馮侖的“創(chuàng)世紀”之城

文 · 本刊記者 闞世華

就在眾多中國房地產(chǎn)領(lǐng)軍者迷茫目前行業(yè)的狀況時，地產(chǎn)商馮侖宣布要造城……

在中國地產(chǎn)界，萬通地產(chǎn)的馮侖雖然稱不上大鱷，但也算是第一梯隊中的頂尖級人物

當磁懸浮干線列車穿越在“無煙城”中時，滿頭白發(fā)的葉榮添放下手中的報紙，看著車窗外不斷閃過的建筑，漸漸沉浸在了成功的喜悅之中……

5年前，葉榮添為自己的房地產(chǎn)事業(yè)規(guī)劃出一個令人難以置信的夢想，建造“無煙城”。城市兩公里的范圍內(nèi)都沒有汽車，接駁無軌電車，連接整個臺灣；沿海和市中心全是綠化區(qū)，每一個居民都能在毫無污泥的環(huán)境下漫步；大型的對外游輪碼頭，可以舉辦世界級比賽的游泳館，把中國人帶向全世界；在未來的五年，十年甚至是下一個世紀，要為中國人提供更好的民生設(shè)施，把全世界最理想的城市規(guī)劃融為一體，一個城鎮(zhèn)連著一個，每一個都能自給自足，在全中國甚至是全世界的范圍內(nèi)建造這樣的無煙城市——此景為1999年香港推出的大型勵志電視劇《創(chuàng)世紀》中的場景。

轉(zhuǎn)眼11年過去，《創(chuàng)世紀》的劇情依然烙印在很多人的記憶中。然而，電視劇中輝煌的夢想之城在現(xiàn)實中卻好似離人們很遙遠。而今，就在眾多中國房地產(chǎn)領(lǐng)軍者迷茫目前行業(yè)的狀況時，地產(chǎn)商馮侖宣布造城計劃，這一舉動著實讓人吃驚不小。在中國地產(chǎn)界，萬通地產(chǎn)的馮侖雖然稱不上大鱷，但也是第一梯隊中的頂尖級人物。

去年，在“關(guān)注與行動”——哥本哈根氣候變化會議上，馮侖在這個童話之都，講述了在他內(nèi)心生長的、在亞洲多人口地區(qū)構(gòu)建童話城市的夢想。這座立體建筑容納了多種功能，馮侖的目標是要解決3萬個家庭的居住問題，且承諾這個建筑的價格不會高于8000元每平米，“作為一個企業(yè)家，愿意為解決中等收入群體的住房問題和其他公共生活問題做出努力。”萬通地產(chǎn)董事長馮侖在電話中告訴《中國新時代》。項目預計在2011年開始，打算用7年的時間，在北京把這樣一個童話變?yōu)楝F(xiàn)實。

夢想之城

一座座圓錐形、高約400米的綠色高樓，中空，類似梯田的結(jié)構(gòu)，房屋、人和綠色植物就在一層層“梯田”上共存——這就是荷蘭建筑師設(shè)計所MVRDV為馮侖創(chuàng)作的創(chuàng)意“中國山”。

馮侖的“立體城市”計劃：在大約兩平方公里的土地上，打造一個建筑面積600萬至1000萬平方米、可容納15萬至20萬人口的高密度建筑群。這個建筑群的平均高度預計約為400米，最大高度為500米，容積率高達5。人們在這里居住和工作，城市所需的功能在其間都能得到體現(xiàn)。

中國城市化的速度堪稱世界第一，規(guī)模也是世界最大。1993年，中國的城市化率是28%，2006年的統(tǒng)計結(jié)果是43%。若以平均值來考慮，這一速度遠遠高于歐美、日本等國家。據(jù)預測，這個速度還將一直持續(xù)到2030年。

“計劃造城項目已經(jīng)在北京附近取得土地；財務(wù)上也大致做了估算，帶精裝修的房子售價不會超過每平米8000元，這一價格在北京還是有一定的吸引力的?！瘪T侖說。他希望盡快拿到政府審批文件，并于后年開始建設(shè)，讓“立體城市”的夢想盡快變?yōu)楝F(xiàn)實。

其實，早在2009年6月12日，馮侖就已經(jīng)注冊成立了“北京萬通立體之城投資有限公司”。但立體之城公司不屬于萬通的子公司，而是一個獨立的公司。事實上，這個公司很低調(diào)，門口不掛公司名牌，包括總裁馮侖在內(nèi)，公司成員還不到十人，注冊資金為一千萬元人民幣。

