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    古代房市萬象

    2010-06-27 04:47:32戎丹妍
    決策 2010年8期
    關(guān)鍵詞:買房開發(fā)商房子

    ■戎丹妍

    (作者為現(xiàn)代快報記者)

    如果研究古代的房市,你也許會發(fā)現(xiàn),今天我們在房地產(chǎn)市場見到的一些現(xiàn)象,早在古代就已經(jīng)存在了。

    在多數(shù)人的印象中,房地產(chǎn)交易也就是最近二十幾年的事情,因為建國之初是不允許買房賣房,更不允許買地賣地的,而售樓部、開發(fā)商、分期付款、貨幣購房、按揭、房奴、開盤、過戶,這些熱門詞匯都是最近這些年才出現(xiàn)的。然而事實并非如此。

    古代房地產(chǎn)開發(fā)商多為玩票

    根據(jù)考古實物和歷史文獻(xiàn)證明,中國在西周時就出現(xiàn)了土地交易,在戰(zhàn)國時就有房屋買賣。

    在一個名字叫“盉”的西周青銅器上,就刻有一段關(guān)于房地產(chǎn)交易的銘文:惟三年三月既生魄壬寅,矩伯庶人取瑾璋于裘衛(wèi),財八十朋,厥貯,其舍田十田;矩或取赤琥兩、麂韨兩、賁鞈一,財廿朋,其舍田三田。

    意思大致就是在公元前919年農(nóng)歷三月份,一個叫矩伯的人分兩次把一千三百畝土地抵押給一個叫裘衛(wèi)的人,換來了價值一百串貝殼的幾件奢侈品,包括兩塊玉,一件鹿皮披肩,一條帶花的圍裙。

    這是目前發(fā)現(xiàn)的最早的一宗不動產(chǎn)交易,它的性質(zhì)是土地抵押,跟現(xiàn)代開發(fā)商拿著土地使用證到銀行辦理抵押貸款性質(zhì)差不多。

    有土地買賣,就應(yīng)該有房產(chǎn)商開發(fā)。那么,最早的房地產(chǎn)商究竟出現(xiàn)在什么時候呢?是否這時候就已經(jīng)有人開始琢磨著從房地產(chǎn)中謀取暴利的商人了呢?

    如果我們所說的開發(fā)商指的是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),那么中國古代肯定是沒有這樣的開發(fā)商的,因為中國古代沒有企業(yè),而且在古代,房地產(chǎn)市場主要還是以二手房買賣為主。

    在古代,一套住房的第一代業(yè)主,一般都是自主建房,也就是說,這套住房最開始一般都不是從市場上買來的,都是第一代業(yè)主自己蓋的。房子蓋好后,因為種種原因,這套房子被賣掉,賣給第二代業(yè)主,然后再賣給第三代、第四代業(yè)主??偟膩碚f,從戰(zhàn)國到明清,中國房地產(chǎn)市場上賣來賣去的主要是二手房,也不存在產(chǎn)權(quán)年限一說。

    不過到隋唐時,倒是有人專門開發(fā)商鋪,蓋好之后,或租或賣,從某種意義上講,他們也可算是開發(fā)商。有個叫竇乂的人,就是其中的佼佼者。

    竇乂生在陜西,很小的時候就死了爹娘,跟著舅舅一塊兒生活。竇乂先通過賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢,后來有了80萬錢的身家,于是開始向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍。當(dāng)時長安西市有一個廢棄的化糞池,面積不小,有十幾畝,閑置七八年了,一直沒人買。竇乂把它買了下來,雇人填平,在上面蓋了20間店鋪,租給波斯胡人做生意,平均每天都收上來幾千錢的房租。

    再后來,竇乂聽說當(dāng)朝太尉李晟喜歡打馬球,于是斥資70萬錢買下一塊地,又花30萬錢把這塊地建成一片馬球場,送給了李晟。李晟很高興,從此跟竇乂結(jié)成死黨,有求必應(yīng)。有這種靠山保駕護(hù)航,竇乂發(fā)得更快了,不到40歲就成了長安首富,人稱“竇半城”。

    除了像竇乂這樣的開發(fā)商,古代的開發(fā)商還有一些是公務(wù)員、退休干部等,甚至官府自己就是開發(fā)商。

    比如在北宋,中央政府下面就有個專門搞開發(fā)的機構(gòu),叫做“修完京城所”。這個機構(gòu)本來只能是修筑城墻和宮殿,后來城墻修得差不多了,宮殿也蓋得夠豪華了,這個機構(gòu)就開始轉(zhuǎn)型,開始給中央財政搞創(chuàng)收。怎么搞創(chuàng)收呢?修完京城所向朝廷請示,劃撥給他們大片地皮,他們在上面蓋住宅蓋店鋪,蓋好了,有的賣給老百姓,有的賃給老百姓,給國庫做了很大貢獻(xiàn)。

    但是所有這些開發(fā)商都不專門從事房地產(chǎn)開發(fā)。

    職業(yè)開發(fā)商為何不能生存?

