內(nèi)地樓市:高端物業(yè)管理是軟肋

金 姬

年逾不惑的李萬(wàn)禮,已在香港新世界集團(tuán)工作了近20年。如今,身為僑樂房產(chǎn)華東區(qū)總經(jīng)理,他深感在上海等內(nèi)地大城市的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展?jié)摿^之香港,仍有很大發(fā)展空間。作為首個(gè)進(jìn)入內(nèi)地的地產(chǎn)及設(shè)施管理服務(wù)公司,李萬(wàn)禮希望帶領(lǐng)僑樂在中國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中做到職業(yè)化與專業(yè)化的領(lǐng)航者,因?yàn)閮?nèi)地的高端物業(yè)管理存在許多不足之處。

《新民周刊》:在中國(guó)內(nèi)地,很多人會(huì)把“房產(chǎn)服務(wù)公司”與專業(yè)的“物業(yè)管理公司”相混淆,物業(yè)管理作為僑樂的主營(yíng)業(yè)務(wù)之一。你們的定位究竟有何不同?

李萬(wàn)禮:提起香港新世界,相信大家都覺得這是一個(gè)已經(jīng)不能再熟悉的品牌了,而僑樂其實(shí)就是香港新世界服務(wù)旗艦的一分子。僑樂于1972年在香港成立,上世紀(jì)80年代中期,僑樂先后接掌香港兩個(gè)國(guó)際級(jí)大型綜合項(xiàng)目的租售代理及物業(yè)管理,一個(gè)是信德中心(港澳碼頭所在物業(yè)),還有一個(gè)是會(huì)展廣場(chǎng)(香港會(huì)展中心所在地)。也就是說,僑樂是一家提供全方位、綜合類房地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)公司,其服務(wù)項(xiàng)目有展覽館、使領(lǐng)館、商業(yè)、酒店等。內(nèi)容遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司。

僑樂正式開拓大中華業(yè)務(wù)是在1988年,當(dāng)時(shí)我們策劃接管當(dāng)時(shí)全國(guó)最高物業(yè)——北京的京廣中心。4年后,僑樂在香港成立主攻中國(guó)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的公司,然后在中國(guó)內(nèi)地16座城市設(shè)點(diǎn),提供多元化房地產(chǎn)服務(wù)。

《新民周刊》:如此看來,僑樂經(jīng)營(yíng)的板塊與很多代理公司有相似之處,國(guó)際房地產(chǎn)顧問五大行——仲量聯(lián)行、世邦魏理士、戴德梁行、第一太平戴維斯和高力國(guó)際——也有物業(yè)管理、租賃、企劃等業(yè)務(wù)內(nèi)容。僑樂的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在哪里?

李萬(wàn)禮:我們與其他代理公司具有完全不同的背景,我們的背景決定了我們的思考模式和服務(wù)模式和其他公司大有不同。我們比那些代理公司想得更多一些,因?yàn)樽陨硪彩情_發(fā)商,隸屬于新世界,因此對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)流程更為熟悉,在我們服務(wù)的項(xiàng)目中,能更全面及專業(yè)的為開發(fā)商考慮其利益。

僑樂以前只服務(wù)新世界旗下的產(chǎn)業(yè),香港會(huì)展中心、星光大道等都是我們做租賃和管理的,在國(guó)內(nèi)如北京、大連、廣州等集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目也都是有僑樂提供代理銷售、租賃、管理的一條龍多元化服務(wù)。但從2007年開始,我們也開始為集團(tuán)外的其他客戶服務(wù),將僑樂的品牌影響力擴(kuò)展到更廣泛的中國(guó)市場(chǎng)中。

《新民周刊》:僑樂進(jìn)入上海14年間,取得了哪些業(yè)績(jī)?

李萬(wàn)禮:在這期間以物業(yè)管理和咨詢服務(wù)、銷售代理為主線。

在銷售代理方面上海僑樂第一個(gè)項(xiàng)目是1996年,新世界在閔行馬橋開發(fā)的別墅區(qū)——旭麗花園,當(dāng)時(shí)我就參加了這一項(xiàng)目。第二個(gè)項(xiàng)目是1997年在虹橋的中山廣場(chǎng)一期。這兩個(gè)都是外銷房,當(dāng)時(shí)是按美元來計(jì)價(jià)的。我們后來也給奉賢海灣藝墅當(dāng)物業(yè)管理顧問,為上海國(guó)際麗都公館提供租務(wù)代理及物業(yè)管理。

2007年我們除集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目范圍之外,第一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目就是馬來西亞開發(fā)商友富(上海)有限公司在閔行七寶投資開發(fā)的上?；识蓟▓@,我們負(fù)責(zé)銷售代理的10棟樓目前只剩下兩棟還在賣,代理銷售額已經(jīng)超過10個(gè)億。

即便是金融危機(jī)讓全行業(yè)受到波動(dòng)的時(shí)候,我們所受的影響也不大,因?yàn)橐粊砀叨宋飿I(yè)的需求相對(duì)穩(wěn)定,二來只要把握好這部分客戶做好服務(wù),營(yíng)銷不會(huì)受太大影響。在2008年銷售代理由香港九龍倉(cāng)集團(tuán)負(fù)責(zé)投資開發(fā)的匯寧花園二期也是類似情況,我們也是逆市而上,樓盤很快就銷售一空。

《新民周刊》:您認(rèn)為中國(guó)內(nèi)地的高端物業(yè)管理服務(wù)還有哪些不足之處?

