地方房地產(chǎn)細(xì)則心太軟

葉檀

在財(cái)政壓力與地方金庫(kù)壓力之下,一些地方政府出臺(tái)的細(xì)則貌似張牙舞爪,實(shí)則軟弱不堪。

在房地產(chǎn)新國(guó)十條出臺(tái)后,作為細(xì)則,地方房地產(chǎn)新政出臺(tái)。眾所周知,地方財(cái)政逐漸形成土地財(cái)政為主、稅收為輔的政策,地方房地產(chǎn)新政實(shí)際上是讓地方政府革土地財(cái)政的命。

地方政府表現(xiàn)如何?

4月30日,北京房地產(chǎn)細(xì)則出臺(tái),采納了國(guó)十條的上限,嚴(yán)厲之極;5月5日,深圳房地產(chǎn)新政出臺(tái),被認(rèn)為失之寬松。最絕的是南京等地區(qū),5月初南京市房產(chǎn)管理局表達(dá)了四條意見(jiàn),事實(shí)上是對(duì)國(guó)十條重要內(nèi)容的復(fù)述,等于什么也沒(méi)有說(shuō)。以筆者接觸的情況來(lái)看,各地以觀望居多,既不希望房?jī)r(jià)大漲忤逆上意,更不希望房?jī)r(jià)大幅下挫失去財(cái)富之源。除非以新的稅收彌補(bǔ)地方財(cái)政的不足,否則地方政府難以擺脫房地產(chǎn)之癮。

此次房地產(chǎn)新政的調(diào)控核心是扭轉(zhuǎn)以投資主導(dǎo)的房地產(chǎn)定價(jià)體系,回到以消費(fèi)品定價(jià)的軌道上來(lái)。北京細(xì)則的嚴(yán)厲之處表現(xiàn)在對(duì)投資住房的行政控制。這是打擊投資的殺手锏。投資客的投資興趣受到抑制,以投資資金為基礎(chǔ)建立起來(lái)的資產(chǎn)品價(jià)格也就土崩瓦解。非常時(shí)期的非常舉措意在達(dá)成兩項(xiàng)目標(biāo),首先,暫停有投資嫌疑的二套房購(gòu)買(mǎi),對(duì)于三套及以上住房不提供金融杠桿。其次,打壓集中于北京等大城市的異地炒房客,只有在本地工作生活一年以上的人才有在本地的購(gòu)房資格。

問(wèn)題在于,北京市房地產(chǎn)新政雖然嚴(yán)厲而精準(zhǔn),卻不能長(zhǎng)期實(shí)施,因?yàn)檎撾x了貨幣、財(cái)稅等調(diào)控政策,直接介入投資市場(chǎng)的交易關(guān)系,會(huì)帶來(lái)一系列的后遺癥。一旦北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)斷崖式下挫,4月地方財(cái)政已經(jīng)出現(xiàn)下行苗頭,地方政府可以隨時(shí)撤出臨時(shí)調(diào)控政策,轉(zhuǎn)而變相扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)。

被稱為深圳房地產(chǎn)新政的深十三條與京十一條截然不同,北京疾風(fēng)暴雨,深圳卻“溫柔敦厚”。意在抑制投機(jī)的新政均未出臺(tái),作為移民主導(dǎo)的城市,在《關(guān)于印發(fā)深圳市貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的意見(jiàn)的通知》中刻意回避了非本地居民購(gòu)房的回避條款,以免房?jī)r(jià)崩潰。也就是說(shuō),深圳事實(shí)上沒(méi)有出手抑制投資購(gòu)房,希望繼續(xù)維持以投資價(jià)格為主體的房地產(chǎn)定價(jià)體系。

新政有保有壓,保的成分大于壓。沒(méi)有針對(duì)投資炒房和房貸政策,以及土地稅費(fèi)等房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金做出具體的規(guī)定。細(xì)則沒(méi)有細(xì)化二套房貸款政策,例如提高到60%的規(guī)定,或是停止三套房貸政策的具體執(zhí)行時(shí)間。細(xì)則也沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定保障房供應(yīng)的計(jì)劃和投入資金的情況,沒(méi)有制定相關(guān)土地稅費(fèi)的具體操作細(xì)節(jié)。在懲罰規(guī)定上,壓根就沒(méi)有可操作的條款和細(xì)節(jié)。沒(méi)有細(xì)節(jié)的新政漏洞百出,沒(méi)有細(xì)節(jié)的細(xì)則缺乏執(zhí)行力。

針對(duì)深圳市房地產(chǎn)新政軟弱無(wú)力的批評(píng),深圳市規(guī)劃國(guó)土委當(dāng)天回應(yīng)稱,這些政策結(jié)合了深圳本市實(shí)際情況,今后樓市投機(jī)行為若增加,不排除繼續(xù)加大政策的力度。也就是說(shuō),深圳市處于觀望階段,會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)調(diào)整,但目前不希望出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)大的波動(dòng)。如果深圳房?jī)r(jià)大幅上升,深圳政府才會(huì)出手抑制投資性需求。不難看出,連回應(yīng)都軟弱無(wú)力。

雖然深圳房地產(chǎn)新政有亮點(diǎn),如叫停保障型住房上市交易,鏟除部分保障房市場(chǎng)尋租沃土。杜絕保障型住房在補(bǔ)足差價(jià)后以上市交易,一次性給予購(gòu)買(mǎi)保障房者以財(cái)產(chǎn)性收入的機(jī)會(huì),這相當(dāng)于直接向保障型住房擁有者發(fā)放巨額現(xiàn)金。但是,制止保障房尋租,無(wú)法抵御房?jī)r(jià)上漲,原因很簡(jiǎn)單,目前的保障住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足低收入人群的住房所需,更談不上影響房?jī)r(jià),使房?jī)r(jià)向消費(fèi)需求回歸。

地方細(xì)則顯示了地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度,在財(cái)政壓力與地方金庫(kù)壓力之下,一些地方政府出臺(tái)的細(xì)則貌似張牙舞爪,實(shí)則軟弱不堪,根本無(wú)法執(zhí)行。相信各方的博弈還將繼續(xù),成交量下挫后,房?jī)r(jià)處于膠著狀態(tài)。只有進(jìn)一步進(jìn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)與地方財(cái)政收入改革,才能從根本上破解難題。