兩會(huì),一場房地產(chǎn)大會(huì)?

張靜

當(dāng)人人都在為房子奮斗終生,這就不只是一代人的杯具。

黎叔在《天下無賊》中有一句名言:“21世紀(jì)什么最貴?人才!”如果放在當(dāng)下,幾乎所有人都會(huì)不假思索地回答:房子!

2009年,突如其來的房價(jià)飆升,裹挾著一部火上澆油的《蝸居》,刺痛了全國人民的心。這讓今年兩會(huì),幾乎毫無懸念地開成了潘石屹夫人所料的“房地產(chǎn)大會(huì)”。

任志強(qiáng)魔咒

“現(xiàn)在住房不是一般的民生問題,已經(jīng)變成了第一民生問題。無論是上海代表團(tuán),還是我在兩會(huì)中接觸到的人大代表,對住房問題都很重視?！眮碜陨虾５娜舜蟠?民建上海市委副主任、上海市政府發(fā)展研究中心咨詢部主任張兆安在接受《新民周刊》專訪時(shí)說。

雖然代表們不負(fù)眾望,但兩會(huì)究竟能帶來多少希望?

有句時(shí)評(píng)道出了在高房價(jià)的多年調(diào)教下,人們的某些慣性思維:“房地產(chǎn)的最大莊家是政府呢。想著房價(jià)降?刁民們做夢吧?！绷杭娟栁瘑T在前兩天召開的全國政協(xié)十一屆三次會(huì)議上一針見血地指出:“為什么在房價(jià)下跌的時(shí)候,地方政府總會(huì)或明或暗地托市、救市?原因是不言而喻的!”“地方政府是房地產(chǎn)交易中最大的獲利者。據(jù)統(tǒng)計(jì),2009年全國的土地出讓金收入已經(jīng)超過1.5萬億元,不少城市的土地出讓金已經(jīng)占地方財(cái)政收入近50%?！?/p>

可以說本屆中央政府執(zhí)政這7年,也是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的7年,與地方政府動(dòng)態(tài)博弈的7年。

眾所周知,房改自1998年始。如果非要為這輪房地產(chǎn)狂熱尋找一個(gè)理由,最遠(yuǎn)可以追溯到上世紀(jì)的那場金融危機(jī),隨后房地產(chǎn)被賦予了“拉動(dòng)內(nèi)需、重啟經(jīng)濟(jì)增長”的歷史使命。正如高房價(jià)也不是一年兩年了,今年像捅了馬蜂窩一般,也是因?yàn)橐粓鐾蝗肫鋪淼拇钨J危機(jī),導(dǎo)致房地產(chǎn)變成了政府冀望重振經(jīng)濟(jì)的“救命稻草”。歷史的某些相似性與輪回,總令人唏噓不已。

著名學(xué)者、獨(dú)立評(píng)論人袁劍講過一個(gè)故事:“1998年的冬天,一位在南方地產(chǎn)崩潰之后被迫北上的朋友,憑著他對政策一貫敏感的嗅覺告訴我,房地產(chǎn)可能要轉(zhuǎn)勢了。隨后,他毅然重新南下,開始了一次極其成功的地產(chǎn)生涯?，F(xiàn)在看來,這不僅是我這位朋友一次重要的人生轉(zhuǎn)折,也是中國最近一次房地產(chǎn)狂飆的一個(gè)標(biāo)志性的起點(diǎn)?！?/p>

人大常委會(huì)原副委員長盛華仁說,1998年,地方政府的土地出讓收入不過為67億元,而從2001年到2003年,這個(gè)數(shù)字魔術(shù)般地漲了近135倍,變成了9100億元。在住房交易中,土地費(fèi)用占房地產(chǎn)價(jià)格20%——40%,政府稅費(fèi)收入占30%——40%左右。總計(jì)起來,地方政府在房地產(chǎn)上的收入占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%——80%。

袁劍有見地之處,是指出了在地方與中央的宏調(diào)博弈中,土地扮演了“過橋”的角色。在“朱镕基時(shí)代”,地方政府手中的金融權(quán)力幾乎被悉數(shù)上收。但由于批出的土地轉(zhuǎn)手就可以從銀行抵押貸款,實(shí)際上地方政府又重新從中央政府手上奪回了某種貨幣發(fā)行權(quán)力。