李萬(wàn)禮:能為高端客戶提供他們所需要的服務(wù)的公司還是相對(duì)稀缺的,服務(wù)內(nèi)容相對(duì)貧乏,服務(wù)水平也有待提高。從去年9月開始,我們?yōu)榛识蓟▓@物業(yè)管理當(dāng)顧問。他們之前是自己做的,現(xiàn)在需要我們來提升服務(wù)品質(zhì)。這一現(xiàn)象在中國(guó)內(nèi)地比較普遍,開發(fā)商推出一個(gè)高端樓盤,由于希望所有因素可控且執(zhí)行效率高,所以不太愿意請(qǐng)其他公司來管理。例如上海的恒隆廣場(chǎng)等高端地產(chǎn),都是開發(fā)商自己管理的。

僑樂之前也為新世界服務(wù),所以對(duì)這種心態(tài)很了解?，F(xiàn)在我們跳出來做,就是希望可以幫助高端地產(chǎn)提升物業(yè)等全方位管理。新世界旗下也有酒店,僑樂的員工也需要接受星級(jí)酒店的培訓(xùn),而且香港會(huì)展中心等地標(biāo)性建筑,經(jīng)常會(huì)承接大型活動(dòng)和節(jié)慶項(xiàng)目。

《新民周刊》:2010年上海世博會(huì)據(jù)說已經(jīng)有南美洲的參展國(guó)家邀請(qǐng)上海僑樂提供設(shè)備管理?能否談一下具體情況?

李萬(wàn)禮:確有其事,但抱歉的是,我們和該參展國(guó)家已經(jīng)簽訂了保密協(xié)議,所以不方便透露細(xì)節(jié)。但是我要說的是,僑樂之所以能有這樣的合作機(jī)會(huì)是因?yàn)閮S樂為國(guó)外高端客戶提供專業(yè)服務(wù)已經(jīng)有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)了。馬來西亞和文萊駐華使館就是委托我們管理服務(wù)的,里面的安全級(jí)別非常高,這和一般的商業(yè)服務(wù)還不同,但是我們迄今為止做得都很好。

《新民周刊》:您剛才也提到了世博會(huì),您認(rèn)為它會(huì)帶動(dòng)上海的房?jī)r(jià)上漲嗎?

李萬(wàn)禮:我認(rèn)為世博會(huì)是對(duì)上海整個(gè)城市發(fā)展的一個(gè)重大利好,不能說對(duì)上海住宅市場(chǎng)沒有影響,而應(yīng)該說沒有非常直接的影響,世博會(huì)對(duì)商業(yè)、酒店、旅游、購(gòu)物和餐飲消費(fèi)方面有更加直接的拉動(dòng)。很多人覺得世博來了房?jī)r(jià)必然會(huì)很高,應(yīng)該沒有什么直接的依據(jù)。

《新民周刊》:您認(rèn)為上海的樓市和香港是否有可比性?

李萬(wàn)禮:我認(rèn)為上海和香港的地產(chǎn)環(huán)境不同,沒法比。香港作為亞洲金融中心而言面積太小,但需求量很大,因此房?jī)r(jià)和中國(guó)內(nèi)地城市相比一直遙遙領(lǐng)先,現(xiàn)在這種差距在逐漸縮小。上海是中國(guó)的窗口,有很多活動(dòng),例如今年的世博會(huì),也可以說上海是中國(guó)的樣板房。我從來不認(rèn)為上海的房?jī)r(jià)過高,在我看來還是具有一定的合理性的。

《新民周刊》:近期國(guó)家的一系列樓市調(diào)控政策,對(duì)你們有影響嗎?

李萬(wàn)禮:中央政府每年都有樓市調(diào)控政策,太熱就要降溫,太冷就要加溫。不可否認(rèn),內(nèi)地樓市的需求一直很旺盛,而高端市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控不太敏感。

高鐵刮起“樓市瘋”

為了迎接2010年上海世博會(huì),正在建設(shè)中的滬杭鐵路客運(yùn)專線(滬杭高鐵),將使滬杭實(shí)現(xiàn)40分鐘生活圈、工作圈、經(jīng)濟(jì)圈。而近日在嘉興國(guó)際中港城召開的2010長(zhǎng)三角經(jīng)貿(mào)論壇透露,滬杭高鐵沿線的一些城市也因此受益,嘉興就是其中之一。這座在杭州和上海之間始終扮演“洼地”角色的地級(jí)市,在近半年時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)漲了一倍,每周末都有大量上海人去嘉興看房。因?yàn)闇几哞F通車后,從嘉興坐火車只需17分鐘就可以分別到達(dá)上海、杭州。

據(jù)悉,滬杭高鐵嘉興段將設(shè)立兩個(gè)車站,其中嘉興站設(shè)在南湖新區(qū),是目前嘉興房?jī)r(jià)上漲最快的地區(qū),積聚了大量的外來投資客。但是,南湖新區(qū)的學(xué)校、醫(yī)院、大型超市等配套資源還沒跟上,休閑養(yǎng)老的功能尚不明顯。上海房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華擔(dān)心,高鐵消息已經(jīng)提前透支了嘉興等地的樓市效益,很多投資客可能是高價(jià)入市了。(整理/金姬)