我國公共住房消費融資模式及績效分析

周京奎

（南開大學 經濟研究所，天津 300071）

一、引言

公共住房是指為解決中低收入家庭居住問題，由政府直接投資建造或以一定方式對建房機構提供補助，并以較低價格或租金向這些家庭出售或出租的住房。由于公共住房具有準公共物品性質、經營的非盈利性，需求對象支付能力低，政府只有對其提供強有力的融資支持，才能解決中低收入家庭的居住問題。

我國在1998年實行住房制度改革后，初步建立了以限價房、經濟適用房、廉租房為核心的公共住房供給體系，相應的出現(xiàn)了以銀行貸款、政府財政預算內投資、土地出讓金收益和公積金增值收益為核心的公共住房建設融資體系和以住房公積金制度為主的公共住房消費融資模式。然而，隨著我國社會經濟發(fā)展進入新的階段，現(xiàn)有的公共住房融資模式已極大地制約了公共住房福利效應的發(fā)揮：

1.公共住房建設融資需求與資金供給存在巨額缺口。目前，限價房、經濟適用房建設融資是以商業(yè)銀行貸款為主，而廉租房建設是以政府財政預算內投資、土地出讓金收益和公積金增值收益為主。上述公共住房供應對象依次為中低收入、低收入、最低收入家庭，根據(jù)這部分人群數(shù)量可以計算出，2007年我國限價房、經濟適用房、廉租房建設融資需求規(guī)模分別為4 063.08億元、2 256.57億元、1 194.2億元，而2007年經濟適用房建設投資僅為833.8億元，由于地方財政壓力大、土地出讓金收益波動大、公積金增值收益有限，廉租房建設投資規(guī)模不會有顯著增長。顯然，在該融資模式下公共住房建設融資存在巨額缺口。

2.公共住房消費融資模式中強制性繳存機制與市場化配貸機制錯位。以2005年為例，我國城鎮(zhèn)不同收入類型家庭繳納的住房公積金和住房貸款額有較大差異，說明在錯位機制下中高收入家庭的住宅消費融資能力遠高于中低收入家庭，公共住房融資功能尚未體現(xiàn)，具體數(shù)字如表1所示。

3.公共住房融資模式定位模糊、運行模式僵化，與住房支付能力、住宅價格尚未建立聯(lián)動機制。目前，我國城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房支付能力很低：以90平方米住宅為例，2006年城鎮(zhèn)最低收入家庭、低收入家庭、中等偏下收入家庭的房價收入比分別為20.74、13.36、9.80，而中等偏上收入家庭以及高收入家庭的房價收入比均處于國際警戒線之內。從前面給出的公積金繳存數(shù)據(jù)可以看出，這些類型家庭很難享受到公共住房消費融資補貼。另外，由于我國在確定公積金繳存比例、貸款利率時沒有充分考慮地區(qū)差異、收入差異，且沒有與居民的住房支付能力、住宅價格建立聯(lián)動機制，至使制度設定的公平性和效率性難以得到體現(xiàn)。

表1 不同類型家庭人均繳納公積金數(shù)額及住房貸款額

4.尚未建立公共住房融資模式績效評估機制。當前公共住房融資模式運行績效不高主要表現(xiàn)為：（1）公共住房融資模式覆蓋面有限，在制度普遍性方面存在質疑；（2）住房公積金運營效率不高，在制度效率性方面存在質疑；（3）保障作用受限，在制度的保障性方面存在質疑；（4）治理結構設計、決策機制和監(jiān)管機制還不健全，交易成本過高，在資金安全性方面存在質疑。這表明對現(xiàn)行公共住房融資模式績效進行勢在必行。由于我國尚未建立公共住房融資績效評估機制，至使上述工作停滯不前。

