非典型房產(chǎn)項(xiàng)目銷售面積預(yù)算的技術(shù)實(shí)現(xiàn)方案
——廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)預(yù)算技術(shù)方案

王漢順，聶榮建

(1.廈門閩礦測(cè)繪院，福建廈門 361004； 2.山東正元地理信息工程有限公司，福建濟(jì)南 250101)

非典型房產(chǎn)項(xiàng)目銷售面積預(yù)算的技術(shù)實(shí)現(xiàn)方案
——廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)預(yù)算技術(shù)方案

王漢順1?，聶榮建2

(1.廈門閩礦測(cè)繪院，福建廈門 361004； 2.山東正元地理信息工程有限公司，福建濟(jì)南 250101)

本文主要介紹了廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目銷售面積預(yù)算過程中的主要作業(yè)技術(shù)難點(diǎn)并對(duì)利用AutoCAD二次開發(fā)技術(shù)解決這些難點(diǎn)的方法進(jìn)行了研究總結(jié)。

房產(chǎn)預(yù)算；技術(shù)方案；Visual Lisp

1 工程概況

廈門明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)坐落于廈門市蓮坂商圈的中心地帶，為全國(guó)首個(gè)面積超40萬(wàn)m2的城市中心Shopping Mall。項(xiàng)目主體規(guī)劃設(shè)計(jì)為地下建筑2層、地上建筑4層，是集旅游、購(gòu)物、娛樂、休閑、酒店、餐飲、辦公多種功能為一體綜合性商業(yè)建筑。明發(fā)Mall在建筑整體構(gòu)成上由5大主題區(qū)組成，如圖1所示，其中，A、B、C、F 4大主題區(qū)為大體量建筑，呈掎角之勢(shì)分置中心廣場(chǎng)D、E區(qū)四周，并與地下一層G區(qū)垂直互通。7大主題區(qū)經(jīng)由步行街、過道、連廊、電動(dòng)扶梯等組織構(gòu)成了一個(gè)縱深聯(lián)系的整體。

圖1 明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)平面布局示意圖

2 預(yù)算分?jǐn)偡桨复_定

本項(xiàng)目不僅是我院承接的最大房產(chǎn)預(yù)算項(xiàng)目，同時(shí)也是目前廈門地區(qū)單幢建筑規(guī)模最大的房產(chǎn)項(xiàng)目，在預(yù)算的作業(yè)方法尚無先例可循。該項(xiàng)目建筑功能復(fù)雜且不同的功能區(qū)交叉融合，因此我院在項(xiàng)目功能區(qū)的劃分及公用建筑分?jǐn)偡桨傅闹朴喩喜捎昧藘刹阶叩姆椒?首先在院內(nèi)部組織業(yè)務(wù)骨干，對(duì)項(xiàng)目的公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算方案進(jìn)行充分的討論，集思廣益制訂出了一套詳細(xì)的分?jǐn)偡桨?；然后將本方案提交由廈門市土地與房產(chǎn)管理局、設(shè)計(jì)院、開發(fā)商等相關(guān)單位專家組成的專家組進(jìn)行多次論證，最終形成一套科學(xué)的預(yù)算方案作為分?jǐn)傆?jì)算依據(jù)。

3 房產(chǎn)預(yù)算的過程實(shí)現(xiàn)

每個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目在其建筑的功能布局、建筑形式的安排上都有可能不同，因此各項(xiàng)目分?jǐn)偣δ軈^(qū)的劃分、公用建筑部位的功能界定以及最后形成的預(yù)算分?jǐn)偡桨付疾槐M相同，但方案確定后的作業(yè)過程卻基本類似。所以本文在此不對(duì)該項(xiàng)目具體公用建筑面積的分?jǐn)偨缍ㄗ鞲敿?xì)的說明，僅對(duì)其他項(xiàng)目具有借鑒作用的預(yù)算作業(yè)方法進(jìn)行更深入探討。

3.1 現(xiàn)有預(yù)算作業(yè)方法及其優(yōu)缺點(diǎn)

在廈門目前主要有兩種方法進(jìn)行房產(chǎn)預(yù)算的作業(yè)。第一種方法為先通過AutoCAD軟件來進(jìn)行各單元權(quán)屬界線的繪制及單元面積的計(jì)算，后在Excel軟件中按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T 17986.1－2000)的要求進(jìn)行公用建筑面積的多級(jí)分?jǐn)傆?jì)算。本方法的優(yōu)點(diǎn)為可充分利用AutoCAD軟件的靈活作圖功能來進(jìn)行圖形的繪制，單元面積的計(jì)算也可通過AutoCAD二次開發(fā)而變得方便快捷，但后續(xù)的建筑面積分類統(tǒng)計(jì)及多級(jí)分?jǐn)傆?jì)算全由手工來操作完成，因此該方法工作量大、作業(yè)效率低。例如本項(xiàng)目權(quán)屬單元數(shù)共有3 000多個(gè)，公用建筑部位1 000多個(gè)，因此要手工將建筑面積按功能區(qū)分類統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算將會(huì)變得幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。第二種方法為采用中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍委員會(huì)信息部開發(fā)的“房地產(chǎn)測(cè)繪分層分戶管理系統(tǒng)”(以下簡(jiǎn)稱“分層分戶系統(tǒng)”)來進(jìn)行作業(yè)計(jì)算。該方法實(shí)現(xiàn)了權(quán)屬界線的繪制、功能區(qū)的定義、分?jǐn)傆?jì)算的一體化作業(yè)，且分?jǐn)傆?jì)算由軟件自動(dòng)完成，保證了公用建筑面積分?jǐn)偟目旖菥珳?zhǔn)。但該軟件的有限作圖功能嚴(yán)重制約著作業(yè)效率的提高，同時(shí)當(dāng)單層建筑面積過大且權(quán)屬單元數(shù)過多時(shí)，該軟件的圖形縮放顯示功能的局限性將使得作業(yè)根本無法進(jìn)行。例如本項(xiàng)目單層建筑面積超10萬(wàn)m2，單層權(quán)屬單元數(shù)超500個(gè)，因此在該軟件中進(jìn)行權(quán)屬界線的繪制時(shí)，圖形縮放顯示后權(quán)屬界線將會(huì)小到眼睛無法分辨的程度。

