我國城市住宅需求的影響因素分析與對策

李雅鳳

摘要：科學(xué)合理的住宅需求分析既是政府部門制定住宅產(chǎn)業(yè)政策的前提，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行決策、計劃的依據(jù)。本文以我國城市住宅需求為研究目標，分析了城市住宅需求的主要影響因素，并提出了引導(dǎo)住宅需求的對策。

關(guān)鍵詞：住宅需求；影響因素；對策

住宅是人類生存和發(fā)展的重要物質(zhì)條件之一，是人們?nèi)粘Ｉ钪械谋匦杵?。住宅是?jīng)濟發(fā)展中的重大影響因素，它的發(fā)展由經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定，同時住宅的發(fā)展又對經(jīng)濟發(fā)展有著重大的影響。住宅問題不僅是一個重要的經(jīng)濟問題，也是一個重大的社會問題和政治問題，它的發(fā)展關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定，國家的長治久安。隨著住房制度改革的推行和住宅商品化的發(fā)展，及人民生活水平和消費意識的大幅度提高，我國城市住宅市場有了較快的發(fā)展。但在發(fā)展的同時也存在的一些如房價增長過快，住宅綜合品質(zhì)不高、現(xiàn)有住宅供給單一化無法滿足住宅需求多樣化的要求等問題。這些問題解決的合理與否無不直接或間接的引發(fā)各種城市問題，要從根本上解決這些問題，就需要在宏觀上把握目前城市住宅市場的需求情況。因此，對城市的住宅需求進行分析是十分必要的。

一、城市住宅需求的主要影響因素分析

住宅需求的形成必須同時具備兩個條件，即消費者的購買能力和消費者的購買意愿。凡是影響這兩個形成條件的因素都是住宅需求的影響因素。

1.經(jīng)濟發(fā)展水平對住宅需求的影響

住宅是價值比較高的固定資產(chǎn)，開發(fā)住宅需要大量的資金投入，而居民的住宅購買能力又主要取決于家庭的收入水平。因此經(jīng)濟發(fā)展水平是決定住宅需求的最基本因素。顯然，經(jīng)濟發(fā)展水平越高，對住宅的需求量越大，對住宅的需求檔次越高。此外經(jīng)濟的增長還會使城市流動人口增加，城市化水平提高，這也會帶動住宅需求的增長。據(jù)有關(guān)資料顯示：從2000年到2009年，我國城鎮(zhèn)人均可支配收入從6280元增長到17175元，增長了2.73倍，而同時期城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積從20.3平方米增長到近30平方米，也增長了1.48倍，可見人均住宅面積和人均GDP都呈現(xiàn)同向增長。

2.住宅價格對住宅需求的影響

住宅商品與其他普通商品一樣，價格的高低對于需求有著一定的反作用影響。在其他條件不變的情況下，價格上升，住宅需求下降；價格下降，住宅需求上升，即住宅需求與價格的變化呈反向運動。當住宅價格發(fā)生一個百分比變化與所引起的住宅需求變化的百分比的比值，就是住宅需求價格彈性，住宅需求價格彈性是一個負值。但與普通商品的需求價格不一樣，住宅需求的價格彈性是比較缺乏的。這是由住宅商品的自身特殊性決定的。住宅既是高價值商品又是居民的生活必需品，無論住宅價格如何變化，人們總需要居住。所以，價格的變動對住宅需求的推動作用較弱。根據(jù)西方有關(guān)學(xué)者的研究結(jié)論，住宅需求價格彈性系數(shù)為-0.75左右。但對于投機性需求而言，住宅需求與住宅價格卻呈現(xiàn)出一種正向變動的關(guān)系，即住宅價格上升，住宅需求也隨之上升。另外，受心理因素的影響，住宅購買者也是買漲不買跌，當房子跌價時，期待會有更低的價格。

3.利率變化對住宅需求的影響

在短期內(nèi)利率變化對住宅需求有負的影響。一方面當利率提高時，居民的銀行存款利息會增加，使得居民把儲蓄轉(zhuǎn)向住宅消費或住宅投資時的機會成本加大，因此原來已計劃擴大住宅消費或投資的居民，會放緩行動，從而減少短期的住宅需求。另一方面在利率提高時，房貸的利率同時也提高，這就增加了居民的住宅消費或投資的短期成本，也減少了對住宅的短期需求。同樣，在利率降低時，居民的短期住宅需求相反會增加。在價格不變的情況下，利率變化對住宅需求的中長期影響是比較微弱的。當預(yù)期通貨膨脹會提高時，利率會上升，居民對自己收入的增長預(yù)期也會提高。因此不會加重居民的住宅需求負擔(dān)，居民不會減少自己的住宅需求。當利率下降的時候，對中長期住宅需求的影響也是如此。