馮侖的初步構(gòu)想是：用三年左右的時間研究和申請，五至八年左右的時間建設(shè)。至于在哪兒建設(shè)、每平方米售價多少云云，跟技術(shù)、政策等壁壘比起來，并非當務(wù)之急。高度當然是問題之一，但在技術(shù)上并不成問題。

據(jù)資料顯示，“立體城市”采用先進的新能源技術(shù)和復雜的智能管理體系，是一個高密度的綠色智能建筑，擁有居住、工作、教育、醫(yī)療、休閑等大部分城市功能，建筑內(nèi)部高速電梯縱橫交錯，居民“足不出戶”即可滿足大部分工作及生活等需要，是一座舒適便捷的宜居社區(qū)。

“到2020年，約3.5億中國人將從農(nóng)村遷移到城市，從而導致城市用地的極度緊張。因此，中國的城市化進程很難按照低密度模式發(fā)展，這也正是我提出‘立體城市’計劃的一個重要原因?！瘪T侖說。

在馮侖看來，“立體城市”能夠同時節(jié)省土地和能源。但是，這一計劃也注定充滿著未知數(shù)。且不論“立體城市”是否宜居，超高層建筑本身究竟節(jié)能還是耗能，這些爭議實際上就非常大。上海陸家嘴已經(jīng)建成高達492米的環(huán)球金融中心和420米的金茂大廈，632米的上海第一中心則正在建設(shè)之中。有建筑專家認為，摩天大樓其實并不節(jié)能，像上海第一中心僅電梯就需要上百部。

“立體城市”能否達到建筑節(jié)能要求，馮侖表示，目前正在組織相關(guān)的設(shè)計和技術(shù)研發(fā)。但他強調(diào)，與上海的環(huán)球金融中心等摩天大廈不同，“立體城市”具有規(guī)模效應(yīng)，通過廢物循環(huán)利用等措施，可以帶來節(jié)能的效果。

高建筑如何防震？擅長高層建筑建造的日本人早已解決這一問題。通過液壓裝置，在樓內(nèi)裝置一顆重達數(shù)十、甚至上百噸的大鐵球，成為防阻尼振動器。當?shù)卣鸩ㄒu來時，可以通過計算機對液壓裝置發(fā)出指令，令鐵球左右擺動，以減小和抵消地震波，就像人在面臨沖擊時左右搖擺以求站穩(wěn)一樣。一位參與過上海環(huán)球金融中心的日裔建筑設(shè)計師擔任立體之城公司技術(shù)副總裁。

在工商局登記的數(shù)據(jù)顯示，“立體之城”公司的經(jīng)營期限是20年。20年，看似很長，但留給設(shè)計者的時間很短。他們需要先弄懂問題，再去找愿意一起研究的人解決，他們現(xiàn)在剛剛達到這個階段。比如人類親水、親近自然的天性如何滿足？馮侖的團隊正在聯(lián)系北京師范大學的心理教育學者研究這一問題?！拔覀冊O(shè)計的建筑將是集合居住和產(chǎn)業(yè)為一體的全能建筑，而不是功能較為單一的‘睡城’的設(shè)計?！瘪T侖表示。

照進現(xiàn)實

其實，早在幾年前，哈爾濱市市長曾宣布，將在松花江北岸打造一個類似上海浦東的新城。與此同時，天津等城市的老城改造和新城建設(shè)也開始啟動。當越來越多的城市開始動輒幾平方公里地給自己“動手術(shù)”時，似乎應(yīng)考慮一個問題：有多少城市可以重來？業(yè)內(nèi)人士分析認為，像項目近400萬平方米、投資近100億元這樣大的建設(shè)項目，目前在全國城市建設(shè)中并不少見。

如果馮侖的“立體城市”真有一天能夠成為現(xiàn)實，那它帶來的不僅僅是一次城市建筑的革命，更是一種生活方式的革命。

“城市是一個高度復雜的系統(tǒng)。高度復雜意味著，當你想要做出任何細小的改變時，成功率都可能非常之低?！奔夹g(shù)分析師皮普?科伯恩在他的著作《變化的功能》中總結(jié)：這么多技術(shù)失敗的原因都在于改變舊習慣的痛苦遠遠超過新習慣的好處。