5.尚未建立完整的公共住房融資體系。公共住房融資體系應包括公共住房建設與消費融資體系、融資擔保體系、融資機構體系、融資法規(guī)體系。目前，我國公共住房建設融資體系主要以土地出讓金收益、公積金增值收益和地方政府投資為主，但這些資金在很大程度上受地方政府意志支配，真正用到公共住房建設上的資金非常有限，而在公共住房消費融資體系中只有公積金制度，至于擔保體系、機構體系、法律法規(guī)體系幾乎沒有建立。公共住房融資體系不健全，極大地降低了我國公共住房保障政策的實施效果。

從上面的分析不難看出，導致公共住房融資問題出現(xiàn)的原因有多種，然而模式定位是否是其主要原因呢？本文將通過構建不同收入家庭住房支付能力與住房公積金關系計量模型，實證檢驗我國公共住房融資模式績效。本文第二部分是文獻回顧；第三部分為住房支付能力與住房公積金關系計量模型及檢驗結果；第四部分為結論及政策建議。

二、相關文獻回顧

（一）國內研究現(xiàn)狀分析

中低收入家庭住房融資政策與模式是住房金融理論與實務的重要組成部分，國內學者在該領域的研究主要從以下幾個方面展開：

1.介紹國外公共住房融資政策和住房公積金制度。許多學者詳細分析了新加坡住房公積金制度的特點、性質及其運作過程，提出住房公積金制度的定位是對中低收入家庭購房提供金融支持（汪利娜，2003）。另外，部分學者在對各國的公共住房政策進行比較研究后，提出了我國公共住房政策的理想模式，即采用住房分類供應體系，實行高、中、低收入梯度的住房供應模式，并設計與之相對應的公共住房融資政策（姚玲珍，2003；葉劍平，2007；陳伯庚，2007）。

2.公共住房融資政策與住房公積金制度應用方面的研究。公共住房供給政策應分為公共住房政策和住房供給者補貼政策，前者是由國家直接干預住房的建設，主要表現(xiàn)在：為低收入階層提供廉租住房，而后者則是通過向生產者提供補貼的形式來實現(xiàn)（印堃華，胡彬，1999；孫冰，劉洪玉，2005；錢瑛瑛，2003）。隨著商品住宅市場的成熟，應該對住房公積金的保障作用、貢獻度、管理模式進行深入研究（胡昊等，2007）。在非公有企業(yè)職工和農民工規(guī)模不斷擴大的背景下，應逐步擴大公積金保障對象范圍（張永岳，2007）。

3.公共住房融資理論方面的研究。一些學者從市場失靈與政府管制理論、福利經濟學理論、供求均衡理論、公共政策理論、金融創(chuàng)新理論出發(fā)對我國住房公積金制度進行分析，指出公共住房融資政策及住房公積金制度存在的缺點和弊端，以期對中低收入者購房提供足夠的金融支持（褚超孚，賈生華，2005；馬光紅等，2006）。

（二）國外研究現(xiàn)狀分析

國外公共住房融資體系比較完善，學者們的研究成果也很豐富，主要體現(xiàn)在如下幾個領域：

1.公共住房融資模式比較研究。美國公共住房政策自實施以來，公共住房融資對象基本上是以中低收入群體為主，法國和德國均實行住房儲蓄貸款模式，對參加儲蓄的中低收入家庭給予購房補貼，在提高中低收入家庭住房擁有率方面取得了較好的效果（Mikael Atterhog，2005）；住房公積金制度可以提高家庭的住房購買能力（Mattias Burell，2006）。

2.公共住房融資機構設置研究。在對大都市區(qū)中低收入家庭接收公共住房的等待時間對城市內部流動性的潛在影響進行實證分析后，發(fā)現(xiàn)等待時間較長的地區(qū)比等待時間較短的地區(qū)具有更緩慢的流動性，這也促使美國政府成立專門的機構支持可支付住宅建設（Gary，1997）。

