有重大錯誤，擅自改變設(shè)計造成的質(zhì)量事故問題；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全的問題處理不及時，造成售出交房后形成質(zhì)量隱患；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳不相符造成的實物質(zhì)量問題；以及新技術(shù)工藝材料應(yīng)用不當(dāng)造成質(zhì)量問題等。

1.6 組織與管理風(fēng)險

組織與管理風(fēng)險指項目管理人員能力不強、經(jīng)驗不足、合同條款不清楚、工人素質(zhì)低、勞動積極性低、管理機構(gòu)不能充分發(fā)揮作用以及由于項目各方面關(guān)系不協(xié)調(diào)和其它不確定性而引起的風(fēng)險。產(chǎn)生的主要原因有：管理人員缺乏項目管理能力、經(jīng)驗不足、組織不適當(dāng)，關(guān)鍵崗位人員經(jīng)常更換；不適當(dāng)?shù)捻椖恳?guī)劃或安排缺乏管理協(xié)調(diào)；監(jiān)理公司與甲方工程部之間職責(zé)不清晰；總承包商和指定分包商之間管理問題混亂等。

1.7 工程索賠風(fēng)險

由工程承包單位根據(jù)施工合同約定，對施工過程中發(fā)生的施工費用、施工工期的增加進行索賠，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來費用和工期增加的風(fēng)險。工程索賠風(fēng)險后果是造成投資增加、成本增加。造成工程索賠風(fēng)險的原因有:國家政策法規(guī)的影響；原材料大幅上漲；設(shè)計圖紙設(shè)計深度不夠、圖紙不齊、存在“錯、漏、碰、缺”導(dǎo)致設(shè)計變更；甲方自身原因造成的工程停工、不可預(yù)見的自然災(zāi)害影響等。

2 項目建設(shè)階段的風(fēng)險監(jiān)控

風(fēng)險監(jiān)控是對風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對全過程的監(jiān)視和控制，從而保證風(fēng)險管理達到預(yù)期的目標(biāo)，應(yīng)主要從以下幾個方面予以關(guān)注：①風(fēng)險監(jiān)控流程，建立房地產(chǎn)項目風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)、制定風(fēng)險應(yīng)急計劃、制定風(fēng)險監(jiān)控制度和流程圖；②審核檢查法，從項目建議書到項目結(jié)束，對可行性研究報告、項目策劃報告、施工圖設(shè)計文件、招標(biāo)文件等進行審核，查出錯誤、疏漏、前后矛盾、不一致之處，根據(jù)重要性程度，分初審、復(fù)審、審核、審定。檢查必須有記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋、及時解決；③風(fēng)險跟蹤表，實際工作中通常采用風(fēng)險跟蹤表格來記錄跟蹤的結(jié)果，然后定期地將跟蹤的結(jié)果制成風(fēng)險跟蹤報告，使決策者及時掌握風(fēng)險發(fā)展趨勢的相關(guān)信息，以便及時地做出反應(yīng)；④風(fēng)險重新估算，在風(fēng)險監(jiān)控的過程中只要發(fā)現(xiàn)有新的風(fēng)險因素，就要對其進行重新估算； ⑤風(fēng)險跟蹤報告，風(fēng)險跟蹤結(jié)果需要及時進行報告，向項目團隊傳達風(fēng)險信息，通報風(fēng)險現(xiàn)狀和風(fēng)險處理結(jié)果。

3 項目建設(shè)階段的風(fēng)險應(yīng)對策略

在房地產(chǎn)項目建設(shè)階段，通過對所開發(fā)項目進行風(fēng)險識別、風(fēng)險分析，把風(fēng)險發(fā)生概率、損失嚴(yán)重程度以及其它因素綜合起來考慮，可以得出各種發(fā)生風(fēng)險的可能性及其危害程度，再與公認(rèn)的安全指標(biāo)相比較，就可以確定風(fēng)險的危險等級，從而決定措施選擇以及控制措施應(yīng)采取到何種程度。在此階段的風(fēng)險應(yīng)對策略如下：

3.1 成立房地產(chǎn)風(fēng)險管理機構(gòu)

