房地產(chǎn)的“問題”危機(jī)

譚德波

1997年爆發(fā)的“亞洲金融風(fēng)暴”和次年的南方大洪水嚴(yán)重地影響了國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長，出口因亞洲金融危機(jī)受阻，同時(shí)投資也因?yàn)樽匀粸?zāi)害出現(xiàn)疲軟，因而通過房地產(chǎn)來拉動(dòng)內(nèi)需成為一條可行的道路。但現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)卻成為制約內(nèi)需擴(kuò)大的障礙之一，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致制造業(yè)萎縮和消費(fèi)疲軟。

從1998年停止實(shí)物分房開始，到2010年兩次房市調(diào)控措施出臺(tái)，中國房市走過整整12年。兩個(gè)虎年之間，樓市已從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大內(nèi)需的“乖乖虎”蛻變?yōu)橥淌僧a(chǎn)業(yè)資本、居民儲(chǔ)蓄以及國民商業(yè)創(chuàng)造力的“白額大蟲”。調(diào)控樓市穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控措施出臺(tái)，被認(rèn)為標(biāo)志中國房市進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)行業(yè)支柱性地位開始受到質(zhì)疑。

但在權(quán)威專家看來，房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要力量，在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性地位短時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變。但行業(yè)法律及政策框架則在不斷完善中，包括了保障性住房政策制度化、土地出讓制度的完善、配套的社會(huì)保障制度等。

平穩(wěn)房價(jià)，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，這個(gè)目標(biāo)無法通過否定房地產(chǎn)行業(yè)支柱地位的簡單做法去實(shí)現(xiàn)，而是有賴于以上一系列問題的逐個(gè)解決。

慌張的炒客和“冷靜”的地產(chǎn)商

沿海一線城市的“金九”異常瘋狂，二線城市同樣勁頭十足。一向閑適的重慶人不知從何年開始也習(xí)慣在“吹龍門陣”時(shí)討論某處樓盤“月漲1000”的趣事。重慶，已經(jīng)被媒體評(píng)為了“八大房價(jià)最該降價(jià)城市”。前3季度，全市房價(jià)亦呈整體上升趨勢(shì)，高新區(qū)部分地段，商品房價(jià)格和去年同期相比，普遍上漲達(dá)20％以上，在南岸區(qū)珊瑚路，由于一家大型購物廣場(chǎng)的開業(yè)，9月房價(jià)同比漲幅更達(dá)四成。

城市房產(chǎn)網(wǎng)站對(duì)全國主要城市房產(chǎn)交易監(jiān)測(cè)顯示，2010年9月，全國53個(gè)大中城市，城市房價(jià)平均值和8月相比環(huán)比上漲的占2／3，上海、北京、廣州、深圳、重慶全部出現(xiàn)了上漲。

但國慶節(jié)結(jié)束，局面開始悄悄起了變化。隨著地方細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，“金九”局面告終，“銀十”幾成“銅十”。事實(shí)上，從今年下半年起，“溫州炒房團(tuán)”、“煤老板炒房團(tuán)”等群體從房市“抽身”的消息就不絕于耳。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰對(duì)記者分析，炒房團(tuán)為代表的炒作資金是“新政”打擊的重點(diǎn)，新政的首要目的是擠壓泡沫，從目前的情況來看，這個(gè)政策目的正在逐步實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)商并不是政策指向的主要目標(biāo)。

從2010年的中報(bào)來看，國內(nèi)一線地產(chǎn)商的盈利和去年同期相比，增長幅度都普遍超過20％，調(diào)控前的地產(chǎn)商個(gè)個(gè)財(cái)大氣粗?！罢{(diào)控對(duì)我們影響不大?！币患乙痪€地產(chǎn)商北京公司的中層對(duì)本刊記者透露，由于“猜到”可能有政策出臺(tái)，部分地產(chǎn)商已采取提前開盤形式將一些可能積壓的樓盤在高點(diǎn)予以銷售。

但首付三成的住房信貸政策也讓地產(chǎn)商無法“靜觀其變”。等不及國慶結(jié)束，京城地產(chǎn)行業(yè)紛紛展開了對(duì)市場(chǎng)的重新摸底，各家公司紛紛臨時(shí)招來大批銷售人員對(duì)登記客戶進(jìn)行地毯式電話訪問。于是，北京購房者發(fā)現(xiàn)接到的電話開始多了起來。無法開盤的樓盤多為沒有拿齊“四證”的樓盤，但由于房地產(chǎn)商并不缺錢，有的可能會(huì)捂盤觀望一段時(shí)間。

無法忽視的銀行風(fēng)險(xiǎn)

“醉翁之意不在酒，政府要調(diào)的不是房價(jià)，而是保衛(wèi)銀行。”深圳一家房地產(chǎn)公司的副總裁對(duì)記者堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)。他和很多房地產(chǎn)行業(yè)人士的看法一致，政府的真正目的不是打壓房價(jià)，而是通過調(diào)整末端貸款政策起到穩(wěn)定金融系統(tǒng)的目的?！靶袠I(yè)內(nèi)很多人心知肚明這一點(diǎn)，大家的壓力并不大?！?/p>