可以說,新一屆中央政府從2003年上任伊始,便接手了一座“活火山”。早在2002年,朱镕基已經(jīng)不無擔(dān)憂地指出:“深圳的明天是香港的今天?！边@已是他在一年中第二次發(fā)出警告:“內(nèi)地部分城市的房地產(chǎn)過熱?！倍胄性?002年年底的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)貸款中的違規(guī)金額比例高達(dá)24.9%。

以2003年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件為分水嶺,中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了180度的轉(zhuǎn)變。

121號(hào)文件將全國的投資高增長歸罪于房地產(chǎn),并認(rèn)為泡沫是全國性的,是普遍性的。這一定調(diào)對房地產(chǎn)商來說不啻為“致命一擊”。華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)的反應(yīng)最為激烈,一連起草了兩篇聲討“檄文”:萬言書《“冬天”來了》和《仇富政策》,潘石屹則是徹夜難眠。

然而一時(shí)山雨欲來風(fēng)滿樓的121號(hào)文件,事后證明不過是一場“茶杯里的風(fēng)波”。隨后國務(wù)院一紙“撥亂反正”的18號(hào)文件,再度令中國這一“新富階層”笑逐顏開。

據(jù)袁劍回憶,2003年年初,上海人見面寒暄變成了:“買樓了嗎?”而到了2005年初,一位投資界的朋友給他打電話的時(shí)候,劈頭就是:“不得了,上海人手上已經(jīng)沒有現(xiàn)金了,全用來炒樓了?！?/p>

2005年3月16日,央行宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率,并提高個(gè)人住房貸款最低首付款比例。18天之后,新華社發(fā)表了一篇評(píng)論員文章《加強(qiáng)宏觀調(diào)控穩(wěn)定住房價(jià)格》,據(jù)稱用辭之嚴(yán)厲,只有《人民日報(bào)》那篇《正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前股票市場》可與之相比。一個(gè)月后,傳說中的“國八條”正式出臺(tái)。不僅將房地產(chǎn)帶來的“金融風(fēng)險(xiǎn)”放在第一醒目的位置,而且繼新華社基調(diào),指出地方政府必須對高房價(jià)負(fù)責(zé)。

然而現(xiàn)實(shí)的尷尬卻是,房價(jià)就像應(yīng)了任志強(qiáng)魔咒一般,“政府越調(diào)房價(jià)越漲”。2005、2006、2007年,反而成為中國房地產(chǎn)最熱的三年。

“政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控從一開始就走錯(cuò)了路。房地產(chǎn)的問題需要通過一個(gè)結(jié)構(gòu)化的產(chǎn)業(yè)模式來解決,一部分完全市場化、一部分半市場化,還有一部分非市場化,政府在其中做好資源調(diào)配。讓有錢人住好房子、投資房產(chǎn),帶動(dòng)區(qū)域土地價(jià)值的提升。中央政府、地方政府、房地產(chǎn)商都賺錢了,帶來一個(gè)負(fù)效應(yīng),房價(jià)會(huì)越來越脫離部分老百姓的購房能力。這時(shí)候,政府應(yīng)該通過行政法規(guī)的規(guī)定,將土地出讓的溢價(jià)部分,拿出一半去做保障性住房。在推出的土地中,一定要有一部分不賺錢,或者微利,來做半市場化的普通商品房?！备卟叩禺a(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)的董事長李國平告訴記者。

“但反觀中央的宏觀調(diào)控,最初兩年的主要手段是抑制需求。每次短暫的觀望之后,都是開閘泄洪式的需求釋放。而另一方面,標(biāo)志著房地產(chǎn)正式市場化的‘招、拍、掛制度,客觀上造成了土地供應(yīng)的瓶頸,使得供求關(guān)系的進(jìn)一步緊張?！?/p>

結(jié)構(gòu)化的萌芽,在2006和2007年的房地產(chǎn)政策調(diào)控,曾經(jīng)一度出現(xiàn)?！白》棵裆c保障終于被提到前所未有的高度。政府已經(jīng)意識(shí)到調(diào)控不僅僅是調(diào)需求,還要調(diào)供應(yīng);不僅要增加供應(yīng),還要改善供應(yīng)的結(jié)構(gòu)。中央政府開始意識(shí)到在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中必須引入非市場化以及不完全市場化的補(bǔ)充模式,開始推出大力建設(shè)保障性質(zhì)的廉租房和限價(jià)房的政策。其中對行業(yè)影響最大的則是2006年5月引發(fā)熱議的90/70政策,這是一個(gè)非常有智慧的政策?！?/p>