4.城市化水平對住宅需求的影響

城市化通常會表現(xiàn)為城市數(shù)量的增加、城市規(guī)模的擴大以及城市人口的增長。城市化率是衡量城市化發(fā)展進程的重要指標。1949年我國的城市化率僅為10.6％，到2009年已上升到46.6％，全國已建成較發(fā)達的城市體系。據(jù)專家預(yù)測，到2020年，我國將有55％的人口居住在城市，2050年則有75％的人口居住在城市。城市化水平的不斷提高，必然會帶來城市居民住宅需求的增長。

5.消費心理及預(yù)期對住宅需求的影響

住宅消費心理對住宅需求者的購買行有著重要的影響，在很大程度上決定著消費者購買住宅的時機、位置、種類等。住宅消費者預(yù)期包括對住宅未來價格變化的主觀判斷和對未來收入狀況的主觀判斷。由于住宅的價值比較高，使用壽命比較長，消費者心里預(yù)期因素對住宅需求量會產(chǎn)生極大影響。而住宅需求的目的不同，消費者所關(guān)心的利益也不同。對投資性需求來講，比較關(guān)心近期投入的最小化，同時期望遠期獲取的收益最大化，從而實現(xiàn)其投資利潤。對于消費性需求來講，更關(guān)心住宅的質(zhì)量、功能等因素。所以說，住宅需求者的投資行為或消費行為，在一定程度上是由需求者的心理因素決定的。在住宅市場上，常常出現(xiàn)這樣的情況，即使住房價格下跌的跌幅很大，如果需求者預(yù)期價格還會下跌，他們就不會急于購房，而是抱有觀望的態(tài)度，等到房價跌到一個購房者認為很低的狀態(tài)時，再去購買。相反，當住房價格上漲時，若消費者預(yù)期房價還會上漲，即使價格有些偏高，因為擔(dān)心房價會繼續(xù)上漲而損失利益，也可能去購買。這種買漲不買跌的情形在住宅投資和投機需求方面表現(xiàn)得更為明顯。

通過上述分析，可以看出住宅需求受諸多因素的影響。從總體上說是受國民經(jīng)濟的發(fā)展水平?jīng)Q定的，經(jīng)濟發(fā)展水平越高，對住宅的需求越旺盛，而經(jīng)濟發(fā)展水平對住宅需求的影響，是通過居民的收入和住宅價格等因素表現(xiàn)出來的。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城市居民的收入和家庭財富將會不斷增加，居民的住宅購買力也會不斷提升。隨著城市化水平的提高，城市規(guī)模將不斷擴大，城市人口數(shù)量逐年上升，住宅需求總量也會不斷增加。而政府通過制定一些相應(yīng)的政策，促進住宅有效供應(yīng)，抑制房價上漲過快，正確引導(dǎo)住宅消費等，這都將會促進住宅需求量的不斷上升和住宅需求結(jié)構(gòu)的日趨合理化。

二、引導(dǎo)城市住宅需求的對策

1.改善住宅供給結(jié)構(gòu)

針對目前普通住宅供給不足的問題，政府部門應(yīng)制定相應(yīng)的政策，用以規(guī)范開發(fā)商的供給行為，保證中小戶型住宅的供應(yīng)量。同時，也可以采取一些積極有效的措施，鼓勵住宅開發(fā)商建設(shè)普通住宅。例如：在建設(shè)用地供應(yīng)上，優(yōu)先供應(yīng)普通住宅建設(shè)用地；對中小面積戶型的普通面積住宅，應(yīng)優(yōu)先安排固定資產(chǎn)投資計劃，在一些稅費的征收上，實行部分減免，體現(xiàn)出帶有鼓勵性的傾斜力度等等。目前我國城市的住宅需求有向高一層次需求發(fā)展的趨勢，同時也呈現(xiàn)出個性化消費的特點，政府要根據(jù)購房者的需求偏好等進一步細分市場，在不同的細分市場上采取不同的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這樣才

能既滿足居民的住宅需求，又能提高住宅的有效供應(yīng)。從而引導(dǎo)消費，使供需結(jié)構(gòu)趨于平衡。

2.切實降低商品房價格

目前很多城市商品住宅的價格是高于多數(shù)普通居民購買力的，使得絕大多數(shù)家庭對商品住宅房不具備購買能力。因此，降低房價是提供居民購買能力的重要途徑。要降低房價，首先要分析房價高的原因。