3.公共住房租金補貼效應研究。在對美國低收入租賃住宅和可支付產權住宅進行研究時，重點關注了公共住房租金融資政策對可支付住宅需求的影響，在對低收入家庭的住房租金融資政策效果進行調查發(fā)現(xiàn)，大都市區(qū)擁有較多住房補貼的低收入家庭較其他類型家庭承受了更多的租金上漲，表明對低收入家庭提供公共住房融資租金補貼政策并不很成功（Susin，2002）。

4.公共住房稅收信貸政策效應研究。1986年美國制定了間接融資支持政策——稅收信貸政策，鼓勵為低收入家庭提供可支付住房。在該政策下，低收入住宅的開發(fā)商每年可以獲得相當于項目成本9%的信貸（O’Sullivan，2007）。截至1999年，在該計劃的幫助下已經修建了70萬套低收入住宅。然而，稅收信貸項目的運作效率，要遠低于提供公共住宅所產生的效率（Dwight M Jaffee，John M Quigley，2007）。

從上述學者的研究中可以看出，我國公共住房融資模式定位及其運行仍存在諸多問題，未來如何加大對中低收入家庭住房融資支持力度仍是一項重要的研究課題。

三、計量模型設定、數(shù)據(jù)描述與變量選擇

（一）計量模型

在我國公共住房融資的主要形式是住房公積金。在目前的該公共住房融資模式下中低收入家庭繳存公積金，但沒有能力獲得公共住房貸款，而中高收入家庭即繳納公積金又可以獲得公共住房融資。中、低收入家庭的福利得不到保障，而高收入家庭獲得了好處。隨著公積金繳存比率的提高，中低收入家庭的福利水平而下降；相反，中高收入家庭的福利水平上升。本文實證分析部分將主要分高、中、低收入階層關注公積金對家庭福利的影響效應，評估公積金對家庭福利的績效。家庭的福利水平只能由住房支付能力來衡量，家庭的福利水平越高，住房支付能力越強；家庭的福利水平越低，住房支付能力越弱。公積金影響家庭的福利水平，也就是說影響住房支付能力。

居民住房支付能力不僅與住房公積金有關，而且受住宅價格、宏觀經濟基本面的影響。作為宏觀層次的經濟基本面包括經濟發(fā)展水平、利率等。國外學者對影響住房支付能力的因素做了大量研究：Hancock（1993）分析指出住房成本影響居民住房支付能力，這里的住房成本主要是指住宅價格。住宅價格上升，居民住房支付能力下降；住宅價格下降，居民住房支付能力上升。Gyourko和Tracy（1999）指出隨著經濟的發(fā)展，家庭的住房支付能力增強。Hughes（1996）認為住房貸款利率影響居民住房支付能力，利率下降，支付能力上升；利率上升，支付能力下降。國內學者對該問題也做了諸多研究，劉洪玉、耿媛元（1999）指出影響住房支付能力的因素主要有住宅價格、家庭收入、融資方式等。鄭思齊（2006）分析了利率和收入差距如何左右住房支付能力。項肅一、龍奮杰（2007）認為由于我國城市住宅價格、消費支出結構各不相同，導致居民家庭的住房支付能力在城市間存在很大的差異。

從國內外學者的分析，我們可以看出住房支付能力受住房公積金、住宅價格、宏觀經濟基本面的影響。綜合以上因素，住房支付能力可用如下函數(shù)表示：

其中，U代表住房支付能力，F(xiàn)und代表住房公積金，P表示房價，GDP代表經濟發(fā)展水平，INT表示貸款利率，CPI代表商品消費支出。下面我們根據(jù)公式（1）構建住房公積金、住宅價格、宏觀經濟基本面影響居民住房支付能力的基準計量模型，為消除異方差，模型各變量取對數(shù)，具體如公式（2）所示：

各變量具體解釋如下：C是截距項，α、λ、γ、β、θ是待估計系數(shù)，其中ε代表隨機誤差項。本文將基于公式（2）進行計量分析，分總平均、高、中、低收入階層檢驗公積金對家庭福利的影響效應。

