城市價值與房地產(chǎn)價值關系探討

□文/王寧波 米 琳

隨著全球化的日益深入，我們進入一個充滿競爭的新紀元。新世紀競爭的一個重要方面就是不同城市之間的競爭。然而，城市競爭力一個內(nèi)在的決定因素就是這個城市固有的價值。城市是房地產(chǎn)活動的場所與載體。不同城市的價值與城市房地產(chǎn)的價值有著密切的關系，認清兩者的關系，有助于我們在城市發(fā)展過程中規(guī)劃統(tǒng)籌，合理地開發(fā)和指導房地產(chǎn)活動的進行，從而達到順應市場規(guī)律因地制宜、增強城市房地產(chǎn)開發(fā)的活力和進而增強城市競爭力的目標。

在以往的研究中多把城市價值和房地產(chǎn)價值兩者分而述之。對城市價值的探討往往以城市競爭力為題來進行多因素的分析，而房地產(chǎn)價值分析則往往從傳統(tǒng)的價值規(guī)律進行論述。也有學者對城市價值對房價的顯性變化進行了實證研究，但僅僅從量上論證不足以揭示城市價值與房地產(chǎn)價值之間的內(nèi)在聯(lián)系。筆者認為，城市固有的內(nèi)在價值與不同城市的房地產(chǎn)價值，兩者具有獨立性，但同時也有不可割裂的關系。城市價值本身就是城市所具有的資源和影響力的綜合評估，為微觀主體的房地產(chǎn)開發(fā)活動提供了隱性的競爭力，理所當然是主體和載體的關系。

一、城市價值和房地產(chǎn)價值概念界定

城市的發(fā)展目標是多元的，包括經(jīng)濟、社會、文化和政治等多方面的目標；反之，城市的價值同樣也是由城市的經(jīng)濟、政治、文化、歷史、地理等多方面因素所決定的。因此，城市價值可以描述為:根據(jù)一個城市的環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢，聚集利用和優(yōu)化配置更多的資源，為所在地區(qū)和人們創(chuàng)造更多的經(jīng)濟價值和社會文化價值等的能力。

同樣，我們也可以把房地產(chǎn)價值描述為:房地產(chǎn)產(chǎn)品在市場競爭中所表現(xiàn)出的一種外在的市場力量，通過對人的消費和生活品質追求的導向獲取利潤所表現(xiàn)出來的能力。房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩個部分。所以，房地產(chǎn)價值也由這兩個部分的價值構成。具體的房地產(chǎn)價值我們可以分解為不變資本價值和可變資本價值。

二、城市價值與房地產(chǎn)價值的關系

（一）城市價值是房地產(chǎn)價值的外生影響因素。當今的城市是一個非常復雜的開放的系統(tǒng)，而房地產(chǎn)正是城市系統(tǒng)中一個重要的有機組成部分。在城市內(nèi)部，房地產(chǎn)行業(yè)與城市的關系是個體與環(huán)境的關系，環(huán)境因主體而存，主體因環(huán)境而變。城市價值是房地產(chǎn)價值的決定性因素，是促進房地產(chǎn)價值提高的根本保障。房地產(chǎn)價值的確立和提高依賴于城市價值的各構成因素的大力支持，沒有這些因素的促進，房地產(chǎn)價值就難以實現(xiàn)和提高。所以，城市價值是房地產(chǎn)價值的外生影響因素。