國家住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹則對(duì)本刊記者表示，房市是一個(gè)矛盾集中的所在，不但關(guān)系金融體系穩(wěn)定還關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)方方面面，收入差距、分配不公、民眾情緒以及社會(huì)保障力度不夠等問題都集中體現(xiàn)在房市中，國家調(diào)控的目的并不僅是為了金融穩(wěn)定，更是基于整個(gè)社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)層面而做出的決策。

但種種跡象表明政府的確開始擔(dān)憂銀行的風(fēng)險(xiǎn)。從2009年開始，中國銀監(jiān)會(huì)就開始要求各銀行對(duì)一系列業(yè)務(wù)定期進(jìn)行壓力測(cè)試。2010年7月，銀監(jiān)會(huì)更要求各大銀行進(jìn)行假定房價(jià)下降60％的房貸壓力測(cè)試。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在9月初公布的一份講話中亦表示，“銀行系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)暴露隱患不容忽視?！?/p>

銀行和房地產(chǎn)業(yè)的緊密聯(lián)系緣起于12年前，中國商品房市場(chǎng)元年。1998年4月，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，要求提高對(duì)住房信貸重要性的認(rèn)識(shí)，加大住房信貸投入，擴(kuò)大住房信貸業(yè)務(wù)范圍，積極支持普通住房建設(shè)，將住房建設(shè)培養(yǎng)為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。之后的1998年7月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，要求“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”，這其實(shí)意味著持續(xù)40余年的住房實(shí)物分配制度終止。

1998年的“兩道金牌”到2010年的連續(xù)兩次調(diào)控措施出臺(tái)，其間經(jīng)歷整整12年的輪回。1997年爆發(fā)的“亞洲金融風(fēng)暴”和次年的南方大洪水嚴(yán)重地影響了國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長，政府當(dāng)時(shí)已對(duì)經(jīng)濟(jì)增長所需的“三駕馬車”爛熟于心，出口因亞洲金融危機(jī)受阻，同時(shí)投資也因?yàn)樽匀粸?zāi)害出現(xiàn)疲軟，因而通過房地產(chǎn)來拉動(dòng)內(nèi)需成為一條可行的道路。但房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在卻成為制約內(nèi)需擴(kuò)大的障礙之一，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致制造業(yè)萎縮和消費(fèi)疲軟。

針對(duì)銀行可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)之前還公布了一項(xiàng)壓力測(cè)試匯總結(jié)果，在房價(jià)下降30％、利率上升108個(gè)基點(diǎn)的重度前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會(huì)上升2．2個(gè)百分點(diǎn)，稅前利潤下降20％，46家農(nóng)村商業(yè)銀行不良率將上升3．5個(gè)百分點(diǎn)、貸款損失率增加30％。顯然，已經(jīng)到了出手的時(shí)候。

調(diào)控激起的股市反應(yīng)印證了地產(chǎn)商的“猜測(cè)”。股市在9月30日和10月8日兩個(gè)交易日連續(xù)大漲，銀行股和地產(chǎn)股都沒有像4月“新國十條”出臺(tái)時(shí)那樣走弱。10月8日，國慶長假后的首個(gè)交易日，在大盤上漲的帶動(dòng)下，銀行股集體上揚(yáng)，深發(fā)展當(dāng)日漲幅更是達(dá)6．17％。到10月13日，房地產(chǎn)板塊上漲了14．5％，漲幅超過20％的地產(chǎn)股達(dá)到了10個(gè)，一線地產(chǎn)商“招寶萬金”的漲幅更位居前列。

有分析認(rèn)為，一方面，這是調(diào)控措施的力度低于預(yù)期所致，但更重要的是，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款和首套房貸的首付比例調(diào)整到30％以上，明顯地降低了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，這是一個(gè)信號(hào)，在外界逼迫人民幣升值、熱錢大量涌入的敏感時(shí)期，政府更加注意保護(hù)金融體系健康和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大盤來說是利好消息。

房市制度框架建設(shè)加快

房地產(chǎn)業(yè)占我國GDP的6．6％和1，4投資，直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)達(dá)60個(gè)，已經(jīng)成為中國

經(jīng)濟(jì)的直接命脈。在不少人看來，從4月份的“新國十條”到9月29日的“新政”，國家在短短半年內(nèi)就出臺(tái)兩次“非常嚴(yán)厲”的調(diào)控措施，這可能意味著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定位開始轉(zhuǎn)變。“房地產(chǎn)行業(yè)之前一直是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的最重要力量，今后它的重要地位可能會(huì)有所降低?！狈康禺a(chǎn)評(píng)論人士弓鳴對(duì)本刊記者分析。

“房地產(chǎn)作為支柱性行業(yè)是客觀實(shí)際決定，而非人為造成?！鼻睾缯J(rèn)為，今后，房地產(chǎn)行業(yè)支柱性地位不會(huì)改變。9月29日的“新政”僅是針對(duì)地方落實(shí)不力進(jìn)行的進(jìn)一步規(guī)范，對(duì)“新國十條”存在漏洞的補(bǔ)充，并不意味著宏觀經(jīng)濟(jì)層面根本的調(diào)整。