每平方公里住10萬人會不會太擁擠？“香港就是這個密度，大家都看到了，也沒有擁擠到活不下去的地步?！瘪T侖解釋說，“這里還可以有農(nóng)業(yè)項目。國外已有立體農(nóng)場，在一幢樓里種植蔬菜、水果。荷蘭人也已經(jīng)研究出在建筑里面養(yǎng)豬，讓豬糞不臭的方法?！?/p>

然而，1989年設(shè)計的“天空之城”因諸多技術(shù)限制至今仍躺在圖紙上。馮侖對此并不擔心：“技術(shù)都沒問題。”根據(jù)他的構(gòu)想，“立體城市”的建筑容積率大約是5，低于一般摩天樓的容積率6。另外，它的高度400米雖然足以進入全世界高層建筑的前十名，但尚不到迪拜800多米高的“通天塔”腰部。

一位建筑師表示，人不會喜歡住那么高密度的房子。關(guān)于超級城市的構(gòu)想，至今世界上還沒有成功的。但外國設(shè)計師對中國有著獨特的青睞，“中國正越來越成為世界建筑師實現(xiàn)瘋狂想法的實驗地。而立體城市的推動者們，則對自己的計劃雄心勃勃，并充滿希望?！?/p>

“動不動就幾個平方公里，幾百萬平方米，這是一種偶然現(xiàn)象還是一種必然的趨勢？我個人的研究認為這可能是一種必然趨勢?！敝袊鞘幸?guī)劃設(shè)計研究院總規(guī)劃師楊保軍說。他指出，根據(jù)國際上的經(jīng)驗，當城市化程度超過30%時，就會出現(xiàn)一個城市快速擴張的高峰，而我國目前隨著經(jīng)濟的發(fā)展，正處在這樣一個階段，所以大規(guī)模造城浪潮的出現(xiàn)也是一種必然現(xiàn)象。

北京大學環(huán)境學院城市與區(qū)域規(guī)劃系主任呂斌表示：“我們一個很重要的背景就是處在大規(guī)模的、快速的城市化的階段，城市顯然有來自人口聚集壓力的需求。對于城市，從形狀，包括從規(guī)模，都面臨許多壓力和挑戰(zhàn)，當然也有機遇?！?/p>

對于“立體城市”，真正可能產(chǎn)生壁壘的是與管理部門的溝通。馮侖坦言，“跟現(xiàn)行的管理體制如何協(xié)調(diào)好。這不是秩序問題，是體制問題。你的規(guī)劃、交通如何規(guī)范，這些東西都需要和體制去溝通去協(xié)調(diào)?！闭驗槿绱耍T侖在“立體城市”的實行上預留了三年的申請、溝通期。

2010年初，韓國政府宣布將在首爾以南35公里處的Gwanggyo建造一座綠色新城。而新城所采用的建設(shè)方案與馮侖的“立體城市——中國山”如出一轍。這個同為荷蘭建筑設(shè)計所MVRDV設(shè)計的綠色新城也具有“小山梯田”一樣的建筑模式，住宅、商場、寫字樓等復合型的建筑功能，以及綠色節(jié)能的環(huán)保設(shè)計。韓國政府預計這個可容納77,000人的Gwanggyo新城將于2011年完成。

悟性經(jīng)營

或許韓國綠色新城的先期實現(xiàn)將有助于馮侖“立體城市”在中國的推進。如果馮侖真能在中國做成“立體城市”項目，那么他將改變中國地產(chǎn)及中國人居住的歷史。

印度是另一個我摯愛的拍攝地。我去過印度5次，愛上了瓦拉納西和拉賈斯坦邦，那里是肖像攝影師的天堂，也是提高交流技巧很好的訓練場。

馮侖雖然有機會改變中國人的居住環(huán)境，但他無法改變已逐漸降溫的中國房地產(chǎn)市場。今年全國兩會結(jié)束后，中央便出臺一系列宏觀調(diào)控政策來制止已嚴重過熱的房地產(chǎn)市場，身為地產(chǎn)商的馮侖同樣面臨著未來如何發(fā)展的問題。

就在上個月，在一次萬通高層的會議中，馮侖與公司高層專門進行探討調(diào)控后萬通的應(yīng)對策略。結(jié)論是：“吃軟飯，掙硬錢”，在運營能力、資產(chǎn)管理能力上去競爭。

