哀聲一片房地產(chǎn)

朱偉一

我們的許多朋友有兩恨:一恨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤,二恨政府與開(kāi)發(fā)商一同抬高地價(jià)。美國(guó)也一樣。

2008年金融危機(jī)爆發(fā),3年之后資本市場(chǎng)原教旨主義者依舊氣壯堅(jiān)信資本,不屑星火燎原。華爾街的銀行家們的生活依舊燦爛——倒閉銀行的高管大多數(shù)另?yè)Q山門,依然是崢嶸歲月稠。但美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是一片凄風(fēng)苦雨,愁云慘霧,有人甚至驚呼美國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)二次下跌。

2010年7月,美國(guó)二手房銷售量跌到15年內(nèi)的最低谷。全月房屋銷售量下降27.2%。新房出售僅占總銷售量的38%,三分之一的銷售為壓價(jià)出售。日本1990年代房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌,跌了十多年后還沒(méi)有恢復(fù)過(guò)來(lái)。美國(guó)的房?jī)r(jià)還要低迷多久?誰(shuí)都說(shuō)不準(zhǔn)。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)家也說(shuō)不準(zhǔn),所以其中很多人跑到中國(guó)來(lái)講學(xué)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)7月份美國(guó)住房銷售量的降幅就預(yù)測(cè)錯(cuò)誤:過(guò)于樂(lè)觀,降幅少估了13.8%。有一點(diǎn)是清楚的,許多銀行壓了很多業(yè)主無(wú)力交付房貸而由銀行收回的房子。美國(guó)尚未償還的住房貸款額高達(dá)10萬(wàn)億美元。再有,首次購(gòu)房者可以享受的8000美元的稅收優(yōu)惠也已停止。

小氣候不好,大氣候更不好。美國(guó)失業(yè)率高居不下,在9%和10%間徘徊。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),低就業(yè)率無(wú)異于釜底抽薪:工作都沒(méi)有了,還買什么房子?即便有工作,許多人也有朝不保夕的感覺(jué),輕易不敢購(gòu)房。從更高的層面來(lái)說(shuō),華爾街干了那么多的壞事、丑事,而華爾街的銀行家們照樣穩(wěn)居高位,美國(guó)經(jīng)濟(jì)能好嗎?真能搞好,那才是天理不容呢!不錯(cuò),美國(guó)廣大老百姓是受害者,干壞事的畢竟少數(shù)。但廣大老百姓容忍華爾街,容忍支持華爾街的制度,那也要遭報(bào)應(yīng),怨不得別人。

住房交易萎靡對(duì)經(jīng)濟(jì)不好,房?jī)r(jià)下跌對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)卻是利好消息。但銀行家們和他們?cè)谡械拇砣瞬淮饝?yīng)了。供求關(guān)系對(duì)豪強(qiáng)有利的時(shí)候,豪強(qiáng)會(huì)大談市場(chǎng)經(jīng)濟(jì);供求關(guān)系對(duì)他們不利的時(shí)候,他們就要宏觀調(diào)控了,就要搞計(jì)劃經(jīng)濟(jì)了。首先是銀行將需要拍賣的房屋“留中不發(fā)”,一點(diǎn)一點(diǎn)地往外吐,深怕房子噴涌而出壓低價(jià)格。美聯(lián)儲(chǔ)也下死力氣助一臂之力,從銀行購(gòu)進(jìn)大量住房抵押貸款的證券化產(chǎn)品,以此為銀行提供了許多廉價(jià)資金,使其不必因?yàn)橘Y金短缺而拍賣房屋。這樣一來(lái),苦了潛在的購(gòu)房者,想購(gòu)房又怕房?jī)r(jià)再跌,不知道另一只鞋何時(shí)會(huì)掉下來(lái)。我們的許多朋友有兩恨:一恨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤,二恨政府與開(kāi)發(fā)商一同抬高地價(jià)。美國(guó)也一樣,銀行捂盤,央行抬價(jià)。

美國(guó)政府和美國(guó)的銀行想托住房?jī)r(jià),但逆流而動(dòng)總有些力不從心。2008年以來(lái),3年之內(nèi),美國(guó)住宅價(jià)值已經(jīng)縮水6萬(wàn)億美元,結(jié)果很多人思想上開(kāi)始出現(xiàn)混亂。長(zhǎng)期以來(lái),美國(guó)一直堅(jiān)持“兩個(gè)凡是”的理論,即,凡是有利于大力發(fā)展資本市場(chǎng)的事情堅(jiān)決要辦;凡是有利于大力發(fā)展房地產(chǎn)的事情堅(jiān)決要辦。可美國(guó)《時(shí)代》雜志刊登長(zhǎng)文,題目居然是《反對(duì)擁有住房》。作者的主要理由是,美國(guó)住房空置增多,租房似乎更為經(jīng)濟(jì)。全民置房也掩蓋了更加深層的問(wèn)題:許多人購(gòu)房是因?yàn)楹ε峦ㄘ浥蛎洝Ｃ绹?guó)那邊的主流媒體對(duì)其美國(guó)長(zhǎng)期遵守的鐵論發(fā)生了懷疑,說(shuō)明方寸已亂。美國(guó)的共和黨乘機(jī)發(fā)難,要求清君側(cè),敦促奧巴馬撤換其主要經(jīng)濟(jì)顧問(wèn),說(shuō)是現(xiàn)在該由“成年人”來(lái)掌管經(jīng)濟(jì)了。

美國(guó)的投資者也在移師再戰(zhàn)。私募股權(quán)基金黑石的投資策略是以發(fā)展中國(guó)家為其投資重點(diǎn),過(guò)去一年中對(duì)中國(guó)和印度尤其感興趣。黑石準(zhǔn)備與香港最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鷹君集團(tuán)(Great Eagle)合作,攜手進(jìn)軍大陸市場(chǎng),打算在大連投資,建造1000套的住宅。在過(guò)去10年中,中國(guó)房?jī)r(jià)一直跑贏通貨膨脹,最近幾年來(lái)的房?jī)r(jià)主要依靠投資購(gòu)房推動(dòng)。外資的流入,又增加了房?jī)r(jià)的變數(shù)。黑石是來(lái)自華爾街的虎狼之輩。鑒于美國(guó)發(fā)生過(guò)的事情,凡有華爾街隊(duì)伍出入的地方,不由人不多加小心。