（二）數(shù)據(jù)描述與變量選擇

讓每個居民都對最低限度的住房消費有支付能力，是每個政府的最基本職責之一。人人享有合理住房的權利（the right of everyone to an adequate standard of housing）被多項聯(lián)合國公約確認為基本人權。當前中國政府對住房保障體系的重視也提到了關系社會穩(wěn)定的政治高度。要解決好住房保障問題，首先要對居民住房可支付能力有清醒的了解和科學的判斷，我們需要有個科學的理論體系來指導我們去分析當前居民的住房狀況，更具體來說就是如何去判斷究竟有多少人在為合理的住房消費發(fā)愁。

美國不動產協(xié)會（NAR，The National Association of Realtor）住房支付能力指數(shù)（HAI，housing affordability index）。該指數(shù)先計算中間價位住房按揭的申請資格收入（qualifying income），這個按揭條件是指住房總價在當?shù)靥幱谥虚g價位、20%首付、30年按揭期限并等額還款。NAR規(guī)定，住房按揭的申請資格年收入是按揭月付的48倍，也就是說年收入必須是年付的4倍以上，或說月付不得多于月收入的25%，才被認為是有支付能力的。然后NAR住房支付能力指數(shù)是用當?shù)刂虚g值水平的家庭收入比上這個中間價位住房按揭申請資格收入線。指數(shù)為100時，當?shù)靥幱谥虚g值水平的家庭收入等同于這個按揭申請資格收入線。指數(shù)越高，當?shù)刂虚g值水平的家庭收入對中間價位的住房按揭貸款支付能力越強。

本文將編制住房支付能力指數(shù)。本課題將采用通行的住房支付能力指數(shù)計算方法，分別編制我國城鎮(zhèn)不同收入家庭的住宅商品房支付能力指數(shù)、各類指數(shù)編制公式為：

住房支付能力指數(shù)＝INCOME/QINC=｛［SHP×0.8×（I/12）/（1-（1/（1+I/12）^360））］×4×12｝

其中，INCOME為家庭年收入；QINC為資格年收入；SHP、LP分別代表住房價格；I為年貸款利率。

住房支付能力指數(shù)按總平均、高、中、低收入家庭分為四類。由家庭的工薪收入來推出公積金繳納額，按照總平均、高、中、低收入家庭分為四類。用每一年度的住宅銷售額除以銷售面積得到住宅價格，用人均GDP代表經濟發(fā)展水平，用CPI表示消費支出。本文將利用2002-2006年我國除臺灣、西藏、甘肅外的29個省、直轄市、自治區(qū)的年度數(shù)據(jù)進行實證研究，數(shù)據(jù)來源于《中國城市統(tǒng)計年鑒2002-2006》。

四、實證檢驗及結果分析

下面將利用面板數(shù)據(jù)模型對基準模型進行檢驗。由于各省市住房支付能力、公積金繳納額、住宅價格和宏觀經濟基本面有較大差異，而且樣本的截面數(shù)遠大于時期數(shù)，存在截面異方差，因此采用廣義最小二乘法進行面板數(shù)據(jù)模型估計?；貧w結果見表2。

表2 住房支付能力指數(shù)與住房公積金關系檢驗結果

從估計結果可知，調整后的R2均達到0.98，說明公積金，住宅價格和經濟基本面變量可以在較高的水平上解釋居民住房支付能力的變化情況。C，F(xiàn)und，P，GDP，INT的系數(shù)在1%的顯著水平上通過檢驗，說明Fund，P，GDP，INT對居民住房支付能力有顯著性影響。CPI的系數(shù)沒有通過顯著性檢驗，說明CPI對居民住房支付能力沒有顯著的影響，應略去該變量。綜上所述，得到不含CPI的回歸方程，采用廣義最小二乘法進行面板數(shù)據(jù)模型估計?；貧w結果見表3。