3.2 現(xiàn)有技術(shù)方法的改進(jìn)

如上所述，因目前兩種作業(yè)技術(shù)條件的限制，將使得本項(xiàng)目的預(yù)算工作變得無法進(jìn)行，因此對(duì)現(xiàn)有作業(yè)方法進(jìn)行改進(jìn)就成為我院順利完成此項(xiàng)工作的當(dāng)務(wù)之急。筆者通過整合目前兩種作業(yè)方法的優(yōu)點(diǎn)并結(jié)合AutoCAD二次開發(fā)技術(shù)，找到了一種簡(jiǎn)單高效的作業(yè)方法。

(1)設(shè)計(jì)思想

①在AutoCAD軟件中進(jìn)行單元權(quán)屬界線的繪制及單元面積的計(jì)算，充分利用CAD軟件靈活的圖形繪制與編輯功能。

②利用AutoCAD二次開發(fā)技術(shù)開發(fā)CAD命令，在CAD中對(duì)單元權(quán)屬界線及單元面積進(jìn)行分?jǐn)偣δ軈^(qū)定義，并將已定義功能區(qū)的單元面積導(dǎo)出至數(shù)據(jù)文件中，進(jìn)而調(diào)入Excel軟件中按功能區(qū)進(jìn)行單元面積的分類匯總。統(tǒng)計(jì)出每個(gè)相同功能區(qū)的套內(nèi)面積總數(shù)及相同公用功能的共有建筑面積總數(shù)。

③依據(jù)在Excel軟件中的統(tǒng)計(jì)結(jié)果在分層發(fā)戶軟件中進(jìn)行功能區(qū)塊圖形繪制并對(duì)功能區(qū)塊進(jìn)行功能區(qū)定義分?jǐn)傆?jì)算。在此僅需依據(jù)統(tǒng)計(jì)出的功能區(qū)塊面積數(shù)據(jù)在分層分戶軟件中進(jìn)行功能區(qū)塊的作圖，大大減少了作圖的工作強(qiáng)度，同時(shí)又充分利用了分層分戶軟件的自動(dòng)分?jǐn)傆?jì)算功能。

④依據(jù)分層分戶軟件的功能區(qū)分?jǐn)傁禂?shù)結(jié)果，在Excel軟件制作戶室面積明細(xì)表。

(2)部分CAD命令代碼編寫實(shí)例:

①權(quán)屬界線及單元面積功能區(qū)定義命令代碼

②Excel軟件中單元面積按功能區(qū)進(jìn)行分類匯總后的結(jié)果如表1所示。

③分層分戶軟件中依據(jù)戶室面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)生成的圖形，如圖2所示(開發(fā)程序?qū)崿F(xiàn)根據(jù)功能區(qū)面積自動(dòng)生成分層分戶圖形，公用建筑面積圖形部分略)。

功能區(qū)面積匯總 表1

圖2 功能區(qū)面積統(tǒng)計(jì)圖

4 結(jié) 語(yǔ)

本預(yù)算作業(yè)方法將CAD軟件與分層分戶軟件進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，成功解決了大型房產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算作業(yè)中的技術(shù)難題，為房產(chǎn)預(yù)算提供了一種新的解決方案。

房產(chǎn)預(yù)算為房產(chǎn)預(yù)售提供科學(xué)準(zhǔn)確的面積數(shù)據(jù)，因此它不僅僅是一項(xiàng)單純的測(cè)量工作，它更關(guān)系到人們社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的諸多方面。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，樣式不一規(guī)模不等的房產(chǎn)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，因此我們房產(chǎn)測(cè)繪工作人員應(yīng)在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、開拓創(chuàng)新才能適應(yīng)新形勢(shì)下的房產(chǎn)測(cè)繪工作的需要。

參考文獻(xiàn)

[1]陳伯雄，馮偉.VisualLisp程序設(shè)計(jì)—技巧與范例.北京:人民郵電出版社，2002

[2]張晉西.Visual Basic與AutoCAD二次開發(fā).北京:清華大學(xué)出版社，2002

A Technical Program of the Not Typical Estate Surveying for Presale

Wang HanShun1，Nie RongJian2
(1.Xiamen Minkuang Surveying and Mapping Institute，Xiamen 361004，China；2.Shandong Zhengyuan Geomatics Engineering Co.，Ltd.Jinan 250101，China)

The paper introduce the main difficulty in the estate surveying for presale to Xiamen MingFa Shopping Mall，study and summarize the method to resolve these difficulty using secondary development of AutoCAD.

estate surveying for presale；technical program；Visual Lisp

1672－8262(2010)05－138－04

P258

B

2009—09—29

王漢順(1978—)，男，工程師，主要從事工程測(cè)量、房產(chǎn)測(cè)繪及質(zhì)量檢查工作。