工業(yè)廠房資產(chǎn)持有量分析與優(yōu)化

○尹彥寶

（廈門海滄投資集團有限公司）

HT集團建設(shè)公司在HC新工業(yè)戰(zhàn)略實施過程中政策性持有四個工業(yè)園區(qū)，48.53萬平方米的廠房，固定資產(chǎn)投資合計6.56億元，占建設(shè)公司權(quán)益資產(chǎn)的89.74%。廠房資產(chǎn)的基本情況見表1。這些資產(chǎn)在租賃經(jīng)營過程中突出表現(xiàn)為流動性差，收益水平低。因此需要對這些資產(chǎn)的持有量進行優(yōu)化以提高資產(chǎn)效率。

表1 建設(shè)公司廠房資產(chǎn)現(xiàn)狀統(tǒng)計截止時間： 2010年02月1日

一、廠房資產(chǎn)的經(jīng)營和價值狀態(tài)

1、廠房資產(chǎn)經(jīng)營狀態(tài)。2009年，建設(shè)公司工業(yè)廠房全部用于招商和租賃經(jīng)營，年度經(jīng)營收入2899萬元，凈利潤為2萬元，廠房賬面凈資產(chǎn)收益率為0.003%。2010年，隨著創(chuàng)業(yè)三期和創(chuàng)業(yè)二期兩個項目的竣工及租賃業(yè)務(wù)的開展，折舊費用繼續(xù)增加，工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)將虧損至518萬元。2009年、2010年業(yè)務(wù)經(jīng)營情況見表2。

創(chuàng)業(yè)四期和創(chuàng)業(yè)一期兩個項目在2009年、2010年兩年內(nèi)的經(jīng)營狀況是略有盈余和利潤增長。但這種盈余規(guī)模小且不穩(wěn)定，極易受到不可預(yù)見費用的影響，其經(jīng)營狀況處于盈虧平衡邊界狀態(tài)。創(chuàng)業(yè)二期和創(chuàng)業(yè)三期隨著竣工結(jié)算和租賃業(yè)務(wù)開展，折舊計提增加，虧損繼續(xù)擴大。

表2 2009—2010年經(jīng)營情況 單位：萬元

為考察該項業(yè)務(wù)的成長性，本文依據(jù)歷史數(shù)據(jù)對四個工業(yè)園進行了未來六年的財務(wù)盈虧模擬分析，其財務(wù)損益曲線見圖1。分析因素包括宏觀經(jīng)濟趨勢的基本判斷、廈門廠房市場當前租金水平、政府貼租和貼息政策。

圖1 建設(shè)公司工業(yè)廠房業(yè)務(wù)2009—2016年經(jīng)營財務(wù)損益模擬情況

中國經(jīng)濟在未來五年內(nèi)的總體趨勢是繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變是“十二五計劃”的主題。宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整將逐步縮減出口加工和勞動密集型制造業(yè)的規(guī)模，所以通用廠房的需求量趨于穩(wěn)定，租金價格也將走平，不可能出現(xiàn)量的飛躍。

從圖1可以看出，建設(shè)公司工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營情況是在2012年開始表現(xiàn)凈利潤盈余，2013年及其后期因價格增幅較慢而趨于穩(wěn)定，此后凈利潤按12%年均增長。2016年凈利潤為760萬元，資產(chǎn)回報率為1.52%，凈資產(chǎn)回報率為3.17%。2016年因扣除政策性收入（政府貼租、貼息）因素，虧損821萬元。因此，該業(yè)務(wù)的價值僅在于平均每年提供2247萬元的折舊等值現(xiàn)金流入，這些廠房資產(chǎn)未來五年內(nèi)無助于公司成長。

為深入考察每個工業(yè)園區(qū)的未來經(jīng)營情況，對創(chuàng)業(yè)四期、創(chuàng)業(yè)一期、創(chuàng)業(yè)二期、創(chuàng)業(yè)三期以同樣方式模擬分析未來五年的經(jīng)營損益情況，其損益趨勢見圖2、圖3、圖4、圖5。

圖2 創(chuàng)業(yè)四期 2009—2016年損益模擬

圖3 創(chuàng)業(yè)一期2009—2016年損益模擬

圖4 創(chuàng)業(yè)二期2009—2016年損益模擬

圖5 創(chuàng)業(yè)三期2009—2016年損益模擬

以下四張均表明每個園區(qū)的凈利潤基本處于增長狀態(tài)的損益趨勢圖，都顯示在2013年后持穩(wěn)定增長狀態(tài)。這種穩(wěn)定增長的主要因素是租金價格有限增長（緩慢，年均2%）、折舊穩(wěn)定和利息的下降（其中創(chuàng)業(yè)二期和創(chuàng)業(yè)三期的資金來源性質(zhì)主要是融資）。經(jīng)計算，創(chuàng)業(yè)四期、創(chuàng)業(yè)一期、創(chuàng)業(yè)二期和創(chuàng)業(yè)三期的2013年穩(wěn)定后的增長率分別為6.4%、6.3%、18.1%、15.2%。2016年各園區(qū)的利潤規(guī)模分別是230萬元、316萬元、-29萬元、243萬元，合計760萬元，相對于6.35億元固定資產(chǎn)投資，其投資回報率僅為1.19%。