從估計結果可知，調整后的R2均達到0.98，說明公積金，住宅價格和經濟基本面變量可以在較高的水平上解釋居民住房支付能力的變化情況。各系數(shù)在1%的顯著水平上通過檢驗，說明各變量對居民住房支付能力有顯著性影響。從表3的估計結果可以得出下面的結論：

1.公積金對居民住房支付能力的影響。在總平均、低、中、高收入家庭，公積金對居民住房支付能力的影響彈性均為正值，且都在1%的顯著水平上通過檢驗，表明公積金與住房支付能力同向變化。系數(shù)分別是0.4808、0.4599、0.7052、0.8664。在總平均、低、中、高收入家庭的四個模型中，高收入家庭的公積金對居民住房支付能力的影響彈性是最高的，達到0.8644；而低收入家庭的公積金對居民住房支付能力的影響彈性最低，僅有0.4599。這說明在我國公積金對高收入家庭福利的貢獻大于中、低收入家庭，中、低收入家庭的福利得不到保障，而高收入家庭獲得的好處更多。

表3 住房支付能力指數(shù)與住房公積金關系檢驗結果（不包含CPI）

2.價格對居民住房支付能力的影響。在總平均、低、中、高收入家庭，價格對居民住房支付能力的影響彈性均為負值，且都在1%的顯著水平上通過檢驗，表明價格與住房支付能力反向變化。系數(shù)分別是-0.86、-0.9261、0.958、-1.0163，四個系數(shù)差距較小。

3.人均GDP對居民住房支付能力的影響。在總平均、低、中、高收入家庭，人均GDP對居民住房支付能力的影響彈性均為正值，且都在1%的顯著水平上通過檢驗，表明人均GDP與住房支付能力同向變化。在總平均、高、中、低收入家庭的四個模型中，四個系數(shù)分別是0.2149、0.3773、0.1626、0.0823。人均GDP每增加1個百分點，低收入家庭的住房支付能力增加0.3773個百分點，中等收入家庭增加0.1626個百分點，而高收入家庭僅增加0.0823個百分點。低收入家庭最高，這表明隨著經濟的增長對低收入家庭住房支付能力的影響最大，低收入家庭居民從經濟增長中得到的好處和實惠更多。

4.利率對居民住房支付能力的影響。在總平均、低、中、高收入家庭，利率對居民住房支付能力的影響彈性均為負值，且都在1%的顯著水平上通過檢驗，表明利率與住房支付能力反向變化。在總平均、高、中、低收入家庭的四個模型中，四個系數(shù)分別是-0.6402、-0.8138、-0.542、-0.5391。在總平均、低、中、高收入家庭的四個模型中，利率對低收入家庭居民住房支付能力的影響是最高的，達到-0.8138；對高收入家庭的居民住房支付能力的影響最低，僅有-0.5391。這表明低收入家庭由于收入低，更多地是通過銀行取得貸款，所以利率變動對低收入家庭影響更大。

五、結論及相關政策建議

從上面的分析可知，我國公積金對高收入家庭福利的貢獻大于中、低收入家庭，中、低收入家庭的福利得不到保障，而高收入家庭獲得的好處更多。而公積金主要應該提高中、低收入家庭的福利，我國公共住房消費融資模式中強制性繳存機制與市場化配貸機制錯位。為進一步完善中低收入家庭住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題，現(xiàn)提出如下建議：