當(dāng)中央政府把所有的調(diào)控手段用盡,到2008年年底,在資金鏈緊繃的壓力下,降價(jià)、通過銷售回款自救,終于成為房地產(chǎn)全行業(yè)的共識(shí)。

“2008年底,深圳的房價(jià)下降了50%,北京一些地方下降了30%-40%。政府有了一次實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)化運(yùn)作房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。不幸的是,它沒有被抓住。”

李國平當(dāng)時(shí)提出的觀點(diǎn)是:“政府應(yīng)該救經(jīng)濟(jì),但不要救房地產(chǎn)?！敝醒胝畱?yīng)該正確引導(dǎo)那些優(yōu)先獲取流動(dòng)性貨幣資源的央企、國企,將4萬億主要用于保障性住房以及半市場化的普通商品房建設(shè)。一樣拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè),為GDP做出貢獻(xiàn)。

然而真實(shí)的故事卻是,這一輪勢頭大好的調(diào)控,卻在接下來如過山車一般驚心動(dòng)魄的市場震蕩和全球金融危機(jī)中戛然而止。“政府現(xiàn)在要來重新調(diào)整房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu),需要付出更大的成本、更高的代價(jià)?！薄敖衲暾媾R著更為困難的局面。政府當(dāng)初慌不擇路,一味放貸款。巨大的流動(dòng)性轉(zhuǎn)變?yōu)檠肫蟮母邇r(jià)拿地,地方政府的投資運(yùn)作平臺(tái)有了充裕的資金而失去推出土地的壓力。而高地價(jià)又帶來房價(jià)上漲的預(yù)期,使得開發(fā)商的降價(jià)迅速觸底反彈,短期內(nèi)全面清貨解套。更何況去年地王頻出,很多開發(fā)商有錢了之后還拿不到地。手上有錢,存貨還不多。如果說2008年他們可以撐半年,這一次開發(fā)商起碼能撐一年,看誰熬得過誰。

所以我覺得今年的房價(jià)不僅降不下來,還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)政府更不愿意看到的情況:觀望氣氛濃厚,交投兩淡,開發(fā)商還不著急,拿地意愿不強(qiáng),GDP上不去,看你政府怎么辦。現(xiàn)在連王石都說了:我們可以慢下來。政府不敢讓房地產(chǎn)垮。這是任志強(qiáng)唯一看到的正確的東西。等到了下半年,政府一看形勢不對,一定會(huì)重新來刺激房地產(chǎn)。今天政府所議的所有難題,都是它自己一手造成的?！闭缫晃痪W(wǎng)友調(diào)侃:“在一個(gè)意外的牛年之后,管理層已不得不騎在虎背上。”

自古降價(jià)一條路?

房價(jià)飛漲在部分社會(huì)成員中間激起不滿。為了應(yīng)對憤怒的滔滔民意,宏觀調(diào)控的主旋律基本上都圍繞著“打壓房價(jià)”進(jìn)行。

2月27日,溫家寶總理在北京與網(wǎng)友在線交流時(shí),表示:“我有決心,本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好,使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,使房價(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位?！?/p>

民間也有類似的心聲:“房價(jià)不降,天理難容!”“哪個(gè)地方政府支持高房價(jià),就要嚴(yán)查哪個(gè)?！?/p>

然而解決中國房地產(chǎn)難題,是否只有“降價(jià)”這條硬道理?

“整個(gè)房地產(chǎn)市場,不是一個(gè)簡單的市場化行為,也不是一個(gè)簡單的非市場化行為。現(xiàn)在等于前面全部市場化,發(fā)現(xiàn)出問題了,又開始提出全部非市場化,從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端?！崩顕秸f。

時(shí)至今日,中國早已出現(xiàn)了利益分化。一個(gè)不爭的事實(shí)是,幾乎所有的已購房者,這些年都分享到了房價(jià)暴漲的盛宴?！拔疑磉吅芏嗯笥褜τ诜績r(jià)其實(shí)看法都各不相同。買了房或者手里有兩三套房的人其實(shí)希望房價(jià)漲,從中投資的收益能夠得到更大化的提高,還沒有買房的希望房子不要漲。這是一個(gè)非常不一樣的結(jié)構(gòu)性的看法。”新浪財(cái)經(jīng)的主持人權(quán)靜說。

