需求就是硬道理

竇 潔

去年冬天，比天氣更讓人心寒的是房價，一周一漲，看得人心驚膽戰(zhàn)。而我，不知該說是遲鈍，沒趕上去年年初的行情，還是盲目，居然迎難而上，將大把時間獻給了看房事業(yè)。如果成功，這將是我的第四套房子。

“太太團”的決定

早幾年，房子的位置和價格還不算太離譜，我們幾個志趣相投的姐妹一合計，決定轉(zhuǎn)移“敗家”路線，組成“太太購房團”，一有時間，就全城地看房去。沒想到，這買房的癮頭兒上來，一發(fā)不可收拾，手里一有閑錢就想砸進房子里。

可最近，形勢有變，由于通貨膨脹的預(yù)期，很多百姓選擇將手中剩余資金投入不動產(chǎn)進行投資保值。一時間大量的閑置資金及避險資金紛紛進入樓市，帶來2009年房地產(chǎn)市場的火爆。房價更是一路高歌猛進，很多熱點區(qū)域成交量高、入住率低，越來越多購房者以投資為置業(yè)目的。這在未來很容易引發(fā)泡沫危機。在這樣的大勢下“太太團”的活動顯得不那么積極了。

俗話說，縱有華夏千層一夜只睡半張床，縱有良田萬頃一日只能三餐。手握家庭財政大權(quán)的我們，之所以投資置業(yè)，當然不是為自住，而是一靠物業(yè)升值將其轉(zhuǎn)賣獲取差額利潤，二靠長期持有獲取租金。然而近期，國家頻頻出臺政策，限制第二套房買賣，我們只好擱置了房子的轉(zhuǎn)賣計劃，一個個當上了包租婆。天天盼著房租能漲點兒，再漲點。

“太太團”一兩年沒有大動作了，眼看房地產(chǎn)市場形勢在變化，我們最近的這次“例會”議題重要，那就是要不要再著手看房。

“例會”地點還選在老地方——國際大廈一層的星巴克?！皥F長”高太太到的早，占了靠窗的好位置。春日午后的陽光柔軟而慵懶，我們點了各自喜歡的飲料，靠在舒服的沙發(fā)里開始一場有些糾結(jié)的討論。

“最近房價一直在漲，晚買一天就貴一點，何況現(xiàn)在買房投資的不少啊，可見有利可圖。我看這事得抓緊?！眲⑻簧蟻砭偷莱鲎约旱挠^點。

“可如今跟以前咱們低價時候買的房子不一樣，現(xiàn)在這么高的價位買一套，放在手里不踏實啊。”李太太有些擔心。

我在團里，一直屬于不輕易發(fā)表看法那種，往往跟在大家身后集體行動。這會兒聽了大家的話，正咂摸其中的味道。

高太太不愧是“團長”，為了這次“議題”，顯然有備而來。只見她轉(zhuǎn)身從身后的手袋中拿出一沓打印資料，不緊不慢地說：“這是最近一段時間，我在網(wǎng)上搜集的一些信息，覺得對我們下一步的計劃有幫助。帶來給大家看看?！?/p>

這些資料都是一些相關(guān)機構(gòu)針對近期天津房地產(chǎn)市場所作的調(diào)研。其中有數(shù)據(jù)顯示，目前天津房地產(chǎn)市場現(xiàn)實狀況是：房價一路上漲，但二手房租金水平比較穩(wěn)定。這就意味著，對我們來說最重要的“以租養(yǎng)貸”的投資回報率大大降低了。而劉太太說的房價在漲，這的確是事實，可已經(jīng)不是判斷我們未來收益的唯一指標了。

其中，還有幾張代表性項目去年和今年的租售情況對照表，更加直觀的反應(yīng)了問題。比如，我看到，富麗城一套120平方米的住宅2009年的租金平均3500元每月，售價11000元每方平米，租售比為1：379；而到了今年，租金小幅漲到4000元每月，售價卻一下攀升到15000元每方平米，租售比為1：450。類似這樣的抽樣調(diào)查得出天津目前二手房市場租售比大幅降低，整體達到1：400，租售差距進一步拉大。

等我們都了解了這些信息，高太太表情嚴肅地說：“從發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場規(guī)律來看，一般房屋租售比的警戒線是1：200。如果高于1：200，表明該區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，反之投資價值相對變小，不利于投資?，F(xiàn)在，我們天津房屋租售比已經(jīng)達到了1：400，我想我暫時是不會考慮投資買房了?！?/p>