（一）擴大住房公積金制度的覆蓋范圍

我國應采取相應措施，加大住房公積金的歸集力度，擴大公積金的覆蓋面，我國應逐步取消現(xiàn)行繳存政策中對戶籍、身份的限制，無論是何種形式的企事業(yè)單位，甚至個體工商戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，只要有雇員、雇工都應納入繳交范圍。條件許可時，公積金的歸集范圍可擴大到農村，惠及農民，以縮小三大差別。擴大歸集面，不僅能增加資金來源，也可使更多的人員被包容到社會保障的網(wǎng)絡中，從而減少社會的不安定因素?？煞艑捵》抗e金的準入條件，把原來的各地住房公積金制度尚未覆蓋的城鎮(zhèn)企業(yè)、外商投資企業(yè)和私營企業(yè)以及其他尚未建立住房公積金制度的單位作為提高住房公積金覆蓋率的重點，使其及早實行住房公積金制度。同時，依法監(jiān)督其他一些尚未辦理交納登記的所有單位，辦理交納登記手續(xù)。不管是住房公積金貸款還是商業(yè)住房貸款，應當對居民的還款能力十分關注以降低貸款風險。因而經濟收入較低、收入不穩(wěn)定的居民往往難以得到他們所需要的貸款，而他們又是貸款的最迫切需求者。因此，建議政府要成立專門的機構，對中低收入居民的住房貸款提供擔保以保證他們能貸到他們所需要的住房資金。實現(xiàn)公積金互助、公平的原則。

（二）住房公積金制度可實行收入層次分段制

在維持現(xiàn)有公積金的基本屬性的前提下，對公積金的繳納比例采取了按公積金繳納主體收入為基礎，對高、中、低收入者實行不同的繳納比例的彈性制度。針對現(xiàn)有公積金制度的提取比例作了相應的改革，使不同收入層次的收入主體按不同比例繳納公積金。主要設想如下：

1.低收者實行“一低一高”。商品房、經濟適用房、廉租房住宅使用體系并行發(fā)展。低收入者租用由政府提供政策性廉租屋。而住房公積金管理條例規(guī)定，房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的，職工可以提取職工住房公積金帳戶內的存儲余額。由于低收入者的恩格爾系數(shù)高，基本生活支出較高，因而可以采取“一低一高”政策，即職工提取較低比例的公積金，而單位提取的比例相對高一些，公積金的提取比例主要以滿足穩(wěn)定支付房屋租金為主。

2.中等收入者實行“雙高”。這部分人在收入總體中所占比例最大，也是利用公積金購買住宅的主體人群。目前公積金提取比例小，不能充分滿足公積金貸款購房的需要，因而可以適當提高這部分收入者及其所在單位的公積金提取比例，采取“雙高”政策。不會對現(xiàn)在生活水平產生較大的影響。

3.高收入者實行“雙低”。這部分人群較好的經濟基礎使得其購買商品房可以“自食其力”，設立分段式公積金可以不將此部分人作為考慮重點。但考慮到公積金的政策普遍性，可以對高收入個人主體與其工作單位均提取較低公積金比例，把購房的積極性推給個人，減少對其的政策支持。即使在已實現(xiàn)“居者有其屋”的新加坡，全國人口中的80%居民住在自己購置的住宅中；6%的居民住在政府出租的住宅里；其余14%的人大都為高收入者，政府不再承擔為他們解決住房的責任，他們的住房可以自己建造或去房地產市場購置。

（三）完善住房公積金與公共住房配合的機制

1.住房公積金制度必須在資金融通機制上與經濟適用房相配合。住房公積金制度引入的初衷是為經濟適用房建設提供配套資金，它發(fā)展的結果是經由組合性貸款為消費者提供資金來源，擴張其支出水平。而經濟適用房的單位住宅面積不宜過大，導致整套住宅總價位過高，使中低收入階層無法承受。

2.控制監(jiān)管成本。這些成本存在于立項、開發(fā)建設、銷售乃至消費的各個環(huán)節(jié)，特別是在銷售過程中，如何識別真正的中低收入消費者，如何保證開發(fā)商愿意去認真識別真正的中低收入消費者，是很重要的一環(huán)。