“我不希望房價(jià)跌,因?yàn)槲覄傎I了房子,打壓房價(jià)不是讓我的房子資產(chǎn)縮水嗎。”一家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)即將履新的區(qū)域經(jīng)理也坦言相告。

“讓市場的歸市場,讓政府的歸政府。”房地產(chǎn)兩條腿走路,愈來愈成為一種共識(shí)。“大家所感受到的矛盾焦點(diǎn)是高房價(jià),但實(shí)際上真正核心的問題是不是房價(jià)太高了,而是有很多人買不起房,這是兩個(gè)完全不同的概念。假設(shè)如果說中國的房價(jià)再翻一倍,但是所有的老百姓自己都有房子住,我想今天房價(jià)的問題就不會(huì)成為社會(huì)的一個(gè)矛盾的焦點(diǎn)?！北本┞?lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h說。

調(diào)控房地產(chǎn)的政策,從去年12月初就開始陸續(xù)出臺(tái)。作為對“國四條”的細(xì)化與完善條例,“國十一條”似乎是2005-2007年間已經(jīng)開始萌芽的多元化思路的重新出發(fā):實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)在國家戰(zhàn)略上的雙重目標(biāo),既拉動(dòng)增長,又保證“居者有其屋”。

國土資源部副部長贠小蘇也在私下透露,2006年出臺(tái)但未能堅(jiān)持的“90/70政策”將在不久后回歸。

“今年中央準(zhǔn)備財(cái)政補(bǔ)貼600多個(gè)億建保障性住房,我認(rèn)為去年做得那么差,今年只增加百分之十幾,能根本性改變問題嗎?另外,去年地方土地收益的溢價(jià)部分就已經(jīng)有3000多個(gè)億,拿一半出來做保障型住房都是應(yīng)該的,為什么只拿10%?明顯的雷聲大雨點(diǎn)小?！崩顕秸J(rèn)為?！叭ツ昴甑组_了兩次會(huì),主要定調(diào)者是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,再三強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步鼓勵(lì)住房改善性需求,目前最大的任務(wù)是調(diào)結(jié)構(gòu)。但此后到了國務(wù)院層面,會(huì)議精神變成抑制投資性需求,到現(xiàn)在已經(jīng)演化為要抑制改善性需求。由此可見,長期以來,我們并沒有找到一個(gè)系統(tǒng)的解決問題的方法。如果無法形成合理的政策和結(jié)構(gòu)體系,房價(jià)上漲和解決大多數(shù)居民住房問題的矛盾,無疑會(huì)越來越激烈。這讓我們對于這一輪調(diào)控政策的實(shí)際效果究竟如何,很難有一個(gè)樂觀的預(yù)期?！?/p>

“被房子垮掉的一代”

住房保障體系,到目前為止僅覆蓋到了低收入階層。而這屆“房地產(chǎn)大會(huì)”一個(gè)亮點(diǎn),便是集中關(guān)注到了“夾心層”,不知這是否拜《蝸居》所賜。

張兆安認(rèn)為:“中國的住房結(jié)構(gòu),實(shí)際是一個(gè)橄欖形。最上端,更多通過市場化手段解決。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、兩限房,主要是解決橄欖的最下端,政府一定要把對這部分人群的“托底”先做好?，F(xiàn)在麻煩的是中間這一段該怎么辦?”

中央智囊團(tuán)在這個(gè)問題上顯然啟動(dòng)得更早。2009年8月13日,建設(shè)部政策研究中心主任陳淮以個(gè)人身份表示,“十二五”期間(2011年-2015年),在基本解決了低收入群體住房的問題后,住房保障體系重心應(yīng)適度上移,我國救助型住房保障要逐步提高到有一定能力和工作收入,但是其收入和買房子差距非常大的群體。

《蝸居》之后,《蟻居》大熱,80后有了一個(gè)新稱號(hào)“被房子垮掉的一代”。一年飆升80%的房價(jià)(據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字),更讓一部分原本可以夠得上商品房的“邊緣人”,重新退回到無房者的大部隊(duì)。