創(chuàng)業(yè)四期和創(chuàng)業(yè)一期的收入水平高于創(chuàng)業(yè)三期和創(chuàng)業(yè)二期項目。原因是創(chuàng)業(yè)四期沒有負債資產(chǎn)、出租率高、位置好、租金和政策性收入穩(wěn)定。創(chuàng)業(yè)一期經(jīng)過近十年的運營，沒有負債、折舊費用低、出租率高、收入穩(wěn)定增長。創(chuàng)業(yè)二期采用全額貸款建設(shè)，租金為閉口合同，至2016年將持續(xù)為虧損狀態(tài)。創(chuàng)業(yè)三期隨著出租率的增加和負債的逐步減少，至2013年基本脫離虧損狀態(tài)。

2、廠房資產(chǎn)經(jīng)濟價值分析。建設(shè)公司每個工業(yè)園區(qū)項目都是一項業(yè)務(wù)投資。衡量和取舍資產(chǎn)持有價值的判斷標準不僅是財務(wù)分析，還要按照EVA原則進行經(jīng)濟價值判斷。計算建設(shè)公司工業(yè)廠房項目的EVA有兩種方式：一種是簡易算法，即將所有項目收入按其全生命周期計算合計凈現(xiàn)值，然后與初始固定資產(chǎn)投資及其資本機會成本進行比較；另一種算法是采用當期財務(wù)凈利潤減投資當期資本機會成本后的凈利潤增加值，同時考察增加值的長期變化。

兩種方式中，資本機會成本可以采用當期銀行利率（當前各商業(yè)銀行為HT集團授信的平均名義利率為6%）；也可采用機會收益率（房地產(chǎn)業(yè)15%，酒店業(yè)1.2%等等，本文假定為10%）；也可采用集團加權(quán)平均資本成本率（HT集團加權(quán)平均資本成本率估算為7%）。相對而言，采用銀行利率作為參照物進行比較更為公允。本文采用第二種算法和機會收益率，計算結(jié)果見表3。

經(jīng)計算，建設(shè)公司工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟增加值將保持六年虧損，但減虧速度較快，預(yù)計在2017年開始實現(xiàn)正值。在實現(xiàn)贏利之前，經(jīng)濟增加值已累計損失9902萬元，按照其發(fā)展趨勢，收回損失即經(jīng)濟增加值累計贏利大約需要十年時間。以上數(shù)據(jù)表明建設(shè)公司廠房項目是非價值型投資決策的結(jié)果。該項投資的回收期相當漫長，給公司短期戰(zhàn)略目標帶來很大壓力。

二、廠房資產(chǎn)對公司經(jīng)營目標的影響

1、廠房資產(chǎn)現(xiàn)狀及其存在的問題。建設(shè)公司作為母公司，持有太陽公司和創(chuàng)業(yè)四期全部資產(chǎn)。太陽公司持有創(chuàng)業(yè)三期、創(chuàng)業(yè)一期和創(chuàng)業(yè)二期廠房資產(chǎn)。以2009年為例，這些廠房資產(chǎn)對建設(shè)公司和太陽公司的經(jīng)營指標形成較大影響，影響情況見表4。

有效資產(chǎn)指按照公司財務(wù)報表扣除不受控資產(chǎn)，比如代財政融資、賬面名義資產(chǎn)等。這些資產(chǎn)不應(yīng)作為經(jīng)營指標考核基數(shù)。太陽公司2009年廠房資產(chǎn)占其有效資產(chǎn)82.13%，占其權(quán)益資產(chǎn)的442.82%?？梢娞柟镜膹S房資產(chǎn)主要是通過負債形成的，而廠房業(yè)務(wù)的收入不足以抵消折舊成本、管理費用、營銷及財務(wù)費用，利潤是負值。

建設(shè)公司2009年廠房資產(chǎn)占公司有效資產(chǎn)的28.03%，占其權(quán)益資產(chǎn)的85.62%。顯然，廠房資產(chǎn)是公司資產(chǎn)的絕大部分，但其收入貢獻僅為6.53%，該業(yè)務(wù)利潤對凈資產(chǎn)收益率沒有任何貢獻，各項費用需要其他業(yè)務(wù)貼補。

表3 各園區(qū)經(jīng)濟增加值情況 單位：萬元

基于以上分析，建設(shè)公司的廠房業(yè)務(wù)所占資產(chǎn)比重大，收入少，利息負擔重，對經(jīng)營指標造成較為嚴重的影響。結(jié)合上文對工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成長性分析，在建設(shè)公司未引進更好的業(yè)務(wù)以改變業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)或營收結(jié)構(gòu)，或者未對廠房業(yè)務(wù)作出處置之前，廠房業(yè)務(wù)的經(jīng)營狀況是不樂觀的。