房價比較高的原因，一定程度上是由于政府收費項目多造成的，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱，政府財政能力又有限，使得一些市政配套設(shè)施由住宅開發(fā)商承擔(dān)，住宅開發(fā)成本自然就上升了。另外，政府通過住宅開發(fā)也可以增加財政收入。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國商品住宅成本構(gòu)成中，各種費用所占比例大致為：土地成本20％，建筑成本及拆遷安置費40％左右，市政公用設(shè)施費用占20％-30％，各種稅費占10％-20％?？梢钥闯?，房價中的大部分是由非市場因素決定的。住宅價格構(gòu)成中土地成本的增加，房地產(chǎn)價格也會增加，因為開發(fā)商要保證留有一定的利潤空間，必然會把這部分增加的成本加到房價中，從而提高房價。因此，政府應(yīng)該控制土地價格，這樣才能有效降低房價。住宅成本中的建筑成本部分，由于剛性比較強，為了保證住宅質(zhì)量是不可能隨意降低的。開發(fā)成本中的稅費部分是有一定的下調(diào)空間的，政府應(yīng)減少一些不合理的收費項目，從而起到降低房價的作用。當然房價最終由市場的供求狀況決定，如果住宅的需求大于供給，開發(fā)商是不可能降價的；反之，如果供大于求，開發(fā)商會自覺降價。所以，應(yīng)建立一種由市場供求關(guān)系決定的商品住宅價格機制。

另外，房價過高和一些住宅的投機性需求也是分不開的，因為住宅是價值比較高的固定資產(chǎn)，除了有滿足居民居住的功能外，還具有保值和增值的作用。一些投機者為了通過住宅商品的買賣賺取高額的利潤，過量的住宅商品的炒買炒賣，會造成房價的不切實際的上漲，形成房地產(chǎn)“泡沫”，

房地產(chǎn)“泡沫”對于住宅產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的危害是不容忽視的。因此，政府應(yīng)該以相應(yīng)的法規(guī)、制度去規(guī)范住宅市場的正常交易。

3.優(yōu)化住宅金融體系

由于住房價格相對比較高，大多數(shù)居民在買房時僅靠自身積蓄是不夠的，必須借助一些金融手段。目前住宅抵押貸款是居民購買住宅的重要方式。目前一些居民雖然還存在著舊的靠家庭積蓄進行住房消費的觀念，但是一部分居民的購房觀念已發(fā)生了轉(zhuǎn)變，已經(jīng)從儲蓄型消費向信貸型消費轉(zhuǎn)換，因此，個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展前景比較廣闊。但是，目前對個人的住房貸款業(yè)務(wù)還存在一些問題。因此，應(yīng)采取積極有效的措施，建全和完善住宅金融體系。

4.完善住宅市場體系

完整的住宅市場體系包括住宅一級市場和住宅二級市場。住宅一級市場和二級市場是相互促進、相互制約的。發(fā)達的住宅二級市場能夠增強一級市場的活力，提高居民的住房資產(chǎn)的流動性。

建立完善的住宅市場體系，首先要積極發(fā)展住宅交易市場，形成一系列有關(guān)住宅交易的政策和管理制度。要進一步完善住房二級市場，使一、二級市場互補，房屋資源利用更加充分合理。由于房改房受有關(guān)政策和原產(chǎn)權(quán)單位的種種限制，使得其交易不夠活躍。所以，政府引導(dǎo)原產(chǎn)權(quán)單位盡可能放開對房改房的利益要求，以便于存量二手房的流轉(zhuǎn)，將有利于促成房價向理性回歸。我國城市中租房比重并不算高。而美國、瑞士、瑞典大概40％-65％，出租房在全部住宅中的比重達到65％。所以，要進一步規(guī)范和發(fā)展二手房租賃市場。

其次，要完善和發(fā)展住房中介服務(wù)。住房中介服務(wù)范圍較廣，比如住房市場房屋買賣、租賃等交易信息、住房政策法規(guī)與業(yè)務(wù)技術(shù)咨詢等等。要采取積極有效措施，完善住房中介服務(wù)，引導(dǎo)其健康發(fā)展，從而促進住宅市場體系的完善。

參考文獻：

[1]張泓銘，住宅經(jīng)濟學(xué)，上海財經(jīng)大學(xué)出版社，1998

[2]簡德三、王洪衛(wèi)，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2003

[3]鄧衛(wèi)、宋揚，住宅經(jīng)濟學(xué)，清華大學(xué)出版社，2008

[4]王薇，城市住宅影響因素研究，住宅科技，2010(06)