對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的思考

■ 張寶東

房地產(chǎn)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生最重要的問(wèn)題之一。房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善密切相關(guān)，2003年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是宏觀調(diào)控的切入點(diǎn)和著力點(diǎn)。如何從全局和長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征，確立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，并為實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的采取適當(dāng)?shù)拇胧?，?duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)又好又快發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，非常重要。

房地產(chǎn)實(shí)際供給與有效需求失衡是當(dāng)前我國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征

與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)既有共同特征，也具有自身顯著的獨(dú)特的特點(diǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特性在于：長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求與實(shí)際供給存在較大的失衡。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是由需求和供給兩方面力量決定的，需求和供給的平衡才能體現(xiàn)出產(chǎn)品的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格，房地產(chǎn)也不例外。而要認(rèn)識(shí)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀況并且正確分析其原因,有效需求和實(shí)際供給是兩個(gè)重要的出發(fā)點(diǎn)。有效需求是指消費(fèi)者有購(gòu)買意愿和購(gòu)買能力，并且正在或者即將實(shí)施購(gòu)買行為的需要，它包括居住消費(fèi)需求，但不包括投資需求和投機(jī)需求。投資性需求大多采用自有資金，以資金的長(zhǎng)期保值增值為目標(biāo)，住房持有時(shí)間較長(zhǎng)；投機(jī)性需求則資金來(lái)源復(fù)雜，住房持有時(shí)間短，以短期掙取差價(jià)為出發(fā)點(diǎn)。房地產(chǎn)實(shí)際供給則包括三個(gè)方面:第一，供給的用途是購(gòu)房自住，第二，供給的用途用于投資，第三，供給的用途用于投機(jī)。而后兩種供給都未能滿足社會(huì)的有效需求。

1.房地產(chǎn)有效需求“擠出效應(yīng)”明顯。當(dāng)前的住房需求中，投資性和投機(jī)性需求占房地產(chǎn)消費(fèi)很大的比例，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給無(wú)法滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求，從而產(chǎn)生較大的失衡，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。造成投資性需求旺盛的主要原因在三個(gè)方面：首先，隨著我國(guó)30年的改革開(kāi)放，一部分人先富了起來(lái)，個(gè)人資產(chǎn)存在較強(qiáng)的保值增值需要，近十年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展表明，房地產(chǎn)投資是回報(bào)率較為穩(wěn)定，保值功能相對(duì)較好的投資手段，能獲得較為理想的財(cái)產(chǎn)性收入，因此眾多的社會(huì)資金流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。其次，我國(guó)人口眾多，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的深入，必將有大量的農(nóng)村居民通過(guò)升學(xué)、就業(yè)等方式逐步進(jìn)入城市。由于我國(guó)特殊的戶籍管理制度和依附于戶籍上的各項(xiàng)社會(huì)福利，城鎮(zhèn)居民一般都要購(gòu)買一套自住型住房，從而對(duì)住房剛性需求會(huì)長(zhǎng)期存在，因此房地產(chǎn)投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好。最后，大中城市獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)使外地購(gòu)房者投資性需求強(qiáng)勁，不少來(lái)自于小城市的投資者出于對(duì)于大城市發(fā)展的信心和資源的利用出手在大城市投資，這在一定程度上加大了大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的失衡。投資性與投機(jī)性需求對(duì)房地產(chǎn)以自住為主體的有效需求出現(xiàn)了明顯的“擠出效應(yīng)”。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際供給相對(duì)不足加大供需矛盾。與需求結(jié)構(gòu)不合理相對(duì)應(yīng)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際供給不充足。過(guò)去一段時(shí)間，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)在于需求方面，而忽視了供給方面的因素，以至于出臺(tái)的調(diào)控政策在調(diào)節(jié)需求的同時(shí)，也抑制了供給。主要集中在三個(gè)方面：

一是土地政策的“一刀切”對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)出現(xiàn)抑制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地實(shí)行“招拍掛”后，地價(jià)快速上漲，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁在房?jī)r(jià)中。地價(jià)上漲必然推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，土地資源具有稀缺性，土地的價(jià)格不斷提高使房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。在部分房?jī)r(jià)居高不下的城市，土地價(jià)格越拍越高，當(dāng)市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)時(shí)，當(dāng)期地價(jià)也會(huì)傳導(dǎo)到前期開(kāi)發(fā)商低位取得土地的樓盤(pán)價(jià)格上。地價(jià)的上漲使得開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張能力和速度受到的較大抑制，同時(shí)使中小開(kāi)發(fā)商逐漸被擠出市場(chǎng)，抑制了房地產(chǎn)供給的增加。此外，部分開(kāi)發(fā)商囤地現(xiàn)象明顯，使得土地供應(yīng)沒(méi)有形成有效供給；還有很多開(kāi)發(fā)商采取分期開(kāi)發(fā)方式，部分地塊總共開(kāi)發(fā)時(shí)間甚至長(zhǎng)達(dá)將近10年。這些都抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。