    為什么古代沒有純粹的開發(fā)商。首先,從漢朝開始,傳統(tǒng)中國一貫重農(nóng)抑商,單靠造房子賺錢,會被大伙瞧不起。

    其次,做開發(fā)商最需要的是錢。買地、買建材、雇人、擺平關(guān)系,哪個環(huán)節(jié)都得花錢。尤其買地,流動資金不能少,錢不夠,就得找同行拆借,或者找銀行貸款。古代沒有銀行,但有錢莊,可是錢莊規(guī)模一般很小,即使有一些大型的全國連鎖的錢莊,他們也不做開發(fā)商的生意,都把錢借給別的老板了。史料上有一個辦理房地產(chǎn)抵押貸款的例子,說的是南北朝時候的梁朝郡王蕭宏,讓人家拿著房契去貸款,一張房契最多只貸給幾千錢。這點兒錢別說搞開發(fā),吃一頓大餐都不夠。

    直到民國時期,外國銀行紛紛到中國開展業(yè)務(wù),開發(fā)商們才能貸到大筆的貸款。所以中國的職業(yè)開發(fā)商直到民國才出現(xiàn)。

    不過在中國古代,最不利于職業(yè)開發(fā)商生存的,還是政策因素。具體些說,就是古代政府一般不允許商人購置大量土地。

    以唐朝為例。唐玄宗在位時,土地政策里有這么一條:“應(yīng)給園宅地者,良口三口以下給一畝,每三口加一畝,賤口五口給一畝,每五口加一畝,諸買地者不得過本制?!币馑季褪钦f,老百姓的宅基地是由政府劃撥的,大小取決于家庭等級和家庭人口。另外老百姓也可以購買宅基,但是購買的面積有限,不能超過政府規(guī)定的指標(biāo)。

    在唐朝,商人屬于賤民,再有錢的商人也是賤民,賤民老板去買地,即使是上百口人的大家庭,最多也只能購買20畝地,用這20畝地搞開發(fā),一兩年就倒騰光了。而如果超標(biāo)大量買地會怎么樣呢?

    唐朝法律規(guī)定:“諸占田過限者,一畝笞十?!币馑际琴I地超過指標(biāo)的,得挨板子,每超出一畝指標(biāo),挨10大板。

    名人買房也辛酸

    古代房價高不高,視不同朝代而定。

    以北宋為例,首都開封的房價不是普通人能承受得起的,連很多名人都是買不起房子的。比如蘇東坡,他一生也沒能在開封買到房子,只是在其他小地方買了幾套。他兒子在開封結(jié)婚,沒有新房,蘇東坡很著急,最后還是借了一個朋友的房子,才算把喜事辦了。

    蘇東坡的弟弟蘇轍也是。蘇轍參加工作幾十年,到七十歲那年才買上房子,而且不是在首都開封買的,是在開封南邊的一個城市許昌買的。在買房之前,蘇轍寫過一首詩,說“我生發(fā)半白,四海無尺椽”,又說“我老未有宅,諸子以為言”,意思是,我活了大半生,頭發(fā)都花白了,還沒弄上一套房子,搞得自己在兒子們面前抬不起頭來,他們還老是抱怨我。

    古代人買房子,也跟現(xiàn)在人一樣,要考慮很多因素。

    最主要的是看房價是否承受得起。不管是古代購房者,還是現(xiàn)代購房者,買房之前都會掂量一下樓盤的價格和自己的腰包。比如蘇氏兄弟,一輩子也沒在首都買房,而是到其他相對便宜的地方買房。而唐代詩人白居易買房更有意思,跟現(xiàn)代都市打工族的買房經(jīng)歷很像。

    白居易二十八歲考中舉人,二十九歲考中進(jìn)士,三十二歲參加工作,干的是“校書郎”,就是在中央辦公廳負(fù)責(zé)校對紅頭文件的工作人員。級別呢,是正九品,相當(dāng)于一個小縣的縣長,不過工資卻不低,每月一萬六千錢。白居易在長安東郊常樂里租了四間茅屋,因為離上班的地方遠(yuǎn),又養(yǎng)了一匹馬代步,此外還雇了兩個保姆,這樣每月的開銷是七千五百錢,剩下八千五百錢存起來。但是存了十年,他也沒能在長安買下一套房子。

    后來白居易覺得這樣長期租房不是辦法,就跑到陜西渭南縣,也就是長安城的衛(wèi)星城,買下一處宅子,平時住在單位,逢假期和休息日就回渭南的家。有點和現(xiàn)在的大都市白領(lǐng)差不多,在郊區(qū)買房不住,而在城里租房上班。

    房價如此之高,古代也催生了房奴,不僅有房奴,也有蝸居。

    北宋初年有個大學(xué)士叫陶轂,他親眼見過老百姓的住房是多么緊張?!八泥従秩肟占馨?,疊垛箱籠,分寢兒女?!本褪钦f房子太小,就在房子天花板和地板的中間加一層,隔成小復(fù)式。臥室太小,放不下床,就把箱子柜子什么的拼起來,讓孩子們睡。這種一家三代擠一個小房子的居住生活,跟電視劇《蝸居》里出現(xiàn)的場景差不多。

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