一線豪宅:今年歡笑復(fù)明年?

金姬

一線城市里每平方米房價5萬以上的豪宅,為啥獨(dú)立寒秋,堅(jiān)挺不倒?

9月底樓市二次調(diào)控,一線城市的豪宅市場卻逆勢熱銷。根據(jù)DTZ戴德梁行的數(shù)據(jù)分析,國家及地方的“組合拳”新政并未如期使內(nèi)地樓市迅速降溫。就拿北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市今年分月十大熱銷樓盤來看,10月中高端及豪宅產(chǎn)品總成交占比(以銷售套數(shù)計(jì)算)已至52%,意味著當(dāng)下一線城市最暢銷的十大樓盤中,每成交兩套房子就有一套屬于豪宅。

一線城市里每平方米房價5萬以上的豪宅,為啥獨(dú)立寒秋,堅(jiān)挺不倒?

專家們給出不同的解釋。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭對《新民周刊》表示,這一波調(diào)控的效果顯現(xiàn)不如今年4月那次調(diào)控那么快,當(dāng)前新房受制于供應(yīng)量偏緊,所以市場的降溫很緩慢。而在獨(dú)立評論人顧海波看來,政府的樓市調(diào)控還不完善且執(zhí)行不到位。當(dāng)然,投資渠道的狹窄、實(shí)體經(jīng)濟(jì)和外貿(mào)的萎縮等都原因共同造成了目前的樓市怪象。美聯(lián)物業(yè)則指出,限購及停貸等購房門檻越高,越有可能促使購房者在僅有的一次購房機(jī)會中選擇最好、最貴的樓盤,這在客觀條件上帶動了豪宅市場的成交。

乍寒還暖

今年以來,為遏制房價過快上漲,有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了幾輪調(diào)控,從一定程度上打擊了居民購房積極性,觀望氣氛漸濃。而來自中房信數(shù)據(jù)顯示,目前,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市仍有四分之一購房者購房意識堅(jiān)定,堅(jiān)持原先購房計(jì)劃。

這些城市在加息限購、開發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管、土地供應(yīng)增加等調(diào)控措施緊逼下,雖然整體出現(xiàn)成交量下跌、房價僵持的特點(diǎn),但當(dāng)?shù)睾勒瑓s出現(xiàn)銷售穩(wěn)定、價格穩(wěn)定的現(xiàn)象。這些豪宅的共同特點(diǎn)是具有稀缺資源等特定優(yōu)勢,定價合理,并占據(jù)區(qū)域核心地段,這樣不僅在二次調(diào)控中不會受太大影響,并且在限購令下由于性價比會更受市場關(guān)注。

上海王先生的經(jīng)歷頗具代表性。作為一位民營老板,王先生之前有過多次購房經(jīng)歷,自今年8月末樓市漸好以后,無貸且有一定資金在手的他萌生了再次投資房屋的想法。他看中閔行區(qū)兩套90平方米左右的一舊一新兩套房屋,但在今年國慶期間“滬十二條”突然而至,其中的限購令打亂了王先生的計(jì)劃。作為具有投資房屋經(jīng)驗(yàn)的購房者,王先生表示依舊看好后市,認(rèn)為限購令只是臨時政策,不會持久,一旦取消房屋仍會升值。因此,他索性將原來購買兩套的房屋的首付款集中起來,購買了市中心一套價值500多萬元的三房,從而達(dá)成投資的目的。

北京的豪宅市場在二次新政后經(jīng)歷過短暫的“寒冬”。10月初,有近一周時間,北京豪宅市場一度陷入零成交窘境,更甚者出現(xiàn)一天內(nèi)連退19套房的“負(fù)成交”。就在人們揣測北京豪宅市場是否將迎來大規(guī)模退房潮之時,10月最后一周34套單價超過5萬元/平方米的豪宅成交,環(huán)比前一周成交量翻了一番。從市場整體看,排名前30的豪宅項(xiàng)目三季度簽約面積均價達(dá)到57561元/平方米,環(huán)比二季度上漲7.1%,同比去年同期上漲更達(dá)57.8%。

上海的二手豪宅市場也一度出現(xiàn)價格松動。此前成交比較活躍的世茂濱江花園、仁恒河濱城、翠湖天地御苑等高端物業(yè)的買賣交易量均在“滬十二條”后出現(xiàn)不同程度的降溫。而二手豪宅價格并未出現(xiàn)上漲,反而出現(xiàn)了較大的議價空間。根據(jù)漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù),今年10月期間,總價在1000萬元以上的二手房交易量較新政前下降了50%左右,而總價在500萬元至1000萬元的二手房交易量也環(huán)比下降了30%。這些數(shù)據(jù)均高出二手房交易量的平均降幅。