房地產(chǎn)風(fēng)險管理機構(gòu)的任務(wù)應(yīng)該是圍繞風(fēng)險管理目標(biāo)，即實現(xiàn)房地產(chǎn)投資利益最大化或風(fēng)險最小化,對房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險進行識別(Discern)—分析(Analysis)—決策(Decision)—控制(Control)—處理(Dispose)的有機過程，即DADCD風(fēng)險管理模式。運用風(fēng)險管理機構(gòu)，可在投資開發(fā)前對項目建設(shè)過程中所可能面對的風(fēng)險進行系統(tǒng)控制。其主要內(nèi)容有：①對投資風(fēng)險的辨識，包括對風(fēng)險信息的收集整理、風(fēng)險環(huán)境的了解和分析、風(fēng)險特征和類別的區(qū)分，可使在項目建設(shè)中對由于前期投資決策失誤而造成巨大損失的可能性降到最低；②風(fēng)險的分析和對策，估定各種方案、條件、情況下可能發(fā)生的損失的大小，計算風(fēng)險、確定風(fēng)險，據(jù)此可以對項目建設(shè)階段可能存在的各種風(fēng)險的損害性做到心中有數(shù)；③提高公司人員的專業(yè)及組織管理能力，在項目建設(shè)期間，規(guī)范招標(biāo)策略及進程以加強對工程招標(biāo)及設(shè)備采購風(fēng)險的管理、專業(yè)研讀通用條款，加強工程合同風(fēng)險管理、制定工程巡檢制度以加強工程質(zhì)量風(fēng)險的管理；④風(fēng)險的控制，針對項目建設(shè)中已經(jīng)出現(xiàn)的風(fēng)險，建立風(fēng)險控制體系，其中包括采取避免和減少風(fēng)險的各種方法，制定風(fēng)險控制計劃，形成風(fēng)險控制的基金，最終使風(fēng)險所造成的損失降到最低。

3.2 做好相應(yīng)風(fēng)險的處理措施

①風(fēng)險回避，無成功案例的新技術(shù)、新工藝、新材料、新方法不在開發(fā)項目中使用，回避創(chuàng)新和過度創(chuàng)新帶來的不可預(yù)知風(fēng)險；②風(fēng)險轉(zhuǎn)移，可有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔(dān)，將開發(fā)活動中風(fēng)險可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)，從而間接達到降低自身的損失程度。風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險等；③風(fēng)險減輕，做好冬雨季施工的準(zhǔn)備工作，做好工作調(diào)整，減輕上述時期對質(zhì)量和進度的影響；④風(fēng)險接受，對不能回避、轉(zhuǎn)移、減輕的風(fēng)險，采取建立健全工程招標(biāo)和設(shè)備采購的各項制度和工作流程、建立應(yīng)急風(fēng)險基金等措施。

3.3 做好項目可行性研究

在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。開發(fā)商要在城市規(guī)劃、政府政策法規(guī)等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，確定開發(fā)項目的用途、規(guī)模、類型，并對開發(fā)成本、需求量、售價或租金等做出預(yù)測。這些預(yù)測面臨著大量的不確定因素，風(fēng)險性也是極大的，管理者只能做出概率性的估計。因此，可行性研究階段對風(fēng)險的估計分析是否正確、真實和充分，直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成敗。

3.4 完善項目成本控制體系

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的有效控制可以降低項目開發(fā)成本增加的風(fēng)險，通常采用以下做法：①建立科學(xué)的工程造價分析系統(tǒng)，為項目建設(shè)階段成本管控提供準(zhǔn)確的相關(guān)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)；②做好規(guī)劃設(shè)計，合理確定工程造價控制目標(biāo)，以便在項目建設(shè)階段工程索賠中更加有理、有據(jù)；③加大招投標(biāo)管理力度，有效控制工程造價；④提高概預(yù)算的編制質(zhì)量，作好結(jié)算把關(guān)工作。

3.5 制定周密的應(yīng)急措施

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，短則2～3年，長則2～5年，國家產(chǎn)業(yè)投資及金融政策等宏觀層面的變化、區(qū)域和企業(yè)內(nèi)外部各種因素的變動，都可能造成房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的變化；在項目建設(shè)階段，不可預(yù)測事件隨時都有可能發(fā)生，因此，項目管理者必須對目前和遠景做有效應(yīng)急措施。主要包括對風(fēng)險的描述、完成計劃的假設(shè)、風(fēng)險出現(xiàn)的可能性、風(fēng)險的影響及適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)等。

[1] 鮑學(xué)英,柏瓊.SWOT技術(shù)在房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理中的應(yīng)用研究[J].蘭州交通大學(xué)學(xué)報,2008,27(1):8-10.

[2] 周巍.我國房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險及防范研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟,2008,(7):148-150.