輕松“以房養(yǎng)老”

小張和小李是一對新婚夫妻，兩人月收入合計1.5萬元，每年還有5萬元左右的年終獎。他們還有15萬元存款，10萬元股票，并計劃兩年后買房。這對小夫妻每月生活開銷僅3000元，另有房租2500元，年終消費也就購置一些衣物。按理，他們月結(jié)余有9500元，年度結(jié)余約4萬元，即便將來背負貸款也不會很吃力，為何消費上如此保守，

原來，兩人都很孝順，因為兩邊的老人都已經(jīng)退休，沒什么收入，為此他們每月各給雙方父母1500元，于是他們實際月結(jié)余只有6500元，存錢比例和速度大大降低。

問過他們，給父母的孝養(yǎng)金可以減少嗎?答案是沒辦法，因為父母養(yǎng)大自己不容易，現(xiàn)在需要這筆錢過老年生活。

可是，他們的父母在當?shù)?城市的郊區(qū))都有自己的房子，現(xiàn)在房價也都上去了。如果父母能將房子賣掉自行籌措退休金，壓力較大的孩子們就可以快些存錢，自己買房生子，更多精力花在事業(yè)發(fā)展上。那樣，會不會是較好的安排?

●70％民眾不愿處分房子來養(yǎng)老

其實，在美國、日本等地，都有一種政策叫做“反向抵押貸款”。簡單說，就是擁有房子的老年人，可以將房子抵押給銀行(或保險公司)換出現(xiàn)金，作為自己老年生活的“零用金”。他們生存時不必償還房貸，而是等到死后，房子由銀行(或保險公司)接收處理。

這個政策被視為社會福利的一環(huán)，對只有房子而沒有多余現(xiàn)金的老人而言，可以有效活化資產(chǎn)，通過“以屋養(yǎng)老”真正達到“破產(chǎn)上天堂”的理財最高境界。

可是，在國內(nèi)，一般大眾是否能認同這樣的想法呢?最近，記者對北京、上海、寧波三地的老人(60歲左右)和年輕人(30歲左右)做了一個小范圍的調(diào)查，想看看現(xiàn)在的老人和年輕人到底是怎么想的。

結(jié)果顯示，近70％受訪老人寧可向子女拿生活費，也不愿意處分自己的房子來養(yǎng)老。

而約90％的受訪年輕人也表示，他們的父母退休后，寧可跟他們拿錢，也不愿“以屋養(yǎng)老”。

即使是讓年輕人自己選，愿意奉養(yǎng)父母、換取父母把房子留下的人還是多過希望父母賣房自籌退休金的人。

另外，這次小調(diào)查也顯示，年輕人如果自己經(jīng)濟能力許可，有64％會把房子留給下一代。但是，如果錢不多，只有21％的年輕人會為了買房子留給下一代而努力工作。

看來，盡管年齡上相差了一代，但調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：絕大多數(shù)國人并不是很能接受以房養(yǎng)老的想法。

●傳統(tǒng)觀念阻力大

為什么國內(nèi)人群，無論老少，都不是非常接受“賣房養(yǎng)老”?主要可能還是中國人，尤其是長一輩，“有土斯有財”的觀念根深蒂固。

在美國，退休族常把房子賣掉，買一臺房車，開著到處旅游，又可以玩又有地方住，不亦樂乎。因為他們沒有一定要住在自己房子里的觀念。但是中國人總希望在自己的房子終老，如果能回到故鄉(xiāng)的老屋里終老，就更好，所謂“葉落歸根”。因此，即使住豪宅，如果是租來的，老人家就是沒有安全感，所謂“金屋銀屋不如自己草屋”。

而年輕人也不是非常能接受“賣房養(yǎng)老”的想法，觀念上是一方面原因，但更多是考慮實際的經(jīng)濟利益。

有人說，在美國，房價比較成熟和穩(wěn)定(除非爆發(fā)類似2008年深度的全球金融危機)，抵押房產(chǎn)換取養(yǎng)老金，不會因為房價上升而反悔。但在國內(nèi)卻不一樣。不少年輕人覺得，未來中國尤其是上海、北京、廣州等大城市的房價仍然會上漲，房子就是穩(wěn)定增值的最佳資產(chǎn)，他們擔心，如果把房子賣掉就再也追不回來，所以，才不愿意家里老人賣房子去籌養(yǎng)老金。

●現(xiàn)有觀念對不對?

對于這樣的想法，我們認為，是否要把房子留給子孫，甚至為給子孫買房犧牲目前的生活水平，應(yīng)該先審慎思考下面3個問題，再做決定，

問題1房子會一直增值嗎?

就我們的經(jīng)濟發(fā)展史看，只要長輩曾經(jīng)買房子給下一代，這個決定至今都獲利豐厚。但正因如此，有可能成為現(xiàn)在這一代人做決定的迷思。

所以，我們可以先問問“如果房子將來會貶值，你還想買房子給下一代嗎?”

中國的城市化進程已經(jīng)進行了30年，尤其是近10年來因為這一速率加快，房價更是像“瘋?！币粯油蠞q。但是，再往后看30年，城市化的進程還會維持多少年730年后房價的趨勢會怎樣?

