房價運(yùn)動：跳水還是引體向上——著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家周天勇訪談錄

■本刊記者 邱積敏

如果下一步的改革連土地財(cái)政、土地招拍掛都沒有涉及到的話，怎么降低房價呢？

土地住房制度改革歷來是社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)，處在風(fēng)口浪尖的高房價日益為人詬病。2009年末，中央出臺了一系列加強(qiáng)土地住房制度改革的政策措施。12月9日，國務(wù)院決定將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年；12月17日，財(cái)政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，打擊開發(fā)商囤地、炒地；12月27日，溫家寶總理在接受新華社采訪時，專門針對房地產(chǎn)提出四點(diǎn)建議。在此背景下，人們關(guān)心的是，2010年房價走勢如何，是大幅跳水還是繼續(xù)“引體向上”。為此，本刊專訪了我國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中共中央黨校研究室副主任周天勇教授。

非改不可！

《決策》：我們注意到2009年在土地住房制度改革問題上，您發(fā)表了一系列的觀點(diǎn)。其中，您提出現(xiàn)有的土地住房制度已經(jīng)到了非改革不可的地步了，請問您是基于什么理由得出這樣的判斷？

周天勇：對，主要基于以下原因：其一，現(xiàn)有的土地住房制度導(dǎo)致房價居高不下，使得我國目前85%的家庭買不起房子了。一般來說，房價收入比在3到6之間比較合適，但目前我國的房價收入比已經(jīng)達(dá)到8了，有的城市甚至達(dá)到了20。其二，中國未來城市化過程中將有4億多農(nóng)民進(jìn)入城市，以他們的收入不可能買得起城里的房子。我國不允許搞貧民窟，因此勢必造成農(nóng)民工中青年在城市里打工，住得非常簡陋，到了老年又回到農(nóng)村，人口在城鄉(xiāng)之間劇烈流動，這將導(dǎo)致農(nóng)村老齡化比城市還快，這種情況很危險。全世界其他地方都沒有這種現(xiàn)象，因?yàn)槠渌績r高的地方允許貧民窟的存在。其三，將導(dǎo)致有房階層和租房階層的兩極分化。城市里15%的人租房子給85%的人居住，最后必然形成打工階層和食租食利階層，導(dǎo)致兩極分化。

《決策》：房價這么高，肯定是有原因的。您在您的博客中提到土地招拍掛制度是形成高房價的一個很重要的深層次原因，請問這兩者之間是一個什么樣的邏輯關(guān)系？

周天勇：房價這么高的原因比較復(fù)雜，是多個因素共同造成的。第一，從短期看，可以分為信貸投放過多，流動性過剩以及熱錢進(jìn)入等。第二是地理上的原因，比如北京、上海、杭州等大城市，全國的人都跑到那里買房，當(dāng)?shù)氐淖》抗?yīng)肯定是有限的，這些城市的房價高是自然的。第三，土地供應(yīng)不足，每年有很多人進(jìn)入城市，要成家要買房子，比如說有1萬套需求，但只建了3千套房子，開發(fā)商只會賣給買得起這3千套房子的人，不會理會其余7千套的需求。

這里有一個問題，就是保耕地和增加住宅供應(yīng)之間存在矛盾，有限的土地是用來吃飯還是用來居住，要是光考慮吃飯，房價就要上漲；要光考慮居住，糧食就不安全，所以這是個兩難。但是，從總體上看，如果農(nóng)民從農(nóng)村退出機(jī)制比較合理，應(yīng)該是可以節(jié)省土地的。現(xiàn)在的問題是，房價這么高，農(nóng)民買不起；進(jìn)城以后，宅基地又不能買賣，他退不出來，沒有退出機(jī)制導(dǎo)致他可能要兩棲居住，這樣用地就更多。

《決策》：您一直在呼吁要對土地招拍掛制度進(jìn)行改革，提出大產(chǎn)權(quán)房是違法的，小產(chǎn)權(quán)房是合法的。但目前不能形成競爭性的土地供給市場，您認(rèn)為癥結(jié)何在？

周天勇：根據(jù)憲法，國家除非公共利益，不得征用土地，但現(xiàn)有的土地法與憲法是矛盾的，憲法規(guī)定國家強(qiáng)制征用土地來建商品房是非法的，國外有憲法法院就可能有人去告狀，但是我們沒有憲法法院。

國家征用過來以后，以前是劃撥、權(quán)益租讓，價格不是太高；現(xiàn)在是招拍掛，這比權(quán)益租讓、無償劃撥有先進(jìn)之處，就是有償使用。但也由此形成一個供給高度寡頭壟斷、需求充分競爭的市場，定價權(quán)掌握在賣方手里，是一個高度賣方市場，需求者一點(diǎn)定價話語權(quán)都沒有。政府有從土地上收入最大化的價值取向，政府財(cái)政現(xiàn)在這么緊張，如果他可以賣10個億，為什么要賣5個億？土地高價格當(dāng)然要攤到房價里，最后全得老百姓承擔(dān)。