但這一現(xiàn)象在11月就出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。資料顯示,對300平方米以上的大戶型表示有購買意向的明顯增多,較之前增加15%——20%。從過往成交記錄來看,大戶型的成交均價要比一般戶型高出30%-50%。其中,豪宅買家一次性付款的比例高達(dá)五成以上,較10月普遍增長10%-20%。而一手豪宅更是成了香餑餑。均價在5萬元/平方米以上的19個上海新樓盤之中,多達(dá)八成的項(xiàng)目成交均價出現(xiàn)上揚(yáng),環(huán)比漲幅在7%-12%不等。

值得注意的是,上海的別墅市場始終很火熱。今年10月,上海別墅市場成交均價為31103元/平方米,環(huán)比上漲7.68%;同比去年10月的25746元/平方米,漲幅達(dá)20.8%。7月以來,上海別墅成交均價已連續(xù)4個月持續(xù)上揚(yáng)。中房信提供的最新數(shù)據(jù)顯示,截至11月中旬,今年均價5萬元以上的新建高檔別墅成交了481棟,比去年全年的374棟還高出28%。

在廣州,包括豪宅在內(nèi)的住宅成交下滑,但價格卻未見明顯松動。經(jīng)緯行研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,11月中旬廣州市在售的豪宅項(xiàng)目中,有35個樓盤有成交記錄,共成交豪宅99套,環(huán)比下跌1.98%;合計(jì)簽約面積16316平方米,環(huán)比下跌2.01%。據(jù)悉,天河多個豪宅盤成交業(yè)績,直接拉升了廣州的一手樓成交均價,而中心六區(qū)均價創(chuàng)近十周新高。

避險保值

事實(shí)上,從歷次調(diào)控的長遠(yuǎn)影響來看,由于保值增值特性顯著,高端住宅市場的價格走勢所受影響甚微。

例如今年4月中旬“新國十條”出臺以后,以上海為代表的一些城市,豪宅周交易量不僅未下跌,反而還小幅上漲。浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生分析說,一方面,豪宅買家是為了把房子當(dāng)作收藏,另一方面,這批買家沒有更好的投資渠道,所以只要人民幣升值和通貨膨脹的預(yù)期還在,為了規(guī)避風(fēng)險,他們還是愿意把資金投入到房產(chǎn)中。一溫州商人認(rèn)為,高端物業(yè)抗風(fēng)險能力較好,“越是這種時候,越是買的好時機(jī)”。他說,就算出物業(yè)稅,也不會動搖對豪宅的投資,因?yàn)楹拓?cái)產(chǎn)保值增值相比,繳納的一兩個百分點(diǎn)的物業(yè)稅微不足道。陽光100集團(tuán)副總裁范小沖也表示,在通脹壓力愈加明顯的背景下,頂級豪宅成為各路資金首選,有能力購買頂級豪宅的人士會一次性或分期付款,不會受信貸政策影響。

盡管這一次的二次調(diào)控比一次調(diào)控更為嚴(yán)厲,但對豪宅的影響卻不如今年4月。對此,業(yè)內(nèi)人士指出,二次調(diào)控是一次調(diào)控的延續(xù),并沒有新的政策出臺,購房者和開發(fā)商對此心理上已經(jīng)有準(zhǔn)備。北京懋源置業(yè)有限公司項(xiàng)目總監(jiān)李翔認(rèn)為,與第一次的調(diào)控相比,購房者的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化,房價下降預(yù)期減弱,近期因?yàn)镃PI上漲明顯,很多人開始判斷房價將上漲,豪宅更是如此。

此外,北京、上海等地在二次調(diào)控后對單價3萬元以上的項(xiàng)目暫時不給預(yù)售證,又加上現(xiàn)在已經(jīng)接近年底,因此近期的豪宅新增供應(yīng)量不僅不會增加還可能下降。這一情況給在售的高端物業(yè)而言是一大利好消息,因?yàn)槭袌龉?yīng)量的減少更可顯示出高端物業(yè)的稀缺性,反而讓目前市面上的豪宅更為搶手。

一線城市的豪宅供不應(yīng)求,導(dǎo)致二線城市的豪宅也水漲船高。就拿上海來說,“滬十二條”大部分投資客擠出了上海樓市,卻讓周邊二三線城市的商品房成交量逐周大幅增加,其中豪宅的比例也不小。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)顯示,這些異地樓盤多位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的臨滬三線城市,比如滬寧、京滬高鐵沿線的蘇州、昆山、無錫或者滬杭高鐵周邊的嘉興、平湖、桐鄉(xiāng)等城市。無錫的商品房周成交量平均增加50%,嘉興和昆山也分別增加20%以上。由于蘇州的“限購令”在11月初才出臺,所以蘇州的商品房成交量在今年10月同樣逐周遞增。