3.要進一步滿足職工的住房需求。完善適應不同層次人群的住房供應體系，就要進一步完善廉租住房制度，廉租屋的出現(xiàn)使無力購房者多了一條出路。廉租屋在解決最低收入者住房問題方面，立竿見影，見效較快，是城鎮(zhèn)住房供給體系中一個重要的組成部分。建設部在部分城市實踐的基礎上，印發(fā)了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，這個辦法所確定的政策框架，主要從實物配租出發(fā)，以收購舊房為主，少量新建，完善住房公積金增殖收益用于廉租住房收購、建設與補貼支出的配合機制。

4.住房公積金制度與政策性住房金融制度配合。住房公積金制度框架為政府提供了穩(wěn)定金融的傳導媒介，增強了政府控制力。例如通過住房政策性金融機構對其他從事住房融資的金融機構提供貼現(xiàn)和擔保業(yè)務，鼓勵更多的金融機構從事住房融資活動；通過住房公積金貸款重點支持購房，提高自有住房率；建立公積金制度，成立政策性住房金融機構，資金運用只求保本微利，服從國家政策的需要，從社會長遠利益出發(fā)，帶有指導性和強制性投向，對中低收入者給予傾斜的優(yōu)惠，以實現(xiàn)“居者有其屋”的政策目標。

（四）創(chuàng)新住房公積金貸款政策

1.研究住房公積金貸款利率政策問題?，F(xiàn)行的住房公積金貸款年利率五年內（含五年）為4.14%，五年以上為4.59%，要比商業(yè)住房貸款利率低一個百分點，但這對中低收入家庭來說仍然過高。建議在住房公積金貸款中實行浮動利率政策和動態(tài)利率政策。浮動利率政策就是針對不同收入人群、購買不同面積住房的住房公積金貸款執(zhí)行不同的利率標準。具體地講，就是中低收入人群購買80平方米內自住房而申請住房公積金貸款的，根據(jù)他們的家庭收入情況給予利率下浮，使貸款利率與家庭收入成正比，收入越低，執(zhí)行的貸款利率越低。動態(tài)利率政策就是視中低收入人群家庭生活困難程度分別向他們提供無息、貼息、減息貸款，并隨著家庭收入情況變化而改變利率政策，當他們的家庭收入情況好轉時將原先的無息、貼息、減息貸款轉為有息貸款直至執(zhí)行正常利率貸款，實行動態(tài)管理。

2.減免相關費用。住房公積金管理部門應與相關部門進行協(xié)商，為中低收入家庭購房貸款減免貸款過程中的公證、評估、抵押以及保險等費用，進一步簡化貸款審批程序，通過聯(lián)合辦公、調整貸款流程等方式，使住房公積金貸款更加便捷，從而提高服務質量和工作效率，充分發(fā)揮住房公積金貸款的政策優(yōu)勢。

（五）設立公共住房基金

設立公共住房基金，提高對現(xiàn)有范圍內人員的保障水平，增加對低收入家庭及困難職工的福利補助。這部分資金主要用于以下幾個方面：一是投入公共住房建設，加大公共住房市場的供應量。從目前市場上來看，低收入職工對公共住房的需求量很大。國家建設的公共住房處于供不應求的狀態(tài)。為有效緩解供需矛盾，公共住房基金的一部分要用于建房。二是幫助困難職工解決住房問題。年收入低于一定標準的家庭或單身可享受基金的資助。三是降低買房職工的首付款比例和貸款利率。通過住房公積金貸款時，現(xiàn)有的買房首付比例為房屋總價的20%。這一比例如果再降低的話，將增加住房銷售的風險，因為新房和二手房中間存在較大的差價，如果將首付比例降低到10%，有個別家庭因故不能繼續(xù)支付貸款，而被收回住房后，還是不能彌補其中的損失?？紤]到大部分人貸款買房后，都有支付貸款能力的實際情況，可以降低首付款比例，減輕家庭的負擔。如果出現(xiàn)銷售損失，可以由公共住房基金進行補償。

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