2、廠房持有量變動對公司經(jīng)營的影響。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，良性負債有助于公司成長。但資金長期沉滯，資金所轉(zhuǎn)換的固定資產(chǎn)不能帶來收益，則是貶損公司價值。本文中，建設(shè)公司廠房資產(chǎn)中負債達4.07億元，即廠房業(yè)務(wù)的資產(chǎn)負債率為64.08%，基本與房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)水平相當。但這些負債已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃有暂^差的資產(chǎn)，全部用于租賃經(jīng)營，與居住類地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高流動性不可比較，收益水平也是天差地別。所以在市場租金價格穩(wěn)定、折舊及稅費剛性的情況下，只有降低廠房持有量，提高這些資產(chǎn)的流動性才是改變廠房業(yè)務(wù)經(jīng)營不良的有效方法。顯然，已經(jīng)投入使用的廠房持有量和公司經(jīng)營業(yè)績存在一個基本線性的關(guān)系，即隨著持有量的下降，公司經(jīng)營業(yè)績將逐步上升；隨著負債的減少，資產(chǎn)總額的降低，公司業(yè)績也將隨之下降。只有資產(chǎn)收益率大于社會平均水平（行業(yè)水平，2%）的廠房資產(chǎn)持有量才是合理的持有量，才是值得留存的資產(chǎn)。以此作為標準，建設(shè)公司持有的四個園區(qū)在五年內(nèi)其經(jīng)濟增加值均不能超過2%的資產(chǎn)收益率，所以四個園區(qū)均應(yīng)采取不持有的處置措施。建設(shè)公司每降低一個平方米的持有量，則租金收入、成本和費用相應(yīng)減少，公司可平均增加利潤31.8元/m2，持有量自48.53萬平方米下降至42.98萬平方米，可實現(xiàn)2010年的廠房業(yè)務(wù)平衡，下降至25.86萬平方米可實現(xiàn)2011年的廠房業(yè)務(wù)平衡。此后五年的廠房資產(chǎn)收益率平均大于1.66%。

假定建設(shè)公司所持有創(chuàng)業(yè)四期和創(chuàng)業(yè)三期按1580元/m2均價售出，建設(shè)公司增加銷售收入為58731萬元。廠房業(yè)務(wù)經(jīng)營情況利潤呈上升趨勢，即使取消政策性支持政策，園區(qū)也能呈現(xiàn)增長趨勢。2010年的廠房業(yè)務(wù)凈資產(chǎn)收益率為0.59%并逐年上升至2016年的1.95%。太陽公司的資產(chǎn)消除了所有負債，廠房業(yè)務(wù)利潤由虧損48萬元變成贏利232萬元，公司權(quán)益資產(chǎn)收益率迅速由0.87%改變?yōu)?.95%，以后各年均呈遞增趨勢。

三、廠房持有量調(diào)整

表4 2009年廠房業(yè)務(wù)對公司經(jīng)營指標的影響 單位：萬元

通過分析，建設(shè)公司持有的工業(yè)廠房占用了公司絕大部分的自有資金，其低流動性和低收益性在五年內(nèi)不會有助公司成長，使公司被迫放棄了很多的發(fā)展機會。從經(jīng)濟增加值的角度出發(fā)，這些政策性決策結(jié)果的沉滯資產(chǎn)更是不值得繼續(xù)持有。

四個園區(qū)中，創(chuàng)業(yè)四期和創(chuàng)業(yè)一期在2010年及其以后均基本保持了微利增長狀態(tài)，但是資產(chǎn)收益率始終在2%左右徘徊；而創(chuàng)業(yè)二期和創(chuàng)業(yè)三期將長期保持虧損或低利潤狀態(tài)，短期內(nèi)尚不能實現(xiàn)盈虧平衡。

基于以上分析，就建設(shè)公司持有的工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)和四個園區(qū)的建議如下。

一是降低工業(yè)廠房的持有量。按照當前市場價格（均價約1580元/平方米），售出以消除建設(shè)公司廠房業(yè)務(wù)4.07億元負債。

二是銷售首選項目是創(chuàng)業(yè)四期。該項目地理位置較好，市場售價預(yù)計可達1800元/平方米。該項目在未來五年內(nèi)的資產(chǎn)收益率不會有突破性增長，而經(jīng)濟價值增加值也最為可觀。銷售收回14220萬元現(xiàn)金的五年內(nèi)經(jīng)濟增加值預(yù)計可達10248萬元，遠高于出租收益。

三是銷售的第二個項目應(yīng)是創(chuàng)業(yè)三期。該項目位置偏遠，市場價格不高，預(yù)計為1500元/平方米左右，基本與其建設(shè)成本相當，甚至借貸利息都難以彌補。