“最近10年，作為公共政策的房地產(chǎn)政策出現(xiàn)搖擺，一會兒擺向堅持支柱產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟增長點，承認和肯定住宅商品屬性和消費品屬性、投資屬性；一會兒又擺向另一個極端，就是減少它的投資和消費屬性，更多地重視其作為保障品的屬性。”馮侖說。

在馮侖看來，要看清房地產(chǎn)，就應(yīng)該把距離拉遠一點，拉到10年前左右。馮侖表示，1997年的房地產(chǎn)政策，是把房地產(chǎn)培育為新的經(jīng)濟增長點，作為經(jīng)濟增長的一個引擎，進而發(fā)展為整個國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。這種政策背景導致了兩個明顯特征：第一個，地方政府和中央政府，包括銀行金融，全部是通過房地產(chǎn)推動中國經(jīng)濟做大，并且解決就業(yè)；第二個，快速解決住宅的商品化問題，通過房改，把住房保障性功能、福利性功能取消，變成投資品、消費品，形成內(nèi)需市場，并且通過按揭貸款帶來巨大的內(nèi)需增長。

上述政策思路，在推動住宅建設(shè)方面成績斐然。其間，中國城鎮(zhèn)人口增加了近3億。到去年為止，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達到22平方米，有些城市達到28平方米，而1998年全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅有9.3平方米。

畢竟住宅還有一部分保障性、福利性的要求，因為社會總有一些中低收入人群，一些暫時屬于創(chuàng)業(yè)的年輕人，或者夾心層等。這部分群體買不起房，對房價的上漲最為敏感?！八?，我們的政策在最近五六年就出現(xiàn)了搖擺。”馮侖認為，其中有一個規(guī)律，經(jīng)濟不好的時候，住宅商品的消費特性、投資特性強化，而把保障和福利特性弱化，前兩年就是典型的這種情況。而經(jīng)濟情況轉(zhuǎn)好，就意味著房價高，于是又擺到保障和福利這頭，現(xiàn)在就是如此?！白钚碌倪@輪政策調(diào)整，顯然擺到了后一個極端，最大程度地扼制住宅的商品屬性，幾乎不承認投資的特性，更強調(diào)福利性、保障性。”馮侖認為，政策鐘擺背后的深層次原因在于中央和地方的財稅關(guān)系，這應(yīng)是宏觀調(diào)控要解決的核心內(nèi)容。

“房地產(chǎn)調(diào)控下，萬通不會與其他企業(yè)比拼開發(fā)規(guī)模，目標是跑贏市場、跑贏政策、跑贏競爭對手。怎么才能跑贏？我的說法是‘吃軟飯，掙硬錢’，就是通過創(chuàng)新和變革，來創(chuàng)造一個更大的生存空間。”馮侖透露，萬通一直希望能避開經(jīng)濟周期和政策波動的不確定性影響。“上一次危機，我們就在講用變革和創(chuàng)新應(yīng)對經(jīng)濟周期，這是一以貫之的思路?！?/p>

據(jù)了解，今年初萬通董事會作出了兩個重要決定，一是將每年營業(yè)額的一部分提出來做研發(fā)，二是每年發(fā)布新產(chǎn)品。企業(yè)發(fā)展要掙脫經(jīng)濟周期的束縛，最終才能“吃軟飯掙硬錢”。

所謂的“吃軟飯掙硬錢”，用馮侖的話說，就是“中期持有、能力導向、資本權(quán)益為核心、收入多樣化?！瘪T侖舉了個例子，萬通地產(chǎn)自有的萬通中心D座和服務(wù)公寓，在2009年CBD寫字樓空置率達30%的情況下，不僅基本做到滿租，而且租金是除國貿(mào)中心之外最高的，也就是靠軟實力、服務(wù)能力掙到了堅實的利潤。

公司轉(zhuǎn)型需要時間，“萬通在向美國模式的轉(zhuǎn)型之路上已經(jīng)走了兩年，有兩件事是成功的：一是運營能力有所提高；二是負債降低。從控股公司（萬通實業(yè)）到上市公司（萬通地產(chǎn)），負債率都比較低。目前，萬通實業(yè)只有不到20%的負債，這樣我們未來就會有很大的彈性?！瘪T侖說。

根據(jù)公司2009年年報顯示，截至2009年12月31日，萬通地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率約為65%。馮侖承認，一個公司的財富管理和資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型時間則要更長一點，他給自己的時間大約為10到15年。