二是部分貨幣政策調(diào)控政策影響。為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，央行出臺(tái)了多項(xiàng)貨幣政策措施，這些措施取得了較好的效果。但是有的政策還需要商榷。央行抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的行為的確使開(kāi)發(fā)商資金鏈?zhǔn)站o，待無(wú)法支撐之后不得不選擇降價(jià)銷售。但是，這一政策的負(fù)面效應(yīng)在于：由于資金緊張，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資隨之出現(xiàn)減少，造成未來(lái)時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大幅減少。必須保證房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的充裕性，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。

三是住房保障制度的相對(duì)不完善。2007年，國(guó)務(wù)院制訂了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，提出以加快建立健全廉租住房制度為重點(diǎn)，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的工作目標(biāo)和政策措施。2008年12月，國(guó)務(wù)院辦公廳又下發(fā)了 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，要求進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度。這些對(duì)于改進(jìn)低收入家庭的住房條件起到了積極的作用。但是從目前的情況來(lái)看，僅依靠保障性住房建設(shè)顯然是不夠的。最突出的矛盾在于地方財(cái)力與承擔(dān)的責(zé)任不夠匹配。從住房保障情況看，越是經(jīng)濟(jì)財(cái)政發(fā)展水平低的地方，城鄉(xiāng)居民的收入越低，住房條件越差，政府保障任務(wù)越重，承擔(dān)的資金越多，落實(shí)的困難就越大。2009年8月底，在中央預(yù)算安排的重大公共投資項(xiàng)目中，保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，完成率僅為23.6%。這些情況表明，僅依靠政府的住房保障建設(shè)顯然不足以解決全部住房保障問(wèn)題。

采取多種措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，改善民生，全面建設(shè)小康社會(huì)，解決經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中諸多矛盾和問(wèn)題具有重要的作用。維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展一方面要抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性和投機(jī)性需求，另一方面要著力增加房地產(chǎn)供給，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際供給予有效需求平衡，實(shí)現(xiàn)“供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定、調(diào)控穩(wěn)妥有效、人民各有所居”的目標(biāo)。

1.統(tǒng)籌兼顧，以供給予需求作為指引，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃。1998

年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，決定停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。住房制度改革10年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)表明，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的方向是正確的，中國(guó)城鎮(zhèn)80%左右的住房已經(jīng)通過(guò)市場(chǎng)交易來(lái)進(jìn)行配置，較好地適應(yīng)了不同家庭的多樣化的住房需求，提高資源配置的效率，居民住房條件的普遍提高。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)又具有其特殊性和必須性，不應(yīng)完全由市場(chǎng)解決。在房地產(chǎn)問(wèn)題上，政府應(yīng)充分發(fā)揮調(diào)控的作用。地方政府要根據(jù)自身城市的人口變化情況，特別是外來(lái)定居人口的變化情況，原居民改善性住房需求情況，城市中低收入人口的變化情況，做出科學(xué)的房地產(chǎn)剛性需求預(yù)測(cè)，進(jìn)而出臺(tái)指導(dǎo)性規(guī)劃，促進(jìn)房地產(chǎn)供給適度增長(zhǎng)的各項(xiàng)措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

2.實(shí)行城市區(qū)域性購(gòu)房差別政策，采取直接措施限制房地產(chǎn)投資性和投機(jī)性需求。當(dāng)前，我國(guó)正處于快速城市化的發(fā)展階段，住房需求旺盛。在房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際供給有限的情況下，滿足有效需求就必須要在一定程度上限制房地產(chǎn)投資性和投機(jī)性需求。當(dāng)前，限制投資性和投機(jī)性需求主要依靠央行出臺(tái)的“二套房貸”政策，這只能對(duì)貸款買房的投資者產(chǎn)生抑制，對(duì)以自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資的投資者無(wú)能為力。在我國(guó)當(dāng)前富裕階層逐步增加的情況下，必須采取直接措施限制房地產(chǎn)投資范圍。具體操作上，可對(duì)城市區(qū)域進(jìn)行劃分。以天津市為例，可將城內(nèi)六區(qū)之外所有區(qū)域作為保障性住房區(qū)域，在該區(qū)域內(nèi)，任何國(guó)內(nèi)居民憑個(gè)人身份證件只能購(gòu)買一套住房，從而限制投資性資金在北京城內(nèi)八區(qū)以外地區(qū)的投資。同時(shí)，考慮到社會(huì)資金對(duì)房地產(chǎn)合理投資性需求，將天津市城內(nèi)六區(qū)作為投資性購(gòu)房區(qū)域，對(duì)居民購(gòu)買北京市內(nèi)城八區(qū)的住房不予以限制。從而既在一定程度上既保障居民房地產(chǎn)自主性需求，又可以引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)行合理的房地產(chǎn)投資。

