住建部自己打敗了自己

葉檀

住建部的十八般武藝敵不過房價(jià)調(diào)控的六個(gè)難點(diǎn),可見十八般武藝并非真功夫。

住建部承認(rèn)房地產(chǎn)調(diào)控十分艱難,那是因?yàn)樗麄円约褐ゼ褐堋?/p>

11月26日,住建部副部長仇保興提出,現(xiàn)在中國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)前所未有,房地產(chǎn)調(diào)控壓力前所未有,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控面臨六個(gè)難點(diǎn):一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求;二是民間資本投資領(lǐng)域過窄;三是全球化的熱錢涌動(dòng)與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合;四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失;五是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴;六是中國各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距十分巨大,沒有“一刀切”的辦法可以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。仇保興坦言,“我們國家房地產(chǎn)調(diào)控十八般武藝都試了”,1998年是刺激住房消費(fèi),2002年控制住房供給,2005年是遏制需求,到了2008年時(shí)刺激需求,2010年是增加供給。

十八般武藝敵不過六個(gè)難點(diǎn),可見十八般武藝并非真功夫。

房地產(chǎn)調(diào)控的前提錯(cuò)誤,一再混淆了剛性需求與投資性需求,仇先生也不例外。城鎮(zhèn)化帶來的剛性需求不會(huì)大規(guī)模助推房價(jià),因?yàn)閯傂孕枨笈c個(gè)人收入掛鉤,而進(jìn)入城市的大多數(shù)人工資不高,如果市場(chǎng)由剛性需求主導(dǎo),就不存在上升的基礎(chǔ)。我國的房價(jià)收入比超過國際警戒線,但房價(jià)仍是屢調(diào)不止,說明我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)主導(dǎo)者并非剛性收入群體,打著剛性需求的幌子行投資性市場(chǎng)之實(shí)的花招可以休矣。投資就是投資,不必拿買不起房或者三代供房的剛性需求者說事。

投資性需求講的就是資金多少、資金成本與收益比,而不講什么剛性需求。2008年到2009年房地產(chǎn)供求關(guān)系的大逆轉(zhuǎn),說明投資者入市加上充足的資金,才是房價(jià)上升的主要?jiǎng)恿?。以往的十?我國的廣義貨幣的發(fā)行量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過GDP的增長量,十年擴(kuò)張了4.5倍,長期維持在低利率,正是極度寬松的貨幣政策,才使房地產(chǎn)脫離普通商品的隊(duì)伍,躋身投資品行列。

以往20%的首付,房價(jià)只要上漲20%,對(duì)于投資者來說就是百分之百的收益。通過購房后貸款,投資者甚至可以無本獲利。此次加息對(duì)20年期的100萬元房貸的影響僅是增加27737元,加上第二套房貸款的基準(zhǔn)金利率1.1倍以及第三套房貸的1.2倍等等,與將要開征的房產(chǎn)稅年稅率0.4%-0.8%加在一起,對(duì)投資需求購房的年持有成本增加不到10%,如果實(shí)際通脹5%,房價(jià)再上升5%以上,就能夠消化成本。

政府看到了這一點(diǎn),調(diào)控房地產(chǎn)的法寶就是收緊銀根,目前的緊縮周期首先收緊了開發(fā)貸與個(gè)人房貸。

房地產(chǎn)市場(chǎng)單獨(dú)加息,可以起到效果,但不能治根。原因很簡單,總體貨幣流動(dòng)性沒有根本性緊縮。明年預(yù)計(jì)將實(shí)行較為緊縮的貨幣政策,但廣義貨幣增幅可能仍將達(dá)到15%,以滿足投資、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資產(chǎn)變現(xiàn)所需。未來數(shù)年如果維持目前的貨幣發(fā)放,可以肯定流動(dòng)性將越來越難控制,加上數(shù)萬億元的涌動(dòng)的地下資金,加上聚集在新興市場(chǎng)蠢蠢欲動(dòng)的熱錢,房地產(chǎn)投資很難淡出公眾的視野。

控制房地產(chǎn)投資的前提是要維持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展,維持穩(wěn)健的貨幣政策,在居高難下的貨幣發(fā)行與巨大的通脹壓力下,不要奢望房地產(chǎn)泡沫能夠消減。

通過稅收調(diào)節(jié)也是降低投資收益的法寶,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)稅費(fèi)林林總總數(shù)十種,從未真正壓低過房價(jià),這并不能證明稅收不能降低投資的法寶,只能反證我國貨幣的發(fā)行力量與長期的通脹壓力超過了稅收的力量,更能證明房地產(chǎn)投資收益超過稅費(fèi)。

房價(jià)穩(wěn)定的國家有兩大支撐體系,一是負(fù)責(zé)任的貨幣體系,二是正確的稅收體系。只要風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期與成本超過收益,高房價(jià)就會(huì)迎刃而解。貨幣體制與稅收體制是拆解房地產(chǎn)的兩把鑰匙,而土地財(cái)政則是利益所在。

不要以為樓市是股市,只要增加上市公司即可打壓股指,房地產(chǎn)市場(chǎng)受到資源的剛性約束。以增加供給緩解流動(dòng)性壓力下的投資需求,如同關(guān)公戰(zhàn)秦瓊,住建部自己打敗了自己。