1、城市經(jīng)濟對房地產(chǎn)價值的影響。城市經(jīng)濟是城市價值的決定性因素，是城市作為一個系統(tǒng)運作和發(fā)展的基礎。一個城市的經(jīng)濟基礎直接決定了該城市的購買力水平、資源配置和利用水平、配套設施情況等。經(jīng)濟全球化來臨，商業(yè)化成為城市發(fā)展的一個時代主題，我們可以從現(xiàn)實中的例子可以看出，經(jīng)濟越是發(fā)達的地區(qū)和城市，商業(yè)化越是發(fā)達和成熟。經(jīng)濟基礎為商業(yè)的繁榮提供了保障。一方面城市的工業(yè)化使人們?nèi)找娓辉?，從而使人們的購買力不斷提高，同時在生活品質的追求上也不斷提升；另一方面城市經(jīng)濟不斷發(fā)展的要求使得城市自身在硬件設施和軟件配套上也在進行不斷的更新和發(fā)展。作為商品，房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)達的城市已經(jīng)被賦予了更大的價值。首先，經(jīng)濟發(fā)達城市中的地產(chǎn)價值和生產(chǎn)房地產(chǎn)過程中消耗的可變成本皆提高，這兩種價值正是房地產(chǎn)價值的重要組成部分；其次，城市的資源是房地產(chǎn)運作的基礎，原材料的供應情況、技術資源供應情況、人力資源供應情況與基礎設施情況都影響房地產(chǎn)的開發(fā)和運作效率，所以經(jīng)濟基礎直接決定房地產(chǎn)價值的產(chǎn)生和循環(huán)；最后，我們知道市場化的程度和經(jīng)濟的發(fā)達程度有很大的關系，在市場經(jīng)濟下的中國，發(fā)達的城市就是一個開放的城市，市場化的程度和對外交流的能力對房地產(chǎn)市場意識和市場能力起到間接催化作用，使得房地產(chǎn)業(yè)不斷在市場競爭中提升品質，傳遞價值。所以，城市的經(jīng)濟狀況不但是一個城市價值的決定性因素，同樣也是城市房地產(chǎn)價值大小的決定性因素。

2、城市文化對房地產(chǎn)價值的影響。毫無疑問，城市文化是一個城市最重要的無形資產(chǎn)。城市文化作為一種價值概念，是城市具有的城市特點和文化模式，是物質與精神的結晶，代表著先進文化的發(fā)展方向。同時，城市文化作為社會文化的寫照，反映著它所處的時代、社會、經(jīng)濟、科學技術、生活方式、人際關系、哲學觀點等等。城市文化是個復雜的、多層次的體系，包含著自然環(huán)境、歷史積淀、人文景觀、風俗習慣、宗教信仰、方言等文化特色。當今社會的城市競爭已從單純的經(jīng)濟競爭轉向包括城市文化在內(nèi)的復合競爭，人們更多地從文化、景觀、生態(tài)等角度認識城市、評判城市。城市要提高其競爭力，關鍵在于形成自己的文化特征與文化個性，唯有發(fā)揮文化的獨特影響力，才能樹立鮮明的城市形象，提高城市的知名度。城市文化是怎樣提升城市價值的呢？首先，文化為城市發(fā)展提供內(nèi)在動力。城市文化為城市的建設和發(fā)展提供強大的精神動力，起著統(tǒng)率和導向的作用；其次，城市文化成為城市的重要經(jīng)濟增長點。文化與經(jīng)濟的相互促進、融合已成為當今世界的個新特點、新趨勢。城市文化不僅是種精神活動，它本身也能創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益和財富，促進經(jīng)濟的發(fā)展；第三，文化能夠塑造城市形象，提升城市品位，是城市面貌與內(nèi)在精神的有機統(tǒng)一，歷史文化與現(xiàn)實文化的統(tǒng)一；第四，城市文化是城市發(fā)展水平的重要標志。

根據(jù)以上分析，可以得出:城市文化對房地產(chǎn)有著比較深刻的影響。首先，人們對城市生活的追求本質上是對城市文化的追求，人們生活品質的提高，最基本就是“衣食住行”等基本生活要素的提高，優(yōu)秀的城市文化在積攢城市人氣、提升生活品質的同時，也提升了房地產(chǎn)等基本生活要素潛在的價值；其次，城市文化影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品存在的特點，城市文化作為一個物質和精神有機統(tǒng)一體，房地產(chǎn)本身就是城市文化的表現(xiàn)和組成部分，城市文化中包含的價值成分其中一部分就已經(jīng)在精神氣質層面向房地產(chǎn)產(chǎn)品實現(xiàn)了價值轉移；最后，人們對城市文化的其他組成部分的追求，比如自然景觀、人文環(huán)境、歷史積淀等的追求，間接地帶動了房地產(chǎn)的發(fā)展。

