“國19條”能否給“蝸居”者帶來春天?

穎 子

在兩會(huì)給房地產(chǎn)定下“穩(wěn)字當(dāng)頭”的基調(diào)之后，仍在“蝸居”的百姓當(dāng)然也希望出臺(tái)迅速的“國19條”能給他們帶來春天。

兩會(huì)將房地產(chǎn)問題推向了風(fēng)口浪尖，高房?jī)r(jià)成為民生亟需解決的問題。兩會(huì)期間，國土局就出臺(tái)調(diào)控樓市第一拳，《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和臨管有關(guān)問題的通知》，俗稱“國19條”，針對(duì)當(dāng)前的樓市“頑疾”不再是隔靴搔癢，條條對(duì)癥下藥。新政策真能扭轉(zhuǎn)乾坤，改變“不冶將恐深”的現(xiàn)狀嗎?

“70％”與“90／70”

“國19條”中有一條特別奪人眼球，文件中的原文為“確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％”。人們可能不禁要問，這樣一條全國“一刀切”、量化的剛性目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房保障將意味著什么?福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠教授認(rèn)為，對(duì)保障房自住房用地70％的供地指標(biāo)的提出，表明了政府想要解決中低收入家庭住房問題的決心。

然而，新規(guī)很容易讓人想到曾經(jīng)的“90／70”政策，兩者間有著微妙的異同。王阿忠分析說，“90／70”政策主要是對(duì)開發(fā)商土地用途的限制，容易在實(shí)際操作中被暗中解禁，而新規(guī)對(duì)保障性住房的提及，至少說明了政府開始介入“70％”這塊的規(guī)范中，只要政府能夠做好自身的保障房方面的建設(shè)，目前由于豪宅扎堆導(dǎo)致中低收入者無房可買的現(xiàn)狀有望得到一定緩解。

當(dāng)名存實(shí)亡的“90／70”政策碰上了“70％”新規(guī)，地方政府將如何實(shí)施也讓人頗有疑問。福州房地產(chǎn)專家劉福泉?jiǎng)t認(rèn)為，新規(guī)缺乏嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，如對(duì)于“中小套型”甚至是“保障房”的界定尚無具體規(guī)定，且面臨著兩種不同性質(zhì)的用地，地方政府是否有能力執(zhí)行和是否有動(dòng)力執(zhí)行有待考量。

莫讓“新政”成空文

原文中在“中小套型”前加上“自住性”也讓人匪夷既恩。房子是否自住是在買房后才能體現(xiàn)，賣地時(shí)怎么能做至噠種要求呢?不要小看這個(gè)措辭的謬誤，其實(shí)反映的是我們?cè)S多高高在上的部門不切實(shí)際的形式主義。

有媒體曝光，作為經(jīng)濟(jì)適用房的深圳市桃源村、益田村、深云村、僑香村停著相當(dāng)一部分20萬元以上的高級(jí)轎車，其中不乏寶馬、奔馳、奧迪等好車。益田村居委會(huì)稱，小區(qū)里至少70％是公務(wù)員。去年發(fā)生的另一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的案例，武漢的“6連號(hào)”事件，事后證明，“6連號(hào)”是“內(nèi)鬼”作祟的結(jié)果，涉及到居委會(huì)、街道、公安、民政等多個(gè)部門和多名公職人員。相信在這之前，政府已明文規(guī)定符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件，但此類“特例”還是屢屢出現(xiàn)?？磥硪鉀Q中低收入者的住房問題，豈能在錯(cuò)誤的基礎(chǔ)上再重申保障性住房比例，到時(shí)候就算比例增加了，“經(jīng)濟(jì)”了的還是富人。

房地產(chǎn)集中了太多的利益焦點(diǎn)，政府財(cái)政、開發(fā)商、銀行之間存在著千絲萬縷的利益糾葛。“國19條”也許是目前為止國家出臺(tái)的目標(biāo)最明確的一個(gè)樓市調(diào)控措施，它同時(shí)也被人們寄予厚望，只是這個(gè)房產(chǎn)新政措施效果到底如何，時(shí)間會(huì)給出最后的答案，莫讓新政成為一紙空文。

“新政”卻無“新意”

最具執(zhí)行力、相對(duì)效果較好、也是最容易監(jiān)督的還是關(guān)于提高拿地門檻的規(guī)定，“國19條”原文中寫道：“土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50％的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年”。實(shí)際上，國土部已經(jīng)在去年就明確給出首付款50％的規(guī)定，但具體執(zhí)行情況如何就不得而知。

對(duì)于土地出讓門檻方面的限制，對(duì)福州而言的嚴(yán)厲度似乎還不夠。以福州現(xiàn)行成交地價(jià)付款方式，是要求競(jìng)得人自土地出讓合同簽訂之日起60日、120日、180日內(nèi)分三期(比例為50％、20％、30％)支付，與之相比，“國19條”甚至更加地溫柔；而土地保證金至少在20％的規(guī)定，短期內(nèi)恐怕很難奏效。一位開發(fā)商告訴記者，福州房地產(chǎn)商們目前“不差錢”，但缺地的局面還是沒有改觀，大部分房企都不會(huì)因保證金提高10％就退出土地市場(chǎng)。

提高拿地門檻是否能讓購房者受益?答案是否定的。這條措施不僅不能很好地規(guī)范開發(fā)商的拿地行為，相反的是，這樣的措施只會(huì)使得房地產(chǎn)成為“大佬的游戲”。道理很簡(jiǎn)單，在當(dāng)前的土地出讓制度下，能夠擁有雄厚資金實(shí)力的企業(yè)也只有少數(shù)的大型企業(yè)，于是，與其說這是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，不如說是在當(dāng)前的市場(chǎng)下，加速了市場(chǎng)的洗牌，更加成就了市場(chǎng)寡頭的形成。

不少福州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次的“國19條”仍缺乏新意。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠坦言，并沒有在新政中看到更多的新內(nèi)容，他表示，目前房?jī)r(jià)一直居高不下的癥結(jié)在于樓市供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡，政策所提出的增加自住性中小戶型土地供應(yīng)、禁止別墅供地也都是為了調(diào)結(jié)構(gòu)，但由于各地房地產(chǎn)發(fā)展的不均衡，高層也僅能限于重申這些政策，而地方政府的執(zhí)行才是體現(xiàn)調(diào)控效果的有力保障。