秦虹說，現(xiàn)在不是談?wù)摲康禺a(chǎn)行業(yè)是不是支柱行業(yè)的時(shí)候，而是應(yīng)將重點(diǎn)放在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)制度建設(shè)的問題之上。以土地出讓為例，它關(guān)系拆遷戶、地方政府、開發(fā)商以及購房者的利益，需要一系列的法規(guī)去規(guī)范。

本輪調(diào)控是國家建設(shè)房地產(chǎn)行業(yè)制度框架的重要一環(huán)。我國房地產(chǎn)行業(yè)的制度框架建設(shè)是長期的，包括了法律制度、稅收制度、財(cái)政制度等內(nèi)容。貫穿其中的主線是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)注重對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)，比如對(duì)90平方米以下的住房銷售和購買予以貸款、稅收上的優(yōu)惠，同時(shí)對(duì)于大戶型和所謂“豪宅”予以“差別對(duì)待”，甚至采取“不支持”態(tài)度。“在制度框架建設(shè)上，政府今后將更加注重保障性住房制度的內(nèi)容?！鼻睾缯f。

記者了解到，1998年，隨著國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布，全國房改啟動(dòng)。在這個(gè)通知的表述中便有我國將建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系的內(nèi)容。但隨著2003年國務(wù)院“18號(hào)文”的頒布，政策正式提出逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房，經(jīng)適房的地位逐漸被邊緣化，商品房成為房市的唯一主角。

2010年4月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》，多年來第一次對(duì)保障性住房的管理做出了嚴(yán)格規(guī)定，這也被稱為本輪調(diào)控一系列政策的重要一環(huán)。對(duì)于保障房的問題，專家普遍都認(rèn)為，建立更加完善可行的地方政府的問責(zé)機(jī)制是今后的政策制定方向。

根在土地供應(yīng)“問題”

1998年開始，住房消費(fèi)徹底被“市場(chǎng)化”，但土地和資金作為市場(chǎng)最重要的生產(chǎn)要素卻并沒有市場(chǎng)化，中國房市的運(yùn)作機(jī)制從最開始就是一個(gè)“陰陽人”。政府是土地唯一的供應(yīng)者，銀行則是資金的唯一供應(yīng)者，房地產(chǎn)商是唯一的終端產(chǎn)品提供商，土地供應(yīng)市場(chǎng)成為了壟斷市場(chǎng)，商品房也或多或少成了壟斷產(chǎn)品。

土地出讓制度的缺陷也從源頭上抬高了房價(jià)。2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競(jìng)價(jià)出讓。該政策曾有效減少了土地出讓中存在的尋租行為，但客觀上也造成多年以來土地出讓“價(jià)高者得”的問題。面粉貴了，面包自然不會(huì)便宜。

針對(duì)飽受爭議的公開競(jìng)價(jià)模式，有人曾經(jīng)指出，如果說從i998年到2003年的前6年是房價(jià)帶動(dòng)地價(jià)的過程，那么從2004年開始的后6年則體現(xiàn)在地價(jià)推動(dòng)房價(jià)。相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，實(shí)行土地“招拍掛”以前的15年，我國大城市房價(jià)平均年增長率約為5％，低于收入增長和GDP增長。但從2004年開始實(shí)行土地“招拍掛”制度以后，截至2010年的6年時(shí)間里，大城市房價(jià)平均每年上漲10％。

盡管政府作為唯一的土地供應(yīng)者，但土地供應(yīng)似乎總是無法兌現(xiàn)。在一線城市，土地實(shí)際供應(yīng)量總是低于計(jì)劃供應(yīng)量。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2019年上半年廣州實(shí)際供應(yīng)量僅為全年計(jì)劃的6％，深圳為14％，北京為22％。

“根本矛盾并未得到解決?！睆?fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說，他認(rèn)為，政府首先應(yīng)當(dāng)采取強(qiáng)有力措施降低大眾的通脹預(yù)期，從根本上遏制這種投資性的購房需求。另外一方面，應(yīng)當(dāng)加大商品房供給，在土地出讓環(huán)節(jié)，政府這些年實(shí)際上在嚴(yán)控土地出讓。很多地方政府當(dāng)年承諾的土地供應(yīng)量，并沒有實(shí)際完成?！罢矚g在房價(jià)最高點(diǎn)出手賣地，希望賣出最好的價(jià)格，但最后流拍的情況經(jīng)常發(fā)生?！?/p>

對(duì)于土地供應(yīng)的基本面問題，今后急需解決土地出讓制度的完善問題。秦虹表示，2004年開始的土地招拍掛制度已經(jīng)到了修改和完善的時(shí)候。在“新國十條”中，就有完善土地“招拍掛”的內(nèi)容。土地出讓應(yīng)當(dāng)改變單純的“價(jià)高者得”的局面，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。