當(dāng)人人都在為房子奮斗終生,這就不只是一代人的“杯具”?！叭绻覀儑业哪贻p人都沒有安全感,都不能有歸屬感,這個(gè)國家的可持續(xù)發(fā)展是有問題的,我們正丟失最核心的競爭力?！崩顕秸f。

楊少鋒認(rèn)為:“中國房地產(chǎn)行業(yè)借助銀行,扮演了一個(gè)向中產(chǎn)階層掠奪財(cái)富的角色。房價(jià)如果繼續(xù)漲下去,最終的結(jié)果是貧富分化越來越嚴(yán)重。目前房地產(chǎn)的繁榮是以未來20年的發(fā)展為代價(jià)?！?/p>

從2007年開始,北京開始建立包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房、公共租賃房在內(nèi)的多層次的保障性住房體系,已完成配售的5萬套經(jīng)適房、限價(jià)房和累計(jì)通過審核申請的11萬戶相比,比例基本是1:2。

地方政府顯然是缺少積極性。全國政協(xié)委員、武漢百步亭集團(tuán)董事局主席茅永紅提供的數(shù)據(jù)顯示稱,目前在全國城鎮(zhèn)的低保家庭中,各級(jí)政府已通過各種方式緩解住房困難的僅占7%左右;在全國已開展廉租住房的城市,其覆蓋面僅在1%左右(個(gè)別大城市除外)。

而在執(zhí)行的細(xì)節(jié)上,也存在“一刀切”的現(xiàn)象。

李國平透露:“現(xiàn)在保障性住房是地方政府不得不做,做的時(shí)候亂做。90/70這么好的一個(gè)政策,卻在執(zhí)行細(xì)節(jié)上出現(xiàn)了致命的錯(cuò)誤,許多土地根本不適合做90/70。廣渠路15號(hào)地,里面還要求配一萬五的廉租房,這是一個(gè)典型的幾方傷害。土地價(jià)值可以更高的,現(xiàn)在做不上去;在CBD建廉租房,人為增加了低收入群體的生活成本。本來是政府行為,轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商,又是一個(gè)政府的不作為。”

保障性住房的高門檻,也把夾心層拒之門外。以北京市為例,申請廉租房的一人戶家庭月收入為580元及以下,申請經(jīng)濟(jì)適用房家庭月收入約為1890元。既買不起商品房又不符合經(jīng)濟(jì)適用房申請條件的“夾心層”,正處于“舅舅不疼,姥姥不愛”的尷尬?！坝捎谡w立法的滯后,住房保障誰來保?保多少?怎么保?保障房怎么造?造多少?給誰造?怎么分?政府、民眾、企業(yè),各自有哪些義務(wù)和權(quán)利?有哪些責(zé)任和收益?現(xiàn)在都沒有一個(gè)權(quán)威的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。”帶著《國家住房保障法》議案進(jìn)京的張兆安呼吁,要盡快將國民住房保障納入國家法制化的軌道。

在他的提案中,公共住房制度,也就是李國平所言的半市場化的普通商品房,體現(xiàn)了兩處亮點(diǎn):“公共住房和公共租賃住房的供應(yīng)對象不受戶籍限制”、“國家將房價(jià)收入比作為城鎮(zhèn)中等收入家庭住房狀況考核的重要依據(jù)。以戶型建筑面積90平方米為參照,一線城市須控制在8倍以下,二線城市須控制在7倍以下,三線城市須控制在6倍以下,小城市和建制鎮(zhèn)須控制在5倍以下?！?/p>

如何防止“經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)了誰,適用了誰”的悲劇不再重演?全國兩會(huì)期間,由政府和住戶“共有產(chǎn)權(quán)”這一制度設(shè)計(jì)引發(fā)了強(qiáng)烈關(guān)注。張兆安也在他設(shè)計(jì)的《國家住房保障法》提案中提出:“經(jīng)濟(jì)適用住房不得作為商品住房上市交易,若出售須由地方人民政府回購或在指定的經(jīng)濟(jì)適用住房交易平臺(tái)進(jìn)行交易,售價(jià)不得高于當(dāng)?shù)卣_定的該樓盤公共住房最高限價(jià),購買對象僅限于符合購買經(jīng)濟(jì)適用住房條件的低收入住房困難家庭。經(jīng)濟(jì)適用住房出售后5年內(nèi)不得再申請?！?/p>