另外，招拍掛體制是把70年的租金一次性收來，這會帶來什么問題呢？比如說這個城市有30平方公里的規(guī)劃，一任書記過來5年賣掉15平方公里，再過來一任書記5年賣掉15平方公里，后面60年就沒地了。

《決策》：是的。應(yīng)該說地方政府在這里面扮演很活躍的角色，對此您怎么看待？

周天勇：目前地方政府財(cái)政收入主要來自于兩個渠道，一是賣地，二是收費(fèi)罰款，前者占據(jù)很高的比例。地方政府的做法一般是先將農(nóng)村集體土地低價征收過來，以囤地的方式控制供應(yīng)量，創(chuàng)造供給小于需求的局面，待土地價格上升到一定程度，再進(jìn)入招拍掛以獲取最大收益。

應(yīng)該說，全世界所有政府的有一部分收入肯定來自土地，但他們的渠道第一是交易增值稅，第二是房產(chǎn)稅，這兩個是他們收入的大頭，尤其是房產(chǎn)稅。我們現(xiàn)在主要問題是不收房產(chǎn)稅，你要有房產(chǎn)，日子會越過越好，沒房子日子就會越來越差。都要流入市場，比如一個工廠要破產(chǎn)，要把土地賣掉，國家就不要收購了，直接進(jìn)入交易市場就完了；農(nóng)民和城郊集體土地，只要符合規(guī)劃，也應(yīng)當(dāng)進(jìn)入交易市場。集體所有制和國有土地應(yīng)當(dāng)同地同價，升值太大的部分，國家可以通過收取增值稅解決，沒理由對農(nóng)村集體土地強(qiáng)制征收。

在建立土地交易市場方面，由于一個地方的土地供給與需求是不充分的，如果通過全國聯(lián)網(wǎng)，土地信息一直在網(wǎng)上公示，最后就會像股票一樣撮合出一個價格。國土資源部可以搞一個土地市場交易中心，類似于股票交易所?，F(xiàn)在的問題是需求方不知道哪里有地，是個信息不對稱的市場。

廢除政府寡頭壟斷的招拍掛制度

《決策》：您認(rèn)為房價之所以居高不下的另一個重要原因是投機(jī)，因此，您建議開征房產(chǎn)稅以提高房屋的持有成本。

周天勇：基本上全世界都是這么做的，美國的征收率為1%到3%，比如說你的房子市場價是100萬美元，最高就是征到3萬，一年要交3萬美元的房產(chǎn)稅啊，美國人一年收入才多少！而且，我認(rèn)為房產(chǎn)累進(jìn)稅是防止兩極分化最好的方式，在中國，如果我買了15套房子，我的子子孫孫都是富人了，如果收累進(jìn)稅，你收的租金都養(yǎng)不起房子，最后只能賣掉，這樣供給就多了?，F(xiàn)在最可恨的是很多房子都空著，連租都不租，我看到有一個材料說中國的房子空置率是全世界的5倍，這樣的話，把月球上的地拿下來都不夠。

《決策》：看來土地住房制度如果不改革的話，會形成很嚴(yán)重的問題。您一直呼吁改革現(xiàn)有的土地招拍掛制度，那么，您認(rèn)為應(yīng)該如何改革？

周天勇：要徹底廢除目前土地政府寡頭壟斷供應(yīng)的招拍掛制度，形成全國統(tǒng)一的土地交易市場，各種供應(yīng)方的土地應(yīng)該

新出臺的政策不治本

《決策》：近期，國務(wù)院出臺了一系列土地住房制度改革的政策措施，比如12月9日國務(wù)院決定將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。在這個背景下，您能不能對2010年的土地住房制度改革做一個預(yù)期？

周天勇：2010年有幾個明確的政策指向，第一是加大土地的供應(yīng)數(shù)量，加大公房的修建力度。第二是打擊投機(jī)，但目前中央沒有提征收房產(chǎn)稅，只是提差別性的貸款政策，我覺得這個治不了本，而且土地財(cái)政、土地招拍掛都沒有涉及到，如果這些沒有涉及到的話，怎么降低房價呢？

《決策》：地方政府在土地住房方面存在巨大利益，會不會出現(xiàn)中央的改革措施到了地方打折扣的問題？

周天勇：增加土地供應(yīng)地方政府也是歡迎的，但能不能建那么多公房就難說了，主要取決于地方政府的財(cái)力。至于差別性的貸款政策，由于政策執(zhí)行是靠商業(yè)銀行完成的，而銀行住房按揭貸款的壞賬率是很低的，因?yàn)橛心芰I房子的人肯定是還得起的，所以，你買兩三套房子，銀行為什么要限制你呢？銀行不是政府是商人，存在幫著購房者做貓膩的可能。