圖2

3、城市的其他要素對房地產(chǎn)價值的影響。城市的其他要素是指除城市的經(jīng)濟、文化以外包括政治、地理、科學技術等一些其他基本要素。這些要素也是城市存在和發(fā)展的血液和靈魂，是城市實力的重要內(nèi)容，對城市價值與房地產(chǎn)價值的形成有著重要的影響。一個地區(qū)或城市的政治制度和政治氛圍對其競爭力有著決定性的意義。中國經(jīng)歷了很多不同制度的更替，通過歷史和市場的檢驗，從結果上我們可以看出，先進的政治制度是包容的、開放的、具有活力的。這種積極政治氛圍下的結果是，科技發(fā)展，經(jīng)濟文化繁榮；最直接的表現(xiàn)就是城市越來越具有吸引力，房地產(chǎn)價值也隨著城市的發(fā)展逐漸提升。地理要素也影響和制約著城市的發(fā)展。一個城市的地理優(yōu)勢通?？梢员憩F(xiàn)在是具有戰(zhàn)略地位或者交通便捷，那么這個城市的經(jīng)濟、政治、文化通常都比較發(fā)達，房地產(chǎn)價值也相應的較高。中國沿海、沿江等地區(qū)和城市的房地產(chǎn)業(yè)往往比內(nèi)陸的一些地區(qū)和城市的房地產(chǎn)業(yè)具有更高價值就可以證明這一點。

城市的政治、經(jīng)濟、文化各要素本身就是一個整體，相互依存相互影響，共同影響城市的發(fā)展和體現(xiàn)城市的價值。綜合起來:房地產(chǎn)作為一種商品本身具有一定的價值，但從根本上講，城市價值是房地產(chǎn)價值的外生影響因素，城市的價值決定著房地產(chǎn)價值。（圖1）

（二）房地產(chǎn)價值是城市價值的內(nèi)生影響因素。城市與房地產(chǎn)是整體與個體、載體與主體的關系，兩者是有機統(tǒng)一的，我們不能把兩者分開來討論。城市價值決定著房地產(chǎn)價值，房地產(chǎn)價值同樣也影響著城市價值。在影響和制約城市發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)的發(fā)展處于基礎性的位置。房地產(chǎn)是大眾生活和生存最基本的保障，房地產(chǎn)從其自然屬性和社會屬性兩個方面影響著城市影響力和競爭力。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的基礎性行業(yè)之一，作為一種商品，其生產(chǎn)出來后就具有一定的價值，是城市價值的重要組成部分，這就是其自然屬性的重要表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)的社會屬性對城市價值的影響或許遠遠高于其自然屬性。首先，城市社會的和諧穩(wěn)定問題是城市問題的重中之重，而城市的和諧穩(wěn)定關鍵是要保證城市居民的基本生活要求，住房的要求和住房的品質無疑就是城市居民的基本生活保障。其次，房地產(chǎn)本身就包含很多獨有的文化，是城市文化的重要組成部分。房地產(chǎn)文化中蘊含的建筑之美、科學技術、自然和文化景觀、風俗習慣等，無不是映射出城市文化的特點，同時也體現(xiàn)出城市的價值。最后，房地產(chǎn)是一個城市的通俗名片，在城市化的進程中越來越多的人們進入了城市，而人們在對城市的選擇過程中，最初的選擇也是基于生活品質提高的要求，最直觀的評判就是從城市房地產(chǎn)的評價開始的。（圖2）

三、建議與啟示

本文論證表明:城市價值決定房地產(chǎn)價值。政府應該明確地進行城市定位，在城市發(fā)展戰(zhàn)略的指導下，提升經(jīng)濟實力，大力發(fā)展城市社會和文化建設，改善城市的環(huán)境，提升城市公共服務水平，以增大城市的內(nèi)在價值，在此基礎上對城市形象進行塑造和推廣。另外，政府應該以可持續(xù)發(fā)展的眼光，規(guī)劃統(tǒng)籌，合理地開發(fā)和指導房地產(chǎn)活動的進行，使城市價值和房地產(chǎn)價值相統(tǒng)一，順應市場規(guī)律和價值規(guī)律，從而打造出城市和房地產(chǎn)的綜合競爭力與核心競爭力。房地產(chǎn)價值反作用于城市價值，房地產(chǎn)價值是城市價值的重要組成部分。所以，房地產(chǎn)開發(fā)也應該用可持續(xù)的眼光，合理指導，優(yōu)化配置資源，使房地產(chǎn)產(chǎn)品在使用功能和文化內(nèi)涵上與城市相統(tǒng)一并有所提高，最終達到提升城市形象和城市價值的目的。

[1]裴艷飛.城市房地產(chǎn)發(fā)展與城市社會、經(jīng)濟和生態(tài)環(huán)境綜合系統(tǒng)協(xié)調(diào)性的評價[J].決策與統(tǒng)計，2009.

[2]陰慧.城市競爭力與企業(yè)競爭力的關系探討[J].理論經(jīng)濟學，2008.