3.改進(jìn)土地政策，建立完善的房地產(chǎn)價(jià)格-土地供應(yīng)反饋機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)供給穩(wěn)步增長(zhǎng)。土地是資源之母，當(dāng)前是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。對(duì)于土地，地方政府要根據(jù)城市商業(yè)和居住需求預(yù)測(cè)做出科學(xué)的規(guī)劃。政府一方面要建立房地產(chǎn)價(jià)格變化的土地供應(yīng)反應(yīng)機(jī)制，根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格變化情況及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)的力度，在房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)快速上漲時(shí)，政府要通過(guò)增加土地供應(yīng)來(lái)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，以穩(wěn)定市場(chǎng)供給預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求；另一方面，要在對(duì)房地產(chǎn)有效需求預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，對(duì)以后5年的土地供應(yīng)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，并進(jìn)行公示，解決房地產(chǎn)供給信息不對(duì)稱現(xiàn)象。同時(shí)，針對(duì)目前房地產(chǎn)商囤地和開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)的情況，首先要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地行為的懲處，對(duì)于囤地行為嚴(yán)重的開(kāi)發(fā)商實(shí)行一定時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)禁入；其次要改變現(xiàn)在的房地產(chǎn)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，減小單個(gè)土地的供應(yīng)規(guī)模，禁止分期開(kāi)發(fā)；最后，對(duì)于保障性住房區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)實(shí)行土地敞開(kāi)供應(yīng)，促進(jìn)保障性住房區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。

4.完善房地產(chǎn)信貸與稅收政策，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)行區(qū)域差別購(gòu)房政策的基礎(chǔ)上，完善居民購(gòu)房信貸政策。一方面，對(duì)于二套房貸應(yīng)堅(jiān)決執(zhí)行利率上浮和首付比例提高的政策；另一方面，對(duì)于在規(guī)劃房地產(chǎn)投資區(qū)域內(nèi)購(gòu)房的居民同樣可以考慮提高首付比例。這樣既可以防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，也可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度炒作。與信貸政策相對(duì)應(yīng)，對(duì)城市投資性區(qū)域應(yīng)征收較高的交易稅，并適時(shí)開(kāi)始征收物業(yè)稅，將稅收收入用于支持廉租房建設(shè)。

5.拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)充足供應(yīng)離不開(kāi)房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，為促進(jìn)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，必須拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多形式、多渠道融資。對(duì)于符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)，可以允許其發(fā)行企業(yè)債券和房地產(chǎn)信托，引領(lǐng)社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。同時(shí)，鼓勵(lì)中小房地產(chǎn)商發(fā)展，支持其做大做強(qiáng)。

6.完善社會(huì)住房保障體系，滿足低收入群體需求。多建造保障性住房是滿足社會(huì)低收入群體的有效途徑，更是現(xiàn)階段市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的重要職責(zé)。政府應(yīng)將社會(huì)保障性住房一定程度地從市場(chǎng)中剝離出來(lái)，建立政府主導(dǎo)、政策扶持、價(jià)格控制、定向供給的新機(jī)制,以解決低收入家庭住房問(wèn)題。同時(shí)，建立依據(jù)個(gè)人收入的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，以確保分層次定向供給，并研究建立相應(yīng)的退出機(jī)制和轉(zhuǎn)讓機(jī)制，防止出現(xiàn)管理漏洞?，F(xiàn)階段，對(duì)于那些確實(shí)無(wú)力購(gòu)房的特困戶，繼續(xù)執(zhí)行政府發(fā)放租金補(bǔ)貼的方式解決困難。對(duì)那些既非特困戶又暫時(shí)買不起房的進(jìn)城務(wù)工者、剛就業(yè)者、新婚夫妻等住房消費(fèi)需求者，也要注意解決他們的臨時(shí)住房問(wèn)題。為解決保障性住房資金缺口問(wèn)題，要建立土地拍賣資金回流保障性住房機(jī)制，土地拍賣市場(chǎng)的資金按一定比例用于保障性住房建設(shè)。