而且，如果“只生一個孩子好”的基本人口國策不改變，那么今后的人口紅利因素將慢慢減弱甚至變成負數(shù)。

所以說，房子增值這個因素，在是否進行“以房養(yǎng)老”的決策時，似乎并不應(yīng)該成為關(guān)鍵因素。

問題2如果有錢，留什么資產(chǎn)給下一代最有用?

如果自己經(jīng)濟能力許可，要把財產(chǎn)留給下一代，其實，可留的資產(chǎn)形式很多，房子會是最好的選擇嗎?我們可以從兩個方向思考：什么資產(chǎn)會增值而不會貶值?給魚，還是給他釣魚竿?

比如，如果你希望孩子獨立、有國際視野，不如把錢花在栽培小孩上，比如讓小孩出國當交換學生、留學、游學甚至走遍天下，行萬里路，讀萬卷書。

如果小孩自己沒有賺錢能力，富不過三代，父母、老人留再多資產(chǎn)、房子給他也沒用。

問題3你的孩子孝順嗎?

如果不愿意“以房養(yǎng)老”，更愿意“老了以后靠孩子”。那么，還要考慮一個問題，你的孩子孝順嗎?萬一你有事情或意外，孩子會不會將你棄之不顧，孩子本身是否有什么特殊情況或缺乏處理財產(chǎn)的能力，尤其打算生前就把所有財產(chǎn)留給下一代的人，更要審慎評量這個問題。

比如，在今年10月初，我國臺灣地區(qū)《獨家報導》雜志的創(chuàng)辦人沈野打贏了一場官司，官司的另一方正是他自己的親生兒子。

這場官司起因是沈野想把買來過戶給兒子的房產(chǎn)要回來，沒想到兒子拒不接受。根據(jù)沈野說法，由于《獨家報導》一直虧損，他想要賣屋填補虧損，但兒子卻認為房子已經(jīng)在自己名下，父親沒有處分的權(quán)利。

●四種方法過好退休生活

那么，如果老年朋友想通了，決定要拿房子換現(xiàn)金，具體有哪些方法可以應(yīng)用呢?

除了等待監(jiān)管層將來通過中國的“反向抵押貸款”條例(近些年來房地產(chǎn)、保險、銀行等市場人士～直在推動，但目前還沒有列入監(jiān)管層的時間表)，還有下面四個“土辦法”，可以讓你的退休生活過得更好更有尊嚴。

方法一：把大房子換成小房子

適合對象：孩子已經(jīng)獨立在外工作生活，家中只剩下夫妻兩人。

優(yōu)點：不用搬離自己熟悉的居住城市和小環(huán)境，比如可以在同一地段“以大換小”，既能保留原有熟識的生活伙伴和居住環(huán)境，又可以換得更多的現(xiàn)金來提升老年生活品質(zhì)。

點評：老年人的房屋不在于多大多氣派，足夠自己生活居住就可以。

方法二：賣掉市區(qū)的房子換到郊區(qū)?；蚴菍⑹袇^(qū)房子出租，用租金到郊區(qū)生活。

適合對象：已經(jīng)退休不需要工作，且能適應(yīng)郊區(qū)環(huán)境的人。

優(yōu)點：對于原本就愿意到空氣較好的郊外地區(qū)生活的退休族來說，這是最好的辦法。

不但可以賺到價差，有的還能回到小時候熟悉的地方養(yǎng)老，一舉兩得。如果還想保有市區(qū)的房子留做它用，也可暫時將市區(qū)的房子出租，然后只需要用租金的一小部分到郊區(qū)或是鄉(xiāng)下生活。

點評：利用市區(qū)(好地段)和郊區(qū)(較弱地段)的房價差，打一個“差”邊球。

方法三：賣房換現(xiàn)金，做輕松房客

適合對象：對房子長期增值不看好，但有能力妥善理財?shù)娜恕?/p>

優(yōu)點：如果覺得自己的房子會跌價，那為避免房子貶值，可以賣掉房子換取資金。但這筆資金比較大，將來老年生活還有好幾十年，因此不能隨意揮霍或處理，需要自己或是請專人妥善規(guī)劃理財。這樣，你就可以抱著現(xiàn)金。當一個輕松的房客。

點評：理財不用千篇一律，關(guān)鍵在于適合自己，能滿足自己的人生階段規(guī)劃目標。老年人到底是租房還是住在自己房子里，主要看自己實際情況。方法四：房子抵押跟銀行借款，死后由壽險繳清房貸

適合對象：手上沒有多余現(xiàn)金，但有較足額壽險保障的人。

優(yōu)點：對手上沒有多余現(xiàn)金養(yǎng)老的人，可以用申辦銀行貸款(抵押自己的房子)的方式取得現(xiàn)金，同時購買足夠的終身壽險，去世后再用死亡給付來償還銀行貸款。如此不但可用房子換得足夠的現(xiàn)金過活，還可以保有房子傳給子孫。

但這樣做會產(chǎn)生兩筆費用，一是房貸的還款(可以從房貸取得的資金中逐月安排，但利息部分等于是成本)，一是終身壽險的保費(可以采用一次性的躉繳方式，這是考慮到年紀大的人從期繳保費方式中也“賺不到什么好處”，而是可以從房貸取得的一次性貸款資金中安排出保費，以后就安心了)。

點評：這樣自己操作的方式，比起美國等地盛行的“反向抵押貸款”，差別就在上述這兩個費用上。