事實勝于雄辯，聽了高太太的一番話，大家都贊同地點著頭?？諝饽Y(jié)了幾秒鐘之后，氣氛突然間輕松起來。

“那好呀，咱們又有時間、有錢去揮霍了，先約個時間，一起去作個SPA吧?！?/p>

李太太一句話，當即將一場嚴肅的“例會”變作一次快樂的閑談。

我有我理由

自從那次“例會”以后，“太太團”的活動軌跡又回到了美容、購物、聚餐、減肥的原始狀態(tài)?？苫顒觾?nèi)容回得去，我的心卻回不去了。

年前，姐妹們約好去逛街，都打算給自己置備一身過年的行頭，哪知道，興致勃勃地趕到商場，剛開始搜索目標，就被潑了盆冷水。首先，我們打算對一樓的鞋子下手，說到買鞋，一連幾個冬天都是靴子，沒什么新意，唯一讓人眼前一亮的就只有各大品牌零星推出的幾雙過膝的款式。要說“敗家”成癮的我們，對柴米油鹽的價格不了解，我們承認，可對于每年鞋子、衣服、首飾的價格浮動，是一百一的敏感。就拿這靴子來說吧，靴筒的高度只加了一拳長，價錢卻比去年翻了一倍，簡直是搶錢嘛，頓時讓逛街沒了興致。

都嚷嚷著錢放在手里就貶值，這回我算是真真切切地體會到了。

受了刺激，回到家，打開電腦，我情不自禁地瀏覽起地產(chǎn)網(wǎng)頁?；蛟S是種習(xí)慣了，看著各大明星樓盤銷售火爆的新聞，我反復(fù)思考著一個問題：根據(jù)國際標準，房產(chǎn)租售比在1：200--1：300之間比較合理，租售比降低則投資回報率下降。而天津租售比已經(jīng)達到1：400，又為何有大批購房者仍然趨之若鶩呢?天津的房子真的失去投資價值了嗎?

除了租金與售價比值，我相信，無論如何，中國人買田置地、安居樂業(yè)千年傳承的觀念不會輕易改變；購房可以從一定程度上抵御通脹，將資產(chǎn)物化的事實不會改變；房地產(chǎn)兼具消費品屬性和金融屬性，也兼獲兩種優(yōu)勢的特質(zhì)不會改變。

想到這些，我購房的熱情又重新被點燃。

侄女給了我啟發(fā)

不可否認，面對市場不甚明朗的2010年，如果此時出手，什么樣的房子能夠最大程度抵御市場風(fēng)險，更具保值作用，成為我不得不認真考慮的關(guān)鍵問題。

以我多年持有房產(chǎn)的經(jīng)驗，首先要做的是需求分析。購買房產(chǎn)后，無論是出租還是出售，若想獲得更高的投資回報率，必然要滿足承租人或者購買者的居住需求。或許，這個問題，我在以往購房的時候也曾經(jīng)考慮過，但當時房地產(chǎn)市場向好的趨勢明顯，加上我購房時價格還處于決定地位，上漲空間廣闊，所以沒必要太過傷神。而這次，兩方面優(yōu)勢都有所減弱，考驗我判斷力的時候到了。

正當我以爭分奪秒的勁頭兒，四處搜羅信息的時候，侄女的一番話給了我莫大的啟發(fā)。

小妮子就讀于第二南開中學(xué)，眼看就要高考了，每天學(xué)校家里兩頭跑，用她自己的話說，“正過著與世隔絕的生活”，每天僅有的放松時間，就是飯桌上的閑聊。說的也盡是學(xué)校里的事。

“媽，您說如果咱們是外地人，您舍得砸那么多的老本兒在我身上嗎?”吃著吃著飯，不知侄女想起什么，突然朝她媽媽問到。

“怎么，我給你花的錢還少啊?”嫂子一臉詫異，“外地人怎么了?”

“我們這班里好幾個外地同學(xué)，人家媽媽一看孩子要高考了，都過來陪讀，我聽他們說，不算學(xué)費、不算吃喝、不算工資損失……都不算哦!”侄女瞪大眼睛，再次強調(diào)到，“光在我們學(xué)校旁邊租房，一個月就得3500。還有租不著房，住旅館的……”

嫂子聽后也愣了一下：“這么說咱還算省的，多虧是本地人?！?/p>

“一個月3500?！敝杜f的價還是小平米的老房子。以前，我一直以為大學(xué)周邊的房子方便出租，中學(xué)周邊的房子方便出售，沒想到，用來出租也這么搶手。望子成龍是每個家長的心愿，為孩子提供一個良好的學(xué)習(xí)環(huán)境被很多家長奉為義不容辭的義務(wù)，這一點，恐怕到任何時候都不會變，看來投資學(xué)校周邊尤其是重點學(xué)校周邊的房子總沒錯。

我認為，我找到了人們居住需求中的一個亮點。除此之外，我把成熟完善配套、相對便捷的交通、知名物業(yè)、功能完備大小適中的戶型面積等以往考慮過的方面當作錦上添花的選擇要素。重新踏上看房之路，目標明確，選房的難度降低了，購房的底氣也更足了。

權(quán)衡手里的資金，我最終選擇了基本滿足我要求的一套老城廂板塊的精裝兩室公寓。

在經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場的大起大落之后，我不得不把心態(tài)變得更理性、更穩(wěn)重。一套房子只有能滿足人們居住需求的時候，才更具有投資潛力。當一個群體對這類房子有強烈的需求時，它一定會有價值的增長空間。因為我們投資不僅是現(xiàn)在，更是預(yù)期中的未來。